2023_CBS_03623 - Omgevingsvergunning - OMV_2022141501. Ommeganckstraat 47-49. District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen uit de verordening integrale toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 16 Technische uitsprongen

alle technische installaties worden bij voorkeur inwendig in het gebouw ondergebracht. Indien dit onmogelijk is kunnen ze uitwendig aan het gebouw worden aangebracht en dit enkel op het hoogst gelegen dak en op voorwaarde dat deze technische zone, inclusief alle onderdelen, niet hoger is dan 2,5 m ten opzichte van de kroonlijst. Het nieuwe technisch dakvolume is hoger;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

elke verblijfsruimte dient minimaal één te openen gevel- of dakdeel te hebben zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden. De opening dient direct uit te monden in de open lucht. De meeste vergaderzalen op het gelijkvloers en de keuken op het gelijkvloers voldoen hier niet aan;

• artikel 26 Afvalverzameling:

functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 m2 groot is. Er worden bergingen voorzien, maar geen ervan wordt specifiek ingetekend als afvalberging;

• artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit:

Een banier dient geplaatst te worden op minstens 0,6 m van de eigendomsgrens. De reclame staat op circa 0,2 m van de eigendomsgrens;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande en vergunde kantoorfunctie blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet de renovatie van het bestaande en vergunde kantoorgebouw. Hierbij wordt het bouwvolume slechts beperkt gewijzigd. Zo wordt een kleine uitbouw achteraan links op de derde verdieping verwijderd en wordt de patio aan de rechterzijde van de voorbouw opnieuw opengemaakt.
Aan de rechterzijde van de achterbouw wordt een nieuw evacuatieplatform voorzien dat aansluit op de vluchttrap van het achterliggende perceel. Tot slot wordt een nieuwe technische verdieping voorzien bovenop het hoofdvolume.

Deze ingrepen zijn aanvaardbaar.

De andere wijzigingen zijn voornamelijk ter optimalisatie van de kantoorfunctie. Zo wordt het gelijkvloers heringericht met vooraan een ruime onthaalfunctie die daglicht geniet via de opengewerkte patio. Achteraan worden omheen de polyvalente zaal bijkomende vergaderlokalen ingericht en wordt daglicht binnengetrokken via grote raampartijen aan de rechterzijde van het gebouw. De centrale dakkoepel boven de polyvalente zaal wordt terug opengewerkt voor bijkomende lichttoetreding en de platte daken worden voorzien van groendaken. Tot slot worden enkele kleine dakterrassen ingericht.
Deze ingrepen resulteren in een beter intern ruimtegebruik en kunnen bijgevolg gunstig geadviseerd worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het schrijnwerkgeheel in de voorgevel wordt volledig vervangen en voorzien van isolerend aluminium bronskleurig schrijnwerk. De oorspronkelijke raamverdeling wordt hierbij hernomen en op de glasgevel worden schuivende aluminium zonweringspanelen met horizontale lamellen voorzien in hetzelfde bronskleurig aluminium materiaal als het schrijnwerk.

Ter hoogte van het gelijkvloers springt de gevel een stuk naar binnen ter creatie van een overdekt inkomgeheel met ruimte voor bezoekersfietsenstallingen. De gevel wordt aan de linkerzijde opnieuw opengewerkt door ruime glaspartijen die zicht geven op de foyer. Aan de rechterzijde wordt een laad- en loszone voorzien met sectionaalpoort. Zowel het schrijnwerk als de sectionaalpoort worden voorzien in bronskleurig aluminium. De gesloten delen van de gevel worden voorzien in natuursteen in een zachte tint die aansluit bij de bronskleurige materialen. Het geheel kan bij nacht afgesloten worden door een geperforeerde stalen poort die de transparantie van het geheel garandeert.

De voorgestelde uitwerking van de voorgevel vormt een hedendaagse vertaling van de oorspronkelijke vliesgevel. De voorgestelde kleurstelling zoekt aansluiting bij de kleur en materialisatie van de gebouwen van de Zoo aan de overzijde van de straat.
De voorgevel past zich visueel in zijn omgeving in.

Ook de andere gevels worden voorzien van nieuw schrijnwerk in hetzelfde materiaal en dezelfde kleur als de voorgevel. Alle gevels worden geïsoleerd en opnieuw afgewerkt met een bepleistering in gebroken witte kleur. Ook deze materialisatie kan gunstig geadviseerd worden.

Tot slot wordt ter hoogte van de voorgevel op twee locaties publiciteit voorzien. Aan de linkerzijde van de voorgevel wordt een verticale banner voorzien en boven de toegang wordt een rode luifel voorzien met vermelding van de naam van de organisatie.
Hoewel de publiciteit met voldoende aandacht werd geïntegreerd in het ontwerp, wordt de banner voorzien op minder dan 60 cm van de linker perceelsgrens. Hierdoor is de aanvraag strijdig met artikel 33 van de bouwcode en dient de banner uitgesloten te worden uit de vergunning.
 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Naast de strijdigheid met artikel 33 van de bouwcode, is de aanvraag ook strijdig met artikels 16, 24 en 26 van de bouwcode.
Zo wordt in artikel 16 van de bouwcode voorgeschreven dat technische installaties op het hoogste dak voorzien kunnen worden indien de technische zone niet hoger is dan 2,5 m ten opzichte van de kroonlijst van het gebouw. De voorgestelde technische verdieping is 3 m hoog ten opzichte van de kroonlijst en kan niet gunstig geadviseerd worden. Om alsnog een vergunning te kunnen verlenen dient als voorwaarde bij de vergunning opgenomen te worden dat de technische verdieping moet voldoen aan de bepalingen uit artikel 16 van de bouwcode.

Daarnaast voldoen de vergaderzalen op het gelijkvloers niet aan artikel 24 van de bouwcode. Dit artikel schrijft voor dat verblijfsruimtes steeds op een natuurlijke manier geventileerd moeten kunnen worden en dat ze rechtstreeks daglicht moeten kunnen genieten. Gelet op de beperkte verblijfsduur die kenmerkend is aan het gebruik van een vergaderzaal en de uitwerking van de vergaderzalen met ruime glaspanelen, kan hiervoor echter een afwijking worden toegestaan op basis van artikel 3 van de bouwcode.
Tot slot wordt op de plannen geen afvalberging voorzien. Functies anders dan wonen, dienen op basis van artikel 26 van de bouwcode een afgescheiden ruimte voor afvalberging te voorzien die voorzien is van verluchting en die minimaal 4 m² groot is. Aangezien de plannen verschillende bergingen tonen wordt als voorwaarde bij de vergunning opgenomen dat een van deze ruimtes dient ingericht te worden als een afvalberging die bestemd is voor de kantoorfunctie (zie bouwcode, artikel 26).

Er wordt geoordeeld dat de voorgestelde ingrepen een positieve impact hebben op de werking en de beeldkwaliteit van het gebouw. De bijkomende daglichttoetreding, de energetische ingrepen, groendaken, fietsenberging en andere planwijzigingen dragen bij tot een beter gebruiksgenot van het gebouw zonder hierbij hinder te genereren naar de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het kantoorgebouw wordt voorzien van een warmtepomp van 220 kW en een koelcel van 0,92 kW. De buitenunit van de warmtepomp wordt op het dak geplaatst en zal een geluidsniveau van 92 dB(A) produceren. Om te kunnen voldoen aan de geluidsnormen opgenomen in het Vlarem, zal de exploitant de buitenunit centraal positioneren op het dak en het compressiegedeelte onderaan omkasten. Indien noodzakelijk kan bijkomende geluidsabsorberende omkasting voorzien worden. De technische fiche van de warmtepomp geeft aan dat het geluidsniveau van de warmtepomp op 5 m, wat overeenkomt met de dakrand, nog steeds 64 dB(A) bedraagt. De exploitant wordt erop gewezen de toepasselijke geluidsnormen in acht te nemen. In functie van het werkingsregime van het toestel dienen adequate akoestische ingrepen voorzien te worden om aan deze normen te voldoen. 

De warmtepomp maakt gebruik van het koelmiddel R410a. Dit koelmiddel heeft een hoog global warming potential (GWP). Installaties die gebruiken maken van R410a als koelmiddel worden vanaf 2030 uitgefaseerd. De exploitant dient te overwegen om warmtepompen met een koelmiddel met een lager GWP te installeren dat niet onderhevig is aan uitfasering. Deze beslissing dient weloverwogen genomen te worden aangezien andere koelmiddelen, met een lager GWP, kunnen leiden tot andere brandveiligheidseisen. 

Het voorliggend project is niet MER-plichtig doordat het een bestaande stadsontwikkeling zonder functie- of intensiteitsverandering betreft. Een m.e.r.-screening of MER is niet vereist.  

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De technische verdieping moet in overeenstemming voorzien worden met de bepalingen uit artikel 16 van de bouwcode.

3. Er dient een afvalberging voorzien te worden die voldoet aan de bepalingen uit artikel 26 van de bouwcode.

4. De verticale publiciteitsbanner aan de linkerzijde van de voorgevel wordt uitgesloten uit de vergunning.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de voorgestelde vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM-wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt voorwaardelijk positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

Geadviseerde rubriek(en) Renovatie kantoorgebouw & polyvalent vergadergedeelte
 

Geadviseerde bijzondere voorwaarden

1. In functie van het werkingsregime van het toestel dienen adequate akoestische ingrepen voorzien te worden aan de buitenunit  van de warmtepomp teneinde hinder naar de omgeving te beperken en te kunnen voldoen aan de geluidsnormen.