2023_CBS_04064 - Omgevingsvergunning - OMV_2023011924. Kanunnik Peetersstraat 131. District Berchem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/08/2021: weigering deputatie na weigering college (20204433) voor het verbouwen en inrichten van een eengezinswoning naar een meergezinswoning met twee wooneenheden en regulariseren van een volume en de voorgevel;

-          07/02/2019: proces-verbaal (11002_2019_8520_VPV) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden en werken uitvoeren zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          04/07/2014: weigering (2014861) voor regularisatie opdelen van een eengezinswoning naar 2 appartementen;

-          26/01/1955: toelating (957#3765) voor woning.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 2;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          wijzigingen aan de voortuin en achtertuin (inclusief afsluitingen).

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 19 Tuinafsluitingen: de voortuin wordt niet voorzien van voortuinafsluitingen langs de rooilijn. Het is ook niet duidelijk of een voortuinafsluiting wordt voorzien langs de rechter perceelsgrens;
• artikel 23 Opdelen van een woning: het opdelen van een woning met een buitenruimte van meer dan 15 m2 in meerdere woongelegenheden is principieel niet toegelaten, tenzij na opdeling tenminste één woongelegenheid met een netto vloeroppervlakte van minstens 100 m2 met aansluitende buitenruimte van minstens 15 m2 behouden blijft. De oppervlakte van beide wooneenheden bedraagt minder dan 100 m2;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er worden geen fietsstalplaatsen voorzien die voldoen aan de inrichtingsprincipes uit §2 van dit artikel;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er wordt geen autostalplaats voorzien voor de parkeerbehoefte die veroorzaakt wordt door het vermeerderen van het aantal woonentiteiten;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: de aansluitpunten van de DWA en RWA zijn circa 5,5 meter ( >0,5 meter ) van elkaar verwijderd;
• artikel 43 Septische putten: de inhoud van de septische put staat niet vermeld op opgetekend plan. Bijkomend wordt ook de afvoer van 1 wasmachine mee aangesloten op deze septische put.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

De visie van de deputatie is dat er geen vergund geachte toestand is, waardoor er van nieuwbouw moet worden uitgegaan. De stad maakt echter een onderscheid tussen volume, schil, indeling, aantal woningen en functies. De stad concludeert zelden dat een pand over de hele lijn niet geacht vergund is. De kadastrale gegevens vermelden de functie eengezinswoning met ingebruikname 1954. CRS woonkaarten bevestigen dat er gewoond werd vanaf 1955. Er bestaat in dit geval een proces-verbaal (11002_2019_8520_VPV) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden. Hieruit blijkt dat de opdeling van een eengezinswoning naar een meergezinswoning pas in 2014 gebeurde. De gegevens van de woonkaart bevestigen dit.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het omvormen van een vergunde eengezinswoning naar 1 duplexappartement (gelijkvloers en eerste verdieping) van circa 89 m² en een éénslaapkamerappartement met een oppervlakte van circa 51 m².

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Daarom legt artikel 23 van de bouwcode minimum eisen op in geval van opdeling eengezinswoning.

Daarnaast is het nodig om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime eengezinswoningen. In ieder geval dient elke woning over voldoende natuurlijk licht, lucht en uitzicht te beschikken, alsook over een logische planschikking met een voldoende aantal grote slaapkamers en een kwalitatieve buitenruimte (balkon, terras of tuin). Bergingen, gangen, technische (energie) ruimten, fiets- en autostalplaatsen dienen bijgevolg functioneel georganiseerd te worden. Deze voorzieningen kunnen ook collectief voorzien worden. Het geheel van deze criteria maakt dat de twee woningen in voorliggend project niet kwalitatief kunnen zijn. Dit wordt hieronder verder verduidelijkt.

De beschrijvende nota van de architect vermeldt inzake de verdichting in context van de VCRO dat:

“(…) Het vernieuwde artikel bepaalt dat voor de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening niet enkel rekening kan worden gehouden met de in de omgeving bestaande toestand, maar ook dat rekening kan worden gehouden met de bijdrage van het aangevraagde aan de verhoging van het ruimtelijk rendement.

De wijzig beoogt derhalve het principe van ruimtelijk rendement te verankeren voor de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening bij een vergunningsaanvraag en dit op gelijke hoogte als de bestaande toestand. Rendementsverhoging bestaan uit de intensivering van het ruimtegebruik en brengt derhalve verdichting met zich mee.

In huidige aanvraag wordt hierop volop ingezet, met respect voor de omgeving. Er wordt voorzien in een mix aan woontypologieën, allen met voldoende kwaliteit, in duurzame materialen, ruimte lichtinval en allen voorzien van kwalitatieve buitenruimtes.

De aanvraag ligt in een stedelijke omgeving en dus integraal in de bebouwde ruimte. Gelet op de ligging, rekening houdend met het gegeven dat de verdichting kwalitatief gebeurt op een manier die in overeenstemming is gebracht met respect voor de omgeving, kan een verdichting in alle redelijkheid aanvaard worden. (…)”

Deze stelling van uit de beschrijvende nota van de architect kan echter vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet bijgetreden worden. Voorliggende aanvraag gaat niet om een kwalitatief verdichtingsproject, noch om een project waarvan alle woonentiteiten over voldoende kwaliteit beschikken. Bovendien kan een project met slechts 2 woonentiteiten bezwaarlijk als een “mix aan woontypologieën” beschreven worden.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in de voorliggende woongelegenheden, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Bij het éénslaapkamerappartement van circa 51 m² is het nachtgedeelte (totaal slaapkamer en badkamer = circa 23,8 m²) bijna even groot dan het daggedeelte (totaal leefruimte en keuken = circa 26,4 m²). Bij het tweeslaapkamerappartement van circa 89 m² is het nachtgedeelte (circa 44 m²) groter dan het daggedeelte (circa 38 m²).

Zowel de bestaande opsplitsing van de vergunde eengezinswoning naar 3 entiteiten als de gevraagde opsplitsing naar 2 entiteiten is vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet aanvaardbaar. De woning moet opnieuw als eengezinswoning hersteld worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De uitbreiding van het bouwvolume van de woning is vergund geacht. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar tegen behoud van dit bouwvolume.

Achteraan de eerste verdieping wordt een dakterras ingericht. Dit dakterras bevindt zich geheel binnen het gabarit van het links aanpalende gebouw. Rechts blijft dit dakterras 1,9 meter verwijderd van de perceelgrens. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt hiertegen geen bezwaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen:

Voor dit project dienen er 2 (1x2) overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er worden 2 fietsstalplaatsen ingetekend op het gelijkvloers. Deze worden echter als verticale fietsenstallingen voorzien in een ruimte die niet voldoet aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode. Dit soort stalling is niet bruikbaar voor minder behendige bewoners noch voor zwaardere fietsen

Er dienen twee gewone (horizontale) fietsenstallingen ingetekend te worden in plaats van verticale. De fietsenberging moet over een voldoende diepte beschikken, zodanig dat de fietsstalplaatsen kunnen voldoen aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten