2023_CBS_04279 - Omgevingsvergunning - OMV_2022138844. Kloosterstraat 19-21. District Ekeren - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/04/1983: vergunning (1983277) voor het bouwen van een winkelruimte met bureel en erboven 2 appartementen.

Vergunde toestand

-          functie:

• gebouw in gemengd gebruik:

-          winkelruimte op de gelijkvloerse verdieping met erboven woongelegenheden;

-          gevelafwerking:

• aluminium gevelbekleding op eerste en tweede verdieping;

-          inrichting:

• volledig bebouwd perceel.

Bestaande toestand

-          niet relevant, gezien de aanvraag een gehele sloop en nieuwbouw betreft.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• meergezinswoning:

-          1 één-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 71 m²;

-          6 twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte tussen 81 en 98 m²;

-          de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle woonentiteiten samen bedraagt ± 87 m²;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen en teruggetrokken daklaag onder plat dak in gesloten bebouwing;
• 17 m bouwdiepte voor gelijkvloerse verdieping, 14 m op eerste en tweede verdieping;
• 8 m bouwdiepte op daklaag;

-          gevelafwerking:

• lichtgrijze baksteen;
• bronsbruin aluminium schrijnwerk;
• hout in natuurkleur voor teruggetrokken daklaag;

-          inrichting:

• ondergrondse parkeergarage tot 24 m bouwdiepte;
• trap naar ondergrondse parkeergarage gelegen in tuinzone.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van bestaande bebouwing;

-          bouwen van een meergezinswoning met ondergrondse parkeergarage.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied dat op de kaart welke de bestemmingsgebieden omschrijven bruinomrand en met het Romeinse cijfer III overdrukt is.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Niveauverschillen: Artikel 18: Algemene bepalingen: er is een onoverbrugd hoogteverschil van circa 8 cm tussen het straatniveau en de vloerpas binnen;
• Artikel 20: Trappen

§1. Over de volledige lengte van de trappen en ter hoogte van eventuele tussenbordessen moet na afwerking van de eventuele wanden en tussen de leuningen een breedte van minstens 100 cm zijn. Hier bedraagt die slechts 0,90 meter;

§2. Na ten hoogste 17 treden moet voor een tussenbordes van minstens 100 cm diep gezorgd worden. De trap van buiten naar de ondergrondse parkeergarage is geen gesloten traphal en telt meer dan 20 treden;

§3. De trappen hebben in de draai geen gelijkvormige op- en aantrede; 

§4. Aan beide zijden van de trap moet een trapleuning aangebracht worden, die doorloopt ter hoogte van eventuele tussenbordessen. Voor het begin en aan het einde van de trap moet de trapleuning minstens 40 cm horizontaal verderlopen. Als de leuning in het ijle stopt, moet ze worden afgerond naar de grond of naar de wand. Er is slechts 1 balustrade centraal ingetekend;

• Artikel 24: Draairuimte: De deuren naar de appartementen liggen te diep in de muur waardoor de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde van de deur, het gesloten deurvlak niet raakt;

De deur van de sas van de ondergrondse parkeergarage naar de lift en trappenhal voldoet zowel aan duw- als trekzijde niet. De draairuimte raakt het deurblad niet;

Bij eventuele vergunning zal als voorwaarde opgenomen worden om ook aan deze artikels van de verordening toegankelijkheid te voldoen.

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 34: Stabiliteit en scheidingsmuren: enkelvoudige scheidingsmuren moeten een minimale dikte van 0,18 meter hebben. Hier is dit slechts 0,15 meter;
• Artikel 43: Septische putten: het appartementsblok kan 20 bewoners huisvesten. Dan is de minimale inhoud van de septische put 5750 liter. Hier werd er slechts een inhoud van 5250 liter opgetekend.

Bij eventuele vergunning zal als voorwaarde opgenomen worden om ook aan deze artikels van de bouwcode te voldoen.

Sectorale regelgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-      Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder toekomstig klimaat. Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. Op straat komen waterdieptes voor tot 15 cm bij een middelgrote kans op overstromingen onder toekomstig klimaat. De vloerpas binnen ligt echter op slechts 10 cm van het straatniveau.

De toegang naar de autolift heeft geen hoogteverschil met het aangrenzende voetpad.

Uit het ingewonnen advies blijkt dat voorwaarden opgelegd moeten worden om het schadelijk effect te voorkomen.

Alle openingen in de gevel moeten minimaal op 5,27 mTAW gebracht worden om instroming van water in de kelder en op de gelijkvloerse verdieping te voorkomen.

-      Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-      Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er zijn onvoldoende gegronde redenen om af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het optrekken, na afbraak van de bestaande bebouwing, van een nieuwe meergezinswoning en gelet op de ligging van laatstgenoemde in een meer dan voldoende ontwikkeld woongebied, is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De geplande volumetrie, 3 bouwlagen onder teruggetrokken laag (met plat dak) en met bouwdieptes van respectievelijk 17 m op het gelijkvloers en 14 m op de bovengelegen verdiepingen, is zonder meer aanvaardbaar te noemen vanuit stedenbouwkundig oogpunt. Er is in dit straatbeeld een ruim aantal voorbeelden beschikbaar waarin de typologie van 3 bouwlagen onder daklaag voorkomend is – bovendien respecteert vermelde daklaag het maximale gabarit dat bijvoorbeeld bij een hellend dak voorkomend zou zijn.

Ook de dieptemaat is aanvaardbaar: zo is het gelijkvloers in overeenstemming met de doorgaans gehanteerde richtlijnen (en blijft er meer dan voldoende onbebouwde ruimte over om een degelijke woonkwaliteit te garanderen) en is de maatvoering van de verdiepingen identiek aan die van een aantal in dezelfde rij voorkomende en gelijkaardige constructies.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook zonder meer gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De te hanteren materialisatie, lichtgrijze gevelsteen, bronskleurig schrijnwerk en houten beplating (voor de teruggetrokken daklaag), is zonder meer aanvaardbaar voor dit type van bebouwing, is bovendien reeds voorkomend in de onmiddellijke omgeving en zorgt voor een visueel correcte inpassing in de gebouwde context.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg eenduidig gunstig.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op straat komen waterdieptes voor tot 15 cm bij een middelgrote kans op overstromingen onder toekomstig klimaat. De vloerpas binnen ligt echter op slechts 10 cm van het straatniveau.

De toegang naar de autolift heeft geen hoogteverschil met het aangrenzende voetpad.

Om schade te voorkomen wordt geadviseerd dat alle openingen in de gevel minimaal op 5,27 mTAW gebracht worden, binnen het voorgestelde gabarit, om instroming van water in de kelder en op de gelijkvloerse verdieping te voorkomen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor dit project is er een fietsparkeerbehoefte voor 20 fietsen. Er werden geen fietsstalplaatsen ingetekend. Er worden 5 fietsparkeerplaatsen ondergronds voorzien, en 21 bovengronds.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van het ongunstige advies van de brandweer.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden binnen de looptijd van de bevraging van de buureigenaars 3 schriftelijke bezwaarschriften ingediend, dewelke zich als volgt laten samenvatten:

1. Lawaai- en stofoverlast: tijdens de werken zal ontegensprekelijk dergelijke overlast ontstaan voor de naburige bewoners.

Beoordeling:

Betreffende is geen aspect dat betrekking heeft op de ruimtelijke beoordeling van de aanvraag (maar is intrinsiek verbonden aan het recht om werken uit te voeren) en hoeft derhalve niet beoordeeld te worden in het kader van de lopende procedure.

Het bezwaar is ongegrond.

2. Schending privacy: er zal onaanvaardbare inkijk ontstaan naar de tuinen van de aangrenzende bewoners.

Beoordeling:

De voorziene terrassen respecteren zonder uitzondering de minimaal vereiste afstanden om het principe van privacy te kunnen garanderen; betreffend aspect wordt zelfs strenger gehanteerd naar de hoger gelegen verdiepingen toe, waar er nog meer sprake is van terugtrekking (niet zijdelings maar vanuit de gevellijn). Eventuele geringe overlast die betreffende in de voorgestelde constellatie zou veroorzaken is bovendien wezenlijk het gevolg van deze toch nog stedelijke context.

Het bezwaar is ongegrond.

3. Schaduwwerking en overmatig bouwvolume: door de te ruime maatvoering voor 1ste en 2de verdieping (namelijk 14 in plaats van de doorgaans toegestane 13 en 9 m) zullen de buureigenaars op ontoelaatbare wijze lichtinval verliezen.

Beoordeling:

De volumetrie is grotendeels gebaseerd op een aantal gelijkaardige panden in dezelfde bouwrij en aan dezelfde straatzijde, waarbij een identieke maatvoering werd gehanteerd inzake bouwdiepte; in dat opzicht is er ontegensprekelijk sprake van een correcte en harmonieuze inpassing in het straatbeeld. De mogelijke schaduwwerking zal eerder beperkt van omvang zijn en is in deze gebouwde context zonder meer het gevolg van de densere vorm van bebouwing die in deze stedelijke context nu eenmaal kenmerkend is.

Het bezwaar is ongegrond.

4. Foutieve informatie: naar alle waarschijnlijkheid strookt het opgegeven gabarit van 1 van de buurpanden niet met de werkelijkheid – betreffende wordt best vlak na de afbraak ter plaatse gecontroleerd.

Beoordeling:

De volumetrie van het nieuw op te trekken volume kan op een degelijke wijze beoordeeld worden en de informatie die bijkomend kan worden verstrekt door vermeld scheidsmuurprofiel is in deze van minder belang. In dat opzicht lijkt er bovendien ook geen sprake van kwaad opzet maar louter van ontbrekende informatie, dewelke de ruimtelijke beoordeling van de aanvraag niet beïnvloedt.

Het bezwaar is ongegrond.