2023_CBS_04647 - Omgevingsvergunning - OMV_2023005757. Tolstraat 45A, Verbondstraat ZN. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02/09/1993: vergunning (86#8719387) voor het verbouwen van een benzinestation tot winkel;

-          15/02/1961: toelating (18#42139) voor een verbouwing.

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• benedenverdieping: detailhandel;
• bovenliggende verdiepingen: wonen - 4 zelfstandige wooneenheden;

-          bouwvolume:

• hoekpand in gesloten bebouwing met 3 en 4 bouwlagen;
• plat dak ter hoogte van de hoek, hellend dak zijde Verbondstraat;
• volledig dicht gebouwd perceel;

-          gevelafwerking:

• bepleisterde gevel;
• dorpels en plint in blauwe hardsteen;
• buitenschrijnwerk in wit pvc;
• metalen borstwering;
• kantelpoort, materiaal en kleur niet gekend.

Bestaande toestand

-          functie: wonen - meergezinswoning met 5 zelfstandige wooneenheden;

-          bouwvolume:

• gewijzigde kroonlijsthoogte;
• de trappenhal zijde Verbondstraat is niet langer aanwezig/werd niet uitgevoerd;

-          gevelafwerking:

• licht geel beschilderde gevel;
• licht geel geschilderde dorpels;
• sectionaalpoort in wit pvc;
• gewijzigde raamindeling ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping.

Nieuwe toestand

-          functie:  wonen - meergezinswoning met 5 zelfstandige wooneenheden;

• 3 eenslaapkamerappartementen;
• 2 drieslaapkamerappartementen (1 triplex, 1 duplex);

-          bouwvolume:

• hoekpand in gesloten bebouwing met 4 bouwlagen onder hellend dak;
• kroonlijsthoogte conform bestaande toestand;
• open ruimte ter hoogte van maaiveld circa 10 m²;

-          gevelafwerking:

• wit geschilderd houten buitenschrijnwerk;
• aluminium poort;
• overige materialen en kleuren conform bestaande toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van 4 naar 5 en het supprimeren van de handelsfunctie;

-          wijzigen van het bouwvolume:

• ophogen van de bouwhoogte (kroonlijst- en nokhoogte);
• aangepaste bouwdiepte op de verdiepingen (ontbreken trappenhal);
• wijzigen van de scheidingsmuren;

-          aanpassen van de gevelafwerking.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel 1: zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 2.1.4.2 Kroonlijsthoogte van de achtergevels:
De kroonlijsthoogte van de achtergevel (zijde Verbondstraat) ligt hoger dan deze van de voorgevel.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27 Open ruimte:
  De functie van de benedenverdieping wijzigt, bijgevolg moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn.
  Bovendien moet de tuin zoveel mogelijk als onverharde ruimte ingericht worden. Het is momenteel niet duidelijk hoe de buitenruimte aangelegd wordt;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  Appartement 2 beschikt niet over een buitenruimte met een minimale netto vloeroppervlakte van 4 m²;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  De fietsenstalplaats is eenzijdig voor ophangfietsen voorzien.
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Er ontbreekt 1 parkeerplaats

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder huidig klimaat.

Het project is gelegen in een zone met een fluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder huidig klimaat.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Gezien de gelijkvloerse handelsruimte wordt omgevormd naar een woonfunctie werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing – business en innovatie, wat gunstig is omdat het pand gelegen is buiten de afgebakende kernwinkelgebieden (verspreide bewinkeling).

Gezien de conformiteit met de bestemming uit het RUP en het gunstig advies van de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing is de aanvraag functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bestaande pand op de hoek van de Tolstraat met de Verbondstraat telt aan de zijde van de Tolstraat 3,5 bouwlagen met plat dak en een kroonlijsthoogte van 14,01 m. Op het gelijkvloers bevindt zich een handelszaak en op de bovenliggende verdiepingen3 wooneenheden. De bestaande bovenste bouwlaag in de Tolstraat heeft een vrije hoogte van 2,14 m en is bijgevolg weinig kwalitatief.

De zijde van de Verbondstraat telt 3 bouwlagen met hellend dak waarvan de kroonlijst op 12,07 m ligt. Boven de garage bevindt zich een 2-slaapkamerappartement in triplex-vorm. Bewonerskaarten bevestigen dat voor 1979 4 gezinnen zich huisvestten in het gebouw.

De voorliggende aanvraag voorziet naast interne constructieve werken ook in de toevoeging van een zadeldak.

De bestaande kroonlijsthoogte van 14,01 m wordt over het volledige perceel doorgetrokken. Het bestaand zadeldak in de Verbondstraat maakt plaats voor één doorlopend zadeldak met een nokhoogte van 18,38 m.

Enkel ter hoogte van de aansluiting op het buurpand in de Tolstraat zakt de nokhoogte plaatselijk tot 17,66 m.

Binnen deze volume-uitbreiding wordt naast een volwaardige 4de bouwlaag tevens ook een bovenliggende bewoonbare daklaag gecreëerd.

Het appartement van 136,69 m² in de Verbondstraat wordt in de voorliggende aanvraag gekoppeld aan de garage en voorzien van een eigen inkom waardoor het een triplexappartement met 3 slaapkamers wordt. Een terras van 11,08 m² wordt aan de achtergevel tegen de scheimuur voorzien.

De gelijkvloerse handelszaak in de Tolstraat wordt omgevormd tot een bijkomend 1-slaapkamerappartement van 62,81 m². Op de plaats van de vergunde bergruimte achteraan het perceel wordt een open ruimte van 9,74 m² voorzien. Dit is minder dan minimaal te ontpitten 20 % bij een functiewijziging (bouwcode, art. 27) maar meer is wegens de het aanwezige hoofdvolume hier niet mogelijk, waardoor een afwijking op het artikel aanvaard wordt.

Op de 1ste en 2de verdieping bevinden zich telkens een eenslaapkamerappartement van 52 m² netto vloeroppervlakte.

Het hoogste appartement in de Tolstraat wordt als duplex van 109 m² uitgewerkt waarbij de 3 slaapkamers zich op de 3de bouwlaag van de Tolstraat situeren en de leefruimtes in het nieuwe dakvolume zich zowel over de Tolstraat als boven het triplexappartement langs de Verbondstraat strekken.

Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. Dit met uitzondering van het dak aan de achterzijde langs de Tolstraat wat verder in dit verslag uitvoerig besproken wordt.

Ook met het programma kan ingestemd worden. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 1 woonentiteit wordt de draagkracht van de site niet overschreden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Niet alle woningen beschikken over een (voldoende grote en kwalitatieve) buitenruimte. Het appartement op de 1ste verdieping heeft geen buitenruimte. Het appartement op de 2de verdieping heeft een buitenruimte van 7,54 m². Dit terras is gelegen tussen de opgaande scheimuur van ca. 9 m hoog en de achtergevel van het hoofdvolume van bijna 10 m hoog. Het terras ligt bijgevolg volledig ingeklemd tussen bouwvolumes en ontvangt nauwelijks zonlicht. Het terras kan bijgevolg niet als effectief bruikbare kwalitatieve buitenruimte beschouwd worden.

De aanvraag is strijdig met artikel 28 uit de bouwcode wat stelt dat bij vermeerdering van het aantal woongelegenheden en bij functiewijziging naar wonen elke zelfstandige woning over een buitenruimte dient te beschikken.

De aanvraag dient geweigerd te worden.

Het ongunstig advies van de brandweer vormt op zich reeds voldoende grond om de aanvraag te weigeren. 

Cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van de panden in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen: 

“Voorliggende aanvraag betreft een doorgedreven verbouwing voor het vermeerderen van het aantal woongelegenheden. Verbondstraat wordt in functie daarvan uitgebreid met een vierde bouwlaag. De volledige buitengevels worden gelijktijdig gerenoveerd. Het pvc-schrijnwerk wordt opnieuw vervangen door wit geschilderd houten schrijnwerk naar historisch model.

Het pand Verbondstraat wordt uitgebreid en voorzien van een extra bouwlaag beëindigd door een nieuwe kroonlijst waardoor deze op gelijke hoogte wordt gebracht met de kroonlijst van Tolstraat en als één geheel wordt uitgevoerd. De bestaande kroonlijst Tolstraat werd bekleed met een bakgoot in zwarte pvc, mogelijks bleef de oorspronkelijke gekloste houten kroonlijst nog bewaard. Indien dit nog het geval blijkt, dient deze vrijgelegd en gerestaureerd of hermaakt te worden naar het oorspronkelijk model. 

Bij het doortrekken van de bestaande gevel thv Verbondstraat blijft de bestaande kroonlijst tussen de derde en vierde bouwlaag eveneens behouden. Een dubbele dakgoot op één gevelvlak is zowel uit historisch als stedenbouwkundig oogpunt erg atypisch, zelfs beeldverstorend. Een ontwerp waarbij de gevel wordt doorgetrokken zonder behoud van de kroonlijst is bespreekbaar vanuit oogpunt monumenzorg. Er dient onderzocht of de oorspronkelijke kroonlijst nog bewaard bleef onder de pvc bakgoot, indien deze nog aanwezig is en in goede staat verkeert, kan een herbruik ter beëindiging van de vierde bouwlaag overwogen worden.

De drie nieuwe raamopeningen van de volume-uitbreiding te Verbondstraat  worden voorzien boven de bestaande koonlijst. Door deze ingreep klopt de maatvoering van de raamopeningen niet en gaat de verticaliteit van de neoclassicistische gevel verloren. De nieuwe bouwlaag dient in de voorgevel als één geheel afleesbaar te zijn: gelegen in hetzelfde vlak met verlaagde raamopeningen naar analogie met deze op de eerste- en tweede verdieping. Historische foto’s te bekomen bij de dienst monumentenzorg of via het Felixarchief:  FOTO-OF #8362.

De geriemde raamomlijstingen op de eerste verdieping aan de zijde van de Tolstraat zijn ingevuld en opgedikt. Deze zijn terug te brengen naar de oorspronkelijke toestand, cfr. de eerste verdieping zijde Verbondstraat. Op de derde verdieping wordt de oorspronkelijke raamopening zijde Tolstraat teruggebracht wat een meerwaarde is voor het gevelbeeld. Aan de zijde van de verbondstraat wordt deze ingreep niet herhaald wat een gemiste kans is. Vanuit oogpunt monumentenzorg dient deze oorspronkelijk aanwezige raamopening eveneens teruggebracht te  worden. Deze ingreep is mogelijk mits de niet dragende nieuwe binnenmuur minimaal verplaatst wordt.

Ook de bestaande bedaking wordt aangepast. Ter hoogte van de Tolstraat wordt het plat dak opnieuw voorzien van een zadeldak wat de beeldwaarde ten goede komt. Deze daktypologie wordt doorgetrokken op de Verbondstraat.. Rode kleipannen zijn aangewezen.

Op vraag van de dienst monumentenzorg werd een fotoreportage van het interieur bezorgd. Hieruit blijkt dat de erfgoedwaarde van de nog beperkt aanwezige erfgoedelementen, waaronder: rozetten, lijstwerk, paneeldeuren, schouwmantels, parketvloeren, lambrisering… dusdanig uitgehold is dat de interne werken aanvaardbaar zijn. Het is een aanbeveling om deze daar waar mogelijk te bewaren en te integreren in het ontwerp, maar het behoud wordt, gezien de beperkte erfgoedwaarde, niet opgelegd in voorwaarden.

Het is positief dat het bestaande pvc-schrijnwerk vervangen wordt door correct geprofileerd, geschilderd houten schrijnwerk naar historisch model. Schrijnwerk is een erfgoedkenmerk bij uitstek aangezien het essentieel bijdraagt tot de belevingswaarde van de voorgevel. Panden in neoclassicistische stijl uit het einde van de 19de eeuw waren in oorsprong voorzien van houten, geprofileerd en geschilderd schrijnwerk dat de architecturale uitwerking van deze stijl ondersteunt. De keuze voor een ander materiaal dan hout doet afbreuk aan de erfgoedwaarde. Pvc of aluminium zijn immers atypische materialen voor de laat 19de-eeuwse vormentaal en kunnen omwille van de eigenheid van het materiaal nooit de profilering en historische detaillering van het oorspronkelijk houten schrijnwerk evenaren.  De intrinsieke waarde van hout als materiaal is dan ook essentieel. De schildering van het hout geeft het schrijnwerk het verfijnde en typische uitzicht. Op de plannen NT zijn enkel de ramen (gelijkvloers) ter hoogte van de Verbondstraat voorzien van een t-profiel, deze aan de zijde van de Tolstraat niet. Voor de beeldwaarde en de uniformiteit van de gevel is het aangewezen om de ramen overal te voorzien van een t-profiel.

De bestaande gietijzeren balustrades blijven behouden.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden de voorwaarden uit het advies van de dienst monumentenzorg integraal bijgetreden. De aanvrager wordt verzocht om deze bij een toekomstige aanvraag te verwerken. Het gaat hierbij om:

-          De ramen op de gelijkvloerse verdieping aan beide straatzijden te voorzien van t-profielen. Detailtekeningen van het te plaatsen houten schrijnwerk voor indiening van de aanvraag te voorbespreking voor te leggen aan de dienst monumentenzorg. Indien gewenst kunnen typedetails bekomen worden bij de dienst via monumentenzorg@antwerpen.be. Historisch beeldmateriaal als referentie eveneens te bekomen bij deze dienst of in het Felixarchief:  FOTO-OF #8362);

-          Openmaken van de oorspronkelijke raamopening op de 3de verdieping zijde Verbondstraat.

-          De nieuwe bouwlaag dient in de voorgevel als één geheel afleesbaar te zijn: gelegen in hetzelfde vlak met verlaagde raamopeningen naar analogie met deze op de 1ste en de 2de verdieping;

-          Supprimeren van de bestaande dakgoot van Verbondstraat of te recupereren indien nog aanwezig en in goede staat;

-          Verwijderen van de pvc-dakgoot van Tolstraat en restaureren van de originele houten dakgoot op klossen en/of vernieuwen/uitbreiden naar analogie met de originele dakgoot in hout (Felixarchief:  FOTO-OF #8362);

Visueel-vormelijke elementen

In de huidige toestand zijn de hoofdvolumes zowel aan de voor- als achtergevel duidelijk leesbaar.

Door het voorzien van terrassen tegen de opgaande scheimuren wordt er bouwmassa verwijderd en wordt het bouwvolume er plaatselijk minder diep.

De verspringende bouwdieptes bemoeilijken de aansluiting van een zuivere dakvorm op het onderliggende volume. Bovendien worden in de dakvorm ook terrassen voorzien waardoor de leesbaarheid verder versnippert en een zeer geaccidenteerde achtergevel ontstaat.

Hierbij komt de kroonlijst aan de achtergevel in de Verbondstraat hoger te liggen dan de kroonlijst aan de voorgevel waardoor dit strijdig is met art. 2.1.4.2 uit het RUP Binnenstad. Gezien de bouwdiepte hier door de aanwezigheid van terrassen echter minder diep is dan in bestaande toestand blijft de lichtinval en leefbaarheid van het binnengebied gegarandeerd.

De kroonlijsthoogte van 15,38 m ter hoogte van de traphal achteraan is echter wel strijdig met art. 2.1.4.2 uit het RUP Binnenstad en zorgt voor minder lichtinval op eigen perceel.

Ter hoogte van de perceelsgrens in de Tolstraat wordt door het voorzien van het terras op de 3de verdieping de vergunde bouwdiepte van 8,50 m gereduceerd tot ca. 3,80 m. Het voorzien van een volwaardig hellend dak, en bijgevolg een correcte aansluiting op het buurpand, is hierdoor onmogelijk.

De voorliggende aanvraag voorziet enkel aan de straatzijde een hellend dakvlak met een nokhoogte van 17,66 m. Aan de achtergevel voorziet de aanvraag een verticale gevelwand van ca. 9,90 m tot deze nokhoogte. Er wordt geen dakvlak voorzien. 

Een dergelijke aansluiting op een buurpand is niet wenselijk en kan bijgevolg niet gunstig geadviseerd worden.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. De aanvraag dient geweigerd te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de bijkomende wooneenheid moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2

Er worden in de garage 3 fietsstalplaatsen voorzien die bedoeld zijn voor de triplexwoning. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar zijn. Dat is hier niet het geval als er een wagen in de garage staat.

In de hal worden er 6 fietsstalplaatsen voorzien in hangsysteem. Ook hier is er niet overal een vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar achter elke fietsstalplaats. Omdat niet alle types van fietsen gebruik kunnen maken van een hangsysteem moet de helft van het aantal fietsstalplaatsen voorzien worden als een gewone lage fietsstalplaats. Het voorzien van meer fietsenstallingen dan strikt noodzakelijk wordt geapprecieerd. Echter moeten ze wel gebruiksvriendelijk zijn.

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden om tot een mogelijke vergunning te komen:

-          er moeten minstens 2 fietsstalplaatsen voorzien worden conform de afmetingen van de bouwcode;

-          de helft van het aantal fietsstalplaatsen moet voorzien worden als een gewone lage fietsstalplaats;

-          achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar zijn.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten: 

Strijdigheden met het RUP Binnenstad: de bezwaarindiener stelt dat het verhogen van de kroonlijst in de Verbondstraat strijdig is met artikel 2.1.4.2 uit het RUP Binnenstad.

Beoordeling:

Het bezwaar is deels gegrond.

Het desbetreffende artikel stelt dat de kroonlijsthoogte van de achtergevel steeds kleiner of gelijk moet zijn aan de kroonlijsthoogte van de voorgevel. Dit artikel heeft tot doel om de lichtinval en de leefbaarheid van de bebouwde en onbebouwde ruimten in de tuinzone te beschermen.

Het klopt dat de kroonlijsthoogte aan de achtergevel ter hoogte van de Verbondstraat hoger ligt dan die aan de voorgevel. Er dient opgemerkt te worden dat de bouwdiepte, door de aanwezigheid van terrassen minder diep is dan in bestaande situatie. Hierdoor blijft de lichtinval en leefbaarheid van het binnengebied gegarandeerd.

De kroonlijsthoogte aan de achtergevel ligt ter hoogte van de Tolstraat hoger dan die aan de voorgevel. Gezien het perceel een hoekpand is zijn de negatieve gevolgen naar lichtinval op het eigen perceel te verwachten.

Strijdigheden met het RUP Binnenstad: de bezwaarindiener stelt dat het verhogen van de kroonlijst in de Verbondstraat strijdig is met artikel 2.1.4.1 uit het RUP Binnenstad.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

Het desbetreffende artikel stelt dat de kroonlijsthoogte in harmonie moet zijn met het referentiebeeld. De Verbondstraat wordt gekenmerkt door panden van 3 bouwlagen met hellend dak. De 2 aansluitende buurpanden in de Verbondstraat tellen 4 bouwlagen met hellend dak of mansardedak. In het straatbeeld zijn deze niet het talrijkst en bijgevolg niet kenmerkend.

Met het verhogen van de kroonlijst komt deze quasi op dezelfde hoogte als pand nr. 43 in de Verbondstraat te liggen. Dit is een pand met een kenmerkende kroonlijsthoogte. De kroonlijsthoogte past bijgevolg binnen het referentiebeeld van de Verbondstraat.

Verlies aan licht: het bezwaar tegen verlies aan zonlicht in de aangelegen tuinen door de inplanting van de nieuwe bouwvolumes zodat de woonkwaliteit van de buren eronder lijdt. 

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. 

Het hoekgebouw overschrijdt de kenmerkende bouwdiepte niet en is qua hoogte in overeenstemming met het referentiebeeld van de Verbondstraat. Hierdoor wordt geoordeeld dat het voorgestelde volume niet voor enig significant verlies aan zonlicht in de aanpalende tuinen zal zorgen.

Schenden van de privacy: Vanuit de nieuwe terrassen wordt de privacy geschonden van de aangrenzende tuin van de Tolstraat nr. 41.
Beoordeling: Het Burgerlijk Wetboek schrijft een minimumafstand voor voor het creëren van rechtstreekse en schuine zichten op een aanpalend erf. De aanvraag voldoet op alle plaatsen aan deze afstanden door de toegankelijke terrassen op minstens 1,90 m van de perceelsgrenzen in te richten.

Het bezwaar is ongegrond.

Harmonie: Het bezwaar dat het project niet in harmonie is met het referentiebeeld van de Tolstraat omwille van de nokhoogte en de invulling als meergezinswoning.

Beoordeling:

Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond.

Het is inderdaad correct dat het project afwijkt van het referentiebeeld in de Tolstraat omwille van het dakvolume en meer in bijzonder de manier waarop de achterzijde wordt uitgewerkt. Dit wordt ook bij de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening besproken. De andere volume-ingrepen zoeken op een zo goed mogelijke manier aansluiting bij de bestaande configuratie van het bouwblok. 

Enerzijds voorziet het woonprogramma in een mix aan woninggrootten en typologieën wat gunstig is. Anderzijds vormt de afwezigheid van buitenruimten dan weer een weigeringsgrond.