2023_CBS_03625 - Omgevingsvergunning - OMV_2022095792. Fotografielaan 41-43. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Inhoud van de aanvraag 

-     het slopen van het bestaande kantoorgebouw;

-     het voorzien van een nieuwbouw magazijn met kantoren;

-     de aanleg van een parking met wegenis.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 10 mei 2022 werd stilzwijgend akte genomen van een melding ingediend door NV D.K. Invest voor exploitatie van een magazijn met kantoorruimtes (OMV_2022055244).

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de uitbreiding van de bestaande melding met twee warmtepompen.

Aangevraagde rubriek(en)
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een industriegebied. Deze zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop, (Artikel 7 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Fotografielaan, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 29 april 2005. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor industrie en openbare wegenis.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgende punten:

-     5.2.2. Bebouwing: alle definitief vrijstaande gevels en geveldelen, kortom alle definitief zichtbaar blijvende delen van gebouwen, bijgebouwen, aanhorigheden of gelijk welke andere constructie moeten als voorgevel worden behandeld voor wat de keuze van materialen en de afwerking betreft. De fietsenstalling zichtbaar vanop het openbaar domein en aansluitend op het hoofdgebouw wordt in hout afgewerkt;

-     5.2.5. Toegangen en circulatieruimte: Bij een aaneengesloten lineair geheel van 100 lopende meter dienen minimaal 8 hoogstammen te worden voorzien. Er worden slechts 6 bomen voorzien ter hoogte van de achteruitbouwzone;

-     5.2.6. Parkeervoorzieningen: Bij een aaneengesloten 2-dimensioneel geheel dienen minimaal 4 hoogstammen per 100 m² parking voorzien te worden. Ter hoogte van de parking van 200 m² vooraan rechts worden slechts 2 hoogstammen voorzien.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale regelgeving

-     MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het project voorziet in de sloop van een kantoorgebouw, de uitbreiding van een magazijn, de aanleg van een beperkte, waterdoorlatende verharding en de bouw van een fietsenstalling. Het project voorziet een hemelwateropvang met hergebruik, maar voorziet geen infiltratie- of buffervoorziening. Het bedrijf heeft een overeenkomst met Waterlink/Aquafin om te participeren in een gemeenschappelijke buffervoorziening voor de totale verharding (totale verharding na uitvoering van voorliggend project). Hierdoor wordt bijgedragen aan voormelde actie uit het stroomgebiedbeheerplan, waarbij wordt getracht om door middel van het afkoppelen van het hemelwater ook de wateroverlast op het bedrijventerrein terug te dringen of zelfs op te lossen.

Het ruimere gebied, het industrieterrein, wordt gekenmerkt door het voorkomen van wateroverlast. Volgens de meest recente modellen is ook een deel van het perceel gelegen in overstromingsgevoelig gebied. Op dit deel worden echter geen aanpassingen, en dus ook geen ophogingen, gerealiseerd. Bijkomend zal de afkoppeling van het regenwater er in de toekomst voor zorgen dat (ook) deze lokale wateroverlast zal worden teruggedrongen.

Als gevolg van het project worden er aldus geen significante negatieve effecten op het watersysteem verwacht. Het project wordt bijgevolg gunstig geadviseerd en is in overeenstemming met de doelstellingen en beginselen van het decreet integraal waterbeleid.

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-     Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften 

De aanvraag wijkt af van verschillende voorschriften van het bijzonder plan van aanleg. Er is geen aanleiding om gemotiveerd af te wijken van artikel 5.2.3., 5.2.5. en 5.2.6.. De nodige maatregelen die genomen moeten worden om voldoende onbebouwde ruimte en voldoende groen in het industriegebied te voorzien dienen strikt nageleefd te worden. In voorwaarde zal daarom opgenomen worden om:

-     minimaal 8 hoogstammige bomen te voorzien in de achteruitbouwzone;

-     ter hoogte van de nieuwe parking vooraan rechts minsten 4 hoogstammige bomen te voorzien.

Verder is de aanvraag ook strijdig met artikel 5.2.2. van het BPA. Dit bepaalt dat alle zichtbare delen van een gebouw als voorgevel behandeld moet worden. De gevelbehandeling van de verschillende gebouwen binnen deze zone moet onderling coherent zijn. Dit is niet het geval in voorliggende aanvraag. De gevels van de fietsenberging worden voorzien in hout terwijl alle andere gevels voorzien worden in grijze sandwichpanelen en een betonnen plint. Echter kan geoordeeld worden dat het aanvaardbaar is dat een beperkt volume met een andere schaal en functie dan de magazijnen op een andere manier wordt uitgewerkt. Zo maakt de materiaalkeuze het gebruik van de verschillende gebouwen leesbaar. Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening kan na het voeren van een openbaar onderzoek deze beperkte afwijking toegestaan worden.

Functionele inpasbaarheid 

De site is gelegen in industriezone Terbekehof en past binnen de goedgekeurde beleidsvisie. De beoogde hal is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid 

De omgeving kenmerkt zich door grote bedrijfsgebouwen en industriehallen met bovengrondse verharding in de onbebouwde zones, met name parkeerzones en opritten in functie van de organisatie op het industrieterrein. Het voorzien van een bijkomend magazijn, na sloop van het kantoorgebouw, is volledig inpasbaar binnen haar omgeving.

Visueel-vormelijke elementen 

De gevels van het nieuwe magazijn worden afgewerkt met grijze sandwichpanelen en een betonnen plint. Het buitenschrijnwerk is voorzien in aluminium. Het materiaalgebruik integreert zich binnen de industriële context.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen 

De stedelijke dienst Groen en Begraafplaatsen geeft een gunstig advies onder volgende voorwaarden:

-     de twee grote esdoorns van eerste grootte (te zien op foto BA_WONING_F_B_2_FOTO.jpg) moeten behouden en optimaal beschermd worden, zowel tijdens de afbraakwerken als tijdens de nieuwbouw. Deze bomen werden niet ingetekend op het plan, noch werden ze vernoemd in de verantwoordingsnota;

-     alle nieuwe bomen moeten een stamomtrek van minstens 18/20 cm hebben en moeten minstens van tweede grootte zijn;

-     er mag geen werfzone worden ingericht onder de kruinzone van bestaande bomen (geen stockage enzovoort);

-     waterpasserende klinkers voor de parkeerplaatsen vervangen door grasdallen.

Ook de standaard boomvoorwaarden dienen nageleefd te worden:

Maatregelen bij te behouden bomen: 

-     In het ontwerp van gebouwen en infrastructuur mogen wortels of kroon van te behouden bomen niet onaanvaardbaar beschadigd worden:

-     Geen afgraving of verhoging van het bestaande maaiveld in de wortelzone;

-     Geen graafwerken waarbij wortels dikker dan 5 cm moeten doorgestoken worden en/of waarbij 20% van het totale wortelpakket moet verwijderd worden;

-     Het bestaande doorwortelbaar volume van de bomen niet verminderen;

-     Geen drastische snoei (d.w.z. hoger opkronen dan het huidig eindbeeld of toppen of kandelaren of verwijderen van takken dikker dan 8 cm).

-     Bij werken in de omgeving van te behouden bomen moeten zowel wortels, als stam, als kroon beschermd worden:

-     Is er voldoende ruimte rond de boom, inclusief de volledige wortelzone, dan wordt de wortelzone volledig afgesloten met een niet verplaatsbare afsluiting. De grootte van de wortelzone is even groot is als de diameter van de kroonprojectie + 2 m. In de volledig afgebakende zone mag niets gebeuren (niet graven, niet stockeren, geen afvalwater of spoelwater lozen, enzovoort).

-     Er is onvoldoende ruimte rond de boom om de werken te kunnen uitvoeren, dan moeten er beschermingsmaatregelen op maat genomen worden, zodat de ruimte onder de boom toch geheel of gedeeltelijk kan gebruikt/bewerkt worden zonder dat er schade berokkend wordt:

• het gebruiken van rijplaten om bodemverdichting door machines te voorkomen;
• het stockeren enkel voorbehouden voor licht materieel, op rijplaten;
• het voorzien van een beluchtings- en bevloeiingssysteem onder rijplaten als deze langer dan drie weken in een groot deel (meer dan 20%) van de wortelzone komen te liggen;
• het handmatig uitvoeren van graafwerken tot op minstens 1 m uit de stam. 
• het afkasten van de stam, inclusief de bredere stamvoet. Tussen de boom en de afkasting moet een schokdemper worden voorzien;
• het preventief snoeien van lichte takken om aanrijschade te voorkomen;
• het afbakenen van dikke (diameter groter dan 8 cm) laaghangende takken om aanrijschade te voorkomen.

Volgende bijkomende beschermingsmaatregelen zijn altijd van toepassing:

-     het geven van water aan alle bomen die in de invloedssfeer van een droogzuiging staan;

-     het voorzien van een voldoende hoge bouwkraan om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen. De kraan met last mag de top van een boom niet raken.

Het is aangewezen, zeker voor complexe werven, om voor de nodige onderzoeken en voor het opstellen van beschermingsmaatregelen op maat, een gecertificeerd boomverzorger te raadplegen.

Maatregelen bij nieuw aan te planten bomen:

Voorzie een groeiplaats die ondergronds voldoende geschikt doorwortelbaar volume heeft zodat de boom zijn natuurlijke grootte en leeftijd kan halen, en waar er ook bovengronds voldoende ruimte is voor zijn natuurlijke grootte.

Voorzie geen verharding, of een water- en luchtdoorlatende verharding in de toekomstige wortelzone van nieuwe bomen.

De Dienst Integraal Waterbeleid van de Provincie Antwerpen geeft een gunstig advies aangezien de aanvraag verenigbaar is met de huidige wetgeving en de doelstellingen en beginselen van het Decreet Integraal Waterbeleid.

Het advies van Water-link in samenwerking met Aquafin en het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig. In voorwaarde zal opgenomen worden om beide adviezen strikt na te leven.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte) 

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten