Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023029531 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Tarik Ben Yahya met als adres Kontichsesteenweg 2 te 2630 Aartselaar |
Ligging van het project: | Abdijstraat 10-14 te 2020 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 9 sectie I nrs. 2442R2, 2442T2 en 2442N |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | Wijzigen van de functie handel naar dareca en het plaatsen van publiciteit aan de voorgevel |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 05/08/1999: vergunning (86#990279) voor het verbouwen van een winkelpand.
Vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Bestaande toestand
- gevelafwerking:
Nieuwe toestand
- functie:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de functie;
- plaatsen van publiciteit aan de voorgevel.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 20 april 2023 | 16 mei 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 20 april 2023 | 2 mei 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 20 april 2023 | 28 april 2023 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Milieu | 20 april 2023 | 24 april 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
- Artikel 18 Niveauverschillen tot en met 18 cm moeten, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd worden, met uitzondering van niveauverschillen tot twee cm in buitenruimtes of niveauverschillen tot twee cm bij een overgang tussen binnen- en buitenruimtes. De toegangsdeur tot de reca ruimte werd aangepast en heeft een niveauverschil van 10 cm.
- Artikel 22 §2. De ruwbouwmaten van toegangen of deuropeningen moeten minstens 105 cm breed zijn, zodat na afwerking een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm gegarandeerd wordt. De doorgangsbreedte van de deuren naar de nieuwe sanitaire ruimte is smaller dan 90 cm.
- Artikel 24 Vóór en achter elke toegang of deur waarop dit besluit van toepassing is, met uitsluiting van toegangen tot of deuren naar gesloten trappenhallen, moet voor een vrije en vlakke draairuimte worden gezorgd. Bij manueel te bedienen deuren moet de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de trekzijde van de deur, het draaivlak van de deur raken en moet de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde van de deur, het gesloten deurvlak raken. De deuren van de nieuwe sanitaire ruimte voldoen hier niet aan.
- Artikel 25 Bij een manueel te bedienen deur, met uitsluiting van toegangen tot of deuren naar gesloten trappenhallen, moet naast de krukzijde voor een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte worden gezorgd, met een ruwbouwmaat van minstens 45 cm, zodat na de afwerking een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm gegarandeerd wordt. De toegangsdeur tot de sanitaire ruimte voldoet hier niet aan.
- Artikel 29/2 Bij handelingen aan publiek toegankelijke toiletten moet in elk sanitair blok minstens één toilet voldoen aan de bepalingen van artikel 12, 30, eerste lid en artikel 31, inzonderheid 1° en 2°. Het sanitair blok voldoet hier niet aan.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder huidig klimaat
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.
Het project is niet gelegen in een signaalgebied
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
De aanvraag wijkt af van artikel 11 van de bouwcode. Dit wordt verder gemotiveerd onder de rubriek ‘Visueel-vormelijke elementen’.
Functionele inpasbaarheid
Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing. Het advies is gunstig en luidt als volgt:
“Gunstig advies voor het wijzigen van de functie handel naar reca op de gelijkvloerse verdieping van een pand gelegen in de zone lokaal kernwinkelgebied Abdijstraat-Den TIR. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zones er gestreefd wordt naar een goede mix tussen de functies handel, reca en diensten om op deze manier de aantrekkelijkheid en de verblijftijd van de bezoekers te verhogen.”
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De aanvraag beoogt het wijzigen van de gelijkvloerse functie van handel naar reca op het gelijkvloers van huisnummer 10, 12 en 14. Deze verbinding werd in het verleden gemaakt en is vergund. De bergruimtes en bureel op de 1ste en 2de verdieping blijven behouden alsook de afzonderlijk bereikbare en vergunde woning op de hoger gelegen verdiepingen wijzigt niet. De werken gebeuren aldus binnen het bestaand en vergund volume waardoor schaal en ruimtegebruik gunstig zijn.
Visueel-vormelijke elementen
Er wordt opgemerkt dat de wit bepleisterde gevel volgens de vergunning 86#990279 en ook te zien op google maps, donkergrijs werd bepleisterd. Hierbij werd ook het graniet van de plint verwijderd en dit gedeelte werd mee bepleisterd.
Deze donkergrijze kleur is echter strijdig met artikel 11 van de bouwcode dat stelt dat omwille van onder andere de stedelijke opwarming en de beeldkwaliteit de lichte kleurstelling van bepleisterde en geschilderde gevels bewaard of hersteld dient te worden. Er kan niet op geldige wijze worden afgeweken van dit artikel. De voorgevelwijziging zal uitgesloten worden uit de vergunning.
Voor het overige wordt er een nieuwe gevelreclame voorzien in losse letters in 3D met led verlichting. De voorziene gevelreclame is kwalitatief, esthetisch verantwoord en in verhouding met de gevel.
De visueel vormelijke elementen, zijn mits het naleven van de gestelde voorwaarde, gunstig.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke Milieudienst. Het advies is voorwaardelijk gunstig.
“De aanvraag omvat een regularisatie van de functie van de gebouwen, waar een visrestaurant uitgebaat wordt. Op de plannen is niet duidelijk of het afvalwater van de inrichtingen behandeld wordt door een vetafscheider vooraleer het geloosd wordt in de riolering. De evacuatie van de afgezogen lucht uit de keuken dient te gebeuren op voldoende hoogte om een snelle dispersie ervan te verzekeren.”
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt sluiten we ons aan bij voormeld advies. In voorwaarde bij de vergunning zal worden opgenomen dat er een vetafscheider dient geplaatst te worden conform artikel 44 van de bouwcode en dat evacuatie van de afgezogen lucht uit de keuken dient te gebeuren op voldoende hoogte conform artikel 35 van de bouwcode.
Op het gelijkvloers achteraan worden er, op de plaats waar voorheen de personeelsruimte was, toiletten voorzien. Er wordt opgemerkt dat deze niet voldoen aan de verordening toegankelijkheid en meer specifiek artikel 22, 24, 25 en 29/2. Ook de inkomdeur van de reca zaak werd aangepast en voldoet niet aan artikel 18 van deze verordening. Dit zal in voorwaarde bij de vergunning worden opgenomen.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van handel naar reca.
Op het gelijkvloers wordt een restaurant ingericht. Het gaat om een oppervlakte van 23 4m². Omdat het om een beperkte oppervlakte gaat (< 500 m²) moeten er geen parkeerplaatsen voorzien worden.
Fietsvoorzieningen:
Omdat handel en reca tot dezelfde functiegroep behoren voor het bepalen van het aantal fietsstalplaatsen moeten er geen fietsstalplaatsen voorzien worden.
Laden en lossen:
Laden en lossen kan gebeuren op de bestaande laad- en loszones in de Abdijstraat.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 2 maart 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 20 april 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 17 september 2023 |
Verslag GOA | 26 mei 2023 |
naam GOA | Gerd Cryns |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.