2023_CBS_05699 - Omgevingsvergunning - OMV_2023019564. Sint-Jorispoort 5. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vaststelling als bouwkundig erfgoed: https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/5497;

-          06/05/1919: toelating (1919#7869) voor gevelveranderingen;

-          23/04/1875: toelating (1875#319) voor een uitstalraam.

Geacht vergunde toestand

-          functie: eengezinswoning met complementaire handelsfunctie;

-          bouwvolume:

• aaneengesloten bebouwing van 3 bouwlagen met een zadeldak;
• nokhoogte van circa 14,5 m;
• kroonlijsthoogte van circa 12 m;
• perceel volledig bebouwd op de gelijkvloerse verdieping uitgezonderd een open koer van circa 7 m²;

-          gevelafwerking:

• onderdeel van neoclassicistische eenheidsbebouwing (vastgesteld bouwkundig erfgoed);
• voorgevel in rode baksteen met gelijkvloerse pui in hout;
• voorgevelschrijnwerk in wit geschilderd hout.

Bestaande toestand

overeenkomstig met de vergunde toestand met volgende wijzigingen of aanvullingen:

-          bouwvolume: de koer van circa 7 m² werd opgenomen in het bouwvolume.

Nieuwe toestand

-          functie: eengezinswoning met complementaire detailhandelsfunctie;

-          bouwvolume: de bestaande, overdekte koer wordt teruggebracht naar een open koer van circa 7 m²;

-          gevelafwerking:

• wit bepleisterde voorgevel met decoratieve reliëfs (terugbrengen van het uitzicht naar de oorspronkelijke bepleistering);
• wit geschilderd houten voorgevelschrijnwerk (behouden);
• houten pui (behouden);
• decoratieve borstwering in staal.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een overdekte constructie op de koer;

-          wijzigen van de voorgevel; 

-          doorvoeren van interne verbouwingswerken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1: zone voor wonen - (wo1), artikel 5: zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 Algemene bepalingen:
  Het niveauverschil aan de toegang tot de publiek toegankelijke ruimte is onduidelijk. Niveauverschillen tot en met 18 cm dienen met een helling te worden overbrugd. Het hellingpercentage dient te voldoen aan artikel 19.
• artikel 19 Hellingen:
  Hellingen moeten worden voorzien volgens de bepalingen van dit artikel.
   

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  Bij ingrijpende renovaties waarbij het rioolstelsel kan worden aangepast, dient een gescheiden stelsel te worden voorzien dat voldoet aan de bepalingen van dit artikel.
  Er werd geen gescheiden stelsel voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder huidig klimaat.

Het project is gelegen in een zone met een fluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder huidig klimaat.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Met deze aanvraag wenst men een eengezinswoning met complementaire handelsfunctie op het gelijkvloers te renoveren. De woonfunctie met bijhorend detailhandelsgelijkvloers blijft behouden en is inpasbaar in de omgeving. Het gebouw dient als eengezinswoning behouden te blijven.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De gelijkvloerse koer wordt terug opengemaakt. Zo is er op het perceel open ruimte aanwezig, die als buitenruimte voor de woning kan dienen. Het bouwvolume blijft grotendeels behouden en is stedenbouwkundig inpasbaar in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

In de vergunning 2023019587 werden de gevelwijzigingen aan de huizenrij langs Mechelsplein en Sint-Jorispoort vergund. Sint-Jorispoort 5 maakte deel uit van die aanvraag. De gedecapeerde voorgevel wordt opnieuw bepleisterd en de winkelpui wordt hersteld naar historisch model. Omwille van de ligging in CHE-gebied en opname in de inventaris onroerend erfgoed werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg:

“De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een eenduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

Artikel 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform artikel 5 §2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw.

Aan de aanvraag werd zowel een CHE-rapport (Monumenta – maart 2021) als een bouwhistorische studie (REST-architecten – 2022) toegevoegd.

De aanvraag heeft betrekking op een bescheiden neoclassicistisch winkelwoonhuis met goed bewaarde houten winkelpui, in de 19e-eeuw tot stand gekomen door de gefaseerde renovatie van een 16de-eeuws winkelhuis met behoud van het grootste deel van de oorspronkelijke structuur.

Als één van vijftien nagenoeg identieke huurhuizen werd Sint-Jorispoort 5 in de periode 1548-1551 opgetrokken als een volledig onderkelderd traditioneel breedhuis van twee traveeën en twee bouwlagen onder een steil zadeldak met nok evenwijdig aan de straat. Tussen 1809 en ten laatste 1825 kreeg het 16de-eeuwse breedhuis in opdracht van het Bestuur der Burgerlijke Godshuizen een pui met twee grote rondboogopeningen in een blauwe hardstenen omlijsting, waarbij de linker boog werd ingevuld met een uitstalkast en de rechter boog met een winkeldeur. In 1827-1828 werd de bovenbouw op kwaliteitsvolle wijze in neoclassicistische stijl verbouwd en kreeg het hoofdvolume zijn huidige vorm. Na 1828 ondergingen de vorm en opzet van het pand nog nauwelijks wijzigingen. In 1875 werd het winkelhuis voorzien van een moderne neoclassicistische winkelpui met grote vitrine, en in 1919 werd van de pui het rolluik vervangen.

Het tot 2020 in het pand gevestigde tabakswinkeltje gekend als Tabakswaren Meinertzhagen is een betekenisvolle historische getuige van een familiale detailhandel in de Antwerpse binnenstad. De onafgebroken aanwezigheid gedurende ruim 120 jaar van een eenzelfde speciaalzaak op dezelfde locatie is in Antwerpen vrij uitzonderlijk. De geschiedenis van de kleine speciaalzaak in rook- en tabakswaren gaat terug tot 1893. Dat jaar nam sigarenmaker Lodewijk Giliams het gunstig gelegen winkelhuis in huur van het Bestuur der Burgerlijke Godshuizen. In 1911 nam de ‘manufacteur de tabacs et cigares’ Constant Willemsen de huurceel over. Het is in opdracht van Lodewijk Giliams of Constant Willemsen dat het eenvoudige maar vrijwel compleet bewaarde winkelinterieur werd geplaatst, en dat op de plint van de winkelpui het inmiddels sterk vervaagde opschrift ‘TABACS & CIGARES’ werd aangebracht. Willemsens weduwe bleef van 1917 tot maart 1927 de winkel uitbaten. Na een intermezzo van enkele maanden vestigden in juli 1927 tabaksverkoper Henri Meinertzhagen en zijn echtgenote opnieuw een winkel in rook- en tabakswaren in het pand. Hun dochter Lisette nam in de jaren 1950 de speciaalzaak over en baatte ze uit tot 2020.
Het winkelhuis met gaaf bewaard winkelinterieur is waardevol/beschermingswaardig. Een object/complex is beschermingswaardig wanneer de algemene historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en esthetische waarde, zowel van exterieur als interieur hoog zijn.

De aanvraag omvat de accurate restauratie van de winkelpui en het interieur van het historische handelspand.

De geplande ingrepen werden voorafgaand aan de aanvraag voorbesproken met de stedelijke dienst Monumentenzorg. De restauratieconcepten zijn het resultaat van een onderbouwde en nauwgezette studie en onderzoek in situ.

Omwille van de bijzonder hoge historische waarde van het pand en het interieur, worden een aantal voorwaarden opgelegd in functie van de opvolging van de restauratiewerken door de stedelijke dienst Monumentenzorg.

Gelet op het bovenstaande wordt een gunstig advies verleend met voorwaarden:

-          De bouwheer meldt twee weken voor de aanvang de start van de restauratiewerken aan de stedelijke dienst Monumentenzorg (monumentenzog@antwerpen.be).

-          Resultaten van het materiaal-technisch kleurenonderzoek voor te leggen aan de stedelijke dienst Monumentenzorg vóór uitvoering van de schilderwerken (binnen- en buitenschrijnwerk).”

Dit voorwaardelijk gunstig advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg wordt bijgetreden en in de vergunningsvoorwaarden opgenomen.

Aan de stedelijke dienst Archeologie werd advies gevraagd:

“Toetsing Onroerenderfgoeddecreet

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte onder 300 m² (ca. 57 m²) en een ingreep onder 100 m² (gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Archeologische verwachting

Op ca. 40 m ten zuidwesten bevindt zich de neo-gotische Sint-Joriskerk, gebouwd tussen 1846-1853. De eerste vermelding van voorloper, die iets meer naar het noorden lag, was reeds gekend uit 1201. Bij de bouw van de nieuwe kerk werd een gouden tremissis uit het einde van 5de eeuw gevonden. Er is dus een zekere verwachting van oudere sporen van de Merovingische periode tot de 16de eeuw.

Het projectgebied zelf maakt deel uit van de 15 ondiepe woningen die als huurhuizen van het Sint-Elisabethgasthuis langs de straat Sint-Jorispoort werden gebouwd tussen 1524-1551. In oorsprong en kern is het huis op het projectgebied dus gebouwd in de eerste helft van de 16de eeuw (cfr. CHE-rapport).

De gefaseerde opgraving ter hoogte van het hotel Botanic heeft dan weer onder de vloer van de pastorij, aangrenzend gelegen ten noorden van het projectgebied, tevens restanten opgeleverd van een mogelijke inhumatie. Tijdens het opbreken van de vloer in functie van een restauratie, werden hier langbeenderen van menselijke oorsprong aangetroffen. Het kerkhof bevond zich in de binnentuin, ten noorden van het projectgebied (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/rapporten/eindverslagen/2288).

Vondstmelding

Zowel van de 16de-eeuwse bewoning (of ouder, Merovingisch) en de andere ingebruiknamefases (mogelijk kerkhof?) kunnen tijdens de graafwerken van de inspectie van de rioleringen en septische put restanten aangetroffen worden. Bij de geplande graafwerken kunnen dus sporen aangetroffen worden waaronder verkleuringen in de grond, handgevormd aardewerk, hout, bakstenen muren en begravingen. Indien de bouwheer deze aantreft, dienen deze onder de vondstmeldingsplicht gemeld te worden (Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.1.4). De stedelijke dienst Archeologie komt steeds graag de waarde van eventuele aangetroffen restanten inschatten.

Gunstig advies met voorwaarden:

-          De bouwheer meldt twee weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be).

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen

-          De bouwheer is verplicht om eventuele vondsten waaronder skeletten, houten structuren, bakstenen muren of aardewerk, waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologisch relevant zijn, deze te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.1.4). 

-          De bouwheer nodigt de stedelijke dienst Archeologie uit voor een startvergadering waarin het wetenschappelijke belang van de vondstmelding voor de geschiedenis van Antwerpen wordt geduid.”

Dit voorwaardelijk gunstig advies van de stedelijke dienst Archeologie wordt bijgetreden en in de vergunningsvoorwaarden opgenomen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De toegang naar het handelsgelijkvloers is niet publiektoegankelijk volgens artikel 18 en 19 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid. Er dient een drempelloze overgang te worden voorzien, maar om deze uit te voeren zijn ingrijpende verbouwingswerken nodig die de erfgoedwaarde van het gebouw zouden aantasten. Een afwijking op artikel 18 en 19 van de verordening kan hiervoor worden toegestaan.

Op de plannen staat vermeld dat het rioolstelsel aangepast wordt. Bij werken waaraan het rioolstelsel aangepast kan worden, dienen het privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen conform artikel 40 en 41 van de bouwcode aangelegd te worden. In voorwaarden wordt opgenomen om te voldoen aan artikel 40 en 41 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande toestand ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Het rioolstelsel moet conform artikel 40 en 41 van de bouwcode aangelegd worden.

2. De voorwaarden in het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg moeten worden opgevolgd.

3. De voorwaarden in het advies van de stedelijke dienst Archeologie moeten worden gevolgd.

4. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

5. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.