2023_CBS_03418 - Omgevingsvergunning - OMV_2022127132. Damplein 19. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-          er werd geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden.

Vergunde toestand

-          eengezinswoning;

-          3 bouwlagen plus een zolderverdieping onder zadeldak in gesloten bebouwing;

-          perceel volledig bebouwd.

Bestaande toestand

-          voorgevel geel/oranje geschilderd met buitenschrijnwerk in aluminium en een garagepoort in wit pvc.

Nieuwe toestand

-          meergezinswoning met  2 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 47 en 69 m²; 

-          6 bouwlagen onder plat dak (daklaag teruggetrokken);

-          geïsoleerde voorgevel afgewerkt met een witte crepi, met buitenschrijnwerk en de garagepoort in zwart aluminium;

-          teruggetrokken voorgevel afgewerkt met een grijs/bruine crepi;

-          2 uitkragende terrassen vooraan.

Nieuwe toestand

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 2;

-          uitbreiden van het volume waarbij de bouwhoogte wordt opgetrokken van 14,6 naar 19 m;

-          wijzigen van de voorgevel met behoud van de garage;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Dam-West, goedgekeurd op 6 januari 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor wonen-art. 1.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Dam-West op volgend punt:

-          Artikel 1.1.2 Inpassing gebouwen in stedelijke context (de harmonieregel): zowel de bouwhoogte als de kroonlijsthoogte zijn niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving. Hetzelfde geldt voor de uitkragende terrassen vooraan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

o        Artikel 6 Harmonie en draagkracht: zowel de teruggetrokken daklaag als de opgetrokken bouwhoogte zijn niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving. Ook de 2 uitkragende terrassen aan de voorgevel wijken af van het referentiebeeld.

o        Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: de opgetrokken bouwhoogte (6 bouwlagen met een totale bouwhoogte van 19 m) is niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving.

o        Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer: de keukens van beide appartementen ontvangen geen rechtstreekse luchttoevoer.

o        Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de fietsenberging achteraan in de smalle garage is niet makkelijk bereikbaar.

o        Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuren van beide platte daken bezitten geen minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogste, aangrenzende dakvlak.

o        Artikels 40 en 41 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: er wordt geen gescheiden rioolstelsel voorzien conform artikels 40 en 41 van de bouwcode.

o        Artikel 43 Septische putten: er wordt geen septische put voorzien.

Sectorale regelgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-      Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. 
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-      Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
 (De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
 De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

-      Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
 Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een eengezinswoning tot meergezinswoning met twee woongelegenheden. De woonfunctie blijft behouden. Deze functie is in harmonie met de kenmerkende functies van de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld.

Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm niet overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

De kenmerkende kroonlijsthoogte is hier drie bouwlagen. Vijf bouwlagen kan bezwaarlijk aanvaardbaar worden geacht. Ook de voorziene dakvorm is niet kenmerkend. Teruggetrokken daklagen zijn weinig voorkomend en zeker niet op dit type van panden. Bovendien is het dak enkel ten opzichte van de voorgevel achteruit geplaatst waardoor de kroonlijsthoogte achteraan zelfs nog hoger is dan vooraan. De voorziene kroonlijsthoogte achteraan (19 meter) heeft, gezien de oriëntatie, een onaanvaardbare negatieve impact op de zonlichttoetreding van de achtergelegen open ruimte. 

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan eveneens niet ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld. De bestaande woning betreft een kleine eengezinswoning (< 100 m2) op een smal en ondiep perceel.

Door het voorzien van een duplex en een triplex wordt er veel van de reeds beperkte vloeroppervlakte ingenomen door de dubbele verticale circulatie. Hierdoor heeft de woonruimte van de duplexwoning op de eerste verdieping slechts een oppervlakte van ca 15 m². Dit is te klein om een kwalitatief en aangenaam wooncomfort te garanderen. Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van de eengezinswoning naar 2 kleine entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Dit verhoogt de druk op het perceel waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Bovendien genereert de extra woonentiteit meer mobiliteit doordat er meer gezinnen kunnen wonen. 

Visueel-vormelijke elementen

Het straatbeeld in de onmiddellijke omgeving wordt bepaald door gevelafwerkingen in roodbruine baksteen en een gevelafwerking in lichtkleurig pleisterwerk. Voor de nieuwe gevelafwerking wordt een witte crepi voorgesteld met onderaan een plint in blauwe steen. De ramen en uitkragende terrassen worden in zwart voorzien. Hoewel de voorziene materialisatie aanvaardbaar is, past de gevel niet in het referentiebeeld. Bij de uitwerking van de gevels is immers onvoldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding waardoor het nieuwe gebouw zich onvoldoende integreert in de bestaande omgeving. De gevels in de straatwand hebben allen lijsten waardoor ze een duidelijke horizontale geleding hebben. Voorliggende gevel is volledig vlak, zonder enig reliëf. Bovendien is het raam van de tweede verdieping minder hoog dan deze van de erboven gelegen verdiepingen wat resulteert in een zeer onlogische en onevenwichtige gevelcompositie. De uitpandige terrassen op de eerste en vierde verdieping zijn bovendien bezwaarlijk kenmerkend te noemen en hierdoor niet aanvaardbaar.

De geveluitwerking is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. De aanvraag dient bijgevolg ook hierom te worden geweigerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Strijdig met de bouwcode hebben de keukens geen opengaande ramen waardoor deze niet verlucht kunnen worden. Bij een eventuele vergunning dient opgelegd te worden deze mechanisch te ventileren.

Er wordt opgemerkt dat de ramen in deze keukens zich, strijdig met art 678 van het burgerlijk wetboek, bevinden in de scheidsmuur waardoor er zicht is op het aanpalend perceel.

In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

De plannen bevatten tegenstrijdigheden omdat de scheimuur met de aanpalenden niet overal wordt uitgevoerd met een opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de Bouwcode. Aangezien het dak voorzien is van een groendak kan afgeweken worden van een minimale opstand van 30 cm wanneer er tussen de scheidingswand en de vegetatie een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed aanwezig is.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstalling

Voor het bijkomend appartement met 1 slaapkamer moeten 2 fietsenstallingen voorzien worden.

Er wordt een fietsenstalling voor 4 fietsen ingericht achteraan in de garage. De doorgang naar de fietsenberging moet minimum 1 m zijn. Naast de auto, waarvoor er conform de bouwcode minimaal 2,50 meter moet voorzien worden, is er nog slechts 44 cm. Dit is veel te smal om met een fiets aan de hand te passeren. De aanvraag moet ook hierom worden geweigerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en met een goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten