2023_CBS_03440 - Omgevingsvergunning - OMV_2022169259. Ferdinand Coosemansstraat 41. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Inhoud van de aanvraag

-          slopen bestaand pand;

-          bouwen van een nieuwbouw meergezinswoning met 4 woongelegenheden;

-          wijzigen scheimuren en tuinmuren;

-          plaatsen van zonnepanelen en technische installaties op het dak van het hoofdgebouw.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: de bovenste bouwlaag wordt in de voorgevel voorzien als een daklaag en in de achtergevel voorzien als een voortzetting van de onderliggende verdiepingen. Het voorzien van een bouwlaag als een combinatie tussen een verdieping en een echte daklaag is niet kenmerkend in stedelijke context;
• artikel 19 Tuinafsluitingen: de plannen vermelden dat de tuinafsluitingen verlaagd zullen worden in overleg met de buren. Het is dus niet voldoende duidelijk of de tuinmuren effectief verlaagd zullen worden;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de vrije hoogte van de afvalberging in de kelder bedraagt 2 m in plaats van de minimale hoogte van 2,2 m;
• artikel 28 Afvalverzameling: er wordt geen afvalberging voorzien die voldoet aan de overige voorschriften uit de bouwcode;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er wordt slechts 1 autoparkeerplaats voorzien;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

-          de opstand van het dak van het hoofdvolume ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak dient een minimale hoogte van 0,30 m te hebben;

-          de enkelvoudige scheidingsmuur heeft langs de eigen zijde van de perceelgrens geen minimale dikte van 0,18 meter;

• artikel 38 Groendaken: de zone tussen de rijen PV-panelen wordt niet als groendak aangelegd.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het project is gelegen in woongebied. In de Ferdinand Coosemansstraat zijn zowel reeds grondgebonden eengezinswoningen als kleinschalige meergezinswoningen aanwezig. Het voorzien van een meergezinswoning met 4 woonentiteiten is inpasbaar binnen deze omgeving.

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Om mogelijke hinderaspecten als gevolg van de densiteit aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds.

De oppervlakte van de specifieke appartementen is ruim voldoende ten opzichte van het aantal slaapkamers. De éénslaapkamerappartementen worden van een doorzontypologie voorzien waarbij het daggedeelte veel groter is dan het nachtgedeelte.

Het voorliggende project met 1 gelijkvloers tweeslaapkamerappartement met grote tuin en 3 bovenliggende ruime éénslaapkamerappartementen met ruime terrassen, wordt, gelet op de specifieke context van het perceel, gunstig geadviseerd.

Gelet op aanwezigheid van warmtepompen op het dak wordt het advies van de milieuconsulent ingewonnen. Hieromtrent volgende beoordeling: “De aanvrager geeft aan dat de productie van warmte met warmtepompen zal gebeuren, maar dat de totale drijfkracht lager zal zijn dat 5 kW. Zelfs met een COP van 4, betekent dit slechts een thermisch vermogen van maximaal 20 kW. Voor de volumes en het aantal wooneenheden lijkt dit zeer laag en niet realistisch. Voor de ingebruikname zal de exploitant zich in regel moeten stellen als blijkt dat het vermogen hoger is dan 5 kW. De warmtepompen worden op het dak voorzien. Het gebouw is minstens even hoog als de aanpalende gebouwen en er zijn geen raamopeningen in de omgeving. Het risico op geluidshinder is dus beperkt.”

Artikel 21 en 26 van de bouwcode:

De nieuwe afvalberging heeft slechts een vrije hoogte van circa 2 meter. Dit betreft de bestaande vrije hoogte van de constructie. Als compensatie voor het gebrek aan vrije hoogte wordt de ruimte in oppervlakte sterk overgedimensioneerd tot 20 m². Deze afwijking wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig geadviseerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft het slopen van alle bestaande bovengrondse bouwlagen en het optrekken van een nieuwbouw met 4 bouwlagen (3 verdiepingen + 1 daklaag). Het voorgestelde bouwvolume sluit voldoende aan bij de omgeving. De kroonlijsthoogte, de totale bouwhoogte en de bouwdiepte is maximaal afgestemd op de schaal van de rechts aanpalende meergezinswoning.

Visueel-vormelijke elementen

De gevel wordt voorzien in witte sierpleister. De gevelopeningen volgen een logisch ritme dat aansluit bij het straatbeeld en onderaan wordt een natuurstenen plint voorzien. Het schrijnwerk wordt voorzien in altra-zink schrijnwerk. De derde bouwlaag heeft de uitstraling van een mansardedak in zelfde altra-zink als het schrijnwerk. Deze eenvoudige uitwerking van de voorgevel is in harmonie met het straatbeeld.

In de voorgevel worden links ter hoogte van de verdiepingen twee balkons voorzien. Gelet op het feit dat deze slechts een beperkt aandeel van de voorgevel innemen en gelet op het feit dat dit ondiepe balkons betreffen die niet als terras dienen, is er vanuit stedenbouwkundig oogpunt hiertegen geen bezwaar.

De achtergevel wordt ter hoogte van het gelijkvloers afgewerkt in witte gevelsteen en wordt ter hoogte van alle bovenliggende verdiepingen voorzien in witte sierpleister. Het schrijnwerk wordt voorzien in donkerkleurig altra-zink en de balkons worden voorzien in wit architectonisch beton met zwarte stalen borstwering. Voor het gelijkvloers, de eerste en tweede verdieping hiertegen geen bezwaar.

De bovenste bouwlaag heeft in de voorgevel de uitstraling van een daklaag, maar betreft in de achtergevel een voortzetting van de onderliggende gevel waardoor dit de uitstraling krijgt van een gewone verdieping. Deze discrepantie tussen voor- en achtergevel is niet kenmerkend in een stedelijke omgeving. In voorwaarde dient opgenomen te worden dat de achtergevel in zelfde lichtgrijze gevelleien als de voorgevel afgewerkt moet worden met tussen de tweede en derde verdieping eenzelfde kroonlijst in wit architectonisch beton.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Het voorzien van warmtepompen met een grotere totale drijfkracht dan 5 kW wordt uitgesloten uit de vergunning.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

3. De bijgevoegde voorwaarden uit het advies van water-link en Aquafin zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

4. De achtergevel van de derde verdieping te voorzien in hetzelfde materiaal als de voorgevel (lichtgrijze gevelleien) met eenzelfde vooruitstekende kroonlijst als in de voorgevel.

5. De enkelvoudige scheidingsmuren moeten over een dikte van 0,18 meter beschikken. Deze moeten voldoen aan artikel 34§4 van de bouwcode.

6. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van: een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

7. De zone van het platte dak dat gelegen is tussen de rijen PV-panelen moet als groendak aangelegd worden.

8. De tuinmuren moeten verlaagd worden tot maximaal 2,6 meter hoogte.

9. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten