2023_CBS_05193 - Omgevingsvergunning - OMV_2023004339. Mechelsesteenweg 167, Sint-Thomasstraat 3-9. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-     20/02/2020: voorwaardelijke vergunning deputatie na weigering college (OMV_2019030013) voor nieuwbouw woonproject met 39 appartementen, commerciële ruimte en ondergrondse parking, na afbraak bestaande bebouwing.

Vergunde toestand

-     functie: 

• meergezinswoning met 39 appartementen, commerciële ruimte en ondergrondse parking;

-     bouwvolume: 

• nieuwbouw van 9 bouwlagen onder een plat dak op de hoek Mechelsesteenweg;
• daarnaast een nieuwbouw van 5 bouwlagen onder een mansardedak;
• uiterst rechts in de Sint-Thomasstraat een nieuwbouw van 4 bouwlagen onder een zadeldak;
• 2 ondergrondse bouwlagen;

-     gevelafwerking: 

• lichtgrijze gevelsteen met buitenschrijnwerk in wit gemoffeld aluminium.

Bestaande toestand

-     bouw in de uitvoeringsfase.

Nieuwe toestand

-     de aanvraag heeft enkel betrekking op volgende wijzigingen ten opzichte van omgevingsvergunning OMV_2019030013;

-     functie: 

• gewijzigde indeling kelder;

-     bouwvolume: 

• nokhoogte van 17,34 m naar 17,94 m optrekken voor de nieuwbouw van 4 bouwlagen onder een zadeldak in de Sint-Thomasstraat nummer 9;
• warmtepompen op mansardedak van nieuwbouw van 5 bouwlagen (Sint-Thomasstraat 7);
• vergroten van inpandig terras van appartement 6.3.

-     gevelafwerking: 

• verkleinde garagepoort (Sint-Thomasstraat 9);
• rooster in de voorgevel;
• het bovenste gedeelte van de plint van het centrale gebouw in de Sint-Thomasstraat wijzigt van natuursteen in gevelpleister;
• de betonnen plint van het hoekgebouw wijzigt naar een natuurstenen plint;
• verwijderde brandladders.

Inhoud van de aanvraag 

-     wijzigen van een voorwaardelijk vergunde omgevingsvergunning (OMV_2019030013) voor het bouwen van een appartementsgebouw met 39 appartementen, een commerciële ruimte en een ondergrondse parking:

• verhogen van het laagste gebouw met 60 cm;
• wijzigen voorgevels;
• wijzigen scheimuren;
• plaatsen van twee warmtepompen op het dak;
• vergroten van dakterras van appartement 6.3.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Een omgevingsvergunning werd afgeleverd op 20 februari 2020 (OMV_2019030013) voor de bouw van een meergezinswoning met commerciële ruimte op het gelijkvloers. Er werd reeds gestart met de werken maar tijdens de uitvoering werd duidelijk dat wijzigingen ten opzichte van de toegekende vergunning vereist zijn.

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag betreft het verwarmen van appartementen en het commerciële gelijkvloers in het project via een warmtepompsysteem. Hiervoor is een technische ruimte voorzien op het gelijkvloers. De drie buitenunits zullen op het dak van het centrale gebouw geplaatst worden boven verdieping 5.

Aangevraagde rubriek(en)

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De voorwaarden uit de voorwaardelijke vergunning OMV_2019030013 van de deputatie met betrekking tot toegankelijkheid dienen strikt nageleefd te worden.
 

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 16 Technische uitsprongen:
  alle technische installaties worden bij voorkeur inwendig in het gebouw ondergebracht. Indien dit onmogelijk is, kunnen ze uitwendig aan het gebouw worden aangebracht en dit enkel op het hoogst gelegen dak. De nieuwe warmtepompen staan niet op het hoogst gelegen dak. Bijkomend liggen de warmtepompen buiten een hoek van 45° ten opzichte van het gevelvlak. 

Sectorale regelgeving

-     MER-screening: Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit). 
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor Stad Antwerpen aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd. 

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-     Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande en vergunde woonfunctie blijft behouden. De functionele inpasbaarheid blijft bijgevolg gegarandeerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het vergunde bouwvolume wordt beperkt uitgebreid. Door het inpassen van de autolift op het gelijkvloers, dient de vloerpas van de eerste verdieping verhoogd te worden. Hierdoor schuiven alle vloerpassen en de nokhoogte op. De totale nokhoogte van het nieuwbouwvolume verhoogt hierbij van 17,34 naar 17,94 meter.

Deze wijziging kan door zijn beperkte impact gunstig geadviseerd worden. Het verhogen van dit gebouw geeft het dakappartement opnieuw meer ruimte waardoor de woonkwaliteit van het appartement verhoogt.

Het aantal woonentiteiten en hun indeling wijzigt niet. Er worden verschillende optimalisaties voorzien. Zo wordt het terras bij appartement 6.3 uitgebreid en wijzigt de indeling van de kelderverdieping. Het aantal parkeerplaatsen blijft hierbij ongewijzigd maar er wordt wel bijkomende ruimte gecreëerd voor fietsstalplaatsen en berging. Ook deze wijzigingen kunnen gunstig geadviseerd worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Ook de voorgevels worden beperkt aangepast. Zo wordt de poort van de autolift iets kleiner gemaakt en wordt er voor de RWA afvoer voorzien. Aangezien het rooster voorzien wordt in hetzelfde materiaal als de gevelplint, heeft deze ingreep geen impact op het uitzicht van de gevel en blijft de visuele inpasbaarheid gegarandeerd.

Verder worden ook enkele gevelmaterialen gewijzigd. Ter hoogte van de Sint-Thomasstraat wordt een bepleistering toegevoegd aan de bovenzijde van de gevelplint en wordt de plint van het hoekgebouw voorzien in natuursteen in plaats van beton. Deze materialen zijn duurzaam en volgen de oorspronkelijke detaillering van de gevel waardoor ze geen afbreuk doen aan de beeldkwaliteit van het pand.

Tot slot worden de brandladders die in de oorspronkelijke aanvraag voorzien werden, gesupprimeerd. Deze ingreep heeft een positieve impact op de beeldkwaliteit en kan bijgevolg gunstig geadviseerd worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Als onderdeel van de vergunningsaanvraag worden twee warmtepompen voorzien op het dak van het gebouw in de Sint-Thomasstraat. De voorziene inplanting van de warmtepompen is strijdig met artikel 16 Technische uitsprongen van de bouwcode. Dit artikel schrijft voor dat alle technische installaties bij voorkeur in het gebouwvolume zelf worden ondergebracht. Wanneer dit onmogelijk is, kunnen ze uitwendig aan het gebouw worden aangebracht en dit enkel op het hoogst gelegen dak.

De geplande warmtepompen worden niet binnen het volume voorzien en worden ook niet aangevraagd op het hoogst gelegen dak. Verder worden ze ook voorzien buiten een hoek van 45° liggend ten opzichte van het gevelvlak.

Gelet op de strijdigheid met artikel 16 van de bouwcode en de verschillende bezwaren die tijdens het openbaar onderzoek werden geuit over de plaatsing van de warmtepompen, worden voorwaarden bij de vergunning opgenomen aangaande de plaatsing en het geluidsdrukniveau van de warmtepompen.

Verder hebben de aangevraagde wijzigingen geen impact op de interne woonkwaliteit en geven ze hierbij geen hinder naar de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Twee warmtepompen produceren een geluidsdrukniveau van 67 dB(A). De derde warmtepomp produceert een geluidsdrukniveau van 65 dB(A). De warmtepompen worden op het dak zo ver mogelijk van het aangrenzende appartement met terras geplaatst. Rondom de installatie wordt een raster met begroeiing voorzien. Die rastering zal ook nog een deel van het geluid tegenhouden. Het is volgens de exploitant niet mogelijk de buitenunits op het hoogste dak te plaatsen omdat de afstand tussen de boilers op het gelijkvloers en de buitenunit te groot wordt. Door de aanwezigheid van hogere gebouwen in de onmiddellijke omgeving, en het nog op te trekken bouwvolume van het project, worden de geluidsgolven van de buitenunits weerkaatst. Dit resulteert in versterkte geluidsemissies naar de omgeving. Na installatie moet gecontroleerd worden of te allen tijde aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht, zoals bepaald in hoofdstuk 4.5 van Vlarem II, voldaan kan worden. Zo niet, moeten bijkomende geluidsbeperkende maatregelen voorzien worden om dit te bewerkstelligen. De warmtepomp maakt gebruik van het koelmiddel R32 wat een global warming potential (GWP) heeft van 675. Dit koelmiddel voldoet aan het voorstel van de Europese Commissie dat stelt dat warmtepompen met een vermogen van meer dan 12 kW vanaf 2027 gebruik dienen te maken van een koelmiddel met een GWP van minder dan 750.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De plaatsing van de warmtepompen moet voldoen aan de localisatievoorwaarden van artikel 16 van de bouwcode.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de voorgestelde vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt voorwaardelijk positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. Na installatie moeten de warmtepompen te allen tijde aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht kunnen voldoen. Zo niet, moeten bijkomende geluidsbeperkende maatregelen genomen worden. 

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.   Schade aan eigendom van derden: De geplande werken hebben reeds schade en verzakkingen veroorzaakt. 
Beoordeling: De aanvrager is verplicht de werken uit te voeren zonder schade aan derden en volgens de regels van de kunst. Dit is echter een bezwaar van burgerrechtelijke aard. Er kunnen ook geen veronderstellingen genomen worden. 
Het bezwaar is ongegrond.

2.   Verlies van privacy: Het bezwaar tegen inkijk vanaf de terrassen in de achtergevels. Beoordeling: Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat inkijk niet kan tegenhouden. Dit staat goed nabuurschap niet in de weg. De afstand tussen de woning van de bezwaarindiener en het project is conform het Burgerlijk Wetboek. Het bezwaar is ongegrond.

3.   Geluidsoverlast: Het bezwaar tegen geluidsoverlast door de externe plaatsing van de warmtepompen.
Beoordeling: Vanuit een goed nabuurschap is het evident dat overlast, van welke aard dan ook, steeds beperkt wordt. Het klopt dat de warmtepompen niet in overeenstemming zijn met de bepalingen van de bouwcode. Technische installaties dienen bij voorkeur intern of als dat niet mogelijk is, op het hoogste dak voorzien te worden. Bijkomend dient de exploitant de nodige akoestische maatregelen te nemen zodat de installaties te allen tijde voldoen aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht. De units van de warmtepompen zijn buitenunits en kunnen de facto niet inpandig geplaatst worden. Er worden bijgevolg voorwaarden bij de vergunning geformuleerd. 
Het bezwaar is gegrond.

4.   De foute procedure: Het bezwaar dat de foute procedure werd gevolgd voor aanvragen van de wijzigingen aan de verleende vergunning.
Beoordeling: Als onderdeel van de vergunningsprocedure werd dit dossier volledig en ontvankelijk verklaard. Hiermee bevestigden onze diensten dat de voorziene documenten volstaan en dat de correcte procedure werd gevolgd. 
Het bezwaar is ongegrond.