2023_CBS_04456 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2023006909. Klein Heiken 139 - Klein Heiken 139-141. District Ekeren - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-          er werd geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden.

Geacht vergunde & bestaande toestand

-          functie: eengezinswoning;

-          perceel:

• perceel van 12 m breed op ± 80 m diepte;
• gelegen aan een uitgeruste gemeenteweg, ‘Klein Heiken’, met aan weerszijden een voetpad in betontegels, centraal een rijweg in asfalt met telkens aan één zijde een fietspad (noordzijde) en een parkeerstrook (zuidzijde);
• verharde oprit naar het perceel, op de linkerhelft ervan;

-          bouwvolume:

• enkel op de rechterhelft van het perceel, rijbebouwing van 2 bouwlagen onder zadeldak met gelijkvloerse achterbouwen;
• later bijgebouwd en naar alle waarschijnlijkheid zonder vergunning opgetrokken garagebijgebouw, achteraan tegen de woning aan, op linkerdeel perceel;
• tuinberging geheel achteraan;

-          inrichting:

• rest van het perceel ingericht als tuin – de achterste 20 m van het perceel zijn gesitueerd in agrarisch gebied volgens het gewestplan Vlaanderen.

Gewenste toestand

-          functie:

• nieuw en afgesplitst lot (aan linkerzijde) van 6 m breed op circa 60 meter voor het bouwen van een eengezinswoning (wonen);
• het achterste deel van het oorspronkelijke perceel (gelegen in agrarische zone) wordt opgedeeld in 2 afzonderlijke stukken van telkens 115 m²;
• restperceel aan de rechterzijde, met daarop het grootste deel van de bestaande bebouwing;

-          bouwvolume:

• slopen van het garagebijgebouw op het linkerdeel van het terrein;
• maximale bouwhoogte van 6,50 m voor de kroonlijsthoogte vooraan en zonder verduidelijking 11,11 m, waarmee naar alle waarschijnlijkheid de nok bedoeld wordt;
• bouwvolume volgens het principe van 17/13/9 met bouwdiepte tot maximaal 9 m voor het deel met maximaal 2 bouwlagen onder zadeldak;
• 2 aanbouwdelen, met een respectievelijke bouwdiepte tot maximaal 13 m (2 bouwlagen onder plat dak) en tot maximaal 17 m (1 bouwlaag onder plat dak);
• bijgebouw in de achtertuin (binnen de opgetekende zonering) met een maximale oppervlakte van 75 m², telkens op 1 m van de perceelgrenzen, beperkt tot 1 bouwlaag onder plat dak (zonder eenduidige bestemming) en een tuinhuis (binnen diezelfde zonering) met een maximale oppervlakte van 12 m² (kroonlijst: maximaal 2,50 m hoog/nok: maximaal 3 m hoog);

-          gevelafwerking:

• gevelafwerking in duurzame materialen, in harmonie met het straatbeeld;
• mogelijkheid ingeschreven tot het voorzien van een inpandige garage.

Inhoud van de aanvraag

-          verkavelen van een perceel in een lot voor woningbouw. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in agrarisch gebied. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 – Harmonie en draagkracht: voor het dak van het hoofdvolume bestaat volgens de voorschriften de optie om ook een plat dak (of een mix van hellend en plat) te voorzien. De bouwtypologie in deze straat en aan deze zijde bestaat echter nagenoeg uitsluitend uit woningen met een hellend/zadeldak, waardoor een plat dak niet als kenmerkend kan beschouwd worden;
• artikel 10 – Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: de voorliggende richtlijnen zijn onvoldoende specifiek inzake de hoogte- en dieptematen van het te bouwen volume van de woning;
• artikel 12 – Levendige plint: de voorschriften voorzien expliciet de mogelijkheid inpandig te parkeren. Betreffende is echter ontegensprekelijk strijdig met de bepaling waarin slechts 1 garagepoort/inrit (met een maximale breedte van 3 m) kan worden voorzien per gevel- of perceelsbreedte van 8 m. In deze is er slechts sprake van een gevelbreedte van 6 m waardoor de vereiste levendige functie op de gelijkvloerse bouwlaag aan straatzijde niet kan gegarandeerd worden.

Sectorale regelgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er

een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het

watersysteem veroorzaakt.

-      Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-      Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er zijn onvoldoende redenen om af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet louter verkavelen, voor woningbouw, en gelet op de ligging van het nieuwe lot in kwestie in een meer dan voldoende ontwikkeld woongebied, is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Echter werd er aangaande het eerste type van bijgebouw (met een maximale oppervlakte van 75 m²) geen eenduidige informatie aangeleverd aangaande de bestemming ervan; er kan vanuit gegaan worden dat in deze geen bergruimte bedoeld wordt, dit aangezien er expliciet melding wordt gemaakt van een afzonderlijke regelgeving voor de apart vermelde tuinberging (maximaal 12 m² in oppervlakte) in de categorie bijgebouwen.

Aangezien er hier sprake is van een bijgebouw in tweede orde, horend bij en ondergeschikt aan de woonvoorziening aan de straatzijde, zal hier in de eindvoorwaarden dan ook worden opgelegd dat er slechts een complementaire functie, zoals een kantoortje of atelierruimte, kan worden in ondergebracht en onder geen beding een woonbestemming.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De voorgestelde volumetrie, volgens het 17/13/9-principe, wezenlijk onder plat dak en afgetopt onder hellend dak voor de eerste 9 m, is in se zonder meer ruimtelijk aanvaardbaar want voldoet aan de doorgaans gehanteerde richtlijnen voor dit type van bebouwing; dat bovendien eenduidig passend is in de bestaande ruimtelijke context.

Wel wordt er geconstateerd dat geen eenduidige of beperkte bemating in de hoogte noch hellingsgraad voor de verschillende gebouwdelen wordt aangeleverd (buiten een vermelding voor de kroonlijst aan de voorzijde, vastgelegd op 6,50 m), buiten het aantal bouwlagen. Om dienaangaande duidelijkheid te verschaffen zullen in de eindvoorwaarden dan ook beperkende maatregelen daaromtrent worden opgenomen. Bijkomend wordt geconstateerd dat het vermelde maximum van 6,50 m voor de kroonlijst aan de voorzijde eerder beperkt is en in se niet meer voldoet aan de heden gehanteerde richtlijnen en normen inzake vrije plafondhoogte, vloerniveaus en vloeropbouw/isolatiepaketten; betreffende maat zal dan ook verruimd worden.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook voorwaardelijk gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De opgenomen voorschriften inzake materialisatie en afwerking zijn relatief gering te noemen en beperken zich tot de vermelding “duurzame materialen”. Gelet op de vaagheid van betreffende omschrijving, zal in de eindvoorwaarden expliciet worden verwezen naar de algemeen gehanteerde harmonieregel en de overeenstemming met de afwerking van de meerderheid van de panden in de omgeving.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is dan ook voorwaardelijk gunstig.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er wordt in de aanvraag tevens geconstateerd dat de achterste 20 m van het originele terrein, dewelke gesitueerd zijn in agrarisch gebied, geen deel uitmaken van het te verkavelen lot maar tevens ook niet meer bij het restperceel aan de rechterzijde toebehoren; er is in deze sprake van 2 afzonderlijke en nieuw gecreëerde percelen, van elks ± 115 m² in oppervlakte, louter gelegen in binnengebied, niet grenzend aan het openbare domein (noch wordt er melding gemaakt van het eventueel bijvoegen van betreffende bij een aangrenzend ander perceel).

Aangezien dit een ruimtelijk niet wenselijke situatie creëert, waarbij onder andere de noodzaak ontstaat om nieuwe erfdienstbaarheden vast te leggen, met mogelijks onduidelijke toestanden tot gevolg, zal in deze worden vastgelegd dat beide opgetekende stukken, samen zo’n 230 m² groot, samen met het restperceel aan de rechterzijde 1 kadastraal geheel blijven vormen.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1. De voorwaarden, opgenomen in de bijgevoegde adviezen van zowel Water-Link, Aquafin N.V. en Fluvius System Operator, zijn strikt na te leven.

2. De op het opmetingsplan “nieuwe toestand” opgetekende restpercelen achteraan, gesitueerd in agrarisch gebied en met elks een oppervlakte van ± 115m², dienen zonder meer kadastraal 1 geheel te blijven vormen met het restperceel (oppervlakte: ± 360 m²) aan de rechterzijde van het te creëren nieuwe lot 1 (en kunnen dus onder geen beding als afzonderlijke restpercelen in het binnengebied ontstaan).

3. De bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel met volgende bepalingen gewijzigd en aangevuld:

• het voorschrift wat betreft “gebouw” -> “kroonlijsthoogte” wordt gewijzigd met de bepaling dat de maximale hoogte van het gebouwdeel tussen 13 en 17 m bouwdiepte beperkt wordt tot 3,50 m ten aanzien van het aangrenzende en oorspronkelijke maaiveld – tevens wordt de hoogte van het gebouwdeel tussen de voorgevelbouwlijn en 13 m bouwdiepte vastgelegd op maximaal 7 m en wordt de dakhelling eenduidig vastgelegd op 45° voor de eerste 9 m;
• het voorschrift wat betreft “gebouw” -> “materiaalgebruik” wordt gewijzigd met de bepaling dat de te hanteren materialen duurzaam dienen te zijn en qua afwerking en kleurgebruik in overeenstemming met de bebouwing in de onmiddellijke zichtomgeving;
• het voorschrift wat betreft “gebouw” -> “dakuitvoering” wordt gewijzigd met de bepaling dat de dakvorm in de eerste 9 m eenduidig wordt vastgelegd als hellend dak, met een helling van 45° en met de nok evenwijdig met de straatas;
• in het voorschrift wat betreft “gebouw” -> “inplanting” wordt de bepaling “een garage mag inpandig te worden voorzien” geschrapt;
• het voorschrift wat betreft “gebouw” -> “andere voorschrift voor het gebouw” wordt gewijzigd met de bepaling “2°. de complementaire functie beslaat een geringere oppervlakte dan de woonfunctie, met een totale maximale vloeroppervlakte van 75 m², en wordt beperkt tot slechts het inrichten van een kantoor- of atelierruimte”. Betreffende mag niet tot verkeershinder leiden.”;
• het voorschrift wat betreft “vrijstaande handelingen in de tuinzone” -> “achtertuinstrook” -> “constructies” wordt gewijzigd met de bepaling dat de kroonlijsthoogte beperkt dient te blijven tot maximaal 3,50 m.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

* Het openbaar onderzoek was korter dan de normale 30 dagen omdat het vroegtijdig is stopgezet.