Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022152614 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Dante Martens met als adres Europaprijslaan 19 te 9060 Zelzate |
Ligging van het project: | Steenhouwersvest 57 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 4 sectie D nr. 530F |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | wijzigen van de functie wonen (3 woongelegenheden) op de verdiepingen naar verblijfsrecreatie met 4 kamers (gelijkvloerse verdieping geen onderdeel van de aanvraag) |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed van een winkelhuis in neoclassicistische stijl: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/4598;
- 19/04/2022: stopzetting (202271) opname in het vergunningenregister: 3 woongelegenheden;
- 05/10/1995: vergunning (19951932) voor het verbouwen van een winkel;
- 17/11/1978: vergunning (1978936) voor een gevelverbouwing.
Geacht vergunde toestand
- functie: gemengd gebouw handel-wonen:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
in overeenstemming met de geacht vergunde toestand met uitzondering van:
- gevelafwerking: beplating tussen de gelijkvloerse en eerste verdieping.
Nieuwe toestand
- functie: gemengd gebouw handel-verblijfsrecreatie:
- bouwvolume: ongewijzigd;
- gevelafwerking: beplating tussen de gelijkvloerse en eerste verdieping.
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de functie wonen (3 woongelegenheden) naar verblijfsrecreatie (4 kamers voor toeristische logies);
- wijzigen van de gevel.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 7 maart 2023 | 5 april 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 7 maart 2023 | 15 maart 2023 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 7 maart 2023 | 8 maart 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 7 maart 2023 | 7 maart 2023 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 7 maart 2023 | 29 maart 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1: zone voor wonen - (wo1) en artikel 6: zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Bij functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Het perceel wordt niet ontpit.
Er werd een pvc-paneel aangebracht aan de gevel tussen de gelijkvloerse en eerste verdieping.
Elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft een gemengd gebouw met handelsgelijkvloers waarbij de drie bovenliggende woongelegenheden tot vier kamers in functie van toeristische logies worden omgevormd.
Het RUP Binnenstad laat hotels en verblijfstoerisme toe als bestemming. Het advies van de stedelijke dienst Business en Innovatie is gunstig.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Volgens het RUP Binnenstad zijn hotels toegelaten, mits bij verbouwing zonder volumewijziging de schaal van het bestaande gebouw de grootte van het hotel en het aantal kamers bepaalt. De grootte van het hotel en het aantal kamers kan echter enkel worden toegestaan voor zover ze verenigbaar is met de omgeving zoals beschreven in punt 2.2.1 Draagkracht. De grootte van een hotel in de woonstraten wordt zo afhankelijk van de grootte van het bestaande gebouw.
Er zijn geen volumewijzigingen aan het gebouw. De omvorming van drie woongelegenheden naar een toeristische logies met vier kamers veroorzaakt geen zware druk op het perceel. De aanvraag doet dan ook geen inbreuk op artikel 2.2.1 van het RUP Binnenstad.
De aanvraag wijkt wel af van artikel 27 van de bouwcode. Bij functiewijziging moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Van deze bepaling kan worden afgeweken indien het perceel in het kernwinkelgebied gelegen is en geen woonbestemming heeft op het gelijkvloers, wat hier het geval is. De winkelruimte op het gelijkvloers maakt ook geen deel uit van de aanvraag.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
Het gebouw is gelegen in CHE-gebied en werd opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is voorwaardelijk gunstig:
“De functiewijziging wordt gerealiseerd zonder structurele wijzigingen. Er vinden enkel inrichtingswerken plaats. De weinige erfgoedelementen waaronder trap en vloeren blijven bewaard. Het zou een meerwaarde zijn, indien de voorgevel op termijn wordt opgewaardeerd. Het gevelparement werd in 1978 (vergund) ontpleisterd, het oorspronkelijk houten schrijnwerk vervangen, waardoor het inventarispand aanzienlijk aan beeldwaarde heeft ingeboet. Op verdieping 1, tussen winkelopslag-berging en badkamer worden vensteropeningen dichtgezet in de gevels rond de voormalige binnenkoer, vandaag binnenruimte. In sommige openingen zit nog origineel schrijnwerk. Dit dient bewaard. De openingen dienen afgekast zodat dit bewaard kan blijven. Op termijn is de voorgevel opnieuw te bepleisteren en te voorzien van geprofileerd geschilderd schrijnwerk.
Volgende voorwaarde wordt opgelegd:
Het schrijnwerk in de gevels rond de binnenkoer moet worden afgekast in plaats van verwijderd.”
Om te voldoen aan artikel 33 van de bouwcode moet het pvc-paneel op de voorgevel verwijderd worden. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.
Overeenkomstig artikel 40 van de bouwcode moet het gebouw voorzien zijn van een gescheiden rioleringsstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van wonen naar verblijfsrecreatie. De 3 wooneenheden worden heringericht naar 4 kamers voor verblijfsrecreatie. Als we hier de norm van een 4-sterrenhotel op toepassen (0,3ppl/kamer) dan komen we op een behoefte van 1,2. De werkelijke parkeerbehoefte is 1.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden: De voorliggende aanvraag heeft betrekking op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed of ligt in een beschermd stad- en dorpsgezicht. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan. Daarom kunnen geen parkeerplaatsen voorzien worden.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0. Het aantal ontbrekende parkeerplaatsen bedraagt 1 – 0 = 1. Dit is het verschil tussen het aantal ontbrekende parkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren parkeerplaatsen. De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. De bestaande behoefte voor de 3 woongelegenheden is 3. Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 3. Het bijgestelde aantal ontbrekende parkeerplaatsen bedraagt dan 1 – 3 = 0.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 0 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen
Voor de kamerwoningen moeten er geen fietsstalplaatsen voorzien worden. Er wordt gewerkt met een self check-in dus er zal geen vast personeel tewerkgesteld worden.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 13 december 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 2 maart 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 30 juli 2023 |
Verslag GOA | 12 mei 2023 |
naam GOA | Katrine Leemans |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.