2023_CBS_03463 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2022156513. Kleine Doornstraat 186. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Inhoud van de aanvraag

-          het verkavelen van een perceel, in enerzijds 1 lot voor woningbouw en anderzijds een bebouwd restperceel (lot 2).

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale wetgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-      Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

De voorgestelde stedenbouwkundige voorschriften in de eerste projectinhoudversie verwezen naar de stedenbouwkundige voorschriften van het BPA Neerland 30 Bis, meer specifiek deze volgens art. 8 – zone voor woningen in rand. Bij de goedkeuring door de Vlaamse minister van Financiën en Begroting en Ruimtelijke Ordening op 26 oktober 2007 is deze zone echter uitgesloten.

Op het perceel in voorliggende aanvraag zijn dus geen stedenbouwkundige voorschriften van het BPA van toepassing.

Op de eerste stedenbouwkundige voorschriften voor de verkaveling, ingediend op 25/11/2022 waren verschillende opmerkingen. Dit was nodig om de overgenomen voorschriften uit het BPA te vereenvoudigen en een toekomstige bebouwing beter te laten inpassen in dit deel van de Kleine Doornstraat.

Naar aanleiding van deze vaststellingen en opmerkingen is er contact geweest met de landmeter die het dossier heeft ingediend. Hierbij is afgesproken om de stedenbouwkundige voorschriften te vereenvoudigen om zo de leesbaarheid te waarborgen. Er zou anders een document goedgekeurd moeten worden dat grotendeels rood doorstreept is. Op 24/03/2023 is een nieuwe projectinhoudversie ingediend welke is aanvaard op 28/03/2023. Deze bevat een vereenvoudigde versie van de stedenbouwkundige voorschriften die aanvaard kunnen worden.

Functionele inpasbaarheid

De straat waarbinnen de verkavelingsaanvraag gelegen is, wordt gekenmerkt door woningen. De beoogde functie ‘wonen’ is bijgevolg inpasbaar in de omgeving.

De functionele inpasbaarheid wordt gunstig geadviseerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het perceel wordt opgedeeld in 2 loten waarbij lot 2 reeds bebouwd is. Op lot 1 wordt een gesloten bebouwing toegelaten. Het voorgestelde volume is mits opvolging van de voorschriften, vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

In het voorschrift ‘Materiaalgebruik’ wordt er duidelijk aangegeven wat wel of niet toegelaten kan worden. De concrete inpasbaarheid in het straatbeeld dient op het niveau van de aanvraag voor een Omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen te worden beoordeeld.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gezien de beperkte impact van de aangevraagde verkavelingsvergunning wordt geoordeeld dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact

Gezien de bestemming van lot 1, met name 1 eengezinswoning, worden er geen mobiliteitsproblemen verwacht.

Bespreking van de opgelegde randvoorwaarden van de ingewonnen adviezen

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door Water-link (in samenwerking met Aquafin) en Fluvius. De voorwaarde zal opgenomen worden om deze adviezen strikt na te leven.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1. De bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden.

2. De voorwaarden uit het advies van Water-link (in samenwerking met Aquafin) strikt na te leven.

3. De voorwaarden uit het advies van Fluvius strikt na te leven.

Lasten

Vooraleer onderhavige omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan worden uitgevoerd dient de verkavelaar aan volgende lasten te voldoen:

1.    de verkavelaar dient er zelf voor te zorgen dat de nodige leidingen voor gas-, water-, elektriciteits-, kabeltelevisie- en fm-distributie aanwezig zijn, zodanig dat alle individuele kavels van voormelde verkaveling zonder uitbreiding van het distributienet op dat net aangesloten kunnen worden.

Indien voor de realisatie van de verkaveling uitbreiding of aanpassing van één of meer distributienetten noodzakelijk is, zal hij hiervoor alle kosten en waarborgen dragen.

Hij zal voor dit alles contact opnemen met de maatschappijen die voor de distributie instaan en zich volgens hun richtlijnen gedragen, ook wat een eventuele eigendomstoewijzing van de leidingen betreft na hun realisatie.

De verkavelaar dient in de onderhandse en authentieke akten betreffende de verkoop van percelen in de verkaveling melding te maken of te laten maken van het feit dat de nodige leidingen voor de aansluiting van de betrokken percelen op de verschillende distributienetten zijn aangebracht, of dat deze leidingen nog dienen aangebracht en dat geen omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen zal verleend worden dan nadat deze leidingen effectief zijn aangebracht of dat de borg hiervoor is betaald;

Dit houdt in dat zolang aan deze lastvoorwaarden niet voldaan is, de verkavelaar niet kan overgaan tot de uitvoering van de verkregen omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen en tot de verkoop van de kavels in de zin van artikel 4.2.16 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten