2023_CBS_05556 - Omgevingsvergunning - OMV_2022168677. Posthofbrug zonder nummer (zn). District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/11/2022: voorwaardelijk gunstig advies kwaliteitskamer architectuur (KK/2021/1740);

-          23/09/2022: ongunstig advies kwaliteitskamer architectuur (KK/2021/1740);

-          21/12/2021: voorwaardelijke vergunning (OMV_2021080131) voor het bouwen en exploiteren van een multifunctioneel gebouw met kantoorruimtes, een ondergrondse parkeergarage, ruimtes met gemeenschapsfuncties (twee polyvalente zalen en een fuifzaal) en een fietsenstalling, en het exploiteren van een bronbemaling;

-          07/05/2021: advies kwaliteitskamer architectuur (KK/2021/1740);

-          26/03/2021: advies integrale kwaliteitskamer (KK/2021/1740);

-          29/01/2021: advies integrale kwaliteitskamer (KK/2021/1740).

Vergunde toestand

-          functie:

• multifunctioneel gebouw;
• parking op de ondergrondse bouwlagen;
• feestzaal en publiek toegankelijke fietsenparking op het gelijkvloers en de eerste verdieping;
• twee kantoorruimtes per bouwlaag op de bovenste bouwlagen;

-          bouwvolume:

• 8 bouwlagen met plat dak; 
• open bebouwing;
• lengte van circa 90 meter;
• breedte van circa 29 meter;

-          gevelafwerking:

• dubbelhoge betonnen plint;
• bovenliggende architectuur uit glas en metaal met een lichtgrijze/groene kleur;

-          inrichting:

• verbinding met de fietsostrade op niveau 1 aan de noordoostelijke zijde;
• toegang tot de ondergrondse parking rechts in de zuidwestelijke gevel;
• open ruimte op perceel deels verhard met waterdoorlatende klinkers;
• er werden voorwaarden bij de vergunning opgelegd over het ontharden van de bepaalde oppervlakten en de groene invulling hiervan.

Bestaande toestand

-          vergunning OMV_2021080131 momenteel in uitvoering.

Nieuwe toestand

-          functie: ongewijzigd, met uitzondering van:

• het samenvoegen van de kantoorruimtes tot 1 per bouwlaag;

-          bouwvolume:

• 8 bouwlagen met plat dak; 
• wijzigen van de structuur van de betonnen plint;
• wijzigen van de circulatie en de interne verdeling;
• vide op de 7de verdieping;

-          gevelafwerking:

• wijzigen van de indeling van het buitenschrijnwerk;
• plaatsen van enkele opengaande ramen op de kantoorverdiepingen;
• wijzigen van de kleur van de verticale metalen elementen naar een donkere tint;
• wijzigen van de toegangen op het gelijkvloers;
• aanbrengen van een logo op de noordwestelijke en de zuidoostelijke gevel;
• wijzigen van de kolommen;

-          inrichting:

• interne circulatie gewijzigd;
• wijzigen van de inrichting van het buitenterrein;
• aan de uiterste zijden (naast inrit parking en kruispunt) van het terrein wordt alles maximaal onthard en vergroend.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de inrichting en circulatie van een multifunctioneel gebouw met kantoorruimtes, een ondergrondse parkeergarage, ruimtes met gemeenschapsfuncties en een fietsenstalling;

-          samenvoegen van de kantoorruimtes tot 1 per bouwlaag;

-          wijzigen van de gevels;

-          wijzigen van de toegangen;

-          toevoegen van zaakgebonden publiciteit;

-          wijzigingen van de inrichting en aanleg van het perceel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

-          24 november 2017: aktename (kenmerk MV2017/607) voor een bouwwerf (seinhuis Berchem);

-          21 december 2021: vergunning (OMV_2021080131) voor het bouwen en exploiteren van een multifunctioneel gebouw met kantoorruimtes, een ondergrondse parkeergarage, ruimtes met gemeenschapsfuncties (twee polyvalente zalen en een fuifzaal) en een fietsenstalling, en het exploiteren van een bronbemaling;

-          30 juni 2022: aktename (OMV_2022087928) voor de exploitatie van een bronbemaling voor het plaatsen van een kelder;

-          8 november 2022: stilzwijgende aktename (OMV_2022138024) voor de exploitatie van een tijdelijke bouwwerf voor de bouw van een kantoorcomplex.

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat het wijzigen van de vergunde vermogens van de gekozen technieken bij een nieuw kantoorgebouw, waarin eveneens twee polyvalente zalen en een feestzaal worden voorzien.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) IRET Development NV
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor gemeenschapsuitrusting en openbare nutsvoorziening. Onder gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen dient te worden begrepen voorzieningen die gericht zijn op de bevordering van het algemeen belang en die ten dienste van de gemeenschap worden gesteld. De idee van dienstverlening (verzorgende sector) aan de gemeenschap is derhalve rechtstreeks aanwezig. Artikel 4.4.8.van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening schrijft voor dat in gebieden die op de gewestplannen zijn aangewezen als gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen, handelingen van algemeen belang en de daarmee verbonden activiteiten te allen tijde kunnen worden toegelaten, ongeacht het publiek of privaatrechtelijk statuut van de aanvrager of het al dan niet aanwezig zijn van enig winstoogmerk. Als gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen kunnen eveneens worden beschouwd een school, een voor het publiek toegankelijke toegangsweg tot een vergund gebouwencomplex in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen en neveninrichtingen naast een autosnelweg. Alhoewel in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen in principe geen gebouwen met een woonfunctie zijn toegelaten, heeft de Raad van State bovendien niettemin geoordeeld dat service-flats voor bejaarden kunnen worden vergund in dergelijk gebied. Ook een nomadenkamp werd door de Raad van State beschouwd als een gemeenschapsvoorziening en openbare nutsvoorziening, (Artikel 17 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aangevraagde wijzigingen ten opzichte van voorgaande vergunning zijn niet in strijd met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is niet in overeenstemming met de volgende bepalingen van de verordening toegankelijkheid:

• Artikel 18-21: De plannen verduidelijken niet of het gelijkvloerse lokaal rechts achter de polyvalente zaal publiek toegankelijk is. Indien deze ruimte publiek toegankelijk is, moeten de toegangen tot deze ruimte voldoen aan artikelen 18 tot en met 21 van deze verordening;
• Artikel 28: De plannen verduidelijken niet of de balie en onthaalmeubels een verlaagd en onderrijdbaar gedeelte hebben;
• Artikel 29: De plannen verduidelijken de hellingsgraad van de douchezone niet. Ook de douchekraan van de toegankelijke doucheruimte wordt niet op de plannen weergegeven.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint: de toegangspoort wordt verbreed van circa 7 meter naar 7,55 meter;
• artikel 27 Open ruimte: de aanleg van de verhardingen op het terrein wordt gewijzigd ten opzichte van de vergunde toestand, zonder dat er voldaan wordt aan §4 van dit artikel;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: §2, 4° er dienen elektrische oplaadpunten voorzien te worden voor elektrische fietsen;
• artikel 30 Autostal- en autoparkeerplaatsen: §3, 5° per 10 autostalplaatsen dient er telkens 1 elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens;
• artikel 33 Zaakgebonden publiciteit: het is niet duidelijk of de gevelreclame voor of achter de geveldetaillering geplaatst wordt. Het wordt niet verduidelijkt in welk materiaal de gevelreclame voorzien wordt. Het wordt niet verduidelijkt of de gevelreclame al dan niet verlicht wordt.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone zonder overstromingskans.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Verordening toegankelijkheid

In het kader van de toegankelijkheid werd het advies van INTER toegevoegd bij de aanvraag. Er worden binnen het aangeleverde advies van INTER geen specifieke afwijkingen toegelaten. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het advies van INTER bijgetreden. De opmerkingen uit het advies van INTER worden integraal openomen in de vergunning.

Bouwcode artikel 12

De voorgevel langs de kant van de Posthofbrug betreft een breedte van 90 meter, waarbij de vergunde garagetoegang een breedte heeft van circa 7 meter. Deze wordt verbreed tot 7,55 meter. Gelet op de totale schaal van het gebouw en het open karakter van de gevel is er geen bezwaar tegen deze bijkomende afwijking.

Echter is dit deels gevolg van de smaller uitgevoerde kolommen in de voorgevel. Deze versmalde kolommen zijn vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet aanvaardbaar (zie visueel-vormelijke elementen).

Bouwcode artikel 27

De nieuwe aanleg van het terrein voorziet meer ontharde en groene zones dan de vergunde toestand. Op voorwaarde dat voldaan wordt aan de adviezen van de stedelijke groendienst en de dienst Publiek Domein, is er geen bezwaar tegen een afwijking van de voorschriften uit dit artikel.

Functionele inpasbaarheid

Het perceel is gelegen in een gebied voor gemeenschapsvoorziening en openbaar nut. Het programma blijft ten opzichte van de voorgaande vergunning ongewijzigd.

De interne circulatie wordt echter wel gewijzigd, waarbij in plaats van 2 kantoorruimtes per bouwlaag, er nog slechts 1 grotere kantoorruimte per bouwlaag aanwezig is. De voorliggende aanvraag betreft dus geen functiewijziging.

Gelet op de wijzigingen en herschikking van de kantoorruimtes, fuifzaal en polyvalente zaal werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Business en Innovatie en de stedelijke dienst Visit.
Beide diensten gaven een gunstig advies.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De schaal van de buitenschil van het gebouw blijft behouden. Het gebouw betreft 8 bouwlagen onder plat dak, heeft een lengte van circa 90 meter en een breedte van circa 29 meter. Wel wordt een grotere bruikbare vloeroppervlakte bekomen door het herschikken van de circulatiekernen en het optimaliseren van de planopbouw. Hiertegen is geen bezwaar.

Hierdoor worden ook de inkomzones van het gebouw gewijzigd. Initieel werd een inkomhal links en rechts in de gevel langs de Posthofbrug voorzien. Deze worden herleid tot één centrale inkomhal waardoor de polyvalente ruimte langsheen de Posthofbrug opgesplitst wordt.

Om een volwaardige relatie te behouden tussen de nieuwe hoofdingang van de bovenliggende verdiepingen en de deels overdekte publieke ruimte wordt een overdekte passage (colonnade) voorzien. Hierdoor kunnen de bezoekers droog en overdekt tot aan de inkom wandelen en blijven de kwaliteiten van de royale adressering van het gebouw behouden.

Visueel-vormelijke elementen

De wijzigingen in het gevelbeeld omvatten een versmalling en verdieping van de gelijkvloerse kolommen en het detailleren van de hoekkolom in een kruisvorm. Ook werden de metalen vinnen waaruit de voorgevel van de verdiepingen opgebouwd is, gewijzigd.

Inzake de gewijzigde kolommen geeft de Kwaliteitskamer Architectuur onderstaand advies:

“(…) Wat het gevelbeeld betreft, vraagt de Kwaliteitskamer om de slanke kolommen (nu smaller maar dieper voorzien) toch meer breedte te geven. (…) De Kwaliteitskamer vraagt om de vloer én de borstwering ter hoogte van de fietsenberging zo ver als mogelijk naar achter te plaatsen waardoor deze minder prominent aanwezig is in het gevelbeeld en te onderzoeken of de borstwering achter de kolommen kan worden geplaatst.(…)”

De smallere maar diepere kolommen hebben een ongunstige invloed op het gevelbeeld van het gelijkvloers en de eerste verdieping dat conceptueel opgebouwd is als een betonnen plint. Hierdoor gaat de massiviteit en logische opbouw van het gevelontwerp deels verloren.

Aan de suggestie van de Kwaliteitskamer om de borstweringen achter de kolommen te voorzien zodat deze massiever doen ogen, werd geen gehoor gegeven. De borstweringen van de fietsenparking bevinden zich nog steeds tot in de voorste helft (tot bijna het voorste 1/3de) van de kolomdikte.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het advies van de Kwaliteitskamer Architectuur inzake de kolombreedtes bijgetreden. Het smaller uitvoeren van de kolommen wordt uitgesloten uit de vergunning.

Links bovenaan de kopse zijde langs de Binnensingel wordt een “zonering logo” voorzien. De exacte uitwerking hiervan wordt onvoldoende verduidelijkt en is hierdoor onvoldoende beoordeelbaar. Deze zone voor zaakgebonden publiciteit dient uitgesloten te worden uit de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voorliggende aangevraagde wijzigingen doen geen afbreuk aan de in voorwaarden opgelegde adviezen van de Astrid-veiligheidscommissie, de Vlaamse Milieumaatschappij en Aquafin. Deze adviezen dienen voor de aangevraagde werken niet opnieuw gevraagd te worden. Wel dienen deze voorwaarden uit de voorgaande vergunning opnieuw integraal opgenomen te worden bij de nieuwe vergunning.

Relatie tot de publieke ruimte

In de huidige terreinaanleg wordt niet volledig aan de voorwaarden uit voorgaande vergunning voldaan. In het kader hiervan werd het advies van de stedelijke dienst Publieke Ruimte gevraagd. De stedenbouwkundige beoordeling hieromtrent blijft ongewijzigd.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het advies van Publieke Ruimte integraal bijgetreden. Onderstaande voorwaarden uit het advies van Publieke Ruimte dienen opnieuw opgenomen te worden in de vergunning:

“1. Naast het fietspad dient er een schrikstrook van 50 cm te worden voorzien waar zich geen opstanden, niveauverschillen of verticale obstakels mogen bevinden.

2. Aan de linkerkant van de inrit van de parkeergarage dient er een fysieke barrière te komen om conflict te vermijden.

3. Er dient contact opgenomen te worden met de dienst Publieke Ruimte om een overeenkomst op te stellen voor de overname van een stukje van het eigendom dat publiek gebruikt zal worden. Een voorstel tot nieuwe rooilijngrens loopt langs het overdekte stuk en stopt naast het gebouw. Daarbij zou enkel het pleintje vooraan overgenomen worden en het stukje naast het gebouw zou privaat blijven.

4. De bouwheer dient voor de werken starten contact op te nemen met Stadsontwikkeling Publieke Ruimte – dienst Structureel Onderhoud, betreffende de opmaak van een plaatsbeschrijving en voor de herstellingen aan het openbaar domein na afloop van de bouwwerken. De contactgegevens van deze dienst kunnen teruggevonden worden onder de algemene voorwaarden van de vergunning.”

Aan bovenstaande voorwaarde 2 werd reeds voldaan door het voorzien van paaltjes tussen de inrit en het plein.

De dienst Publieke Ruimte vermeldt in het advies ook het volgende:

“De idee van de groenstructuur is goed maar gezien de functie in het gebouw bestaat de bezorgdheid dat het groen moeilijk te onderhouden zal zijn. De boomvakken zijn ook zeer klein. Hierover dient zeker nog advies gevraagd te worden aan SB Groen zodat er ondergrondse maatregelen kunnen worden meegegeven.”

Groen en vegetatie

In het kader van de gewijzigde vegetatie als gevolg van de gewijzigde terreinaanleg werd het advies van de stedelijke groendienst gevraagd. Dit is in overeenstemming met de opmerking van Publieke Ruimte hierboven. De stedelijke groendienst geeft onderstaand voorwaardelijk gunstig advies:

“In de nieuwe toestand komen minder bomen dan in de bestaande toestand. Dit is geen probleem aangezien niet het aantal bomen maar wel de grootte van de bomen van belang is. Om waardevolle bomen met een groot kroonvolume te verkrijgen in de nieuwe toestand, is het zeer belangrijk om correct te investeren in de ondergrond. De plantvakken op het plan zijn veel te klein ingetekend voor deze compensatie. De groendienst benadrukt dat het zeer belangrijk is om onder de verharding ondergrondse groeiomstandigheden te creëren zodat de bomen de kans krijgen volwaardig uit te groeien. Het advies van een ervaren boomexpert (European Tree Worker) is hier zeker en vast aangewezen.

De te behouden bomen moeten beschermd worden tijdens de werken door middel van een hekwerk: dit vermijdt tak- en stambreuk en materiaalopslag op de wortelzone.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt deze bezorgdheid van de stedelijke groendienst en de dienst Publieke Ruimte bijgetreden. De terreinaanleg rondom de nieuw aan te planten bomen moet maximaal onverhard zijn voor het gehele gedeelte dat zich onder de te verwachten kruin van de bomen bevindt, zodat de wortels voldoende plaats hebben om te groeien. De nieuwe bomen die zich gedeeltelijk langs het fietspad bevinden moeten op een grotere afstand voorzien worden, zodanig dat deze ook aan deze voorwaarde voldoen. Inzake deze minimale afstanden moet contact opgenomen worden met de groendienst alvorens de bomen geplant worden.

Bijkomend moeten de bestaande te behouden bomen gedurende de gehele duurtijd van de werken beschermd worden tegen schade. Dit moet gebeuren in overeenkomst met artikel 18 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Verkeersveiligheid in kader van de aansluiting met de openbare weg

Gelet op de mogelijke verkeersimpact van het project en de nabijheid van het kruispunt werd het advies van de verkeerspolitie gevraagd. Hieruit volgde een voorwaardelijk gunstig advies:

“De verkeerspolitie heeft vanuit verkeersveiligheidsoogpunt onderstaande opmerkingen op de aanvraag voor een aanpassing van de bestaande omgevingsvergunning voor een multifunctioneel gebouw met referentie OMV2021080131: het toevoegen van een perceel 160 T2; het verminderen van de vergunde vermogens; het schrappen van de tijdelijke bronbemaling; het actualiseren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen: het bouwen van een nieuwbouw met gemeenschapsfuncties, kantoren en parking.

Gezien de aanwezigheid van een dubbelrichtingsfietspad en de potentieel hoge snelheid van de gebruikers van het fietspad, dienen alle mogelijke maatregelen genomen te worden om de veiligheid van deze gebruikers te optimaliseren.

Gezien de inrit “rechts in – rechts uit” dient te gebeuren, verwacht de verkeerspolitie een grote extra druk op de aanpalende kruispunten. Het is ons uit de mobiliteitstoets niet helemaal duidelijk of deze kruispunten hierop voorzien zijn en of deze keerbewegingen vlot en veilig kunnen verlopen.

Door de extra drukte op deze kruispunten verwacht de verkeerspolitie (extra) ongeoorloofde keerbewegingen aan de lichtengeregelde oversteek ter hoogte van Posthofbrug met ‘The Link’ en ongeoorloofde afslagbewegingen ter hoogte van de inrit zelf. Indien dit het geval blijkt, dienen hier extra infrastructurele maatregelen genomen te worden om dit te voorkomen.”

Het advies van de verkeerspolitie vermeldt dat er extra infrastructurele maatregelen genomen moeten worden. Dit advies verduidelijkt echter niet welke specifieke maatregelen noodzakelijk zijn. In het kader van de werken dicht bij de autosnelweg en de ligging aan het kruispunt met een gewestweg werd ook het advies van het Vlaamse Agentschap Wegen en Verkeer gevraagd. Hieruit volgde een voorwaardelijke gunstige beoordeling waarbij duidelijke aandachtspunten meegegeven worden.

Hieronder het advies van het Vlaamse Agentschap Wegen en Verkeer:

“Bij de verdere uitwerking van een bijkomende brug over de gewestweg voor trage weggebruikers dient het Agentschap nauw betrokken te worden. Er zal een samenwerkingsovereenkomst moeten opgesteld worden tussen de aanvrager en AWV omwille van de ingebruikname van en de aanpassingen nodig aan het openbaar domein (namelijk een mogelijke fundering en steunpilaar in de middenberm). Deze brug maakt geen onderdeel uit van deze omgevingsvergunningsaanvraag.

Het Agentschap Wegen en Verkeer adviseert GUNSTIG betreffende de voorliggende aanvraag gezien de aanvraag in overeenstemming is met hoger vermelde inlichtingen en beperkingen.

Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de hierna omschreven aandachtspunten. (…)”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden de adviezen van de verkeerspolitie en het Vlaamse Agentschap Wegen en Verkeer integraal bijgetreden. In het kader van deze voorwaardelijk gunstige adviezen worden de aandachtspunten van AWV integraal als voorwaarden bij de vergunning opgenomen.

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het totale aantal parkeerplaatsen en het aantal toegankelijke parkeerplaatsen is toereikend. Er wordt echter niet op de plannen verduidelijkt of er laadpunten voor elektrische wagens voorzien worden. Dit dient in voorwaarden opgelegd te worden.

Gelet op het grote aantal toegankelijke parkeerplaatsen dat in deze parking noodzakelijk is, wordt ook in voorwaarden opgenomen dat een voldoende groot aandeel van de toegankelijke parkeerplaatsen aan dit artikel moet voldoen.

Ontsluiting en bereikbaarheid van de ondergrondse parkeergarage

Omwille van de veiligheid en om conflicten te vermijden dient er een fysieke afscheiding gemaakt te worden tussen de open (voetgangers)ruimte langs het gebouw en de inritzone. Deze werd voorzien in de vorm van een rij paaltjes links van de inrit, conform de voorwaarden uit de voorgaande vergunning.

Fietsvoorziening

Er worden meer dan voldoende fietsstalplaatsen voorzien in de fietsenstalling op de eerste verdieping. Deze kunnen de bijkomende parkeernood voor de uitbreiding voldoende opvangen.

De fietsenparking werd heringericht op basis van de voorwaarden uit de voorgaande vergunning. Enkel de fietsstalplaatsen voor elektrische fietsen werden niet voorzien. Er dienen voldoende elektrische laadpunten voorzien te worden in de fietsenstalling. Deze dienen opnieuw in voorwaarden opgelegd te worden.

Laden en lossen

Het laden en lossen vindt plaats op eigen terrein en de maneuvers werden ingetekend. Er blijft een conflict bestaan met het in- en uitrijden van de parkeergarage maar dit probleem is minimaal aangezien de tijdstippen van levering en die van verwachte piekmomenten van het in- en uitrijden van de parkeergarage niet gelijklopen.

Er wordt voldaan aan de voorwaarden over het laden en lossen uit de voorgaande vergunning.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De exploitant wenst de bestaande vergunning voor de ingedeelde inrichtingen te wijzigen. Het gebouw zal bestaan uit een nieuw kantoorgebouw met acht bovengrondse en drie ondergrondse bouwlagen die voorzien zijn als parkeergarage (totaal 249 parkeerplaatsen). Op de gelijkvloerse verdieping komen ruimtes met gemeenschapsfuncties, met twee polyvalente ruimtes en een fuifzaal (480 personen). De eerste verdieping wordt als fietsenstalling (737 plaatsen) ingericht. De overige zes bouwlagen zijn kantoorruimten (maximaal 207 personen per verdieping).

Kantoorgebouw

In de vergunde situatie werd voor de verwarming en koeling van het gebouw gewerkt met thermische energieopslag in boorgaten, aangevuld met een lucht/water-warmtepomp.

Dit BEO-veld en de bijhorende boringen zullen echter niet uitgevoerd worden. De warmtepompen worden geïnstalleerd op het dak en gelijkvloers zodat deze geen geluidshinder zullen veroorzaken. De koeling van de servers wordt opgesteld op de verdiepingen twee tot en met zeven (tabel 1).

Tabel 1: Overzicht van de toestellen voor het fysisch behandelen van gassen

Het totale opwarmingsvermogen van de koelmiddelen komt overeen met 124 ton CO2-equivalent. De warmtepomp sanitair vertegenwoordigt hierin 33,54 ton, door het hoge GWP van R410A (GWP-waarde 2.088). Het CO2-equivalent van de toestellen met koelmiddel R32 (GWP-waarde 675) is 90,46 ton.

Voor R410a geldt nog geen gebruiksverbod, maar een voorstel van de Europese Commissie geeft aan dat warmtepompen met een vermogen van meer dan 12 kW vanaf 2027 gevuld moeten zijn met een koelmiddel met een GWP van minder dan 750. In het kader van duurzaamheid en het minimaliseren van de impact bij accidentele vrijstelling wordt gevraagd te onderzoeken of een koelmiddel met een lager GWP gebruikt kan worden.

De bovengrondse dubbelwandige opslagtank voor diesel van 1.500 liter wordt vervangen door een opslagtank van 200 liter of 166,6 kg. De bovengrondse vaste houder voor diesel zal dubbelwandig zijn en voorzien van een overvulbeveiliging en lekdetectie. De houder zal periodiek onderzocht worden door een erkend deskundige. De brandstof wordt opgeslagen voor de niet-ingedeelde dieselmotoren van de sprinklerinstallatie en de noodgenerator. De olie-gebaseerde transformatoren zullen in een inkuiping geplaatst worden.

Door het kleine volume zal de opslagtank vaker gevuld moeten worden. Dit kan zorgen voor een verhoogd risico. Gelet op de genomen maatregelen zullen de effecten op de bodem niet aanzienlijk zijn. 

Ten opzichte van de vergunde situatie stijgt het lozingsdebiet van huishoudelijk afvalwater tot 7.320,00 m³/jaar (+180,00 m3/jaar). Het afvalwater wordt geloosd via een septische put in de openbare riolering van de Posthofbrug.

Er wordt geen bijkomende hinder verwacht van de stijging van het lozingsdebiet.

Feestzaal en polyvalente ruimtes

In de vergunde toestand werden twee grote lokalen voor luchtgroepen voorzien op het gelijkvloers. Deze zijn verwijderd uit het ontwerp en vervangen door compactere luchtgroepen op verschillende bouwlagen. Hierdoor en door het herorganiseren van de inkomhallen, konden de twee kleinere polyvalente ruimtes vervangen worden door twee grotere, flexibel in te vullen polyvalente ruimtes (maximaal 48 personen per ruimte).

De twee flexibel in te vullen ruimtes worden door de exploitant niet aangevraagd als polyvalente ruimtes, zoals bedoeld in Vlaremrubriek 32.2.2° van de indelingslijst. Dit heeft mogelijk consequenties naar het gebruik ervan.

Het plan van de feestzaal is grotendeels ongewijzigd ten opzichte van de vergunde toestand. De feestzaal is 263 m² groot, dubbel hoog en voorzien van een tweede uitgang. Deze wordt gebruikt als nooduitgang, voor het laden en lossen, backstage en dergelijke. In functie van de akoestische isolatie is de zaal uitgewerkt volgens het “box in a box” principe en wordt aan de achteringang een akoestische sas toegevoegd. Hierdoor kan de geluidsoverlast worden geminimaliseerd. De exploitant wenst in de feestzaal muziek te produceren tot maximaal 100 dB(A) LAeq,15min.

Een akoestische studie met bijhorend geluidsplan zal voor de eerste ingebruikname opgemaakt moeten worden. De resultaten van het akoestisch onderzoek zullen onder andere moeten aantonen of het gevraagde geluidsniveau de naleving van de milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht niet in het gedrang brengt. Indien nodig zal de exploitant het maximale geluidsniveau hierop afstemmen. De geluidstudie en het geluidsplan worden voor het eerste gebruik overgemaakt aan de toezichthoudende diensten en de dienst Vergunningen.

De tijdelijke bronbemaling werd initieel opgenomen in het vergunningenbesluit van 2021 (OMV_202108013), maar later in uitvoering gemeld aan het college. De rubrieken en bijzondere voorwaarden met betrekking tot de grondwaterwinning zijn niet langer van toepassing en worden dan ook verwijderd uit de vergunning.

Uit de evaluatie van de gegenereerde milieueffecten, blijkt dat de hinder voor de omgeving niet aanzienlijk is.

Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven de vergunning verlenen. Deze aanvraag is in overeenstemming met de Vlarem-wetgeving mits voldaan wordt aan de reeds eerder opgelegde vergunningsvoorwaarden, met uitzondering van de voorwaarden met betrekking tot de bemaling.

De geadviseerde bijzondere voorwaarden zijn: 

1. De geluidstudie en het geluidsplan worden voor het eerste gebruik overgemaakt aan de toezichthoudende diensten (mi@antwerpen.be) en de afdelingen vergunningen (milieuvergunningen@antwerpen.be) met vermelding van het dossiernummer (OMV_2022168677). 
2. Indien nodig zal de exploitant het maximale geluidsniveau beperken in functie van het behalen van de milieukwaliteitsnormen voor geluid.
3. Niet langer van toepassing.
4. Niet langer van toepassing.
5. Niet langer van toepassing.
6. Maximaal 480 bezoekers worden toegelaten in de feestzaal.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De bijgevoegde voorwaarden van het advies van Infrabel zijn strikt na te leven.

3. De bijgevoegde voorwaarden en aandachtspunten uit het advies van AWV zijn strikt na te leven.

4. De bijgevoegde voorwaarden van het advies van de Federale Overheidsdienst Mobiliteit en Vervoer zijn strikt na te leven.

5. De voorwaarden van het advies van de ASTRID veiligheidscommissie welke onderdeel uitmaakten van de vergunning OMV_2021080131 zijn strikt na te leven.

6.. De voorwaarden van het advies van de VMM welke onderdeel uitmaakten van de vergunning OMV_2021080131 zijn strikt na te leven.

7. De voorwaarden van het advies van Aquafin welke onderdeel uitmaakten van de vergunning OMV_2021080131 zijn strikt na te leven.

8. Vanaf eerste ingebruikname moet integraal voldaan worden aan de opmerkingen van INTER uit het document ‘POB19_addendum B31 advies toegankelijkheid’.

9. Het smaller uitvoeren van de kolommen in de gevels wordt uitgesloten uit de vergunning.

10. De zaakgebonden publiciteit wordt uitgesloten uit de vergunning.

11. Naast het fietspad dient er een schrikstrook van 50 cm te worden voorzien waar zich geen opstanden, niveauverschillen of verticale obstakels mogen bevinden.

12. Er dient contact opgenomen te worden met de dienst Publieke Ruimte om een overeenkomst op te stellen voor de overname van een stukje van het eigendom dat publiek gebruikt zal worden.

13. De bouwheer dient voor de werken starten contact op te nemen met Stadsontwikkeling Publieke Ruimte – dienst Structureel Onderhoud, betreffende de opmaak van een plaatsbeschrijving en voor de herstellingen aan het openbaar domein na afloop van de bouwwerken. De contactgegevens van deze dienst kunnen teruggevonden worden onder de algemene voorwaarden van de vergunning.

14. De niet verharde zones rondom de bomen moeten vergroot worden en indien het noodzakelijk is om een voldoende grote ontharde zone te bekomen, dienen deze nieuwe bomen verder weg van de perceelgrens verplaatst te worden. Er dient contact genomen te worden met de stedelijke dienst SB/Groen zodat de noodzakelijke ondergrondse maatregelen en onthardingsmaatregelen kunnen worden voorzien voor de realisatie van voldoende kwalitatieve boomvakken.

15. De behouden bomen moeten gedurende de gehele doorlooptijd van de werken beschermd worden in overeenstemming met artikel 18 van de bouwcode.

16. Minimaal 10% van de fietsstalplaatsen moeten voorzien worden van elektrische laadpunten in overeenstemming met artikel 29 van de bouwcode.

17. Per 10 autostalplaatsen dient er telkens één elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens in overeenstemming met artikel 30 van de bouwcode. Deze ratio van 1/10 moet zowel voor de ‘gewone autostalplaatsen’ als voor de ‘toegankelijke autostalplaatsen’ voorzien worden.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven de vergunning verlenen. Deze aanvraag is in overeenstemming met de Vlarem-wetgeving mits voldaan wordt aan de reeds eerder opgelegde vergunningsvoorwaarden, met uitzondering van de voorwaarden met betrekking tot de bemaling.

Geadviseerde rubriek(en)

Gecoördineerde rubriek(en)

Gecoördineerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. De geluidstudie en het geluidsplan worden voor het eerste gebruik overgemaakt aan de toezichthoudende diensten (mi@antwerpen.be) en de dienst Vergunningen (milieuvergunningen@antwerpen.be) met vermelding van het projectnummer (OMV_2022168677). 

2. Indien nodig zal de exploitant het maximale geluidsniveau beperken in functie van het behalen van de milieukwaliteitsnormen voor geluid.

6. Maximaal 480 bezoekers worden toegelaten in de feestzaal.

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar. Naar aanleiding van het advies van de kwaliteitskamer, adviseert de gemeentelijke omgevingsambtenaar om  het smaller uitvoeren van de kolommen in de gevels (ten opzichte van de oorspronkelijke vergunning) uit te sluiten uit de vergunning. 

De aanvrager voorziet kolommen met een sectie van 55 cm (breedte in de gevel) op 80 cm (diepte). Er werd over deze aanpassing  geen advies meer gevraagd aan de KKA. Het college is van mening dat voldoende werd tegemoet gekomen aan de opmerking van de KKA, omdat: 

• zoals ook blijkt uit de 3D-beelden (zie bijlage), de kolommen in realiteit altijd worden waargenomen met hun volledige contouren, dus steeds met zicht op een zij- en voorkant, waardoor de verhouding breedte/diepte relevanter is dan het statische frontale gevelzicht. Deze perceptie levert wel degelijk de gevraagde ‘massieve’ beeldkwaliteit. 

• de kolommen in de verschillende hoeken een sectie hebben van 80 x 80 cm, wat nog meer de massiviteit versterkt. 

• er extra kolommen werden bijgeplaatst ten opzichte van het vergunde project.

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

In het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) bepaalde het college de normen die van toepassing zijn voor stedenbouwkundige lasten.

Voorliggende aanvraag omvat een aanpassing van de bestaande omgevingsvergunning voor een multifunctioneel gebouw met referentie OMV_2021080131. In deze vergunning werd de maximale norm voor het bepalen van de financiële last voor het project geraamd op 1.834.500,00 euro. Door de wijzigingen in de plannen is er bij de herberekening van de stedenbouwkundige lasten een mindering van 13.800 euro opgetreden. Hierdoor wordt de maximale norm voor het bepalen van de financiële last voor het project herleid tot 1.820.700 euro.

Volgens het vigerend plannenkader wordt het gebouw opgetrokken in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut. Bij de kwalificatie als gemeenschapsvoorziening of openbare nutsvoorziening, is het antwoord op de vraag of de voorzieningen worden opgericht en uitgebaat door de overheid dan wel het resultaat zijn van privé-initiatief, van geen belang. Wel mag hierbij geen winstbejag nagestreefd worden en dienen de voorzieningen daadwerkelijk ten dienste van de gemeenschap te staan.

Gelet op deze voorwaarde vanuit het plannenkader kan geoordeeld worden dat enkel bedrijven gehuisvest kunnen worden die als taak hebben het volbrengen van opdrachten van algemeen belang waardoor onder meer gemeenschapsfuncties gerealiseerd of gefaciliteerd worden.

Indien de kantoren volledig zouden ingezet worden voor het onderbrengen van bedrijven en/of instanties die als taak hebben het volbrengen van opdrachten van algemeen belang, kan besloten worden dat omwille van de maatschappelijke meerwaarde en relevantie die hier gecreëerd wordt, aan de SOK plicht voldaan zou zijn.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Geen bezwaar: Het gunstige advies van de NMBS werd als bezwaar ingediend op het loket.