2023_CBS_03432 - Omgevingsvergunning - OMV_2022148335. Scheldestraat 101. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02/07/2021: proces-verbaal (11002_2021_14338_VPV) voor het uitvoeren van werken, wijzigen van het aantal woongelegenheden en wijzigen van de hoofdfunctie zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen.

-          09/04/2021: weigering (20204309) voor het opdelen van een handelswoning in een reca- en hotelfunctie;

-          24/03/1933: toelating (1933#43424) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          26/11/1926: toelating (1926#25398) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde  toestand

-          eengezinswoning met gelijkvloerse winkelruimte;

-          4 bouwlagen onder zadeldak in gesloten bebouwing;

-          betegelde plint met portiek;

-          gelijkvloerse koer achteraan.

Bestaande toestand

-          reca functie (op het gelijkvloers en eerste verdieping) met volledig overdekte koer, ingericht als keuken;

-          bovenliggende woning met mezzanine op de zolder;

-          voorgevel in rood metselwerk met buitenschrijnwerk in natuurkleurig hout en donkergrijs pvc op een groen betegelde plint;

-          gewijzigd vitrineraam op het gelijkvloers.

Nieuwe toestand

-          gelijkvloerse reca functie met bovenliggende woning;

-          overdekte koer;

-          wit bepleisterde voorgevel met buitenschrijnwerk in natuurkleurig hout en donkergrijs pvc op een groen betegelde plint.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de nevenfunctie handel naar reca;

-          intern verbouwen van de eengezinswoning;

-          overdekken van de koer;

-          wijzigen van de voorgevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 6: zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgend punt:

-          Artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen: de gelijkvloerse koer wordt niet maximaal bewaard maar integendeel, volledig overdekt.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de ondergrondse bergruimten hebben een hoogte van slechts 2 m in plaats van de minimaal vereiste 2,20 m.
• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de slaapkamer op de zolderverdieping heeft onder de mezzanine een hoogte van slechts 2,30 m in plaats van de minimaal vereiste 2,60 m.
• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de mezzanine met een maximale hoogte van 2,10 m onder een schuin dak heeft een onvoldoende hoogte om als verblijfsruimte te worden ingericht en/of gebruikt.
• Artikel 27 Open ruimte: na de functiewijziging is de volledige koer overdekt en blijft er geen minimale 20 % van de totale perceelsoppervlakte over als onbebouwde ruimte.
• Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders: er worden geen vetafscheiders voorzien bij de reca functie.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De laatst vergunde toestand is een bouwtoelating die dateert uit 1933. Hierop is te zien dat op het gelijkvloerse een handelsruimte was ingericht, verbonden met de bovenliggende woning. De laatst vergunde toestand is een eengezinswoning met handelsfuncties als complementaire functie.

De aanvraag wenst de gelijkvloerse handelsfunctie om te vormen tot reca met behoud van de bovenliggende woning.

De functies reca en wonen zijn conform de geldende bestemmingsvoorschriften.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het pand bestaat uit 3 bouwlagen met hellend dak. Het bouwvolume blijft ongewijzigd.

De nevenfunctie van de woning wijzigt naar reca. De bestaande verbinding tussen de gelijkvloerse reca-functie en de woning blijft behouden en bijgevolg ook de relatie van de nevenfunctie tot de woning.

Ondanks de gelijkvloerse functiewijziging voorziet de aanvraag echter geen ontpitting. Het perceel achteraan blijft volledig dichtgebouwd. Dit is strijdig met artikel 2.2.5 uit het RUP Binnenstad en artikel 27 uit de bouwcode.

De bouwcode voorziet echter een afwijkingsmogelijkheid op de gestelde 20 % indien het perceel in de horecakern van een kernwinkelgebied gelegen is en geen woonbestemming heeft op het gelijkvloers. Dit is het geval waardoor de afwijking gemotiveerd kan worden.

In de bovenliggende woning worden interne werken uitgevoerd. In totaal worden 3 slaapkamers op de verdiepingen voorzien.

De slaapkamer op de zolderverdieping meet onder de mezzanine een hoogte van slechts 2,30 m in plaats van de minimaal vereiste 2,60 m (bouwcode, art. 27). Het andere deel van de slaapkamer ligt echter in de vide met 4 dakvlakvensters en zicht tot in de nok. Hierdoor wordt geoordeeld dat de slaapkamer alsnog voldoende ruim en hoog ervaren wordt.

De mezzanine die vanuit de slaapkamer toegankelijk is, heeft een hoogte van 2,10 m onder het dak. Dit is onvoldoende vrije hoogte om als verblijfsruimte te worden ingericht en/of gebruikt (bouwcode, art. 27). Daarom wordt deze ruimte als verblijfsruimte van de vergunning uitgesloten.

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume en beogen geen aanpassing van het aantal woongelegenheden waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven. 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is gelegen in CHE-gebied. Aan de stedelijke dienst Monumentenzorg werd advies gevraagd. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“Men wenst de bovenliggende woonvertrekken anders in te delen. De voorgevel wordt opnieuw gepleisterd. Men vraagt een regularisatie voor de winkelpui.

Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar voor de interne aanpassingen. De interne ingrepen zijn minimaal en doen geen fundamentele afbreuk aan de erfgoedwaarde van het interieur.

Voor de voorgevel gaan we uit van maximale valorisatie zodat de beeldwaarde van de gevel en het straatbeeld opnieuw versterkt wordt. Het is dan ook een meerwaarde dat de voorgevel opnieuw gepleisterd en wit wordt geschilderd. De gevel sluit op die manier ook opnieuw aan bij het hoekpand waar het mogelijk ooit deel van uit maakte. Om een vervlakt gevelparement te vermijden, is het aangewezen om enige detaillering aan te brengen in de bepleistering. De entablementen onder de ramen op de eerste verdieping lijken hernomen in het nieuw ontwerp. De lijst tussen de vensters op de tweede verdieping, waarvan de afdruk nog zichtbaar is in het metselwerk, niet, waardoor er een groot, vlak oppervlak ontstaat. Het is aangewezen om ook hier opnieuw enige vorm van detaillering aan te brengen.

Het schrijnwerk vandaag ongeschilderd op +1 en geschilderd op +2 dient in eenzelfde kleurstelling te worden voorzien. Blank houten schrijnwerk is immers atypisch voor een historisch pand. Het aanbrengen van een verflaag is niet enkel esthetisch maar ook functioneel, het beschermt het hout. Detailtekeningen werden niet voorgelegd. Het gekozen profiel is aanvaardbaar.

Het schrijnwerk op +2 werd in tegenstelling tot de eerder verleende vergunning, niet in hout uitgevoerd maar vervangen door grijze pvc. Dit is jammer en dient op termijn eveneens in hout voorzien zoals het overige schrijnwerk in de voorgevel.

Ook de pui wijkt af van de laatst vergunde toestand. Het was de intentie om de bestaande maar reeds verbouwde pui uit 1933, te bewaren. In de vorige vergunningsaanvraag werd gevraagd om onderzoek te doen naar de eventuele aanwezigheid van de oorspronkelijke bovenwaaier onder de gevelbekleding in pvc. Indien nog aanwezig, diende deze bewaard. Indien niet, diende er een voorstel voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. De onderzoeksresultaten, noch een nieuw voorstel werden teruggekoppeld. Dit is jammer. Een historische reconstructie heeft vandaag dan ook weinig zin. De pui waarvan de huidige configuratie en afwerking zijn geïnspireerd op deze uit 1933, kan geregulariseerd worden. De gevelverhoudingen werden hersteld waardoor de beeldwaarde versterkt is.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden de aandachtspunten van de dienst Monumentenzorg integraal bijgetreden en dienen als voorwaarde te worden opgenomen bij de vergunning, met name:

-          Het pvc-schrijnwerk op +2 op termijn eveneens te vervangen door geschilderd, houten schrijnwerk naar analogie met verdieping 1. Detailtekeningen van het nieuwe houten schrijnwerk voor te leggen aan dienst Monumentenzorg.

-          Het schrijnwerk op de verdiepingen wordt geschilderd in eenzelfde neutrale kleurstelling.

-          De detaillering van de bepleisterde bovengevel wordt teruggekoppeld met de dienst Monumentenzorg voor uitvoering.

Behoudens de 3 dakvlakvensters in het zadeldak blijft de achtergevel ongewijzigd.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden blijft de woning visueel inpasbaar in de buurt.  

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voor de reca-functie dienen conform artikel 44 uit de bouwcode de nodige vetafscheiders voorzien te worden. Dit wordt mee in voorwaarden opgenomen.

Voor de functiewijziging naar reca werd advies gevraagd bij de dienst Vergunningen Milieu. Hun advies leest als volgt:

“Betreft een regularisatie van o.a. een functiewijziging van detailhandel naar RECA van de gelijkvloerse verdieping van het gebouw gelegen aan de Scheldestraat 101 in Antwerpen. Milieutechnisch zijn er geen bezwaren voor de functiewijziging, wel dient de woonentiteit op de eerste verdieping voldoende akoestisch geïsoleerd te worden om te blijven fungeren als woonentiteit.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden de aandachtspunten van de dienst Vergunningen Milieu bijgetreden en wordt in voorwaarden bij de vergunning opgenomen dat de woonentiteit op de eerste verdieping voldoende akoestisch geïsoleerd moet worden om te blijven fungeren als woonentiteit.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.  

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

3. De aangehaalde voorwaarden van de dienst Monumentenzorg moeten nageleefd worden.

4. De aangehaalde voorwaarde van de dienst Vergunningen Milieu moeten nageleefd worden.

5. Conform artikel 44 uit de bouwcode moeten voor de reca-functie de nodige vetafscheiders voorzien worden. 

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Het vorige openbaar onderzoek werd getroffen door een cyberaanval en kan omwille hiervan niet rechtsgeldig beschouwd worden.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten