2023_CBS_03408 - Omgevingsvergunning - OMV_2021182759. Kattendijkdok-Oostkaai 22. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-     03/02/2023: vergunning (202218) voor het verkavelen van een terrein in 1 lot voor wonen en 2 onttrokken loten; 

-     29/10/2021: vergunning (20212176) voor het slopen van een deel van de bestaande loodsen, aanleggen van het Schengenplein (fase 2) en New Yorkkaai (fase 1) en exploiteren van de daarvoor noodzakelijke bemaling.

Vergunde toestand

-     het projectgebied (lot A4) wordt conform vergunning 20212176 bouwrijp opgeleverd door AG Vespa tot op een diepte van 1 m onder het maaiveldniveau.

Bestaande toestand

-     de werken voor de sloop van de bestaande bebouwing en het bouwrijp maken van het terrein zijn in uitvoering.

Gewenste toestand

-     bouwblok van minimaal 4 bouwlagen met 4 hoektorens van 7 bouwlagen rond een gemeenschappelijke binnentuin op een ondergrondse parking;

-     inrichting van 59 appartementen, 8 gestapelde woningen en 5 casco reca-ruimten,

-     de verschillende gebouwen worden afgewerkt met een gevelsteen in variërende kleurschommeling (wit, vanille, roodbruin en grijsblauw) plus architectonische betonelementen en buitenschrijnwerk in hoofdzakelijk aluminium en staal.

Inhoud van de aanvraag

-     er wordt een nieuw bouwblok opgericht met 4 gebouwen:

• gebouw P (Pakhuis) met 26 appartementen en 3 casco recaruimtes;
• gebouw M (Maisonettes) met 8 gestapelde woningen;
• gebouw S (Stapelhuis) met 29 appartementen plus gemeenschappelijk dakpaviljoen;
• gebouw D (Dokgebouw) met 4 appartementen, 2  casco reca-ruimtes plus een gemeenschappelijk dakpaviljoen;

-     in totaal worden 59 appartementen en 8 gestapelde woningen voorzien waarvan:

• 7 studio’s;
• 5 éénslaapkamer appartementen;
• 9 tweeslaapkamer appartementen;
• 24 drieslaapkamer appartementen;
• 14 vierslaapkamer appartementen;
• 8 stapelwoningen met 3 tot 5 slaapkamers;

-     op het binnenplein wordt een ruime, gemeenschappelijke, groene binnentuin aangelegd van 20 op 24 m;

-     gebouw D wordt voorzien van een gemeenschappelijk dakpaviljoen/feestkamer omringd door een intensief groendak;

-     ook gebouw S krijgt een collectieve daktuin met een klein paviljoen;

-     de ondergrondse parking is bereikbaar via een inrit langs de Tallinnstraat;

-     op het gelijkvloers worden verscheidene, inpandige fietsenstallingen ingericht.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag betreft de exploitatie van warmtepompen voor de verwarming van het gebouw.

Aangevraagde rubriek(en)

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor wonen-art. 2-samengesteld bouwblok en zone voor publiek domein-art. 7.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Eilandje.

De aanvraag is in overeenstemming met de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden (202218) voor het verkavelen van een terrein in 1 lot en 2 onttrokken loten.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening hemelwater 

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. 

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-     Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen 
Van de archeologienota ID 19072 werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 26/06/2021.
De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.

-     Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het goedgekeurde verkavelingsplan en van het RUP.

Het perceel is gelegen in de afgebakende strategische horecakern Eilandje en ter hoogte van het Schengenplein en het Kattendijkdok zijn reeds reca-activiteiten gevestigd. De oriëntatie aan het water en het plein met reeds een horeca-imago maakt het voor horecaondernemers interessant zich hier te vestigen. OS/BI geeft daarom gunstig advies om deze cluster verder uit te bouwen. Wel adviseert de dienst dat er voldoende flexibiliteit wordt voorzien bij het commercialiseren van de units om leegstand te vermijden. Het is ook mogelijk en gunstig adviseerbaar dat één of meerdere reca-units in latere fase omgevormd en ingevuld worden met ondernemers in de detailhandel of de dienstverlening.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het voorgestelde project is inzake het aantal bouwlagen en dakvorm conform de voorschriften van het goedgekeurde verkavelingsplan. Alle woongelegenheden worden voorzien van de vereiste woonkwaliteit door de aanwezigheid van voldoende hoge plafonds, grote raamopeningen en private en/of gemeenschappelijke buitenruimten. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan dan ook met het voorgestelde volume en programma ingestemd worden.

Visueel-vormelijke elementen

He samengesteld bouwblok zal worden uitgevoerd in zachte tinten parement, gezuurde betonelementen, geanodiseerd buitenschijnwerk en witte balustrades en hekken. Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Archeologische aspecten

Het projectgebied bevindt zich in een verkaveling waarvoor reeds een omgevingsvergunning onder voorwaarden werd verleend (OMV_2022124613). Deze verkaveling ging uit van een algehele verstoring. Er waren geen voorwaarden die betrekking hadden op archeologie en die dus bijgevolg moesten voldaan worden. Het advies is daarom gunstig.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woningen voldoen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de appartementen en voor het personeel van de reca-ruimten moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden:

-     12 appartementen met 1 slaapkamer: 12 x 2 = 24

-     9 appartementen met 2 slaapkamers: 9 x 3 = 27

-     28 appartementen met 3 slaapkamers: 28 x 4 = 112

-     14 appartementen met 4 slaapkamers: 14 x 5 = 70

-     4 appartementen met 5 slaapkamers: 4 x 6 = 24

-     383 m² reca: 338 m² x 0,6 / 100 m² = 2,3

In totaal moeten 259 fietsenstallingen voorzien worden (24 + 27 + 112 + 70 + 24 + 2 = 259).

Er worden 5 fietsenstallingen ingericht verspreid over het gelijkvloers. In slechts 1 fietsenstalling zijn 12 gewone plaatsen ingericht. De andere 238 fietsenstallingen zijn dubbelhoog voorzien.

Maximum de helft van de fietsenstallingen mogen als dubbelhoge stallingen ingericht worden. Niet alle fietsen kunnen immers gebruik maken van deze stallingen (fietsen met manden, zakken, kinderstoelen, (zware) elektrische fietsen, enzovoort). De tussenafstand bij dubbelhoge stallingen moet minimum 50 cm zijn.

De inrichtingsprincipes uit de bouwcode moeten gevolgd worden. In voorwaarde zal worden opgelegd reca-ruimte D.C.001 te reduceren in functie van een uitbreiding van de fietsenstalling naar analogie met D.G.002.

Laden en lossen:

Laden en lossen voor de reca kan gebeuren binnen de venstertijden van de voetgangerszone.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Met voorliggend aanvraag wenst de bouwheer een vergunning voor onbepaalde duur te bekomen voor de exploitatie van warmtepompen. Het betreft 2 lucht-water warmtepompen van 186 kW elk. Hier wordt ervan uit gegaan dat het vermelde vermogen de geïnstalleerde elektrische drijfkracht per koelunit betreft. De warmtepompen zijn voorzien van koelmiddel R454B en zullen gestald worden op het dak van het gebouw. Het gekozen koelmiddel heeft een veel lagere GWP-waarde en kan aanzien worden als een volwaardig alternatief voor de R410A.

Het aanvraagdossier omvat ook een berekening van de geluidsoverdracht van alle geluidsbronnen behorende tot het gebouw. Het betreft zowel de split warmtepompen in geluidswerende omkasting als de condensors in open lucht. Uit de resultaten van het rekenmodel blijkt dat de geluidsnormen in openlucht nageleefd kunnen worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De voorwaarden uit het bijgevoegde hydraulisch en technisch advies van Aquafin moeten worden nagekomen.

3. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Fluvius moeten worden nagekomen.

4. De fietsenstalling moet in oppervlakte worden vergroot zodat maximaal de helft van de fietsenstallingen als dubbelhoge worden ingericht. Hiertoe dient reca-ruimte D.C.001 deels te worden gereduceerd naar analogie met D.G.002.

5. Laden en lossen moet gebeuren binnen de venstertijden van de voetgangerszone.

6. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aan het college wordt voorgesteld om de vergunning voor de ingedeelde inrichting of activiteit te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

Voor de Cadixwijk is een samenwerkingsovereenkomst tussen de stad, AG VESPA en het toenmalige AG Stadsplanning gesloten, dat uitgaat van een herontwikkeling die een stedenbouwkundige last in zich draagt om de behoefte en de voorzieningen als ook het openbaar domein voor de wijk te voorzien en te financieren. Op 1 maart 2010 werd deze samenwerkingsovereenkomst goedgekeurd door de gemeenteraad (jaarnummer 271).

De samenwerkingsovereenkomst omvat enkel de gronden waarin de stad een grondpositie heeft, gelegen in de zone Cadix  (op het ruimtelijk uitvoeringsplan Eilandje aangeduid als de volgende zones: Cadix A1-A2-A3-A4-A5-B1-B6’-C1-C2-D1-D2-E1-B2 en Noorderpershuis) en onder de regie van AG VESPA op de markt wordt aangeboden d.m.v. een verkoop onder voorwaarden overeenkomstig de besproken ontwikkelingsstrategie.

Voorliggende aanvraag omvat een project dat gesitueerd is op de deelzone Cadix A4 waardoor de maatschappelijke meerwaarde en relevantie van de ruimtelijke ontwikkeling gewaarborgd is en aan de SOK-plicht voldaan is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten