2023_CBS_04287 - Omgevingsvergunning - OMV_2022123136. Frankrijklei 45. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-          03/06/1991: vergunning (86#8725232) voor verbouwing winkel, appartement - 6.12.1990 - 100.000 comp. verg.;

Vergunde toestand

-          functie:

• gelijkvloerse verdieping: 2 winkelruimtes met duplex-verdieping;
• 1ste verdieping: kantoren, sanitair en kitchenette;
• 2de verdieping: 1 tweeslaapkamerappartement;
• 3de verdieping: 2 studio’s; 

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met schuin dak; 
• kroonlijsthoogte van 15 m en nokhoogte van 18,5 m;
• het perceel is volledig bebouwd op gelijkvloers en 1ste verdieping;

-          gevelafwerking:

• winkelpui in glaspanelen en stalen raamkaders met gevelplint in blauwe hardsteen;
• geschilderde bepleistering met detaillering rond de raamopeningen en wit pvc buitenschrijnwerk op de verdiepingen.

Bestaande toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• gelijkvloers: kantoorruimte met een netto vloeroppervlakte van circa 118 m²;
• 1ste tot en met de 7de verdieping: 14 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 79 m²;
• 8ste en 9de verdieping: 1 duplex-appartement met 3 slaapkamers met een netto vloeroppervlakte van circa 203 m²;  
• kelder met fietsenberging en technische ruimten;

-          bouwvolume:

• 8 bouwlagen + 2 teruggetrokken bouwlagen met plat dak; 
• bouwhoogte van circa 25,5 m met een teruggetrokken dakvolume met een hoogte van circa 5,5 m;
• 16 warmtepompen op het dak van het teruggetrokken dakvolume;
• het perceel is volledig bebouwd op alle verdiepingen;
• de terrassen aan de achtergevel bevinden zich over de perceelsgrens;

-          gevelafwerking:

• plint in architectonisch beton, daarboven grijs parement met lintelen, lijsten  en kroonlijst in architectonisch beton;
• zwart aluminium buitenschrijnwerk met grijze verticale stalen borstweringen;
• dakvolume in beige aluminium gevelbekleding en schrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van het bestaande gebouw;

-          bouwen van een meergezinswoning met een gelijkvloers kantoor en 15 appartementen.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Het betreft de bouw van een nieuwe wooneenheid met appartement en handelsruimte. Er is geen relevante voorgeschiedenis voor de milieuvergunningstoestand beschikbaar op dit perceel. 

Het perceel staat niet gekend in het register van verontreinigde gronden.  

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de bouw van een nieuwe wooneenheid met appartementen en een handelsruimte op het gelijkvloers op het perceel gelegen op de Frankrijklei 45 te Antwerpen.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) FLEI45
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:

In de kelder, naast de deur tussen het sas van de lift en het sas van de tellerlokalen is een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van circa 40 cm. Dit moet minstens 50 cm zijn.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

Het voorzien van een dubbele teruggetrokken dakverdieping is niet kenmerkend in de omgeving, waar hoofdzakelijk slechts één teruggetrokken verdieping wordt voorzien;

Een plinthoogte van 3,20 meter is te laag voor de omgeving. De omliggende panden worden gekenmerkt door een hogere plint;

Het voorzien van 15 appartementen op een perceel waar geen parkeergelegenheid kan worden voorzien, overschrijdt de draagkracht van de omgeving.

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

Door het voorzien van terrassen over de achterste perceelsgrens wordt de privacy van de achterliggende studentenkamers op het gelijkvloers geschonden;

• artikel 16 Technische uitsprongen:

De technische installaties worden bij voorkeur in het gebouw voorzien of binnen het toegelaten bouwvolume. Door de inplanting van de warmtepompen op het hoogste platte dak van het teruggetrokken dakvolume wordt het toegelaten bouwvolume overschreden;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer;

Het achterste gedeelte van de kantoorruimte op het gelijkvloers ontvangt geen daglicht;

• artikel 27 Open ruimte:

Er wordt geen 20% open ruimte voorzien op het niveau van het maaiveld;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Er worden geen parkeerplaatsen voorzien op eigen terrein;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

De scheidingsmuren hebben volgens de snede een opstand van 0,23 meter. De scheidingsmuren moeten een opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Wonen is functioneel inpasbaar in de omgeving van de Frankrijklei.

Het voorzien van een kantoor op het gelijkvloers valt volgens het advies van de dienst Business en Innovatie binnen de beleidsvisie Ruimtelijke Economie inzonderheid wat betreft het aspect verweving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft de sloop van een bestaande woning en de nieuwbouw van een meergezinswoning met 8 bouwlagen en twee daklagen, waarbinnen een kantoor en 15 appartementen worden voorzien. 

De eerste kroonlijsthoogte van 25,30 meter sluit aan bij de hoogte van de geburen.
Een dubbele teruggetrokken daklaag is echter niet kenmerkend in de omgeving.
Bovenop deze dubbele daklaag worden bovendien nog eens 16 warmtepompen voorzien. Zoals bepaald in artikel 16 van de bouwcode worden technische installaties bij voorkeur in het gebouw voorzien, maar in ieder geval binnen het toelaatbare volume. Door het voorzien van de warmtepompen boven een dubbele teruggetrokken daklaag wordt het maximale bouwvolume ruim overschreden. Een enkel dakvolume met een verhoogde kroonlijst voor het wegwerken van de warmtepompen zou wel toegelaten kunnen worden, indien de warmtepompen zo laag mogelijk worden voorzien.

Het perceel heeft een diepte van 20,16 meter. Dit stemt overeen met de bouwdiepte op de aanpalende percelen. Het bouwen tot deze diepte is niet vreemd in de omgeving. Voor de lichten en zichten die worden genomen op deze achterste perceelsgrens werd een burgerrechtelijke overkomst toegevoegd aan de aanvraag.
Het voorzien van terrassen over de perceelsgrens hindert echter de privacy op het achterliggende perceel, waar dakkoepels zijn voorzien voor de studentenkamers. Het voorzien van terrassen over de perceelsgrens is bijgevolg niet toegelaten.

Gelet op de perceelsdiepte, bouwdiepte op de aanpalende percelen en de erfdienstbaarheid voor de lichten en zichten die wordt gevestigd, zou een afwijking kunnen worden toegestaan op artikel 27 ‘Open ruimte’ van de bouwcode. Door de L-vorm en de bouwdiepte van het kantoor op het gelijkvloers is het echter niet toegelaten om geen daglichttoetreding te hebben aan de achterzijde van dit kantoor. Het perceel kan bijgevolg niet volledig worden bebouwd in functie van een kantoor op het gelijkvloers.

Hoewel de bouwdiepte en bouwhoogte principieel aansluit bij de buren, overschrijdt het voorzien van 15 appartementen de draagkracht van het perceel. De parkeerlast die het project met zich meebrengt moet worden afgewenteld op de omgeving aangezien de grootte van het perceel het bouwen van het aantal te realiseren parkeerplaatsen niet toelaat. Bovendien bevindt het perceel zich in kernwinkelgebied. Op een breedte van 10,16 meter is het niet mogelijk aan aantrekkelijke, levendige gevelpui te combineren met een royale inkomhal voor appartementen en een garagepoort. Het is evenmin wenselijk een bijkomende inrit te voorzien op een druk bereden fietspad en brede voetpad aan deze zijde van de Leien.

Visueel-vormelijke elementen

Zoals gesteld in het verslag van de Kwaliteitskamer van 10 februari 2023 wil de Kwaliteitskamer vermijden dat de bebouwing aan de Frankrijklei zich herleidt tot één zwaar front met eenzelfde bouwhoogte en dat alle panden naar de stedenbouwkundige maxima gedreven worden waardoor de druk op de omgeving vergroot. De Kwaliteitskamer is van mening dat de bouwhoogte té maximaal wordt opgedreven, daar waar de interne verdiepingshoogte op elke bouwlaag tot het strikte minimum herleid wordt.

Bodemreliëf

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte onder 300 m² (circa 195 m²) en een ingreep boven 100 m² (circa gelijk aan het projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht. Tijdens de geplande afgraafwerken kunnen echter archeologische restanten van muren, sporen of vondsten aangetroffen worden van de Spaanse omwalling uit de 16de eeuw (specifiek de contrescarp), deze dienen onder de vondstmeldingsplicht gemeld te worden. De dienst Archeologie kan de waarde van deze vondsten steeds komen inschatten.  

De stedelijke dienst Archeologie legt volgende voorwaarden op:

-          de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be);

-          de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

-          de bouwheer is verplicht om eventuele restanten of vondsten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologische waarde hebben, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4).

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De minimale breedte van een slaapkamer volgens de “Ontwerpleidraad sociale woningbouw 2022” is 2,20 meter. De tweede slaapkamer voldoet hier niet aan.

In voorliggende breedte kunnen slechts 1 slaapkamerappartementen worden voorzien.

De gewestelijke verordening toegankelijk is van toepassing op de aanvraag.

In de kelder, naast de deur tussen het sas van de lift en het sas van de tellerlokalen is de vrije en vlakke wand- en vloerbreedte te klein volgens artikel 25 van de verordening. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het afwentelen van een bijkomende parkeerbehoefte van 17 parkeerplaatsen op de Leien kan niet worden toegelaten. De draagkracht van de omgeving wordt overschreden. Het ontwerp en programma moet worden aangepast. Dit kan door het volume minder hoog en diep te bouwen, de verdiepingshoogte binnen eenzelfde kroonlijsthoogte te verhogen en minder woonentiteiten te voorzien op het perceel.

Fietsvoorzieningen:

Voor de appartementen en het kantoor moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden:

- 14 appartementen met 2 slaapkamers: 14 x 3 = 42.

- 1 appartement met 4 slaapkamers 1 x 5 = 5.

- 121 m² kantoor: 127 m² x 1,25/100 m² = 1,5.

In totaal moeten 49 fietsenstallingen voorzien worden.

Er wordt een kwalitatieve fietsenstalling ingericht in de kelder. Deze is bereikbaar met een trap met fietsgoot.

De stedelijke dienst Mobiliteit legt als voorwaarde op dat de deuren naar de fietsenstalling automatisch moeten open gaan.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

In de geplande situatie zal het gebouw verwarmd (desgevallend gekoeld) worden door middel van warmtepompen, waarvoor de van toepassing zijnde Vlarem-rubriek wordt aangevraagd. In de werffase worden geen ingedeelde installaties of activiteiten verwacht. 

De warmtepompen worden geïnstalleerd op het dak. De luchtgroepen worden op een minimale afstand van 2 meter tot de perceelsgrens geplaatst. De eenheden kunnen werken via geluidsarme werking (< 40 dB(A)) en worden voorzien van een akoestische omkasting zodat er aan de perceelgrenzen aan de geluidsnormen voldaan kan worden. De exploitant wordt erop gewezen dat de Vlarem II geluidsnormen hier van toepassing zijn.

Alle installaties zullen periodiek onderhouden worden, wat ook bijdraagt tot het voorkomen of wegwerken van storende geluiden die na verloop van tijd kunnen ontstaan door slijtage. 

De warmtepompen maken gebruik van het koelmiddel R410a. Dit koelmiddel heeft een hoog global warming potential (GWP). Installaties die gebruiken maken van R410a als koelmiddel worden uitgefaseerd. De exploitant dient te overwegen om warmtepompen met een koelmiddel met een lager GWP te installeren dat niet onderhevig is aan uitfasering. Deze beslissing dient weloverwogen genomen te worden aangezien andere koelmiddelen, met een lager GWP, kunnen leiden tot andere brandveiligheidseisen. 

Er vinden geen bemalingswerken plaats.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Wegens het onlosmakelijk verband met de stedenbouwkundige handelingen kan evenwel geen vergunning verleend worden voor de ingedeelde inrichtingen en activiteiten.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Het openbaar onderzoek werd niet correct uitgevoerd omwille van de cyberaanval.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd één bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten: 

1. Schade: de bezwaarindiener vraagt een plaatsbeschrijving op te maken van de buurpanden voor de aanvang van eventuele bouwwerken. Dit om eventuele schade te kunnen laten herstellen op kosten van de veroorzaker.

        Beoordeling: Het bezwaar heeft geen betrekking op de inhoud van de omgevingsvergunning. Het bezwaar is ongegrond.