2023_CBS_04651 - Omgevingsvergunning - OMV_2023016682. Statiestraat 51-53. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van het gebouw (nr. 53) met hoofdfunctie wonen naar een gebouw voor gemengd gebruik;

-          samenvoegen van het gelijkvloers van Statiestraat nr. 53 bij Statiestraat nr. 51;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          wijzigen van de vloerpas;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          aanbrengen van zaak-gebonden publiciteit.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  Het talrijkst als kleur voor de bepleisterde gevels in de omgeving is een licht/neutrale kleur. Rood kan bezwaarlijk kenmerkend worden genoemd;
• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  • de voorgevel en detaillering van de verdiepingen te Statiestraat nr. 53 werd bepleisterd;
  • de gelijkvloerse voorgevel te Statiestraat wordt omgevormd van natuursteen naar geelbeige pleisterwerk;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  • de vrije hoogte van het gedeelte achteraan de keuken van de eengezinswoning bedraagt een vrije hoogte van circa 2,44 meter < minimale vrije hoogte van 2,60 meter;
  • de studio wachtdienst boven de bestaande apotheek heeft maar een maximaal vrije hoogte van 2,56 meter < minimale vrije hoogte van 2,60 meter;
  • het overgrote deel van het bureau en de uitpakzone heeft een hoogte van 2,41 meter < minimale vrije hoogte van 2,60 meter;
  • onder schuine daken dient bovendien de helft van het netto-oppervlakte van de zolderkamer en slaapkamer 3 in de woning een minimale hoogte te hebben van 2,60 meter, te rekenen vanaf 1,80 meter hoogte. De slaapkamer heeft op het hoogste punt slechts een vrije hoogte van 2,56 meter;
• artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit:
  • §1. 5. de gevel wordt over de breedte (uitgezonderd de afgeschuinde hoek) voorzien van lichtreclame die geen losse letters zijn of logo’s;
  • §2 de publiciteit wordt voorzien als een vaste uitsprong (tot 30 centimeter voor het voorgevelvlak), maar bevindt zich op minder dan 60 centimeter van de perceelgrenzen;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  de scheidingsmuren beschikken niet overal over een opstand van minimaal 0,3 meter ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;
• artikel 38 Groendaken:
  het platte dak van de gelijkvloerse achterbouw te statiestraat nr. 53 wordt niet voorzien als een groendak;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  het samengevoegde gebouw wordt niet geheel voorzien van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer en 1 hemelwaterafvoer tot aan de straat;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  • de verticale hemelwaterafvoeren in de voorgevel werd niet opgetekend op de geveltekeningen;
  • de aansluiting van het afvoeren op het openbaar rioolstelsel worden niet voorzien conform dit artikel;
• artikel 43 Septische putten:
  er wordt geen septische put voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor de Vlaamse Milieumaatschappij aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder huidig klimaat.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd

Het project is gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het opdelen van een eengezinswoning te Statiestraat nr. 53 met gelijkvloerse nevenfunctie naar een woonfunctie op de verdiepingen en een apotheek (vrij beroep) op het gelijkvloers. De gelijkvloerse apotheek wordt samengevoegd bij de reeds vergunde apotheek te Statiestraat 51.

De vergunde eengezinswoning beschikt niet over eigen buitenruimte en betreft slechts beperkte leefkwaliteit. Gelet op het feit dat de opdeling met functiewijziging gebeurt in het kader van de uitbreiding van een reeds bestaande apotheek in buurtwinkelgebied, welke anders niet de mogelijkheid had om op deze locatie te vergroten, én gelet op de beperkte leefkwaliteit van de vergunde woning zonder tuin wordt dit gunstig geadviseerd op voorwaarde dat het gehele appartement in nieuwe toestand voldoende kwalitatief is en voldoet aan de huidig geldende normen.

Cultuurhistorische aspecten en Visueel-vormelijke elementen

Voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed wordt wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. Het pand Statiestraat 51 is vastgesteld in de inventaris als ‘café in eclectische stijl’. Het pand Statiestraat 53 heeft geen erfgoedstatuut en is niet gelegen in een gebied met culturele-, historische en/of esthetische waarde.

Gelet op de erfgoedswaarde van het gebouw te Statiestraat nr. 51 werd het advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Hieruit volgde een advies met volgende beoordeling:

“Cultuurhistorische waardestelling

Hoekpand opgericht als café in eclectische stijl op de hoek van Statiestraat en Victor Jacobslei (vroegere Kruykenburgstraat), gebouwd naar een ontwerp door de architect Charles De Roeck uit 1903. Opdrachtgever was Frans Van Hombeeck junior (Berchem, 1855-Berchem, 1907), brouwer en katholiek burgemeester van Berchem van 1885 tot 1907.

Tot het bouwproject behoorde ook het rechts aanpalende, bescheiden burgerhuis Victor Jacobslei 28. Het polychrome, plastische keramiekpaneel met leeuwen en jaartal 1907 (sterfjaar van de bouwheer) is later aangebracht. Volgens het bouwplan hadden de cafédeur en later verlaagde caféramen typische roeden in het bovenlicht, en werd de hoektravee geaccentueerd door een dakkapel met klauwstukken, een gebroken gebogen fronton en een bolvormig topstuk.

Hoekhuis aansluitend bij de bebouwing van de Victor Jacobslei, van twee en drie traveeën met afgeschuinde hoektravee en twee bouwlagen onder een pseudo-mansarde. Lijstgevel uit roomkleurige Silezische brikken geaccentueerd door groene, rode en gele sierbanden, met gebruik van witte natuursteen voor constructieve en decoratieve onderdelen, op een hardstenen plint. Halfrond balkon met balustrade op een adelaarsconsole, en rankwerkfries in de hoektravee. Oorspronkelijke pui met rond- en korfbogen; op bovenverdieping rondboogvensters met sluitsteen en balustrade. Klassiek hoofdgestel met decoratieve fries en houten kroonlijst.

Het object/ complex is beeldbepalend.

Afweging

Het pand Statiestraat 53 heeft geen erfgoedstatuut en is niet gelegen in een gebied met culturele-, historische en/of esthetische waarde. De werkzaamheden aan Statiestraat 53 in voorliggende aanvraag worden dan ook niet beoordeeld door de dienst monumentenzorg.

In voorliggende aanvraag wordt zaak-gebonden publiciteit voorzien aan de gevel van Statiestraat 51. De panden Statiestraat 51-53 worden samengevoegd op de gelijkvloerse verdieping in functie van de apotheek door het maken van twee openingen in de scheidingsmuur.

De bestaande zaak-gebonden publiciteit vlak en haaks op de gevel van Statiestraat 51 werd uitgesloten uit de vergunning van 2012. De nieuwe vlakke publiciteit voldoet niet aan de geldende voorschriften van de bouwcode (artikel 33) en komt bijgevolg niet in aanmerking voor een gunstig advies.  Bij vastgestelde inventarispanden dient de zaak-gebonden publiciteit voorzien te worden in losse letters en dient deze inwendig verlicht te worden (voorwaarde). De twee bestaande haakse apothekerskruizen kunnen geregulariseerd worden en dit enkel in functie van de huidige functie als apotheek met als doel de zichtbaarheid te vergroten.

Het hoekpand Statiestraat 51 heeft als functie diensten (apotheek) met de daarbij horende ondersteunde functies op de verdiepingen. De interne werken hebben geen invloed op de verdiepingen, deze blijven apart ontsluitbaar via de Victor Jacobslei. De twee gewenste openingen in de scheidingsmuur hebben een breedte van respectievelijk 6.22 m en 2.42 m. Ondanks de vrij ingrijpende ingreep – het doorbreken van de scheidingsmuur – zijn de werken reversibel en qua invloed op de erfgoedwaarde beperkt.

Het pand werd reeds uitvoerig intern verbouwd in 2012. Er zijn volgens de beschrijvende nota dan ook geen erfgoedelementen in het interieur meer aanwezig. Interieurfoto’s die deze stelling ondersteunen ontbreken echter. De wenselijkheid van behoud geldt voor zowel in- als exterieur. Nog aanwezige rozetten, kroonlijsten, lambriseringen, … dienen in de eerste plaats bewaard te blijven.

De geplande werken doen geen afbreuk aan de erfgoedwaarden. Het hoekpand blijft zijn beeldbepalend karakter in de waardevolle omgeving, de Victor Jacobslei dat beschermd is als stadsgezicht, behouden.

Advies

Gelet op bovenstaande argumenten wordt een voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht. De zaak-gebonden vlakke publiciteit te voorzien in losse letters en (indien gewenst) te voorzien van inwendige verlichting, conform artikel 33.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het advies van monumentenzorg inzake het gedeelte te Statiestraat nr. 51 bijgetreden.

Gelet op de wenselijke samenhang van Statiestraat nr. 51 met Statiestraat nr. 53 en de onverenigbaarheid met de bouwcode zal worden opgelegd om de zaak-gebonden vlakke publiciteit te voorzien in losse letters en (indien gewenst) te voorzien van inwendige verlichting, conform artikel 33 voor alle voorgevels van de apotheek.

Met uitzondering van de gevelreclame geen bezwaar tegen de beperkte voorgevelwijziging te Statiestraat nr. 51.

De voorgevel van Statiestraat nr. 53 werd ter hoogte van de verdiepingen rood bepleisterd. Het talrijkst als kleur voor de bepleisterde gevels in de omgeving is een licht/neutrale kleur. Rood kan bezwaarlijk kenmerkend worden genoemd. Bijkomend werd er bij het bepleisteren van deze voorgevel gewerkt met hoekprofielen die zeer sterk zichtbaar zijn in de gevel.

De voorgevelwijzigingen ter hoogte van de verdiepingen betreffen een verarming van het straatbeeld en zijn niet aanvaardbaar.

De materialisatie van de voorgevel van Statiestraat nr. 53 wordt verder gewijzigd door het wijzigen van de handelsgevel van natuursteen naar vlak pleisterwerk. Ook dit betreft een verarming van het straatbeeld en is niet aanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het gelijkvloers te Statiestraat nr. 53 werd uitgebreid waarbij de kleine patio-ruimte dichtgebouwd werd. Gelet op het commerciële karakter van de functie gelegen in een buurtwinkelgebied hiertegen geen bezwaar.

De woonentiteit wordt achteraan de tweede verdieping voorzien van een dakterras van circa 12 meter. Dit wordt gunstig geadviseerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Watertoets:

Er wordt op deze locatie een middelhoog pluviaal overstromingsrisico gemeten in zowel huidig klimaat als toekomstig klimaat. Hiervoor zijn maatregelen nodig tot een hoogte van 43 cm ten opzichte van het voetpadniveau (43 cm ten opzichte van het punt 9,28 mTAW).

Pluviale overstromingsmaatregelen te Statiestraat nr. 53

De vloerpas blijft ongewijzigd ten opzichte van de vergunde toestand, maar de hoogte van de vitrineramen wordt wel verlaagd tot het vloerpasniveau. Hierdoor komen deze vitrineramen veel lager dan het niveau waarvoor er een middelhoog pluviaal overstromingsrisico is. De onderzijde van de vitrineramen moet minimaal 43 van het voetpadniveau verwijderd blijven. Gelet op de architectuurstijl van het gebouw en de harmonie met de omgeving dient het gedeelte onder de vitrineramen in natuursteen afgewerkt te worden.

Pluviale overstromingsmaatregelen te Statiestraat nr. 51

De vloerpas van het gedeelte te Statiestraat nr. 51 wordt niet op elke tekening op zelfde manier getekend. Hierdoor is het onvoldoende duidelijk of de vloerpas van dit gebouw behouden blijft in overeenstemming met de vergunde toestand, of dat deze met 2 centimeter daalt ten opzichte van de vergunde toestand.

Indien de vloerpas verlaagd wordt, dan zouden gepaste overstromingsmaatregelen genomen moeten worden, welke een grote impact hebben op het voorgevelontwerp en welke een ongunstige invloed hebben op de erfgoedelementen van dit gebouw. Deze mogelijke maatregelen werden aan monumentenzorg voorgelegd en ongunstig geadviseerd. Gelet op het feit dat het niet mogelijk is om bij dit gebouw de noodzakelijke maatregelen te voorzien, wordt het verlagen van de vloerpas ongunstig beoordeeld.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Artikel 21 van de bouwcode:

De vrije hoogte van de keuken van de woonentiteit te Statiestraat nr. 53 werd verlaagt tot slechts circa 2,44 meter. Dit heeft een ongunstige invloed op de leefkwaliteit van de verblijfsruimte van deze verkleinde woonentiteit. Deze afwijking wordt ongunstig geadviseerd. Het valse plafond moet verwijderd worden.

De slaapkamer (slaapkamer 3) in de zolderverdieping te Statiestraat heeft op het hoogste punt slechts een vrije hoogte van 2,56 meter. Dit is onvoldoende om als een volwaardige slaapkamer van de woning te dienen. Het inrichten van verblijfsruimtes (zoals een slaapkamer of bureau) in de zolderverdieping wordt uitgesloten uit de vergunning.

De vrije hoogte van de ‘studio wachtdienst’ te Statiestraat nr. 51 heeft slechts een vrije hoogte van 2,56 meter. Dit betreft een afwijking van 4 centimeter. Dergelijke wachtruimte is niet strikt noodzakelijk voor het gebruik van de apotheek. Dergelijk slaapvertrek wordt in tegenstelling tot een echte slaapkamer niet steeds door dezelfde persoon gebruikt. Gelet op het feit dat het slechts om een beperkte afwijking gaat in een ruimte die niet strikt noodzakelijk is voor het functioneren van de apotheek, én op voorwaarde dat de rest van het gebouw wel voldoet aan de minimale vrije hoogte, kan deze beperkte afwijking gunstig geadviseerd worden.

De vrije hoogte van het bureau en de uitpakzone van de apotheek wordt niet op elk plan en snede met dezelfde hoogte getekend. De snede met naam ‘BA_A400_S_N_18_LangssnedeB’ toont dat een gedeelte van deze ruimte slechts een vrije hoogte heeft van 2,41 meter. Dit betreft een onvoldoende kwalitatieve vrije hoogte om als verblijfsruimte of werkruimte gebruikt te kunnen worden. Het bureau en de uitpakzone moet beperkt blijven tot het gedeelte van het gelijkvloers dat een minimale vrije hoogte van 2,6 meter heeft.

Artikel 43 van de bouwcode:

Er moet een septische put voorzien worden op eigen perceel welke voldoende groot gedimensioneerd is voor de apotheek en de woonentiteit. Gelet op de erfgoedswaarde van het gedeelte te Statiestraat nr. 51 is het niet aanvaardbaar dit in het rechtergedeelte van het samengevoegde gebouw te voorzien. De septische put moet voorzien worden in het gedeelte te Statiestraat nr. 53.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte in het kader van autostalplaatsen.

Fietsstalplaatsen

Het gelijkvloers van de woning te nr. 53 wordt afgescheiden van de hoofdfunctie. De functie van het gelijkvloers te nr. 53 wijzigt van wonen naar vrij beroep.

Voor de bestaande (verkleinde) woonentiteit moeten geen nieuwe fietsstalplaatsen voorzien worden. Voor de functiewijziging van het gelijkvloers moeten er wel voldoende fietsstalplaatsen voorzien worden. Deze functiewijziging is een uitbreiding van de bestaande apotheek te nr. 51.

De parkeerbehoefte wordt enkel berekend voor het oppervlakte van de apotheek dat gelegen is te Statiestraat nr. 53:

De parkeerbehoefte voor personeel voor de uitbreiding betreft: 0,43 ( = 0,6/100 x 73 m²).

De parkeerbehoefte voor bezoekers voor de uitbreiding betreft: 0 ( = 2/100 x 0 m²).

De totale parkeerbehoefte voor fietsen betreft 0,43 wat afgerond wordt naar 0. Er zijn dus geen bijkomende fietsstalplaatsen noodzakelijk.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Alle wijzigingen aan de voorgevel ter hoogte van de eerste en tweede te Statiestraat nr. 53 worden uitgesloten uit de vergunning.

2. Het wijzigen van het voorgevelmateriaal van het gelijkvloers te Statiestraat nr. 53 van natuursteen naar pleisterwerk wordt uitgesloten uit de vergunning.

3. Het verlagen van de vrije hoogte van de keuken te Statiestraat nr. 53 tot onder een vrije hoogte van 2,6 meter, worden uitgesloten uit de vergunning.

4. De gelijkvloerse delen van de apotheek moeten integraal voldoen aan artikel 21 van de bouwcode. Zo moet de uitpakzone en het bureau beperkt blijven tot het gedeelte dat over een minimale vrij hoogte van 2,6 meter beschikt.

5. Het inrichten van verblijfsruimtes in de zolderverdieping te Statiestraat nr. 53 wordt uitgesloten uit de vergunning.

6. Het platte dak van het gelijkvloers te voorzien als een groendak in overeenstemming met artikel 38 van de bouwcode.

7. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van: een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

8. De riolering van het samengevoegde gebouw gescheiden aan te leggen in overeenstemming met artikel 40 en 41 van de bouwcode.

9. Een septische put te Statiestraat nr. 53 voorzien die in overeenstemming is met artikel 43 van de bouwcode.

10. De dorpelhoogte van de vitrineramen te Statiestraat nr. 53 te verhogen tot een minimale hoogte van 43 centimeter ten opzichte van het voetpadniveau.

11. Het gedeelte van de voorgevel onder de vitrineramen te Statiestraat nr. 53 af te werken als een natuurstenen plint.

12. Het wijzigen van de vloerpashoogte te Statiestraat nr. 51 wordt uitgesloten uit de vergunning.

13. Alle zaak-gebonden vlakke publiciteit te voorzien in losse letters en (indien gewenst) te voorzien van inwendige verlichting. Alle zaak-gebonden publiciteit moet integraal voldoen aan artikel 33 van de bouwcode.

14. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

15. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten