2023_CBS_04655 - Omgevingsvergunning - OMV_2023016838. Herentalsebaan 183. District Deurne - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25/8/1977: vergunning (627#28811) voor verbouwingswerken.

Vergunde toestand

-          functie: eengezinswoning met koer;

-          bouwvolume:

• rijwoning van 3 bouwlagen met een plat dak;
• bouwdiepte hoofdvolume van circa 8 m;
• bouwdiepte gelijkvloers van circa 15 m;
• open, onbebouwde koer van circa 35 m², aansluitend aan het bouwvolume;
• bergplaats tegen de linker perceelgrens;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in rode baksteen;
• voorgevelschrijnwerk in hout.

Bestaande toestand

overeenkomstig de vergunde toestand met volgende wijzigingen of aanvullingen:

-          functie:

• gelijkvloerse verdieping vooraan: detailhandel;
• gelijkvloerse verdieping achteraan en op de verdiepingen: 1 woongelegenheid met koer;

-          bouwvolume:

• bouwdiepte gelijkvloers van circa 24 m;
• open, onbebouwde koer verkleind tot 16,5 m²;
• bouwvolume op de verdiepingen ongewijzigd;

-          gevelafwerking: voorgevelschrijnwerk in wit pvc met gewijzigde indeling.

Nieuwe toestand

overeenkomstig de vergunde toestand met volgende wijzigingen of aanvullingen:

-          functie:

• gelijkvloerse verdieping: diensten met koer;
• verdiepingen: 1 verkleinde woongelegenheid van 65 m²;

-          bouwvolume:

• bouwdiepte gelijkvloers van 24 m;
• open, onbebouwde koer van 16,5 m², niet bereikbaar vanuit de woongelegenheid;

-          gevelafwerking:

• geïsoleerde en wit bepleisterde voorgevel met gelijkvloerse plint in arduin;
• voorgevelschrijnwerk in wit pvc met gewijzigde indeling;
• nieuwe gevelopening met uitschuifbaar raam ter hoogte van de gelijkvloerse plint.

Inhoud van de aanvraag

-          opdelen van een eengezinswoning in diensten op de gelijkvloerse verdieping met koer, en een woongelegenheid op de verdiepingen;

-          wijzigen van de functie op de gelijkvloerse verdieping van wonen naar diensten;

-          verkleinen van de oppervlakte van de woongelegenheid;

-          gedeeltelijk slopen van een berging;

-          uitbreiden van het bouwvolume;

-          wijzigen van de scheidingsmuren;

-          doorvoeren van interne constructieve wijzigingen;

-          wijzigen van de voorgevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 Algemene bepalingen:
  Niveauverschillen tot en met 18 cm dienen met een helling te worden overbrugd. Het hellingpercentage dient te voldoen aan artikel 19. Aan de toegang tot de publiek toegankelijke ruimte is een hoogteverschil van circa 10 cm te zien. Er wordt een gemotiveerde afwijking gevraagd.
• artikel 24 Draairuimte:
  Er dient voor en achter elke toegang of deur tussen twee publiek toegankelijke ruimtes een vrije en vlakke draaicirkel te worden voorzien van 1,50 meter. Gezien het hoogteverschil van circa 10 cm wordt hieraan niet voldaan ter hoogte van de toegang tot de publiek toegankelijke ruimte.

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  Een voorgevel in pleisterwerk is atypisch voor het straatbeeld dat voornamelijk uit bakstenen gevels bestaat.
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  De bouwdiepte van circa 24 m op de gelijkvloerse verdieping is niet kenmerkend.
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  De minimale plafondhoogte voor verblijfsruimten bedraagt 2,60 m. Ter hoogte van de nieuwe aanbouw is slechts een vrije hoogte van 2,50 m voorzien.
• artikel 23 Opdelen van een woning:
  Bij het opdelen van een vergunde eengezinswoning dient een woongelegenheid van 100 m² te worden behouden, voorzien van een buitenruimte van minstens 15 m². Het ontwerp voldoet hier niet aan omdat er geen buitenruimte bij de woning blijft behouden en de woning wordt verkleind naar circa 65 m².
• artikel 27 Open ruimte:
  20% van de perceeloppervlakte dient onbebouwd te zijn. Deze 20% open ruimte dient zich in de achtertuin te bevinden. Er wordt in het ontwerp slechts 13% onbebouwde ruimte voorzien.
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  De netto-oppervlakte voor een buitenruimte bedraagt minimum 4 m², vermeerderd met 2 m² per bijkomende slaapkamer. Het ontwerp voldoet hier niet aan.
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  Er wordt geen fietsenstalling voorzien voor de nieuwe functie.

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Er wordt geen parkeerplaats voorzien op eigen terrein.

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  Voor scheidingsmuren geldt dat een opstand van 0,30 m dient te worden voorzien ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal worden bekleed. Uit de plannen is het onvoldoende duidelijk of deze opstand wordt voorzien volgens de bepalingen van dit artikel. Enkelvoudige scheidingsmuren dienen te worden opgericht in niet-geperforeerd, massief materiaal.
• artikel 38 Groendaken:
  Nieuwe, platte daken met een oppervlakte van meer dan 20 m², dienen te worden ingericht als groendak. De nieuwe dakoppervlakte > 20 m² bijgeplaatst sinds de voorgaande vergunning, voldoet hier niet aan.

Sectorale regelgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-      Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone zonder fluviale overstromingskans.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder huidig klimaat. De watertoetskaart geeft aan dat er onder huidig klimaat een middelgrote overstromingskans van  0,47 m (=  0,17 m + 0,30 m) ten opzichte van de huidige pas van het voetpad op 6,28 m TAW. Dit is 0,37 m boven de voorziene 00-pas.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk aanzienlijke schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. De vergunning wordt hierom geweigerd.

-      Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De bepalingen van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn van toepassing.

-      De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO)).
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het betreft de opdeling van een eengezinswoning, waarbij de woonfunctie van de gelijkvloerse verdieping wordt gewijzigd naar een dienstenfunctie.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie dat een gunstig advies verleent. Het pand is gelegen in een lokaal kernwinkelgebied Deurne-Zuid. In deze zone wordt er gestreefd naar een goede mix tussen de functies handel, reca en diensten om op deze manier de aantrekkelijkheid en de verblijftijd van de bezoekers te verhogen.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De eengezinswoning heeft drie bouwlagen onder een plat dak en een open koer. Vanuit ruimtelijk oogpunt kan niet ingestemd worden met de uitbreiding van het volume, het verkleinen van de open ruimte en het programma zoals voorgesteld.

Waar in de bestaande toestand de commerciële functie vooraan op het gelijkvloers onderdeel was van de woning, wordt de dienstenfunctie in voorliggende aanvraag als een aparte entiteit over heel het gelijkvloers, inclusief de koer, voorzien. Dit kan niet worden toegestaan.

Het is immers wenselijk dat bestaande eengezinswoningen maximaal worden behouden.

Bovendien wordt de oppervlakte van de woning ten gevolge de opdeling, gereduceerd tot slechts 65 m². Dit is in strijd met artikel 23 van de bouwcode.

Deze oppervlakte is niet enkel veel te klein voor een woongelegenheid met twee slaapkamers. Ook de oppervlakte van de slaapkamers is niet in verhouding tot deze van de andere verblijfsruimtes.

Tenslotte is de open koer ten gevolge van de opdeling niet meer gelegen aan de woning wat eveneens in strijd is met artikel 23 van de bouwcode.

De uitbreiding van het bouwvolume komt inzake bouwdiepte niet overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. Het gelijkvloers wordt nagenoeg volledig dichtgebouwd, waarbij de open koer wordt gereduceerd tot amper 13% van de perceelsoppervlakte. Niettegenstaande moet bij een functiewijziging conform artikel 27 van de bouwcode de open ruimte minimaal 20% van de perceelsoppervlakte bedragen.

De voorgestelde opdeling en uitbreidingswerken zijn niet kenmerkend, storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

Voor de nieuwe gevelafwerking wordt een witte gevelpleister voorgesteld. Onder de ramen worden nieuwe dorpels in blauwe hardsteen voorzien, zoals ook de gelijkvloerse plint zal worden afgewerkt. Deze gevelafwerking is niet kenmerkend, maar er komen nog verschillende andere gevelafwerkingen voor, waardoor voorgestelde gevelafwerking toch kan worden toegestaan.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Omwille van de vele strijdigheden met de voorschriften, voorziet de aanvraag niet in voldoende woon- en leefkwaliteit.

De vrije hoogte van de verblijfsruimten in de nieuwe aanbouw op het gelijkvloers is slechts 2,5 m. Dit is 10 cm minder dan het absolute minimum volgens de bouwcode. Hierop kan geen afwijking worden toegestaan.

De plannen bevatten tegenstrijdigheden zodat de scheimuur met de aanpalenden mogelijk niet overal wordt uitgevoerd met een opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de bouwcode. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden.

Het plat dak van de nieuwe achterbouw wordt niet uitgevoerd als groendak conform artikel 38 van de bouwcode.

Niet alleen heeft de woning ten gevolge van de opdeling geen voldoende grote open ruimte meer op het gelijkvloers meer, ook de buitenruimte in de vorm van een terras van slechts 2,6 m² is veel te klein en voldoet niet aan artikel 28 van de bouwcode. Hierop kan geen afwijking worden toegestaan.

De aanvraag wijkt bovendien op enkele punten af van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid. Zo bevindt de toegang zich op een hoogte van ongeveer 10 cm. Dit niveauvershil mag slechts 2 cm zijn of moet met een helling worden overbrugd. De werken hiervoor staan echter niet in relatie tot het resultaat, waardoor een afwijking kan worden toegestaan.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstalling

Voor de nieuwe functie moet een fietsenstalling voorzien worden voor twee fietsen:

0,60 plaatsen/100 m² in functie van personeel en 2 plaatsen/100 m² in functie van bezoekers: 2,6 x 0,82 = 2,13 = 2. Deze fietsenstalling wordt niet voorzien. Hierop kan geen afwijking worden toegestaan.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten