2023_CBS_03459 - Omgevingsvergunning - OMV_2023022901. Bredabaan 332. District Merksem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/10/2022: weigering (20222863) voor het vermeerderen van het aantal studentenkamers, opheffen van een circulatieas en wijzigen van de voorgevel;

-          20/02/2015: vergunning (3582#6742) voor de regularisatie van 1 studio en 4 studentenkamers;

-          20/05/2011: vergunning (3508#6935) voor het inrichten van 5 studentenkamers;

-          06/04/2000: vergunning (103#12) voor het wijzigen van de winkelpui.

Vergunde toestand

-          functie:

• studentenhuis met 8 studentenkamers en 1 studio boven een restaurant;
  • 3 studentenkamers en een studio op de eerste verdieping;
  • 2 studentenkamers, een keuken en badkamer op de tweede verdieping;
  • 3 studentenkamers onder het schuine dak;

-          bouwvolume:

• perceel van 30 m diep met voorgevels op zowel Bredabaan als in Constant De Jongstraat;
• Bredabaan:

-          3 bouwlagen met schuin dak;

• Constant De Jongstraat:

-          1 bouwlaag met schuin dak, nok haaks op de straat;

• perceel is volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• Bredabaan:

-          gelijkvloerse pui in blauwe hardsteen met aan weerszijden toegangsdeuren;

-          geelkleurige gevelsteen met natuurstenen elementen;

-          houten schrijnwerk, grijs geschilderd;

• Constant De Jongstraat:

-          roodbruin parement met houten schrijnwerk.

Bestaande toestand

-          gevelafwerking:

• Bredabaan:

-          gelijkvloerse pui:

• blauwe hardsteen met aan weerszijden toegangsdeuren;
• gevelopeningen met natuurstenen inzet;
• centraal raam tot tegen de vloerpas;
• donkergrijs aluminium schrijnwerk met zonneluifel;
• verlicht logo, centraal geplaatst en 2 logo’s haaks op de gevel;

-          verdiepingen:

• geelkleurige gevelsteen met natuurstenen elementen;

• donkergrijs aluminium schrijnwerk;
• metalen borstwering;
• gevelverlichting;

• Constant De Jongstraat:

-          roodbruin parement met houten schrijnwerk;

-          gelijkvloerse verdieping: houten schrijnwerk, blauw geschilderd;

-          verdieping: wit pvc schrijnwerk.

Nieuwe toestand

-          functie:

• studentenhuis met 8 studentenkamers en 1 studio boven een restaurant;

-          3 studentenkamers en een studio op de eerste verdieping;

-          2 studentenkamers, een keuken en badkamer op de tweede verdieping;

-          3 studentenkamers onder het schuine dak;

-          geen wijziging aan het bouwvolume;

-          gevelafwerking:

• Bredabaan:

-          gelijkvloerse pui:

• blauwe hardsteen met aan weerszijden toegangsdeuren;
• gevelopeningen met natuurstenen inzet;
• centraal raam tot tegen de vloerpas;
• donkergrijs aluminium schrijnwerk met zonneluifel;
• verlicht logo, centraal geplaatst en 2 logo’s haaks op de gevel;

-          verdiepingen:

• geelkleurige gevelsteen met natuurstenen elementen;

• donkergrijs aluminium schrijnwerk;
• metalen borstwering;
• gevelverlichting;

• Constant De Jongstraat:

-          roodbruin parement met houten schrijnwerk;

-          gelijkvloerse verdieping: houten schrijnwerk, blauw geschilderd;

-          verdieping: wit pvc schrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de voorgevel; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

de bestaande fietsenberging verdwijnt;

• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:

in de gevel aan de zijde van de Constant De Jongstraat zijn verschillende verluchtingsroosters aangebracht. Het aanbrengen van afvoerkanalen in de gevel is verboden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag voldoet niet aan artikel 29 van de bouwcode.

De fietsvoorzieningen worden uit het pand verwijderd en verplaatst naar een garagebox op 400 m loopafstand. Dit is niet comfortabel voor de bewoners van de kamerwoningen en de studenten, en worden daardoor niet aanzien als nuttige fietsstalplaatsen. Daarom wordt in voorwaarde opgelegd om de bestaande fietsenberging te behouden.

De aanvraag voldoet evenmin aan artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen. Vlak onder het centrale raam op de eerste verdieping, zijn er 2 uitlaten van gassen voorzien. Dit is niet enkel visueel storend, maar kan ook een gevaar voor de gezondheid betekenen. De uitgestoten gassen kunnen via het bovenliggend raam in studentenkamer 4 of berging 5 binnendringen. Dit moet aangepast worden.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gesitueerd in de Bredabaan, gelegen in het district Merksem. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen afgewisseld met handel of da-reca.

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van studentenhuis boven een restaurant blijft behouden en is daarmee in overeenstemming met de kenmerkende functies in de omgeving.
 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Er worden geen volumetrische wijzigingen voorzien ten opzichte van de vergunde toestand waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik gunstig is.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak visueel-vormelijke elementen. De wijzigingen aan de voorgevel vormen een eerlijke vertaling van de achtergelegen functie.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Verder voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen moeten aangepast worden en geplaatst worden boven de kroonlijst conform artikel 35 van de bouwcode.

4. De bestaande fietsenberging moet behouden blijven, deze mag niet gesupprimeerd worden. 

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.