2023_CBS_05676 - Omgevingsvergunning - OMV_2023035688. Bremenstraat 3. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-     12/03/2021: omgevingsvergunning (OMV_2020057746) voor verbouwingen binnen het bestaand volume van een kantoorgebouw met zonevreemde functiewijziging en uitbreiding huishoudelijk afvalwater en airco;

-     03/05/2019: omgevingsvergunning (OMV_2019021326) voor het verbouwen en exploiteren van een kantoorgebouw en magazijn;

-     12/10/2000: stedenbouwkundige vergunning (AN5/2000/0097) voor het uitbreiden van een kantoorcomplex van een overslagbedrijf; 

-     09/11/1995: stedenbouwkundige vergunning (5-95/B/1075) voor het bijbouwen van kantoorruimte;

-     15/05/1970: stedenbouwkundige vergunning (18/52933/B/1970465) voor de uitbreiding van burelen;

-     02/08/1968: stedenbouwkundige vergunning (18/51367-5222/B/1968229) voor de verbouwing tot kantoor;

-     15/10/1965: stedenbouwkundige vergunning (18/48044-1902/B/1965238) voor een magazijn;

-     02/07/1965: stedenbouwkundige vergunning (18/47548/B/1965239) voor een magazijn, stapelplaats;

-     24/04/1964: stedenbouwkundige vergunning (18/46272/B/19641620816) voor een depot.

Vergunde toestand

-     functie: kantoorgebouw met magazijn;

-     bouwvolume kantoor: 

• drie bouwlagen die ingericht zijn met kantoren, vergaderruimtes, sanitair, technische ruimtes, e.d. Het gelijkvloers bevindt zich op circa 1,1 meter hoogte ten opzichte van het straatniveau en is bereikbaar via een buitentrap; 
• grondoppervlakte: circa 837 m²;
• hoogte: 12,6 meter; 

-     bouwvolume magazijn: 

• het gelijkvloers is ingericht met een open opslagruimte en sanitaire ruimtes en in de kelder bevinden zich technische ruimtes en opbergruimtes;
• oppervlakte: 10.601 m² waarvan MSC maar een gedeelte van het magazijn in concessie heeft (circa 1.241 m²), het andere deel wordt uitgebaat door Qpinch; 
• hoogte: 8,1 meter; 

-     gevelafwerking

• kantoor: een plint in blauwe hardsteen en grijs-bruine bakstenen; 
• magazijn: bruin-rood genuanceerd metselwerk.

Bestaande toestand

-     de buitentrap van de inkom is rechtgetrokken zodat de bestaande breedte van de trap op straatniveau behouden blijft over de volledige diepte van de trap. Langs de trap is een raampartij geplaatst om meer daglicht in de inkomhal te voorzien. De inkomhal is hierdoor uitgebreid en volledig heringericht; 

-     op de westgevel van het magazijn is zaakgebonden gevelpubliciteit aangebracht voor Q-pinch, de tweede concessionaris op het perceel. Dit betreft het logo van Q-pinch en heeft een oppervlakte van 2,06 m² (6,25 meter x 3,30 meter). Het logo wordt niet verlicht; 

-     er is een trap en goederenlift geplaatst van de kelder naar het gelijkvloers. Deze zijn anders uitgevoerd dan vergund.

Nieuwe toestand

-     functie overeenkomstig vergunde en bestaande toestand; 

-     bouwvolume: 

• de kelder wordt omgevormd naar een fietsenstalling. Hiervoor wordt langs de Hamburgstraat een opening voorzien in de gevel van het magazijn waarachter een helling gebouwd wordt naar de kelder (-0,80 meter onder straatniveau);
• door het bouwen van de helling wordt een deel van de bestaande kleedkamer voor vrouwen afgebroken. Om een voldoende grote kleedkamer voor vrouwen te blijven voorzien, wordt de bestaande droogruimte omgebouwd tot doucheruimte. De bestaande EHBO-ruimte wordt aangepast naar een nieuwe droogruimte;

-     gevelafwerking: 

• voor de toegang tot de helling naar de fietsenstalling wordt een dubbele aluminium deur met glas voorzien. 

Inhoud van de aanvraag

-     verbouwen van de buitentrap en de inkomhal; 

-     verbouwen van de kelder en sanitaire ruimtes voor een ondergrondse fietsenstalling; 

-     plaatsen van een publiciteitsinrichting; 

-     bouwen van een trap en goederenlift. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (GRUP) Afbakening zeehavengebied Antwerpen (Besluit van de Vlaamse regering van 30 april 2013), binnen de afbakeningslijn.

De gebieden binnen de afbakeningslijn behoren tot het zeehavengebied Antwerpen.

Met uitzondering van de deelgebieden waarvoor in dit plan voorschriften werden vastgelegd, blijven de op het ogenblik van de vaststelling van dit plan bestaande bestemmings- en inrichtingsvoorschriften onverminderd van toepassing.

Het goed is volgens voornoemd gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan bestemd als Grensgebied met het grootstedelijk gebied – omgeving Noorderlaan.

Het gebied is bestemd voor zeehaven- en watergebonden bedrijven zoals omschreven in lid 1 van artikel R1. en voor de bestaande bedrijven of activiteiten die aanwezig zijn in dit gebied op het moment van definitieve vaststelling van dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. De bestaande bedrijven of activiteiten kunnen blijven bestaan tot de stopzetting. De handelingen die nodig zijn om een bestaand bedrijf of activiteit te bestendigen zijn toegelaten voor zover zij beperkt zijn tot het behoud binnen het bestaande bouwvolume op het moment van definitieve vaststelling van dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Andere verbouwingen of uitbreidingen zijn niet toegelaten.

In het gebied zijn kantoorgebouwen niet toegelaten, tenzij ze noodzakelijk zijn voor en een inherent onderdeel zijn van de exploitatie van haven en industriële activiteiten. De bestaande kantoorgebouwen kunnen behouden blijven binnen het bestaande bouwvolume op het moment van definitieve vaststelling van dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Uitbreidingen zijn niet toegelaten.

De aanvraag dient beoordeeld te worden aan de hand van de voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en de voorschriften van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan.

Voor een straal van 500 meter rond de aanvraag is het voormelde GRUP tevens van toepassing. Hier gelden de volgende bestemmingsvoorschriften:

-     Grensgebied met het grootstedelijk gebied – omgeving Noorderlaan voor de terreinen langs de Noorderlaan;

-     Gebied voor Zeehaven- en watergebonden bedrijven voor de terreinen ten zuiden van de Vosseschijnstraat; 

-     Gebied voor waterweginfrastructuur voor het 3de Havendok; 

-     Gebied voor verkeers- en vervoersinfrastructuur voor de Noorderlaan;

-     overdruk Leidingstraat evenwijdig met de Noorderlaan;

-     overdruk Hoogspanningsleiding op circa 120 meter ten noordoosten van de aanvraag.

Binnen de straal van 500 meter is het gemeentelijk RUP Contactzone Noorderlaan, definitief vastgesteld door de gemeenteraad op 14 december 2020, met de bestemming zone voor Bedrijven (Be1) van toepassing.

Ten noorden van de Noorderlaan zijn binnen de afbakening van het grootstedelijk gebied Antwerpen, bepaald in het gelijknamig gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan, de bestemmingen van het gewestplan Antwerpen nog van toepassing, met bestemmingen Woongebied, Bufferzone, Bestaande hoogspanningsleiding, Bestaande snelverkeerswegen en Bestaande autosnelweg.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
De verordening toegankelijkheid is van toepassing op de aanvraag voor wat de werken aan de toegang tot het kantoorgebouw betreft. De werken aan deze inkom betreffen echter ook aanpassingen aan de bestaande trap die nodig is om het niveauverschil tussen de straat en het vloerniveau binnen te overbruggen. Gezien er geen alternatieven zijn voor deze trap binnen de huidige inkomzone die rechtstreeks aansluit op het openbaar domein, dient enkel de nieuwe inkomdeur te voldoen aan de vereisten.

Sectorale regelgeving
MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Bij de beslissing over de volledig- en ontvankelijkheid is beslist dat de aanvraag geen betrekking heeft op een project als vermeld in bijlage I, II of III van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 houdende vaststelling van de categorieën van projecten, onderworpen aan milieueffectrapportage (milieueffectrapport). Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 .
Voor het project is geen pluviale en fluviale overstromingskans gemodelleerd. Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft interne verbouwingen van een reeds bestaand kantoorgebouw met magazijn. Het ombouwen van de kelder tot een fietsenstalling volgt uit het inzetten op een duurzame mobiliteit voor de werknemers van het reeds aanwezige bedrijf. De publiciteitsinrichting is zaakgebonden en staat in functie van de bestaande bedrijfsactiviteiten van de naastgelegen concessionaris.

De aangevraagde werken zijn functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aangevraagde werken worden binnen het bestaande bouwvolume geïntegreerd waardoor er geen extra ruimte wordt ingenomen. De publiciteit staat in verhouding met het bestaande industriegebouw. 

De aanvraag is in overeenstemming en verenigbaar met de ruimtelijke context van het havengebied waarbinnen de aanvraag is gesitueerd.

Visueel-vormelijke elementen

Aan de gevels van het bestaand gebouw worden beperkte aanpassingen gedaan. De buitentrap wordt rechtgetrokken en een nieuwe gevelopening wordt voorzien voor de helling naar de fietsenstalling. De aangevraagde werken vormen visueel één geheel met de bestaande context.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gelet op de aard van de aanvraag heeft de vergunningverlenende overheid het advies ingewonnen van de Brandweerzone Antwerpen. Dit advies is voorwaardelijk gunstig.

Deze voorwaarden en opmerkingen, gericht op de brandveiligheid, kunnen integraal aan de vergunning worden gehecht.

De Haven van Antwerpen-Brugge werd als beheerder van het havengebied om advies gevraagd. Zij brachten een gunstig advies uit.

Wegens de nabijheid van een waterleiding werd advies gevraagd aan Water-link. Zij hebben echter geen tijdig advies uitgebracht. De aanvrager is wettelijk verplicht om voor de start van de werken een klip-klim melding uit te voeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Er werd advies gevraagd aan de dienst mobiliteit van de stad.

Er wordt een fietsenstalling voorzien die plaats zal bieden aan maximaal 191 fietsen.

In de huidige situatie werken er op de site Noorderlaan (aan de overzijde van de Hamburgstraat) 350 werknemers en op de site Bremenstraat 170 werknemers. Voor beide sites is er één enkele overdekte fietsenstalling, die plaats biedt aan ongeveer 100 fietsen. Deze fietsenstalling bevindt zich op de parking van de site Noorderlaan. Daar het aantal medewerkers dat vandaag met de fiets komt aanzienlijk is toegenomen, is deze bestaande fietsenstalling ontoereikend en is er nood aan bijkomende fietsstalcapaciteit.

In de huidige situatie komen 120 werknemers met de fiets naar het werk. Een prognose voor 2028 schat in dat dit aantal zal stijgen naar 160 fietsende werknemers. De voorliggende aanvraag voorziet dan ook in een nieuwe fietsenstalling in de kelder van de loods in de Bremenstraat. Er zal plaats zijn voor 191 fietsen, wat de totale capaciteit op 291 brengt. Bijkomend zal er ook de mogelijkheid zijn tot het opbergen van fietsspullen, het drogen van natte kledij en het opladen van fietsbatterijen.

Het grondplan voorziet een tussenafstand van 0,35 meter tussen de fietsen onderling. Om ervoor te zorgen dat bredere fietsen (met bijvoorbeeld fietstassen of kinderzitje) en buitenmaatse fietsen comfortabel gestald kunnen worden, dient een ruimte van 0,5 meter tussen geschrankt gestalde fietsen, 0,75 meter bij niet-geschrankte fietsen en 1,25 meter voor buitenmaatse fietsen voorzien te worden. Voor het aantal buitenmaatse fietsen wordt een richtwaarde van 10% voorgesteld. De capaciteit van deze nieuwe fietsenstalling zal hierdoor dalen, maar is nog ruim voldoende gelet op de prognose 2028, waarbij de parkeerbehoefte van 160 fietsen ruimschoots afgedekt wordt met beide fietsenstallingen samen.

Dit wordt als voorwaarde opgelegd. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De voorwaarden en opmerkingen uit het advies van de Brandweerzone Antwerpen dienen strikt nageleefd te worden.

2. Tussen twee geschrankt gestalde fietsen moet een ruimte van 0,5 meter voorzien worden, zodat ook bredere fietsen gestald kunnen worden. Bij niet-geschrankte fietsen dient 0,75 meter en bij buitenmaatse fietsen 1,25 meter voorzien te worden.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.