Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022125728 |
Gegevens van de aanvrager: | mevrouw Emanuela Ion met als adres Tweegezusterslaan 90 te 2100 Antwerpen |
Ligging van het project: | Tweegezusterslaan 90-90A te 2100 Deurne (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 30 sectie A nr. 489E6 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3 in een gemengd gebouw |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 03/06/2022: proces-verbaal (11002_2022_16190_APO) voor het uitvoeren van werken, vermeerderen aantal woongelegenheden en hoofdfunctiewijzigingen in strijd met de op 3 maart 2006 verleende stedenbouwkundige vergunning met referte DE/2006/B/0013, afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen;
- 05/07/2019: weigering (OMV_2019055710) voor een gelijkvloerse functiewijziging en het vermeerderen van het aantal woonentiteiten, van detailhandel naar detailhandel + studio;
- 03/03/2006: vergunning (2006327) voor het bouwen van een veranda en wijzigen van de voorgevel;
- 01/01/1962: toelating (627#20975) bouwen van een winkelhuis.
Vergunde toestand
- functie: gemengd gebouw:
- bouwvolume: 3 bouwlagen onder een plat dak in gesloten bebouwing;
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
- functie: gemengd gebouw:
- gevelafwerking: gelijkvloers in lichte kleur natuursteen met wit aluminium buitenschrijnwerk;
- inrichting: tuinberging in de tuinzone op 1,5 m en 1,75 m van beide perceelgrenzen.
Nieuwe toestand
- functie: gemengd gebouw:
- bouwvolume: 3 bouwlagen onder een plat dak in gesloten bebouwing;
- gevelafwerking:
- inrichting: horecaterras in de voortuinstrook op privaat domein.
Inhoud van de aanvraag
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3;
- wijzigen van de gelijkvloerse functie van handel naar reca;
- wijzigen van de voorgevel;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 20 februari 2023 | 24 maart 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 20 februari 2023 | 28 februari 2023 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 20 februari 2023 | 20 februari 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 20 februari 2023 | 23 februari 2023 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Stedenbouw/ vermoeden van vergunning | 20 februari 2023 | 2 maart 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Reclameborden moeten minstens 60 cm verwijderd blijven van de grens met het naburige eigendom en moeten in verhouding zijn met de maat van het gebouw.
Er dient een vetafscheider voorzien te worden.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft een functiewijziging van een gelijkvloerse handelszaak naar reca en wonen.
Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Business en Innovatie. Het advies is gunstig voor de functiewijziging naar reca:
“De aanvraag betreft een functiewijziging van kleinschalige winkelruimte (ingevuld met schoonheidssalon) naar een reca-functie (pastabar). De beleidsnota detailhandel 2020 stelt dat in deze zone (verspreide bewinkeling) behoud van de vergunde commerciële ruimte gunstig kan geadviseerd worden. Functiewijzigingen van handel naar reca zijn hierbij ook mogelijk, zeker als de oppervlakte kleiner is dan 400 m².”
De woonfunctie is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Tweegezusterslaan.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Het bestaande en vergunde bouwvolume blijft ongewijzigd. In de tuin is een beperkt terras voorzien van circa 16,5 m² en er wordt een tuinberging geplaatst die vrijgesteld is van vergunningsplicht.
De voortuin wordt ingericht als reca-terras, met groenvoorzieningen op de perceelsgrenzen. De voortuin moet aangelegd worden met een waterdoorlatende verharding, de groenzones moeten voorzien worden in volle grond. Dit wordt opgelegd in de voorwaarden bij de vergunning.
Hier wordt ook een fietsenstalling aangeduid, die echter niet wordt opgetekend op de plannen. Er wordt opgelegd in voorwaarden dat er minstens 1 fietsstalplaats moet voorzien worden op eigen terrein voor de reca-functie.
Visueel-vormelijke elementen
De voorgevel is grotendeels in overeenstemming met de laatste vergunning. Er werd een vergunning afgeleverd voor reclameletters boven de gelijkvloerse pui, maar de huidige situatie is een vooruitstekende bak die over de hele breedte van het pand loopt en niet in verhouding is met de maat van het gebouw, waardoor deze niet voldoet aan de bepalingen van artikel 33 van de bouwcode. Zaakgebonden publiciteit is mogelijk op deze plaats, mits deze in het vlak van de gevel wordt voorzien en minstens 60 cm verwijderd blijft van de perceelsgrenzen. Plaatsing van een lichtbakreclame haaks op het gevelvlak kan mits deze maximum 60 cm hoog is, maximum 60 cm uit het gevelvlak komt en minimum 60 cm van de perceelsgrens is gelegen. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden bij de vergunning.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Aangezien er in de laatst vergunde toestand geen gemeenschappelijke ruimtes (noch fietsenberging of autostalplaats) aanwezig waren op het gelijkvloers, verliezen de twee reeds bestaande appartementen op de eerste en tweede verdieping geen woonkwaliteit door het creëren van een woongelegenheid achteraan. De studio heeft een oppervlakte van 62 m², een open plan en een groot raam naar de ruime tuin, wat voldoende woonkwaliteit garandeert.
Voor de reca-functie dient conform artikel 44 van de bouwcode een vetafscheider voorzien te worden. Dit wordt opgelegd in de voorwaarden bij de vergunning.
Artikel 18 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid bepaalt dat niveauverschillen tot en met 18 cm, zowel binnen als buiten, minstens met een helling moeten overbrugd worden, met uitzondering van niveauverschillen tot twee cm in buitenruimtes of niveauverschillen tot twee cm bij een overgang tussen binnen- en buitenruimtes. Het niveauverschil aan de toegang van de reca-functie dient opgevangen te worden met een helling. Dit wordt opgelegd in de voorwaarden.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats. De aanvraag betreft het omvormen van een handelszaak op een gelijkvloers naar reca en wonen. Hierdoor komt er 1 woongelegenheid bij, bovenop de bestaande 2 woongelegenheden. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging. Bij nieuwbouw wordt de parkeerbehoefte altijd volledig berekend. De parkeerbehoefte wordt berekend op de bijkomende wooneenheid en reca op het gelijkvloers. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. Voor de bijkomende wooneenheid is de parkeerbehoefte 1. De reca-functie is slechts 35 m² waardoor er geen parkeerbehoefte gecreëerd wordt. De werkelijke parkeerbehoefte is 1.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden: Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12 §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1. Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1 – 0 = 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
Fietsvoorzieningen
Voor de woongelegenheid op het gelijkvloers zijn inpandig twee fietsstalplaatsen voorzien. Voor de reca-functie is er plaats op het terras aan de voorkant. De fietsstalplaatsen zijn echter niet ingetekend en kunnen daarom moeilijk beoordeeld worden. Er moet minstens één fietsstalplaats voorzien worden op eigen terrein.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 20 oktober 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 8 februari 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 8 juli 2023 |
Verslag GOA | 12 mei 2023 |
naam GOA | Katrine Leemans |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.