2023_CBS_03301 - Omgevingsvergunning - OMV_2022171836. Kloosterstraat 95. District Ekeren - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-         01/12/2022: weigering (OMV_2022059496) voor het uitbreiden van een meergezinswoning;

-         27/10/2020: opname in het vergunningenregister (2020226) van een appartementsgebouw met 3 appartementen en een handelsgelijkvloers;

-         11/12/1972: vergunning (803#7364) voor verbouwingswerken.

Vergunde toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 3 woongelegenheden;

-          studio op de gelijkvloerse verdieping van circa 42 m²;

-          op de eerste en tweede verdieping telkens een appartement met een oppervlakte van circa 90 m²;

• detailhandel op de gelijkvloerse verdieping;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing van 3 bouwlagen onder plat dak;
• rechthoek van circa 16,8 m op 6,7 m met afgeschuinde hoek;
• inpandige terrassen op de verdiepingen aan de Moretuslei van circa 6,5 m2 op circa 3,5 m van de rechterperceelgrens;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse wit geschilderde gevel;
• daarboven roodbruine bakstenen gevel;
• schrijnwerk met slanke profielen
• plint in blauwe hardsteen;

-          inrichting:

• op hoek Kloosterstraat en Moretuslei;
• perceel volledig bebouwd;
• onder gelijkvloerse verdieping: gedeeltelijk kelder, gedeeltelijk volle grond.

Bestaande toestand

-          functie:

• dienstverlening op de gelijkvloerse verdieping;

-          bouwvolume:

• inpandige terrassen op de verdiepingen aan de Moretuslei van circa 4,5 m2 op circa 3,5 m van de rechterperceelgrens;

-          gevelafwerking:

• wit gekaleide gelijkvloerse gevel;
• dikke pvc profielen met gewijzigde indeling;
• zaakgebonden publiciteit.

Nieuwe toestand

-          functie:

• meergezinswoning;
• winkel en studio op gelijkvloerse verdieping;
• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 3 naar 4. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

-          1 één-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 60 m²;

-          bouwvolume:

• daklaag die aan de langste zijde teruggetrokken is;
• uitspringende traphal in lijn met de voorgevel;
• nieuw volume blijft 3,40 m verwijderd van naburige pand in Moretuslei;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloers wit gekaleid;
• buitenschrijnwerk in wit pvc met een gewijzigde indeling;
• optopping:

-          voorgevel Kloosterstraat (korte zijde) verder doorgetrokken in rode baksteen;

-          voorgevel Moretuslei (lange zijde) in metalen antracietkleurige panelen;

-          wit pvc schrijnwerk;

• borstwering uiterste rechtse raamopening in gelijkvloerse gevel op dezelfde hoogte gebracht (circa 1 meter) als raamopening onmiddellijk links;

-          inrichting:

• terras met een grootte van circa 6 m² op groendak;
• nieuwe onderkeldering op rechterhelft, gezien vanaf de gevel in de Moretuslei.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 4;

-          uitbreiden van het volume, door middel van het bouwen van een bijkomende daklaag;

-          wijzigen van de voorgevel, door het verkleinen van een raamopening;

-          wijzigen van de scheidsmuren;

-          maken van een bijkomende onderkeldering.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6: Harmonie en draagkracht: een teruggetrokken daklaag is niet kenmerkend in de omgeving van de Moretuslei;
• Artikel 28: Minimale oppervlakte buitenruimte: de buitenruimtes op de verdiepingen worden verkleind waardoor ze onvoldoende groot zijn in verhouding tot het aantal slaapkamers;
• Artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de gelijkvloerse fietsenstalling is te klein;
• Artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: de nieuwe woongelegenheid heeft geen parkeerplaats op eigen terrein.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt de uitbreiding van een meergezinswoning met behoud van de bestemming waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De Moretuslei wordt gekenmerkt door 2 bouwlagen onder een schuin dak. In de Kloosterstraat komen zowel 2, 3 als 4 bouwlagen voor met als linker aanpalende en het tegenoverliggende hoekgebouw 4 bouwlagen. Vier bouwlagen onder een plat dak zijn qua schaal en ruimtegebruik aanvaardbaar mits er sprake is van een goede ruimtelijke ordening wat in voorliggend project niet het geval is. De bestaande 3 bouwlagen lezen zich qua hoogte immers reeds als 3,5 bouwlaag, waardoor een bijkomende optopping de al uitzonderlijke 4 bouwlagen nog overschrijdt. Verder heeft de nieuwe bouwlaag een bouwdiepte van 13,3 meter en blijft ze 3,5 meter verwijderd van de rechter aanpalende in de Moretuslei. Aan de zijde van de Moretuslei springt het volume 1,15 meter terug ten opzichte van de gevellijn waarbij wel een uitsprong gelijk met de rooilijn blijft behouden boven de traphal. Niet alleen is een teruggetrokken daklaag niet kenmerkend in de omgeving van de Moretuslei, ook oogt dit vreemd aan de zijde van de Kloosterstraat. Bovendien is het volume boven de traphal niet afgestemd op de architectuur van het geheel. Het volume is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De nieuw opgetekende plannen van de laatst vergunde toestand stemmen niet overeen met de oorspronkelijke plannen uit 1972. Zo bestond de gevelplint oorspronkelijk uit blauwe hardsteen en niet uit grijze crepi. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt bij een gunstig advies opgelegd dat vergunde elementen uit natuursteen behouden dienen te blijven.

De optopping wordt aan de zijde van de Kloosterstraat verder doorgetrokken in rode baksteen met daarboven een kroonlijst in wit PVC. Aan de zijde van de Moretuslei en op de hoek blijft de kroonlijsthoogte behouden. De teruggetrokken daklaag wordt aan deze zijde uitgevoerd in metalen antracietkleurige panelen met wit PVC schrijnwerk. De materiaalkeuzes zijn afgestemd op de onmiddellijke omgeving en stedenbouwkundig aanvaardbaar. Het wijzigen van de gelijkvloerse gevelopening in de Moretuslei past bij de achtergelegen functie en bij het geheel van de gevel. De gevelwijziging is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De gevelaanzichten van de Moretuslei werden verkeerdelijk benoemd als die van de Kloosterstraat en omgekeerd. In de beoordeling van het dossier worden de gevels beschreven volgens de werkelijke straatnamen.

De nieuw opgetekende plannen van de laatst vergunde toestand stemmen niet overeen met de oorspronkelijke plannen uit 1972. Zo beschikken de terrassen op de verdiepingen oorspronkelijk over circa 6,3 m2 in plaats van circa 4,7 m2. Het verkleinen van de buitenruimtes heeft een negatieve invloed op de leefkwaliteit van de woningen. Bijgevolg is dit stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

Het appartement op de eerste verdieping heeft 3 slaapkamers en beschikt slechts over 90 m2 netto vloeroppervlakte. Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheid op de eerste verdieping onvoldoende wooncomfort biedt. Door het hoge aantal slaapkamers, boet de leefruimte in aan kwaliteit. Dit is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Voor dit project dienen er 2 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze werden ingetekend op het gelijkvloers. De tussenafstand voor fietsen is echter te smal om hier 2 fietsen te plaatsen. Er dient voldoende ruimte voorzien te worden voor de 2 noodzakelijke fietsenstallingen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van gegronde bezwaren en onverenigbaarheden met de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften. 

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden binnen de looptermijn van de bevragingsperiode 3 schriftelijke bezwaarschriften (waarvan 2 identieke kopies zijn, vanwege dezelfde bezwaarindieners) ingediend, dewelke zich als volgt laten samenvatten:

1. Afwezigheid M.E.R.-screeningsnota: de aanvraag valt onder de bepalingen van bijlage III van het M.E.R.-besluit maar bevat geen voldoende gemotiveerde screeningsnota (dit aangezien louter gesteld wordt dat geen nadelige effecten te verwachten zijn).

Beoordeling:

Het is correct te stellen dat de aangeleverde project-M.E.R.-screeningsnota onvoldoende gestoffeerd is om een degelijke conclusie te verantwoorden; zo is er onvoldoende uiteengezet wat de effecten inzake mobiliteit zullen zijn, zowel in gebruik als tijdens de werffase, net als dat het geval is inzake geluids- en trillingsoverlast, dit aangezien ook hier slechts vermeld wordt dat de hinder, zonder specifiek te zijn, enkel op werkdagen en tijdens de werkuren zal plaatsvinden, zonder bijvoorbeeld te duiden of dit de werf of het dagelijkse gebruik betreft. De conclusie is dan ook dat de screeningsnota wel degelijk onvoldoende inhoudelijk gestoffeerd is en als dusdanig als onbestaande kan beschouwd worden.

Het bezwaar is gegrond.

2. Onaangepaste schaal en dichtheid: afgaande op de door het college van burgemeester en schepenen reeds geargumenteerde weigering waarin de schaal van de extra toe te voegen bouwlaag qua volumetrie op geen enkele wijze passend is in het straatbeeld.

Beoordeling:

Het standpunt aangaande de bouwhoogte en -typologie wordt in deze hernomen, gelet op het feit de aanvraag zonder meer identiek is aan het vorige dossier – in die zin is het bezwaar dan ook terecht te noemen, dit aangezien enerzijds de Moretuslei gekenmerkt wordt door 2 bouwlagen onder hellend dak en er in de Kloosterstraat zowel 2, 3 als 4 bouwlagen voorkomen, met als linker aanpalende en het tegenoverliggende hoekgebouw 4 bouwlagen. Vier bouwlagen onder een plat dak zijn qua schaal en ruimtegebruik aanvaardbaar mits er sprake is van een goede ruimtelijke ordening wat in voorliggend project niet het geval is. De bestaande 3 bouwlagen lezen zich qua hoogte immers reeds als 3,5 bouwlaag, waardoor een bijkomende optopping de al uitzonderlijke 4 bouwlagen nog overschrijdt. Verder heeft de nieuwe bouwlaag een bouwdiepte van 13,3 meter en blijft ze slechts 3,50 meter verwijderd van de rechter aanpalende in de Moretuslei. Aan de zijde van de Moretuslei springt het volume 1,15 meter terug ten opzichte van de gevellijn waarbij wel een uitsprong gelijk met de rooilijn blijft behouden boven de traphal. Niet alleen is bijkomend een teruggetrokken daklaag niet kenmerkend in de omgeving van de Moretuslei, ook oogt dit vreemd aan de zijde van de Kloosterstraat. Bovendien is het volume boven de traphal niet afgestemd op de architectuur van het geheel. Het volume is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

Het bezwaar is gegrond.

3. Onaanvaardbare schaduwwerking: de voorziene optopping zal voor een onaanvaardbare schaduwwerking zorgen op de zonnepanelen van het aanpalende pand.

Beoordeling:

Aan het feit dat op een aanpalend dak zonnepanelen werden geplaatst kunnen geen rechten worden ontleend die principieel de bouwmogelijkheden voor buureigenaars zouden kunnen hypothekeren; laatstgenoemde dient enkel en alleen te worden beoordeeld vanuit het oogpunt van de goede ruimtelijke ordening.

Het bezwaar is ongegrond.

4. Onduidelijkheid inzake scheidsmuren, ook in de kelderzone: het is niet eenduidig op te maken uit de plannen of de scheidingsmuur overal zal worden opgehoogd, of de aanwezige kroonlijst van het buurpand mee zal worden aangepast en wat er zal gebeuren met de bestaande isolatie op betreffende muur. Bijkomend wordt niet eenduidig meegegeven dat in se een grotere kelder, deels onder de bestaande scheidsmuren, zal worden voorzien.

Beoordeling:

Het eventueel opnieuw afwerken van de scheidsmuren en het al dan niet wegnemen van bestaande isolatie daarop is in se vrijgesteld van vergunning en maakt eerder het onderwerp uit van een burgerrechtelijke procedure, tussen particulieren onderling; betreffende is niet onderhevig aan wat essentieel de ruimtelijke afweging van de aanvraag is.

Bovendien wordt de nieuwe hoogte van de scheidsmuren in kwestie eenduidig opgegeven op de aangeleverde plannen, waardoor aangaande dat aspect alvast geen onduidelijkheid kan bestaan – laatstgenoemde geldt ook inzake de aanpassing van de kelder; betreffende kan vanuit ruimtelijk oogpunt zonder meer op een correcte wijze beoordeeld worden. Het stabilitaire aspect of het eigendomsaspect ervan maken geen onderwerp uit van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag en zijn tussen buureigenaars onderling te regelen.

Het bezwaar is ongegrond.

5. Onduidelijke samenstelling dossier: de samenstelling van het dossier is op zijn minst gezegd zeer onduidelijk, dit door bijvoorbeeld het toevoegen van 3 identieke nota’s, telkens met een andere naam, terwijl tevens de benaming van de verschillende plannen niet altijd even consequent werd doorgevoerd.

Beoordeling:

Het is de uitsluitende verantwoordelijkheid van de vergunningverlenende overheid het ingediende dossier te controleren op volledigheid en in deze werd eenduidig besloten dat alle vereiste onderdelen deel uitmaken van de aanvraag in kwestie. Er kan inderdaad geargumenteerd worden dat sommige van de elementen een mogelijks verwarrende benaming dragen of in tweevoud werden toegevoegd maar finaal blijkt het dossier wel degelijk op een terdege wijze te kunnen worden beoordeeld inzake zijn ruimtelijke karakter.

Het bezwaar is ongegrond.