2023_CBS_03636 - Omgevingsvergunning - OMV_2022145832. Fruithoflaan 86. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-          31/08/1966: weigering Fruithoflaan 84-90 (956#5164 en 956#6267) voor het bouwen appartementsgebouw (met 9 bouwlagen); 

-          02/12/1964: vergunning (957#5515 en 957#1403) voor het oprichten van een appartementsgebouw (met 7 bouwlagen). 

Vergunde toestand   

-          functie: wonen (meergezinswoning):

• 12 twee-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 104,5 m²;
• op basis van kadastergegevens (sinds 1966): gunstig advies vermoeden van vergunning voor 2 appartementen per verdieping (behalve gelijkvloers) voor een totaal van 16 woonentiteiten;

-          bouwvolume:

• 7 bouwlagen met plat dak vergund met een totale bouwhoogte tot circa 19 meter;
• gunstig advies vermoeden van vergunning voor 9 bouwlagen, waarvan gelijkvloers met 13 garages;
• bouwdiepte: circa 17 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevelafwerking verdiepingen in Silex-dals met schrijnwerk in staal;
• voorgevelafwerking gelijkvloers in simili en beton met garagepoorten en voordeur in aluminium;
• kroonlijst, dorpels, terrassen en verticale geveldelen in beton;
• balustrades in staal met hoogte circa 0,8 m.

Bestaande toestand 

-          functie en bouwvolume in overeenstemming met vergund geachte toestand met uitzondering van:

• inrichting van de bovenste 2 verdiepingen: 2 twee-slaapkamerappartementen per verdieping;

-          gevelafwerking:

• voorgevelafwerking verdiepingen in witte gevelsteen met schrijnwerk in grijze aluminium;
• voorgevelafwerking gelijkvloers in simili en beton met garagepoorten in staal en voordeur in aluminium;
• kroonlijst (wit) en terrassen (grijs) in beton (geschilderd);
• raamdorpels in natuursteen;
• balustrades in wit geschilderd staal met hoogte 0,9 m.

Nieuwe toestand 

-          functie: wonen (meergezinswoning):

• 16 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 104,5 m²;
• autostaanplaatsen en bergingen op de gelijkvloerse bouwlaag;

-          bouwvolume:

• 9 bouwlagen met plat dak;
• bouwhoogte: circa 25,35 m;
• bouwdiepte: circa 17 m;

-          gevelafwerking: conform bestaand met uitzondering van:

• terrasbalustrades in witte staal met hoogte 1,2 m.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van de inrichting en indeling van de appartementen op de zevende en achtste verdieping;

-          uitbreiden van de totale bouwhoogte van de scheidingsmuren;

-          regulariseren van de voorgevelwijzigingen (inclusief voordeur);

-          aanpassen van terrasbalustrades aan de voorgevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen 

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater). 
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater) 
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid). 
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid) 
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten: 

•      artikel 22 Deuropening: de vrije en vlakke doorgangsbreedte van de 4 nieuwe appartementen op de 7de en 8ste verdieping bedraagt circa 80 cm in plaats van de minimale breedte van 85 cm; 
•      artikel 24 Draairuimte: er is geen vrije en vlakke ruimte van 1,5 m voorzien voor de toegangsdeuren van de 4 nieuwe appartementen op de 7de en 8ste verdieping; 
•      artikel 25: er is geen opstelruimte van 50 cm voorzien ter hoogte van de toegangsdeur van de 4 nieuwe appartementen op 7de en 8ste verdieping. 

Algemene bouwverordeningen 

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer. 
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer) 
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. 
  

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’) 
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten: 

•      artikel 26 Afvalverzameling: er is geen afgescheiden en verluchte ruimte voorzien voor afvalverzameling;
•      artikel 38 Groendaken: het nieuw plat dak wordt niet als een groendak aangelegd; 
•      artikel 43: Septische putten: het volume van de septische put is niet aangegeven op de plannen. 

Sectorale regelgeving 

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid. 
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. 
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020. 
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”) 
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.  

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.  
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO)) 
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften 

Verordening toegankelijkheid: De specifieke inrichting van de 4 appartementen en de gemeenschappelijke delen van het gebouw die noodzakelijk zijn om deze entiteiten te bereiken wordt niet vergund geacht. De aanvrager heeft geen verslag van INTER toegevoegd. Het is binnen de huidige aanvraag niet mogelijk om een afwijking van de verordening toegankelijkheid toe te staan.

Artikel 26 en 43 van de bouwcode: Er werden 4 bijkomende appartementen vergund geacht, maar de specifieke inrichting van deze 4 appartementen en de wijzigingen aan de gemeenschappelijke delen worden niet vergund geacht. Er is geen gemeenschappelijke afvalberging die voldoet aan de huidige voorschriften aanwezig in het gebouw. Het is niet duidelijk of de septische put voldoet aan de huidige voorschriften. Dit dient in voorwaarden opgelegd te worden.

Artikel 38 van de bouwcode: De uitbreiding van het gebouw tot 9 bouwlagen werd vergund geacht. De specifieke toestand van de scheidingsmuren en specifieke toestand en afwerking van het dak werd echter niet vergund geacht. Het dak dient te voldoen aan de huidig geldende voorschriften.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid 

Het gebouw is vergund geacht met 9 bouwlagen. De kroonlijsthoogte betreft circa 25 meter en de bouwdiepte (inclusief terrassen achteraan) betreft 18 meter. Dit sluit maximaal aan bij het bouwvolume van de aanpalende appartementsgebouwen en wordt gunstig geadviseerd.

De appartementen op de zevende en achtste verdieping worden elk voorzien als een tweeslaapkamerappartement met achteraan een terras van circa 6,9 m² en vooraan een balkon van circa 0,9 m². De indeling van de bijkomende appartementen is voldoende kwalitatief. Hiertegen geen bezwaar.

Als gevolg van de noodzakelijke aanpassingen aan de trappenhal (in het kader van de verordening toegankelijkheid) zullen de leefruimtes van deze appartementen beperkt verkleind moeten worden. Deze zullen zelfs na de aanpassing voldoende groot zijn.

Visueel-vormelijke elementen 

De voorgevel van dit appartementsgebouw en de aanpalende appartementsgebouwen werd uitgevoerd in witte gevelsteen met gewijzigde raamindeling in grijskleurige aluminium. Hiertegen geen bezwaar.

De aanvraag betreft het verhogen van de balustrades van circa 0,8 meter (in vergunde toestand) tot een hoogte van 1,2 meter. Gelet op het feit dat dit omwille van veiligheidsredenen noodzakelijk is, en gelet op het feit dat dit over het gehele gebouw op dezelfde manier aangepast wordt (zodat er opnieuw een samenhangend geheel ontstaat), wordt dit gunstig beoordeeld.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De inrichting van de gemeenschappelijke delen van het gebouw en de appartementen op de zevende en achtste verdieping te voorzien conform de bepalingen van de verordening toegankelijkheid:

• de vrije en vlakke doorgangsbreedte van de 4 appartementen op de zevende en achtste verdieping moet minimaal 85 cm zijn, in overeenstemming met artikel 22 van de verordening toegankelijkheid;
• voor de toegangsdeuren van de 4 appartementen op de zevende en achtste verdieping moet er een vrije en vlakke draairuimte voorzien worden, in overeenstemming met artikel 24 van de verordening toegankelijkheid;
• ter hoogte van de toegangsdeuren van de 4 appartementen op de zevende en achtste verdieping moet er een opstelruimte van 50 cm voorzien worden, in overeenstemming met artikel 25 van de verordening toegankelijkheid.

2. Een gemeenschappelijke afvalberging te voorzien conform de bepalingen van artikel 26 van de bouwcode.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten