2023_CBS_03291 - Omgevingsvergunning - OMV_2021105554. Cogels-Osylei 9. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de voorgevel;

-          voorzien van een uitpandig terras op de eerste verdieping;

-          doorvoeren van interne en constructieve werken;

-          gewijzigde voortuin en voortuinafsluiting.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint:
  Het gelijkvloers van een gebouw moet aan de straatzijde een verblijfsruimte bevatten met een raamopening aan de straatzijde zodat een regelmatig contact tussen de gebruiker van het gebouw en de straat mogelijk is. Er wordt een berging voorzien aan de gewijzigde gelijkvloerse voorgevel;
• artikel 19 Tuinafsluitingen:
  De voortuin moet afgesloten worden door een levende afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximum 1 meter. Tot de voortuinafsluiting behoren zowel de afsluiting langs openbare ruimte als afsluitingen tussen voortuinen onderling. De levende afsluiting tussen de voortuin met de rechterbuur heeft een hoogte die groter is dan 1 meter;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  Bij functiewijziging dienen verblijfsruimten een minimale vrije hoogte te hebben van 2,60 meter. De gelijkvloerse berging wordt omgevormd tot een homecinema en bureelruimte met elk een vrije hoogte van slechts 2,50 meter. De slaapkamers op de derde verdieping hebben elk slechts een vrije hoogte van 2,56 meter;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  Elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht. De homecinema op de gelijkvloerse verdieping wordt niet voorzien van openingen voor natuurlijke lichtinval en luchttoevoer;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  De parkeerplaats wordt gesupprimeerd. Er wordt geen nieuwe parkeerplaats op eigen terrein voorzien;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  Het gedeelte van de scheidingsmuur heeft een opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. De gewijzigde scheimuur met de linkerbuur werd niet voorzien van een opstand van 0,30 meter;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  Elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat aangeboden wordt aan de straat. Het rioolstelsel wordt niet gescheiden aangeboden aan de straat, waardoor dit niet voldoet aan dit artikel en artikel 41 van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-      Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor de Vlaamse Milieumaatschappij aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder huidig klimaat.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-      Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-      Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid, Visueel-vormelijke elementen en Cultuurhistorische aspecten

Zowel het gebouw als de wijk waarin het gebouw gelegen is, heeft een hoge erfgoedwaarde. Inzake de erfgoedwaarde werd het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg en het Vlaamse Agentschap Onroerend Erfgoed gevraagd.

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg luidt als volgt:

“Burgerhuis 't Molentje nov Jos Bascourt uit 1896 is integraal beschermd als monument en gelegen in beschermd stadsgezicht. Gezien het statuut ligt de bevoegdheid integraal bij het Agentschap Onroerend Erfgoed. De stedelijke dienst Monumentenzorg werd niet betrokken bij de opmaak van dit dossier en is niet op de hoogte van eventuele randvoorwaarden opgelegd door het Agentschap. Uit navraag blijkt dat ook het Agentschap slechts beperkt betrokken was bij het dossier en dat er meer werken worden aangevraagd dan voorbesproken (aanleg terras en afbraak van enkele waardevolle schouwen). De uitvoeringdetails van de voorbesproken werken zijn bovendien beperkt. Onroerend Erfgoed beoordeeld het dossier voorwaardelijk gunstig. Wij sluiten ons aan bij hun advies.”

Het advies van het Vlaamse Agentschap Onroerend Erfgoed is deels voorwaardelijk gunstig en deels ongunstig:

“Volgende handelingen krijgen een gunstig advies onder voorwaarden:

Deze handelingen doen geen afbreuk aan de bescherming en stemmen overeen met de direct werkende normen uit de regelgeving Onroerend erfgoed, als ze voldoen aan de volgende voorwaarden:
 

- Het aanbrengen van een nieuw afdak met bovenliggend terras ter hoogte van de achtergevel is niet gemotiveerd in de verantwoording of de beschrijvende nota bij de vergunningsaanvraag. Bouwsporen op de linker en rechter zijgevel tonen aan dat er oorspronkelijk of in de loop der tijd wel een schuin afdak boven de drie ramen van de gelijkvloerse verdieping was aangebracht. Dit is ook zichtbaar op de foto’s van het CHE-rapport.. Het aanbrengen van een nieuw afdak met terras kan enkel toegestaan worden als de oppervlakte zich beperkt tot de diepte die door de bouwsporen van het originele schuine afdak wordt aangegeven. Bovendien mag het aanbrengen van dit afdak, het baksteenmetselwerk boven de drie ramen niet beschadigen. Door het realiseren van een kleiner afdak met terras zal de gelijkvloerse verdieping meer daglicht ontvangen.
 

- We stellen vast dat er in de ruimte grenzend aan de eetruimte op de eerste verdieping opnieuw een verlaagd plafond wordt aangebracht. Volgens het CHE-rapport bevinden er zich achter het huidige verlaagd plafond mogelijk nog restanten van het originele plafond. Indien er effectief nog restanten bewaard zijn, dienen deze hersteld te worden. Indien er geen restanten meer aanwezig zijn, kan er opnieuw een verlaagd plafond worden aangebracht.
 

- Voor de overige herstelwerkzaamheden aan het beschermde interieur en het buitenschrijnwerk dient het Agentschap Onroerend Erfgoed nog een afzonderlijke toelating te verlenen.

Volgende handelingen krijgen een ongunstig advies, omdat ze afbreuk doen aan de bescherming:
 

- Het verwijderen van schouwen in het bureel, de dressing, slaapkamer 1 en slaapkamer 3. De nog bewaarde schoorstenen zijn restanten van de oorspronkelijke bouwfase en beschikken over erfgoedwaarde. Het verwijderen kunnen we bijgevolg niet toestaan.
 

Uit de motivering blijkt dat deze handelingen niet overeenstemmen met de direct werkende normen van de regelgeving Onroerend erfgoed, namelijk: passief behoudsbeginsel (art. 6.4.3 Onroerenderfgoeddecreet); niemand mag beschermd onroerend goed ontsieren of beschadigen. Het verwijderen of slopen van erfgoedelementen met erfgoedwaarde is bijgevolg verboden.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De afwijking op artikel 12 en 19 van de bouwcode is aanvaardbaar gelet op de kenmerken van de aanpalende panden en de afstemming van het gevelontwerp op het oorspronkelijk ontwerp van het beschermd erfgoed.

De afwijking op artikel 21 van de bouwcode is aanvaardbaar gelet op de overmaat bij de overige ruimten en de afstemming van het ontwerp op het oorspronkelijk ontwerp van het beschermd erfgoed.

De afwijking op artikel 24 van de bouwcode is aanvaardbaar gelet op het feit dat natuurlijke lichtinval bij een cinema niet wenselijk is op voorwaarde dat deze ruimte mechanisch wordt verlucht.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De voorwaarden in het advies van het Vlaamse Agentschap Onroerend Erfgoed na te leven.

2. Het verwijderen van schouwen in het bureel, de dressing, slaapkamer 1 en slaapkamer 3 wordt uitgesloten uit de vergunning.

3. De cinema mechanisch te verluchten

4. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van:

-          indien plat dak: dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);

-          indien groendak: een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand;

-          indien hellende daken met een houten dakstructuur: dakisolatie die valt onder brandreactie klasse A1 of A2 (EN 13501-1) of de plafondzijde te beschermen is met een materiaal met brandwerendheid van minimaal EI60.

5. Het rioolstelsel gescheiden aan te bieden aan de straat conform de bepalingen van artikel 40 en artikel 41 van de bouwcode.

6. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten