2023_CBS_04626 - Omgevingsvergunning - OMV_2022130432. Haringrodestraat 104, hoek Boomgaardstraat-Haringrodestraat. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/07/2021 vergunning deputatie (OMV_2020128961) voor het regulariseren van het wijzigen van het bouwvolume, de gemeenschappelijke ruimtes en de voorgevel, en het bijstellen en veranderen van de milieuvoorwaarden;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: Etablissements Beherman-Demoen:

-          https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/7330;

-          01/07/2016: vergunning (2016752) voor het verbouwen van een parkeergarage in een bestaand gebouw;

-          31/07/2015: vergunning (20151299) voor het wijzigen van een vergunning voor het bouwen van een poortgebouw en het herbestemmen van een aantal bestaande gebouwen;

-          07/03/2014: vergunning (20136197) voor het gedeeltelijk slopen en uitbreiden van een brouwerijcomplex en inrichten van een bezoekerscentrum met parking.

Vergunde / Geacht vergunde toestand

Hoek Boomgaardstraat-Haringrodestraat:

-          parkeerterrein bij Brouwerij De Koninck;

Haringrodestraat 104:

-          functie: industrie en bedrijvigheid;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 2 bouwlagen onder plat dak en tondak; 
• kroonlijsthoogte circa 9,5 m;

-          gevelafwerking:

• gevel in grijze betonelementen en witte bardageplaten;
• aluminium buitenschrijnwerk;
• stalen toegangsdeur tot de middelhoogspanningscabine.

Bestaande toestand

Hoek Boomgaardstraat-Haringrodestraat:

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw;

Haringrodestraat 104:

-          gewijzigde interne indeling;

-          gevelafwerking:

• toegangsdeur tot middelhoogspanningscabine en aangrenzende gevelpanelen in donkergrijs aluminium;
• garagepoort in strekmateriaal.

Nieuwe toestand

Hoek (hoek Boomgaardstraat-Haringrodestraat):

-          functie: 

• gelijkvloerse verdieping: detailhandel;
• bovenliggende verdiepingen: kantoor, dienstverlening en vrije beroepen;

-          bouwvolume:

• hoekpand in open bebouwing met 3 en 4 bouwlagen onder plat dak;
• kroonlijsthoogte circa 11,5 en 15 m; 
  L-vormige voetafdruk van circa 290 m²;

-          gevelafwerking: publiciteit boven de deuropeningen (2 stuks, ieder 2 op 0,6 m);

Silo (binnengebied):

-          functie:

• gelijkvloerse en eerste verdieping: dancing, restaurant en café;
• bovenliggende verdiepingen: kantoor, dienstverlening en vrije beroepen;

-          bouwvolume:

• pand in open bebouwing met 5 bouwlagen onder plat dak;
• kroonlijsthoogte circa 18,5 m;
• rechthoekige voetafdruk van circa 190 m²;

Brug (zijde Haringrodestraat 104):

-          functie:

• benedenverdieping: doorrij naar binnengebied geflankeerd door enerzijds een hoogspanningscabine en anderzijds een verticale circulatie-as;
• bovenliggende verdieping: kantoor, dienstverlening en vrije beroepen;

-          bouwvolume:

• pand in halfopen bebouwing met twee bouwlagen onder plat dak;
• kroonlijsthoogte circa 12 m;

Overkoepelend:

-          2 ondergrondse bouwlagen ingericht als parking. Toegang via Haringrodestraat 104;

-          gevelafwerking:

• gevels Hoek en Silo in roodbruine baksteen;
• gevels Brug in zichtbeton;
• zwart buitenschrijnwerk (staal of aluminium met staallook);
• glazen valbeveiligingen;
• poorten in gegalvaniseerd staal;
• nieuwe poort Haringrodestraat in strekmateriaal (conform bestaande poort);

-          inrichting:

• 3 losstaande blokken verbonden via passerellen;
• volledig verhard terrein met boombakken.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreken van de bestaande verharding;

-          realiseren van:

• 3 nieuwbouwblokken, onderling verbonden via passerellen;
• een ondergrondse parking;

-          heraanleggen van het binnengebied;

-          wijzigen van de gevel van Haringrodestraat 104.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 17 maart 2011 verleende de deputatie een vergunning aan Brouwerij De Koninck nv voor het verder exploiteren van een brouwerij (kenmerk MLAV1/10-291). De voorwaarden van de vergunning werden aangepast op 5 maart 2015 en 13 april 2017 (kenmerk MLWV14-75 en MLWV/16-45). Op 5 oktober 2017 werd de vergunning uitgebreid en aangepast, waarbij onder andere een bezoekerscentrum werd toegevoegd (kenmerk MLAV1/17-225). De vergunning voor de brouwerij werd op 29 juli 2021 en 8 december 2022 nog uitgebreid (kenmerk OMV_2020128961 en OMV_2021163279). De vergunning loopt tot 17 maart 2031. Op 16 november 2018 werd akte genomen van de uitbating van een slagerij op de site door Butcher’s Store bvba (kenmerk OMV_2018075313).

Inhoud van de aanvraag

Het project omvat de exploitatie van een belevingscentrum met een evenementenzone en kantoren op percelen voorheen horende bij Brouwerij De Koninck nv. Daarnaast wordt een tijdelijke bemaling gevraagd voor de bouwwerkzaamheden.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Site BDK - MEDIUM
 

Aangevraagde rubriek(en) Melding Klasse 3 - Haringrodestraat
 

Aangevraagde bijstelling bijzondere milieuvoorwaarden in afwijking van algemene of sectorale voorwaarden

Site BDK - MEDIUM

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gemengd woongebied en industriegebied. De gebieden die als gemengd woon- en industriegebied zijn aangeduid, zijn bestemd voor wonen en voor de andere in artikel 5.1.0. van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen. Bedoelde functies alsmede voor de instandhouding en de gerechtvaardigde uitbreiding van de bedrijven die er gevestigd zijn. Wanneer die bedrijven hun huidige bedrijfsactiviteit niet meer voortzetten en geen andere activiteiten die tot dezelfde bedrijfssector behoren, uitoefenen, krijgt het betrokken gebied uitsluitend en definitief de bestemming van woongebied.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 16 en 18:
  De hellingen voorzien aan de looppaden buiten moeten voldoen aan de voorwaarden opgelegd in deze twee artikels;
• artikel 20:
  Buitentrap 2 beschikt niet over een breedte van 1,25 m zodat na afwerking een minimale breedte van 1 m voorzien kan worden.
  De buitentrappen moeten aan het begin en het einde voorzien worden van een trapleuning conform de voorschriften van dit artikel;
• artikel 22:
  Alle toegangsdeuren tot de publiek toegankelijke functies dienen na afwerking een minimale vrije doorgangsbreedte van 90 cm te garanderen. Bij dubbele toegangsdeuren zal deze breedte gegarandeerd moeten worden door het eerst opendraaiende deurblad.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  Er worden geen toezichtsputten voorzien.
  De aansluiting van de septische put op de riolering wordt niet opgetekend op de plannen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
De archeologienota is ingediend door Verrijckt en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 23 juli 2022 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/23115). Er werd geen programma van maatregelen opgemaakt, met andere woorden dient er geen verplicht vervolgonderzoek plaats te vinden.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet in bijkomende ambachts-, kantoor-, ontvangst- en evenementenruimtes met het oog op een continuïteit en verdere ontwikkeling van de werking van de brouwerij en het bierbelevingscentrum.
Deze hierboven beschreven functies dienen beschouwd te worden als uitbreidingen en nevenfuncties van de hoofdfunctie bedrijvigheid. De bestaande functies op het terrein (reeds vergund als “bierbelevingscentrum” ref. dossier 20136197) wijzigen niet.

De nieuwe uitbreiding past zich in op het parkeerterrein naast de bestaande site.

In het kader van de aanvraag werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Business en Innovatie. Dit advies laat zich voorwaardelijk gunstig lezen; “De aanvraag voorziet in een uitbouw van het bierbelevingscentrum stadsbrouwerij met 3 aanvullende gebouwen (hoek, silo en brug) op de site. Het project is bekend onder de naam medium.

Op het gelijkvloers van het hoekgebouw wordt een commerciële plint voorzien (type (detail)handel zoals groentewinkel, koffiezaak, bloemenwinkel, viswinkel, enzovoort) met een oppervlakte van +/- 280 m². Hier kunnen zowel producten gemaakt worden als verkocht. Er zijn nog geen afnemers bekend. De activiteiten zullen er vooral op gericht zijn om een ruim publiek te laten kennismaken met de ambachten en de producten te laten degusteren. De brouwerij wenst te allen tijde zelf wel voldoende uitbreidingsruimte te hebben voor de ambachtenzone en de productie.

Op het gelijkvloers van het silogebouw wordt een deels dubbelhoge evenementenruimte ingericht die plaats kan bieden voor evenementen gerelateerd aan de brouwerij. Op de hogere niveaus worden zowel in de silo als het hoekgebouw kantoorruimtes gepland. Beide gebouwen worden als eenvoudige structuur opgebouwd. Hierdoor kan de inrichting van de kantoren met vergaderruimtes, flexwerkplekken, ateliers, enzovoort later nog voorzien worden.

Het bruggebouw is vooral een toegangspoort tot het logistieke plein voor de diverse activiteiten. Ook zal hier de elektriciteitscabine worden ondergebracht.

De uitbreiding met ambachten en de diversiteit binnen het geheel van het bierbelevingscentrum kunnen positief beoordeeld worden. Het sluit immers aan bij het principe van verweving zoals voorzien in de beleidsnota ruimtelijke economie.

Enig voorbehoud wordt wel gemaakt voor het silo- en hoekgebouw waar de eenvoudige structuur veel functies mogelijk maakt. Daarom zou het wel zinvol zijn om toch expliciet woonfuncties uit te sluiten van de site, inzonderheid daar deze al omvangrijk worden voorzien in de deelprojecten small en large.

Daarom wordt voor het project een voorwaardelijk gunstig advies gegeven.

Het advies van de dienst Business en Innovatie wordt deels bijgetreden. Het specifiek uitsluiten van woonfuncties is niet mogelijk aangezien deze niet aangevraagd worden.
 

Er wordt geoordeeld dat de voorliggende aanvraag een positieve aanvulling betekent voor het brede gamma van reeds aanwezige ambachtelijke activiteiten. De hoofdfunctie bedrijvigheid komt niet in het gedrang waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet 3 nieuwe volumes die aan de site worden toegevoegd ter hoogte van de bestaande parking en laad- en loszone. Deze nieuwe volumes passen zich zo in dat ze het bouwblok verder afwerken met een bouwtypologie die een verderzetting vormt van de stegenstructuur die eigen is aan de site.

Het eerste gebouw bevindt zich op de hoek van de Boomgaardstraat en de Haringrodestraat. Het gebouw telt 4 bouwlagen op de hoek en bouwt af naar 3 bouwlagen in de Haringrodestraat. Hier sluit het qua bouwhoogte aan op het tweede gebouw: het ‘bruggebouw’ dat toegang geeft tot de laad- en loszone. Een derde gebouw staat centraal op het perceel en telt 5 bouwlagen. De centrale inplanting van het silogebouw verdeelt het perceel in 3 zones: een logistieke koer, een pleintje aan de Haringrodestraat en een ruimer plein aan de Boomgaardstraat.

De volumetrie en inplanting zoekt aansluiting bij de 2 verschillende schalen die aanwezig zijn op de site:

-          Het hoekgebouw en het bruggebouw sluiten aan bij de bestaande volumes van de brouwerij aan de Boomgaardstraat en de lagere bebouwing aan de overzijde van de Haringrodestraat.

-          Het silogebouw relateert zich met de hogere, meer industriële volumes van de productiezone en de grotere schaal van de hal van Stynen en het Coveliersgebouw.

De voorgestelde bouwhoogte en de inplanting van de schilbebouwing past zich harmonieus in de omgeving in en kan bijgevolg gunstig geadviseerd worden. Gelet op de centrale inplanting van het hogere silogebouw kan ook de bouwhoogte van dit gebouw gunstig geadviseerd worden.

Wat betreft de indeling wordt op het gelijkvloers van het hoekgebouw ingezet op een uitbreiding van de bestaande ambachtscluster die aanwezig is op de site. Hierbij staat lokaal produceren en verkopen centraal. Het gelijkvloers van het silogebouw wordt ingericht als een polyvalente ruimte waar evenementen door de brouwerij georganiseerd kunnen worden. Vanuit de levendige plint en activering van de omliggende pleintjes kan deze programmatie gunstig geadviseerd worden.
De bovenliggende verdiepingen worden voorzien van ondersteunende kantoorfuncties bij de brouwerij en de ambachten die vanuit een modulaire indeling een duurzaam ruimtegebruik mogelijk moeten maken.

De aanvraag kan wat dit punt betreft gunstig geadviseerd worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De gebouwen op de site vormen een duidelijk geheel door hun materiaalgebruik en hun vormentaal. Zo worden het hoekgebouw en het silogebouw allebei opgetrokken in een sobere baksteenarchitectuur met enkele subtiele baksteendetails rondom de raamopeningen en ter hoogte van de dakrand. De kleur van de paramentsteen wordt afgestemd op de kleurstelling van het metselwerk van de oude gisttoren. Op deze manier wordt zowel in materialisatie als in vormgeving aansluiting gezocht bij de oorspronkelijke fabrieksgebouwen. Ter hoogte van het gelijkvloers vormen de gevels een eerlijke vertaling van de publieke functies. Zo zijn de raamopeningen hoger en wordt een sokkel op zithoogte voorzien die als zitbank gebruikt kan worden.

Binnen het ensemble worden ook kleine verschillen voorzien die de gebouwen elk hun eigen identiteit geven. Zo heeft het silogebouw hogere en slankere ramen dan het hoekgebouw waarbij de raamopeningen een vierkante verhouding hebben en het gevelgeheel hierdoor massiever toont.

De architectuur van het bruggebouw tot slot zoekt door zijn materialisatie en de hierbij horende kleurstelling in beton en zijn schrijnwerk met meer verticale verdelingen meer aansluiting bij de naastgelegen hal van Stynen en de recentere interventies op de site zoals de glazen optopping van de gisttoren.

Doorheen het project worden het schrijnwerk, de balustrades, de poorten en gevelluiken allemaal in een zwarte steellook voorzien aansluitend bij de industriële elementen in zwart staal die reeds aanwezig zijn op de site.

Het project werd besproken op de Kwaliteitskamer Architectuur op 25 juni 2021, 15 oktober 2021, 1 april 2022 en 6 mei 2022 en werd tijdens de laatste bespreking gunstig geadviseerd.

Gelet op de het gunstige advies van de Kwaliteitskamer en de harmonische aansluiting van de vormgeving en materialisatie kan de aanvraag visueel vormelijk gunstig geadviseerd worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag beoogt een sterke verbetering inzake de veiligheid en het gebruiksgenot van de site en de omgeving. Dit gebeurt door de weloverwogen inplanting van de gebouwen, een duidelijke scheiding tussen de publieke en privatieve delen en een beperking van het aantal toegangswegen voor wagens.

De aanvraag is op enkele punten strijdig met de geldende regelgeving.

Zo zijn er strijdigheden met de gewestelijke verordening integrale toegankelijkheid. Om alsnog een vergunning te kunnen verlenen worden volgende voorwaarden bij de vergunning geformuleerd:

-          De hellingen voorzien in de buitenaanleg en de looppaden dienen steeds te voldoen aan artikels 16 en 18 van de verordening toegankelijkheid.

-          Buitentrap 2 dient voorzien te worden conform de bepalingen uit artikel 20 van de verordening toegankelijkheid. Zo dient de trap na afwerking een minimale breedte te hebben van 1 m en dient de trap voorzien te worden van een trapleuning zoals voorgeschreven.

-          Alle toegangsdeuren tot publiek toegankelijke functies moeten na afwerking een minimale vrije doorgangsbreedte van 90 cm garanderen. Bij dubbele toegangsdeuren zal deze breedte gegarandeerd moeten worden door het eerst opendraaiende deurblad conform artikel 22 van de verordening toegankelijkheid.

Daarnaast is de aanvraag strijdig met de artikel 41 van de bouwcode. Zo worden de aansluitingen van de leidingen met het openbaar rioolstelsel niet voorzien van toegangsputten en staat de aansluiting van de septische put op de riolering niet op de plannen opgetekend. Als voorwaarde van de vergunning moet de aanvraag voldoen aan artikel 41 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de nieuwe functies op de site moeten er 32 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1.359 m² kantoren met een norm van 1,25/100 m² = 17;

-          290 m² detailhandel met een norm van 2,60/100 m² (personeel + bezoekers) = 8;

-          voor de eventruimte van 189 m² worden 7 fietsstalplaatsen gerekend.

In de vorige aanvraag werd er een behoefte opgelegd van 39 fietsstalplaatsen. Die moeten ook bij deze aanvraag opnieuw voorzien worden.

Voor het hotel in site small werd ook gevraagd om 10 fietsstalplaatsen te voorzien. Die worden ook in site medium opgenomen.

Dat komt neer op een totaal van 81 fietsstalplaatsen.

Er worden 91 fietsstalplaatsen voorzien:

-          25 plaatsen voor bezoekers aan de ingang van de Boomgaardstraat;

-          11 plaatsen voor het personeel op het plein;

-          55 plaatsen in de ondergrondse parking voor bezoekers en het hotel.

De 11 fietsparkeerplaatsen voor personeel moeten afsluitbaar zijn.

De fietsstalplaatsen die ondergronds voorzien worden zijn enkel te bereiken via de autohelling. Er is een aparte helling voor in- en voor uitrijden dat maakt dat er geen plaats is voor de fietsers. De fietsers mogen niet samen met de auto’s naar beneden of naar boven rijden. Er zou dus met een verkeerslicht moeten gewerkt worden of er moet een aparte afgescheiden zone voor fietsers voorzien worden.

Naast de fietsparkeerplaatsen op eigen terrein wordt ook het velostation dat momenteel aan de Mechelsesteenweg staat opgesteld (stalling 046-De Merode met 36 fietsen), verplaatst naar de Haringrodestraat, ter hoogte van het hoekgebouw. Dit om de bouwwerkzaamheden van site Small mogelijk te maken. Het nieuwe velostation telt 33 plaatsen.

De dienst Mobiliteit adviseert volgende voorwaarden op te nemen bij de vergunning:

-          De 11 fietsparkeerplaatsen voor personeel moeten afsluitbaar zijn.

-          Voor de fietsstalplaatsen die ondergronds voorzien worden moet er een aparte afgescheiden zone komen zodat fietsers en auto’s niet gemengd worden op de helling of er moet gewerkt worden met een lichtensysteem.

Het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit wordt bijgetreden en de voorgestelde voorwaarden worden integraal overgenomen en bij de vergunning geformuleerd.
Rekening houdende met de voorwaarden, voorziet de aanvraag voldoende in een oplossing op eigen terrein voor de gegenereerde parkeerbehoefte.

Laden en lossen:

Alle logistieke handelingen voor zowel de brouwerij als de ambachten worden gecentraliseerd op het logistieke plein, met eigen toegang onder het bruggebouw (Haringrodestraat). Op het maaiveld van de logistieke zone wordt plaats geboden aan:

-          2 gewone parkeerplaatsen;

-          5 grotere staplaatsen voor licht vrachtverkeer;

-          3 lange staplaatsen voor laden- en lossen;

-          2 staplaatsen voor zwaar vrachtverkeer.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het project ‘medium’ maakt onderdeel uit van de ruimere ontwikkeling van de gronden van Brouwerij De Koninck, opgenomen in het “Masterplan De Koninck small, medium en large”.

Op de site op de hoek van de Haringrodestraat en de Boomgaardstraat, momenteel onbebouwd en ingericht als parking en logistieke binnenkoer, worden twee nieuwe gebouwen en een bruggebouw voorzien.

De twee nieuwbouwvolumes worden voorzien van twee ondergrondse parkeerlagen, die aansluiten op de bestaande parking onder de bedrijfshal in de Haringrodestraat 104.

Op het gelijkvloers van het hoekgebouw wordt ruimte voorzien voor ambachten en detailhandel (lokaal produceren en verkopen). De juiste invulling ervan is nog niet gekend.
Mogelijk zijn aan de toekomstige invulling ingedeelde inrichtingen of activiteiten verbonden, waarvoor vergunningsaanvragen of meldingen moeten gebeuren.

Op het gelijkvloers van het silogebouw wordt een evenementenruimte ingericht waarvoor rubriek 32.2.2° gevraagd wordt voor polyvalente zalen en feestzalen. De ruimte heeft een bruikbare oppervlakte van circa 160 m². De evenementenzone bevindt zich enigszins afgeschermd binnenin de site. Er grenzen geen gebouwen aan de zaal, zodat overdracht van geluid en trillingen enkel naar de bovenliggende verdiepingen een risico inhoudt. Deze zullen als kantoorruimte en dus overwegend overdag worden gebruikt. Het aantal bezoekers zal beperkt blijven tot gemiddeld 40. Er zou geen elektronisch versterkte muziek gespeeld worden op de evenementen (babyborrels, team- en bedrijfsevents, verjaardagfeestjes en dergelijke), die hoofdzakelijk tijdens de daguren zullen plaatsvinden. Het risico op geluidshinder wordt op basis van de beschrijving door de aanvrager als aanvaardbaar beoordeeld.

Voor het koelen en verwarmen van de gebouwen worden warmtepompen geïnstalleerd:

De meeste luchtgroepen en warmtepompen bevinden zich op het dak van de nieuwe gebouwen. Het hoekgebouw is het dichtst bij de bewoning gelegen. Voor de grotere toestellen wordt een geluidsproductie verwacht van 80 dB(A), met een waargenomen geluidsdruk op 1 meter van 65 dB(A). De toestellen zullen hoger staan dan de gebouwen in de onmiddellijke omgeving, waardoor de geluidsgolven niet weerkaatsen op oppervlakken. De afstand tot woningen is echter klein. Na installatie moet gecontroleerd worden of te allen tijde aan de richtwaarden voor geluid in openlucht voldaan kan worden. Zo niet, moeten bijkomende geluidsbeperkende maatregelen voorzien worden om dit te bewerkstelligen. Het gebruikte koelmiddel R410a is niet verboden, maar wel onderworpen aan productiebeperkingen vanwege het hoge Global Warming Potential (GWP). Tegenwoordig bestaan er technisch evenwaardige alternatieven voor dit koelmiddel, zoals R32 met een lagere GWP (675 ten opzichte van. 2.090), die zowel ecologisch als economisch de voorkeur genieten.

Voor het project werd een project-m.e.r.-screening opgemaakt omdat het betrekking heeft op bijlage III, 10.b) Stadsontwikkelingsprojecten. Voor het aspect mobiliteit werd een mobiliteitsstudie opgemaakt die niet alleen handelt over de site medium, maar ook over de site small en large. De beoordeling van de gecumuleerde effecten van de drie projecten op de lokale mobiliteit wordt overgelaten aan de dienst Mobiliteit.

De bouw van het project (grondverzet, funderingen, nutsleidingen) zal er een beperkte impact hebben op de bodem. Er zijn weinig risico’s op emissie naar de bodem. Tijdens de exploitatiefase worden geen risico-activiteiten voor bodem gepland.
Om de impact op het watersysteem te beperken worden een hemelwaterput en infiltratiebekkens (samen 105 m³ en 90 m²) voorzien voor hemelwater. De hemelwaterput heeft een volume van 28.200 liter en wordt gebruikt voor toiletspoeling, irrigatie van de intensieve daktuinen en de buitenkraan. De nieuwe gebouwen worden voorzien van groendaken, aangesloten op de infiltratiebekkens. De bestaande daken worden, waar mogelijk, afgekoppeld van de gemengde riolering en mee aangesloten op het infiltratiebekken. Tijdens de exploitatie wordt jaarlijks 800 m³ huishoudelijk afvalwater geloosd in de riolering, aangesloten op de RWZI van Deurne. Het project moet voldoen aan de stedenbouwkundige verordening voor hemelwater. Voor de verwarming wordt geopteerd voor warmtepompen type lucht-lucht en worden geen verbrandingsgassen uitgestoten. Enkel het accidenteel weglekken van koelmiddel is hier een potentieel risico, dat door het naleven van de sectorale voorwaarden beperkt wordt. Verhoogde emissies als gevolg van werfverkeer en -activiteiten zijn van tijdelijke aard.

Bemaling

Om de bouwput (60 x 30 meter) droog te houden wordt de grondwatertafel verlaagd tot 7,0 m-mv en 8,4 m-mv voor respectievelijk de parking en de liftput. Het grondwater bevindt zich op circa 6,5 m-mv. Het initieel debiet bedraagt 649 m³/dag en het stationair debiet 211 m³/dag. De invloedstraal van de bemaling bedraagt 270 meter ten opzichte van de bouwput. De berekende zettingen ter hoogte van de aangrenzende gebouwen zijn kleiner dan de toegelaten 20 mm.
 

OVAM-dossiers

Binnen de invloedstraal van de bemaling bevinden zich 16 OVAM-dossiers die onderzocht werden, waarvan voor zes dossiers een relevante kans op beïnvloeding door de bemaling bestaat.

- Dossier 3685
Het dossier heeft betrekking op de projectlocatie zelf, waar nog een restverontreiniging met minerale olie in het grondwater aanwezig is. Het verontreinigde grondwater zal wellicht mee opgepompt worden.

- Dossier 368
De vinylchloride in het grondwater is een gevolg van onderstroming van de verontreiniging beschreven in dossier 10440.

- Dossier 15199
Ook deze verontreiniging is verbonden met de omvangrijkere VOCl-verontreiniging beschreven in dossier 10440.

- Dossier 10440
De invloed van de bemaling op twee kernen met minerale olie en VOCl’s werd ingeschat. Een relevante versnelling en een verplaatsing van 1,10 m voor VOCl wordt vastgesteld over de duur van de bemaling. De verontreiniging heeft zich reeds naar percelen van derden verplaatst en bevindt zich mogelijk ook reeds ter hoogte van de projectzone. De omvang van de pluimzone in acht genomen kan deze verplaatsing niet als relevant beschouwd worden. Voor de minerale olie wordt de verplaatsing beperkt tot 0,2 meter.

Als voorwaarde wordt gevraagd de verantwoordelijke beheerder van de bodemverontreiniging  vóór de start van de bemaling te contacteren met betrekking tot de invloed van de bemaling op de restverontreiniging.

- Dossier 4537
De verontreinigingen met VOCl’s zijn veroorzaakt door onderstroming van de verontreiniging die werd vastgesteld in dossier 20500.

- Dossier 20500
Er wordt een relevante versnelling berekend voor VOCl 3,62 m over 150 dagen. De verontreinigingen met dichlooretheen en vinylchloride (diepte 12-14 m-mv) bevinden zich op een 70-tal meter; de verplaatsing van minder dan 4 m over de duur van de bemaling wordt niet als relevant aanzien.

Door de verschillende grondwaterverontreinigingen is de kans groot dat het grondwater verontreinigd zal zijn. Staalname en analyse van grondwater uit een peilbuis op de site (PB400) geven eveneens indicaties dat het opgepompte grondwater verontreinigd zal zijn. Op basis van de resultaten worden door de exploitant bijzondere lozingsnormen gevraagd voor BTEX, minerale olie, VOCl en arseen (zie verder).

PFAS

De projectlocatie is gelegen op circa 6,5 km ten oosten van de 3M-site te Zwijndrecht, binnen de no regret-zone van 5-10 km. Voor deze perimeter zijn geen speciale maatregelen inzake grondwater van toepassing. PFAS wordt daarom niet aanzien als verdachte parameter op de onderzoekslocatie.

De VMM adviseert dat voor elke bemalingsstreng gelegen binnen de no regret-zone op voorhand gecontroleerd wordt op de aanwezigheid van PFAS. De voorwaarde wordt overgenomen in het besluit.

Lozen van bemalingswater

Een lozingsdebiet van 27 m³/uur en 649 m³/dag wordt gevraagd. In een periode van 150 dagen wordt een totaal debiet 29.823 m³ geloosd. Het water zal worden geloosd in de openbare riolering van de Haringrodestraat, aangesloten op de RWZI van Deurne.

Door de aanwezige grondwaterverontreiniging op de projectsite en omliggende sites zal het te lozen grondwater verontreinigd zijn en worden volgende lozingsnormen gevraagd:

Er zal mogelijk een waterzuivering geplaatst moeten worden. Deze zal bestaan uit een olie/waterafscheider en een waterzijdige actief koolfilter (met kokos) of gelijkwaardig, stripinstallatie, gedimensioneerd op 10 m³/uur.

Door de afwezigheid van een ruimte voor infiltratie, open grachten, beken of RWA-riolering, zal het bemalingswater geloosd worden in de DWA-riolering in de straat. Een voorafgaandelijke goedkeuring van Aquafin voor de lozing van het grondwater in de riolering is noodzakelijk.

Het advies van de VMM, afdeling afvalwater is voorwaardelijk gunstig voor het lozen van 27 m³/uur, 649 m³/dag en 29.823 m³/jaar bedrijfsafvalwater afkomstig van de bemaling. De voorwaarden worden overgenomen in het besluit.

Cumulatieve effecten van de bemaling zijn mogelijk wanneer deze samen met de bemalingen voor de projecten small en large uitgevoerd wordt. De aanvrager geeft aan dat dit niet zo zal zijn.

Bijstelling van sectorale voorwaarden

Een afwijking wordt gevraagd op de bepaling die oplegt dat vóór de lozing een debietmeet- en bemonsteringsapparatuur moet worden voorzien (artikel 4.2.5.1.1§1 van Vlarem II).

De hoeveelheid grondwater dat opgepompt en afgevoerd wordt, wordt bepaald met een meetmethode conform hoofdstuk 5.53 van Vlarem II. Deze meetmethode biedt in voorliggende situatie evenveel garanties dat het geloosde debiet bepaald kan worden. Het volume opgepompt grondwater is gelijk aan het volume water dat geloosd zal worden. Om de kwaliteit van het geloosde grondwater te bepalen, zullen er staalnames gedaan worden via een aftapkraan.

De melding van twee transformatoren van 630 kVA aangevraagd op naam van Fluvius is zonder voorwerp.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2.  De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Aquafin zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

3. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Fluvius zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

4. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van de Vlaamse Milieumaatschappij zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

5. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van de ASTRID-veiligheidscommisie zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

6. De hellingen voorzien in de buitenaanleg en de looppaden dienen steeds te voldoen aan artikels 16 en 18 van de verordening toegankelijkheid.

7. Buitentrap 2 dient voorzien te worden conform de bepalingen uit artikel 20 van de verordening toegankelijkheid. Zo dient de trap na afwerking een minimale breedte te hebben van 1 m en voorzien te worden van een trapleuning zoals voorgeschreven.

8. Alle toegangsdeuren tot publiek toegankelijke functies moeten na afwerking een minimale vrije doorgangsbreedte van 90 cm garanderen. Bij dubbele toegangsdeuren zal deze breedte gegarandeerd moeten worden door het eerst opendraaiende deurblad conform artikel 22 van de verordening toegankelijkheid.

9. De leidingen en de aansluitingen van de leidingen met het openbaar rioolstelsel moeten voorzien worden conform bouwcode, artikel 41.

10. De 11 fietsparkeerplaatsen voor personeel moeten afsluitbaar voorzien worden.

11. Voor de fietsstalplaatsen die ondergronds voorzien worden, moet er een aparte afgescheiden zone voorzien worden zodat fietsers en auto’s niet gemengd worden op de helling of er moet gewerkt worden met een lichtensysteem.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits naleving van de algemene en sectorale voorwaarden, kan de exploitatie van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten plaatsvinden met een aanvaardbaar risico voor mens en milieu. Er wordt voorwaardelijk gunstig advies gegeven de vergunning te verlenen. De rubrieken met betrekking tot de grondwaterwinning en het lozen van bedrijfsafvalwater worden vergund voor een periode van 6 maanden vanaf de start van de bemaling.

Geadviseerde rubriek(en)

Melding Klasse 3 - Haringrodestraat 

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. Na installatie moet gecontroleerd worden of de warmtepompen te allen tijde aan de richtwaarden voor geluid in openlucht kunnen voldoen. Zo niet, worden bijkomende geluidsbeperkende maatregelen genomen.

2. Indien de hoeveelheid grondwater die opgepompt en afgevoerd wordt, wordt bepaald met een meetmethode conform hoofdstuk 5.53 van Vlarem II kan worden afgeweken op artikel 4.2.5.1.1§1 van Vlarem II.

3. De kwaliteit van het bemalingswater van elke bemalingsstreng wordt geanalyseerd in de bemalingsfilter/put of op voorhand in een representatieve peilbuis maximaal één jaar vóór de opstart van de bemaling. De te analyseren parameters zijn minstens de kwantificeerbare PFAS-componenten opgenomen in het WAC_IV_A_025.

4. De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de lozingsvoorwaarden opgenomen in bijzondere voorwaarde 7. Indien het bemalingswater concentraties hoger dan de lozingsvoorwaarden bevat, wordt het bemalingswater gezuiverd alvorens te lozen. Na toetsing van de analyseresultaten en eventuele mobilisatie van een waterzuiveringsinstallatie kan de bemaling (opnieuw) opgestart worden. Na de opstart van de bemaling wordt de monitoring op het geloosde effluent herhaald:

o bij concentraties >80% norm:

• analyse op effluent in de eerste maand: wekelijks;
• vervolgens maandelijks tot einde bemaling;

o bij concentraties <80% norm: maandelijks tot einde bemaling.

5. Voor de lozing in de riolering van het opgepompte grondwater moet op voorhand een schriftelijke toestemming van Aquafin bekomen worden.

6. Vóór de start van de bemaling wordt contact genomen met de saneringsverantwoordelijke van OVAM-dossier 10440 – Banimmo site1 over de invloed van de bemaling op de restverontreiniging.

7. Tijdens de reguliere evenementen is het gebruik van elektronisch versterkte muziek niet toegestaan boven een geluidsniveau van 85 dB(A)LAeq,15min.

8. Het bedrijfsafvalwater moet voldoen aan de algemene lozingsvoorwaarden voor de lozing van bedrijfsafvalwater in de openbare riolering en de volgende bijzondere voorwaarde:

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

Het project valt onder het principebesluit Stedenbouwkundige lasten van 9 maart 2018. Door het college werd op 23 december 2022 (jaarnummer 9710) beslist dat de SOK over de sites Small, Medium en Large als één geheel bekeken en onderhandeld wordt. De SOK zal dan ook voor het gehele project beslist worden bij de laatst te nemen omgevingsvergunningsbeslissing van deze drie sites.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Wegens laattijdige aanplakking van de bekendmaking van het tweede openbaar onderzoek werd een nieuw openbaar onderzoek opgestart.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).