2023_CBS_03447 - Omgevingsvergunning - OMV_2022157802. Bosuil 118. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          02/03/2020: proces-verbaal (: 11002_2020_12196_VPV) voor werken in strijd met de vergunning van 1980; 

-          05/06/1980: vergunning (198004064) voor het oprichten van een appartementsgebouw. 

Vergunde toestand

-          functie: meergezinswoning met 3 woongelegenheden:

• gelijkvloers met inkom naar de 3 appartementen en garage voor 4 wagens;  
• eerste en tweede verdieping: 2 tweeslaapkamerappartementen (53 m²);  
• derde verdieping en teruggetrokken bouwlaag: 1 tweeslaapkamerappartement (78 m²);  

-          bouwvolume:  

• 4 bouwlagen en een terug getrokken bouwlaag met platte daken;   
• bouwdiepte van circa 13 m;
• kroonlijsthoogte van circa 11,30 m;
• dakrand van terug getrokken bouwlaag van 14,20 m; 

-          inrichting: achtertuin van circa 49 m²;

-          gevelafwerking:  

• gevels in lichtkleurige gevelsteen;
• buitenschrijnwerk en garagepoort in aluminium.  

Bestaande toestand 

-          functie: meergezinswoning met 7 woongelegenheden:

• de garage op het gelijkvloers wordt ingericht als een eenslaapkamerappartement (47 m²);
• 1 tweeslaapkamerappartement (53 m²) op de eerste verdieping;
• de bestaande appartementen op de tweede en derde verdieping worden opgesplitst in 2 x 2 kamerwoningen (25 en 27 m²);
• de terug getrokken verdieping wordt ingericht als een kamerwoning (24 m²); 

-          gevelafwerking:  

• gevels in donkerbruine gevelsteen; 
• garagepoort vervangen door een raam in aluminium.  

Nieuwe toestand 

-          functie: meergezinswoning met 7 woongelegenheden voor begeleid wonen:

• 1 eenslaapkamerappartement (47 m²) op het gelijkvloers; 
• 1 tweeslaapkamerappartement (53 m²) op de eerste verdieping;
• 5 kamerwoningen: telkens 2 (25 en 27 m²) op de tweede en derde verdieping en 1 (24 m²) op de teruggetrokken bouwlaag;

-          bouwvolume:

• conform vergunde toestand;

• brandtrap aangebouwd achter het gebouw; 

-          gevelafwerking:     

• gevels in donkerbruine gevelsteen; 
• buitenschrijnwerk in aluminium; 
• garagepoort vervangen door een raam in aluminium.  

Inhoud van de aanvraag 

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 7; 

-          wijzigen van de voorgevel; 

-          uitbreiden van het volume met een brandtrap.  

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen 

Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater). 
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater) 
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 
 

Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid). 
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid) 
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op de volgende punten: 

• Artikel 18: Niveauverschillen tot en met 18 cm moeten, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd worden, met uitzondering van niveauverschillen tot twee cm in buitenruimtes of niveauverschillen tot twee cm bij een overgang tussen binnen- en buitenruimtes. Het niveauverschil is 6 centimeter en dient opgevangen te worden met een helling.
• Artikel 25: Bij een manueel te bedienen deur, met uitsluiting van toegangen tot of deuren naar gesloten trappenhallen, moet naast de krukzijde voor een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte worden gezorgd, met een ruwbouwmaat van minstens 45 cm, zodat na de afwerking een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm gegarandeerd wordt. Dit is in geen van de 7 woongelegenheden het geval. 

Algemene bouwverordeningen 

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer. 
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer) 
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. 
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen 

Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’) 
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op het volgend punt: 

• Artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning:  
  Een zelfstandige woning moet minimum 35 m² hebben. De 5 studio's in het gebouw zijn te klein en hebben gemiddeld een oppervlakte van circa 26 m². 
• Artikel 26 Afvalverzameling: Meergezinsgebouwen of gemengde gebouwen met minimaal 4 woningen dienen een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling te hebben die voorzien wordt van verluchting. Het gebouw is niet voorzien van een afvalberging.

• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: Bij nieuwbouw, herbouw, vermeerdering van het aantal woongelegenheden of functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De studio's 2.1, 3.1 en 4.1 hebben geen buitenruimte.

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: In het gebouw is geen fietsenstalling voorzien.

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: De 3 parkeerplaatsen van het gelijkvloers zijn gesupprimeerd. Hierdoor zijn er voor de bestaande woongelegenheden en de nieuwe woongelegenheden geen autostaanplaatsen voorzien in het gebouw. 

Sectorale regelgeving 

MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid. 
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 
  

Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. 
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 
  

Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020. 
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”) 
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.  
 

Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.  
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO)) 
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Dorp Nr 2 Koningin Fabiola is een koepelorganisatie met twee dochters: het maatwerkbedrijf ACG vzw en De Vijver vzw. Deze organisatie heeft als missie mensen met een mentale en/of fysische beperking te integreren in de maatschappij.

Het voorwerp van de aanvraag, Dorp Nr 2 Koningin Fabiola, Bosuil 118, is een gebouw met 7 woongelegenheden waarin personen met een beperking gehuisvest worden met een grote graad van zelfstandigheid.

Het gebouw is gelegen naast De Lelie (Bosuil 119 tem. 123, eveneens eigendom van Dorp Nr 2 Koningin Fabiola en De Vijver vzw), waar begeleiders permanent aanwezig zijn en waar tevens een dagbesteding aangeboden wordt. De bewoners van Dorp Nr 2 Koningin Fabiola, Bosuil 118, kunnen ook gebruik maken van de gemeenschappelijke lokalen, eetruimte en buitenruimte.

De bestaande woonfunctie blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties aan de Bosuil.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De vergunde toestand is een gebouw met 4 bouwlagen en een teruggetrokken bouwlaag, met een achtertuin van circa 49 m². Het bouwvolume is in overeenstemming met de vergunde toestand, met uitzondering van de nieuw te bouwen brandtrap. Deze trap wordt aan de achterzijde van het gebouw voorzien, tegen de scheimuur van het naastliggende gebouw Bosuil 119. De achtergevel van dit gebouw ligt 4,87 m dieper dan de achtergevel van Bosuil 118. De nieuwe trap is 3,28 m diep en past in de oksel van de twee gebouwen. Hij wordt opgericht in een staalstructuur die visueel zo licht en doorzichtig mogelijk uitgevoerd wordt. De trap is enkel toegankelijk in noodsituaties.

De aanvraag is ruimtelijk inpasbaar in de omgeving.

Het gebouw werd opgericht met de bestemming en het aantal woongelegenheden zoals het vandaag bestaat (meergezinswoning met 7 woongelegenheden), terwijl dit op de vergunning een meergezinswoning met 3 wooneenheden is. Ook de voorgevel werd opgericht afwijkend van de vergunning. Er werd een PV opgesteld voor deze afwijkingen. Met deze omgevingsaanvraag wenst de aanvrager de bestaande toestand te regulariseren.

Het gebouw is bestemd voor zelfstandige huisvesting voor bewoners met een mentale en/of fysische beperking. Zij worden begeleid vanuit de permanentie in het nabijgelegen pand. De oppervlakte van sommige woongelegenheden beantwoordt niet aan artikel 22 van de bouwcode. Er wordt wel ruimschoots voldaan aan de minimale vloeroppervlakte van 18 m² opgelegd door Wonen-Vlaanderen, en de bewoners kunnen in de appartementen van een maximale autonomie genieten zonder dat hun veiligheid in het gedrang komt. Daarnaast kunnen de bewoners gebruik maken van de aanvullende faciliteiten die voorhanden zijn in de naastgelegen zorginstelling. Hier zijn gemeenschappelijke leefruimtes, eetruimtes en aangelegde buitenruimte aanwezig.

De oppervlakte van de woonunits beantwoordt aan de woonnoden en de veiligheidsvereisten specifiek voor deze bewoners.

Volgens artikel 28 van de bouwcode moet bij vermeerdering van het aantal woongelegenheden elke zelfstandige woning over een buitenruimte beschikken. Studio’s 2.1, 3.1 en 4.1 hebben geen buitenruimte. Buitenruimtes kunnen echter ook gekoppeld voorzien worden als collectieve buitenruimte, die ofwel toegankelijk is vanuit de woning zelf of vanuit een gemeenschappelijke ruimte. Aangezien de bewoners gebruik kunnen maken van de gemeenschappelijke lokalen en tuin van de naastgelegen gebouwen van De Lelie, wordt op die manier voldaan aan de noodzaak van een buitenruimte.

Omwille van de eigenheid van het doelpubliek en de aanwezigheid van aanvullende faciliteiten en leefruimtes in nabijgelegen gebouwen en collectieve buitenruimte, is de aanvraag vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

Volgens de vergunning was de voorgevel voorzien in lichtkleurige gevelsteen, met buitenschrijnwerk en garagepoort in aluminium. Bij de uitvoering is gekozen voor donkerbruine gevelsteen. De garagepoort is vervangen door een raam in aluminium.

De materiaalkeuze is inpasbaar in de omgeving.. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Volgens artikel 26 van de bouwcode moet er een afvalberging voorzien worden in het gebouw. Door de aard en de beperkingen van de bewoners wordt het afval echter verzameld door het begeleidend personeel uit het nabijgelegen pand. Een verzamelplaats voor afval in dit specifieke pand is niet te controleren, zou gevaarlijk zijn voor brand en hygiënisch onverantwoord zijn. Er wordt daarom geoordeeld dat een afwijking van artikel 26 van de bouwcode kan worden toegelaten.

De gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid bepaalt in artikel 18 dat niveauverschillen tot en met 18 cm, zowel binnen als buiten, minstens met een helling moeten overbrugd worden, met uitzondering van niveauverschillen tot twee cm in buitenruimtes of niveauverschillen tot twee cm bij een overgang tussen binnen- en buitenruimtes. Het niveauverschil is 6 centimeter en dient opgevangen te worden met een helling. Dit wordt opgelegd in de voorwaarden.

Daarnaast bepaalt artikel 25 van deze verordening dat bij een manueel te bedienen deur, met uitsluiting van toegangen tot of deuren naar gesloten trappenhallen, naast de krukzijde voor een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte moet worden gezorgd, met een ruwbouwmaat van minstens 45 cm, zodat na de afwerking een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm gegarandeerd wordt. Dit is in geen van de 7 woongelegenheden het geval. Het wordt opgelegd in de voorwaarden dat de toegangsdeuren van de appartementen dienen geplaatst te worden in overeenstemming met de bepalingen uit artikel 25 van de verordening toegankelijkheid. 

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

De bewoners van deze 7 wooneenheden kunnen gebruik maken van de fietsenstalling van het naastgelegen gebouw, in zoverre dat ze al kunnen fietsen. Voor bezoekers wordt er plaats voorzien in de voortuin.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Er dient te worden voldaan aan de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid:
   1. Het niveauverschil van 6 cm dient opgevangen te worden met een helling, in overeenstemming met de bepalingen van artikel 18.
   2. De toegangsdeuren van de appartementen dienen geplaatst te worden in overeenstemming met de bepalingen van artikel 25.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.