Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023028065 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Marc De Borger met als adres Wisselstraat 17 te 2970 Schilde |
Ligging van het project: | Lange Lozanastraat 145-147 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 10 sectie K nr. 1602K14 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | wijzigen van de gelijkvloerse functie van wonen naar kantoor, dienstverlening en vrije beroepen |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 31/08/2007: vergunning (20072934) voor het verbouwen van een voormalig bankkantoor tot een particuliere woning;
- 21/04/1994: milieuvergunning klasse 3 (1994238) voor bankkantoor;
- 17/12/1992: vergunning (19921940) voor appartementsgebouw - 23.10.1992;
- 16/12/1977: vergunning (1977619) voor flatgebouw.
Vergunde / Bestaande toestand
- functie:
- bouwvolume:
- voorgevelafwerking:
Nieuwe toestand
- functie:
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de gelijkvloerse functie van wonen naar kantoor, dienstverlening en vrije beroepen.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 24 april 2023 | 4 mei 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 24 april 2023 | 28 april 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr.38 lange lozanastraat, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 3 oktober 2001. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor bijgebouwen en zone voor hoofdgebouwen.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan en het bijzonder plan van aanleg “Nr38 Lange Lozanastraat”.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:
elke verblijfsruimte dient minimaal één te openen gevel- of dakdeel te hebben zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden. De opening dient direct uit te monden in de open lucht. Dit is niet het geval bij de keuken en de praktijkruimtes 3 en 4.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De gelijkvloerse woonfunctie wordt omgevormd naar de functie kantoor, dienstverlening en vrije beroepen.
De stedelijke dienst Business en Innovatie geeft hiervoor volgend gunstig advies: “Het betreft het wijzigen van de gelijkvloerse functie van wonen naar kantoor, dienstverlening en vrije beroepen. Een verweving van economische functies in het stedelijk weefsel past binnen de beleidsvisie Ruimtelijke Economie.”
Dit advies wordt bijgetreden.
De voorgestelde functie is functioneel inpasbaar in de omgeving.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De aanvraag is strijdig met artikel 24 van de bouwcode aangezien niet alle behandelingsruimtes een te openen gevel- of dakdeel hebben waardoor de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden. Deze ruimtes geven echter rechtstreeks uit op de oefenruimte die wel voorzien is van licht en lucht. De verblijfsduur in de praktijkruimte is telkens eerder van korte duur en wordt afgewisseld met het gebruik van de oefenruimte. Omwille van deze specifieke context kan een afwijking op artikel 24 gemotiveerd worden.
Ook de keuken geniet geen rechtstreekse licht- en luchttoetreding. Aangezien het hier niet gaat om een ruimte waar langdurig verbleven wordt, kan ook hier uitzonderlijk een afwijking worden toegestaan.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Er worden geen wijzigingen aangebracht aan het bestaande en vergunde bouwvolume. De aanvraag beperkt zich tot niet-constructieve interne aanpassingen die voortvloeien uit de implementatie van de nieuwe gelijkvloerse functie.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
Er worden geen wijzigingen aan de gevels aangevraagd.
De visuele inpasbaarheid blijft gegarandeerd.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 5 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van wonen naar vrij beroep. Op het gelijkvloers wordt het appartement ingericht als kinesistenpraktijk.
De praktijk zal over 4 behandelkamers beschikken. Voor kinesisten gebruiken we de norm uit de CROW, m.n. 1,25ppl/behandelkamer. Voor de 4 behandelkamers komt dat neer op 5 parkeerplaatsen. |
De plannen voorzien in 1 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
Er is een ondergrondse parking en we gaan er vanuit dat er minstens 1 parkeerplaats beschikbaar is voor de praktijkruimte (deze van het vroegere appartement).
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden: Dit perceel betreft een bestaand pand waarvan louter het gelijkvloers van functie wordt gewijzigd. Het is onmogelijk om de ondergrondse parking verder uit te breiden er wordt geoordeeld dat het bouwen van het aantal te realiseren parkeerplaatsen dus niet mogelijk is. |
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 4.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 4 plaatsen.
|
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 27 februari 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 24 april 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 21 september 2023 |
Verslag GOA | 19 mei 2023 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.