2023_CBS_04637 - Omgevingsvergunning - OMV_2022169430. Karel Rogierstraat 38. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/06/2022: opname in het vergunningenregister (2020277) wegens vermoeden van vergunning voor de functie wonen met uitzondering van de bewoning in de kelder en de dakverdieping, en voor de constructie met uitzondering van het gelijkvloerse volume van de keuken tegen de rechter perceelsgrens en het gebruik van het dak van dit volume als terras, de toegangsdeuren tot het terras op de eerste verdieping, het buitenschrijnwerk in de voor- en achtergevel, de dakramen en de uitsprong aan de achterzijde van het zadeldak en de mezzanine in de studio;

-          08/06/2020: proces-verbaal (11002_2020_12556_VPV) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning voor het dichtbouwen van de koer;

-          27/11/1936: toelating (18#6546) voor binnenveranderingen;

-          02/02/1901: toelating (1901#28) voor een huis;

-          01/12/1900: toelating (1900#1534) voor twee huizen.

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 2 wooneenheden;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 3,5 bouwlagen onder een zadeldak in gesloten bebouwing;
• achterbouw van 1,5 bouwlagen onder plat dak langs de linker perceelsgrens;
• open ruimte langs de rechter perceelsgrens;

-          inrichting:

• de halfondergrondse bouwlaag en dakverdieping bevatten geen woonfuncties.

Bestaande toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 3 wooneenheden;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 3,5 bouwlagen onder een zadeldak in gesloten bebouwing;
• perceelbrede achterbouw van 1,5 bouwlagen onder plat dak tot tegen de achterste perceelgrens;
• dakterras op het platte dak van de achterbouw langs de rechter perceelsgrens;
• dakuitbouw in het achterste dakvlak met bovenop de dakuitbouw een terras;
• het volledige perceel is volgebouwd op het niveau van het gelijkvloers;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in wit gevelpleisterwerk op een plint in blauwe hardsteen;
• buitenschrijnwerk in donkerblauw geschilderd hout;

-          inrichting:

• de halfondergrondse bouwlaag en dakverdieping zijn ingericht met woonfuncties.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• meergezinswoning met 2 wooneenheden:

-          1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 58 m2 op de gelijkvloerse en eerste verdieping;

-          1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 62,50 m2 op de tweede en derde verdieping;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 3,5 bouwlagen onder een zadeldak in gesloten bebouwing;
• achterbouw van 1,5 bouwlagen onder plat dak langs de linker perceelsgrens;
• open ruimte langs de rechter perceelsgrens;
• dakuitbouw in het achterste dakvlak;
• inpandig terras langs de achtergevel op de tweede verdieping;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in wit gevelpleisterwerk op een plint in blauwe hardsteen;
• buitenschrijnwerk in donkerblauw geschilderd hout.

-          inrichting:

• de halfondergrondse bouwlaag is ingericht met een gemeenschappelijke fietsenstalling en bergruimtes voor de onderste woongelegenheid;
• de dakverdieping is ingericht met verblijfsruimten voor de bovenste woongelegenheid.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een deel van de gelijkvloerse achterbouw;

-          uitbreiden van het bouwvolume met een dakuitbouw in het achterste dakvlak;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

• 2.1 Algemene voorschriften, 2.1.9 Dakvorm en dakkapellen:

dakkapellen zijn toegelaten tot minimum 0,75 m van het midden van de scheidsmuren en zijn maximum 1,50 m breed. De dakuitbouw in het achterste dakvlak houdt een afstand van slechts 0,60 m tot de perceelsgrens en heeft een breedte van circa 2,32/2,66 m.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-      Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-      Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-      Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestemming van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bouwvolume blijft ongewijzigd t.o.v. de geacht vergunde situatie.

De overdekte koer achteraan het perceel wordt terug opengemaakt.

In de huidige toestand zijn er 3 woningen aanwezig in het gebouw. Bewonerskaarten stellen vast dat er voor 1979 2 gezinnen zich huisvestten in het gebouw. 

Omdat de huidige toestand afwijkt ten opzichte van de toestand van voor 1979, komen de 2 wooneenheden niet in aanmerking als geacht vergunde toestand. Ook de bewoning van de daklaag werd hierbij niet bewezen.

De 2 wooneenheden moeten als nieuw beoordeeld worden en worden niet ontslagen van een toetsing aan de voorschriften. Gezien het vergund geachte statuut kunnen er wel afwijkingen hierop worden overwogen voor zover deze de basale woonkwaliteit van de woningen, het gebouw en zeker ook van de omgeving niet overschrijden.  

De aanvraag voorziet 2 wooneenheden in duplexvorm. De onderste duplex (58 m²) omvat het gelijkvloers en de eerste verdieping en telt 1 slaapkamer. De achterliggende koer die over de loop der jaren werd overdekt, wordt terug opengemaakt om de duplex van buitenruimte te voorzien.

De bovenste duplex (62,50 m²) bevindt zich in de bovenste bouwlaag en de daklaag. Ook deze duplex telt 1 slaapkamer. Hier wordt een inpandig terras voorzien aan de achtergevel.

In de kelderverdieping wordt de huidige bewoning vervangen door een berging en een fietsenstalplaats.

De 2 kleinere wooneenheden kunnen gunstig beoordeeld worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

­­­­Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen: 

“Bouwvolume

Voorliggende aanvraag betreft het opdelen en verbouwen van de Karel Rogierstraat 38 tot meergezinswoning en het regulariseren van het huidige schrijnwerk. Op de gelijkvloerse- en eerste verdieping wordt een duplexappartement voorzien. Voorafgaand aan deze omgevingsvergunningsaanvraag werd een procedure vermoeden van vergunning doorlopen waarbij de volume-uitbouw op de gelijkvloerse verdieping en de dakkapel aan de achtergevel werden uitgesloten. De volume-uitbreiding tegen de rechterperceelsgrens deed dienst als keuken en wordt gesupprimeerd en ontpit tot buitenruimte. Dit volume werd niet opgenomen in het vergunningenregister als geacht vergund omdat deze dateert van na 1979. Er is geen erfgoedwaarde verbonden aan dit volume waardoor het supprimeren ervan gunstig kan beoordeeld worden.

Interieur

Er wordt een nieuwe trap voorzien in de tussenkamer van de gelijkvloerse- naar de eerste verdieping van het duplexappartement waarvoor de bestaande vloeropbouw en afwerking doorbroken wordt. Op basis van het proces-verbaal (2020) opgesteld door de dienst Bouwtoezicht kan worden afgeleid dat het volledige interieur gestript werd. De keuken wordt echter voorzien daar waar nog een originele tegelcementvloer aanwezig is, zoals te zien is op de foto’s gevoegd bij het proces-verbaal. Helaas ontbreken in de beschrijvende nota foto’s ter ondersteuning van de aanvraag en is het bijgevolg onduidelijk welke erfgoedelementen van het interieur vandaag nog aanwezig zijn. Indien gewenst, wordt voorgesteld de cementvloer te integreren in het huidige ontwerp, maar dit wordt niet opgelegd als voorwaarde. De werken aan het interieur kunnen gunstig beoordeeld worden.

Gevel

Aan de achtergevel wordt een intern dakterras voorzien op de tweede verdieping en dient de dakkapel in het zadeldak geregulariseerd te worden. Het, vanuit monumentenzorg, niet aanvaardbare - zonder omgevingsvergunning geplaatste - dakterras op het dak van de dakkapel wordt gesupprimeerd. De voorgevelafwerking voorzien van wit pleisterwerk met een gevelplint en horizontale gevelgeleding in blauwe hardsteen blijft behouden. Er is verder geen bezwaar tegen het na-isoleren en bepleisteren van de achtergevel.

Het buitenschrijnwerk werd in de huidige toestand reeds vervangen door een variant in blauwe pvc met t-verdeling op de verdiepingen, vierdeling met bovenlicht op de gelijkvloerse verdieping en met behoud van de originele houten toegangsdeur (wel met gewijzigd bovenlicht eveneens uitgevoerd in blauw pvc). De voorgevelplannen van voorliggende aanvraag zijn niet correct opgetekend. Er is geen t-verdeling in de bestaande en nieuwe toestand. Deze is wel aanwezig op beelden van Google Streetview die dateren van maart 2023 net als op de foto’s die toegevoegd werden aan de aanvraag. De legende vermeldt voor het schrijnwerk BU1 – donkerblauw houten schrijnwerk. Uit de beschrijvende nota is af te leiden dat het huidige pvc-schrijnwerk behouden blijft. Gezien de conformiteit ontbreekt van: de plannen, de beschrijvende nota en de foto’s wordt het huidige schrijnwerk, op basis van de voorgevelplannen, uitgesloten.

Advies

Gelet op bovenstaande argumenten wordt een voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden de aandachtspunten van de dienst Monumentenzorg bijgetreden. Na intern overleg met de dienst Monumentenzorg achten zij de indeling van het schrijnwerk zoals zichtbaar op de beelden van Google Streetview d.d. maart 2023 en de toegevoegde foto’s in het dossier aanvaardbaar. Daarom wordt als voorwaarde van de vergunning gesteld dat de indeling conform moet zijn. 

De dakkapel aan de achtergevel wordt op minder dan 0,75 m van de perceelsgrens voorzien en meet 2,32 m. Dit is strijdig met artikel 2.1.9 uit het RUP Binnenstad wat stelt dat dakkapellen zijn toegelaten tot minimum 0,75 m van het midden van de scheidsmuren en zijn maximum 1,50 m breed. Gezien de positie van de dakkapel geen negatieve invloed op het buurperceel met zich meebrengt kan hiervoor uitzonderlijk een afwijking toegestaan worden.

Omdat de breedte van de dakkapel op het plan verschilt ten opzichte van de geveltekening wordt in voorwaarden opgelegd dat de afmetingen van het plan aangehouden moeten worden.

De aanpassingen aan de achtergevel volgen uit de functionele herinrichting van het pand. De achtergevel wordt na-geïsoleerd en afgewerkt in wit getinte gevelpleister. Het beoogde materiaalgebruik voor de achtergevel is hedendaags en stedenbouwkundig aanvaardbaar. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

3. Het schrijnwerk in de voorgevel voorzien van een indeling conform de bijgeleverde foto’s van de bestaande toestand uit het aanvraagdossier. 

4. De positionering van de dakkapel uit te voeren zoals aangegeven op plan "BA_Verbouwing van een meergezinswoning-_P_N__3.pdf" en dit in afwijking van het achtergevelplan.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten: 

Niet correcte informatie: de bezwaarindiener stelt dat de beschrijvende nota tegenstrijdige en foutieve informatie bevat. Tevens zouden de plannen bestaande toestand en plannen vergunde toestand niet altijd even correct/volledig zijn opgetekend.

Beoordeling: Als onderdeel van de vergunningsprocedure werd dit dossier volledig verklaard. Hiermee bevestigden onze diensten dat de voorziene documenten volstaan voor een gepaste en gegronde beoordeling van dit dossier. Het bezwaar omtrent mogelijke administratieve tegenstrijdigheden zijn niet van stedenbouwkundige aard zijn en kunnen bijgevolg niet mee in afweging genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project.

Het bezwaar is ongegrond. 

Niet correcte informatie: de bezwaarindiener stelt dat niet de vergunde toestand maar de bestaande toestand als basis voor de beoordeling gebruikt dient te worden.

Beoordeling: Het huidige bouwvolume werd opgenomen in het vergunningenregister (2020277) wegens vermoeden van vergunning voor de functie wonen met uitzondering van de bewoning in de kelder en de dakverdieping,

Het bezwaar is ongegrond. 

Verlies van de privacy: vanaf het nieuwe inpandig terras aan de achtergevel op de 2de verdieping wordt de privacy geschonden van de aangrenzende tuin.
Beoordeling: Het Burgerlijk Wetboek schrijft een minimumafstand voor voor het creëren van rechtstreekse en schuine zichten op een aanpalend erf. De aanvraag voldoet op alle plaatsen aan deze afstanden door de toegankelijke terrassen op minstens 1,90 m van de perceelsgrenzen in te richten.

Het bezwaar is ongegrond.

Schade aan eigendom van derden: de bezwaarindiener vreest voor schade aan de aangrenzende eigendommen door de uitvoering van de werken indien er geen voorzorgen naar stabiliteit genomen worden. Ook dient een plaatsbeschrijving ten laste van de eigenaar/aannemer opgemaakt te worden.

Beoordeling: Het bezwaar tegen mogelijke schade aan de aangrenzende eigendommen betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken. De aanvrager is verplicht de werken uit te voeren zonder schade aan derden en volgens de regels van de kunst.

Het bezwaar is ongegrond.