Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023043774 |
Gegevens van de aanvrager: | NV IMMO GEM INVEST met als contactadres Hoveniersstraat 53 bus 37 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Kleine Kraaiwijk 8-12 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 1 sectie A nr. 2083V |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen en wijzigen van de functies van een gebouw voor gemengd gebruik |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/4238;
- 31/05/2013: vergunning (3562#7278) voor een nieuwbouw Gorterstraat 9-11
- 17/07/1981: beschermd als monument: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/5078;
- 18/05/1979: vergunning (18#82053) voor een verbouwingvKleine Kraaiwijk 8-12.
Vergunde geachte toestand
- functie:
- voorbouw: 2 caféruimtes met sanitair;
- achterbouw: feestzaal;
- binnenplaats: 2 parkeerplaatsen;
- voorbouw: 2 studio’s;
- achterbouw: feestzaal;
- voorbouw: 2 studio’s;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
- gevelafwerking conform de vergunde toestand, behalve de lijstgevel. Deze werd gedecapeerd en is in het rode baksteenmetselwerk.
Nieuwe toestand
- functie:
- voorbouw: 1 eenslaapkamerapprtement (links) en een kantoorruimte (rechts);
- achterbouw: 1 tweeslaapkamerappartement (duplex);
- voorbouw: 2 studio’s;
- voorbouw: 2 studio’s;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de functie;
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 4 naar 6;
- wijzigen van de voorgevel;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 27 april 2023 | 2 juni 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
DE VLAAMSE WATERWEG/ De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio Oost | 27 april 2023 | 26 mei 2023 | Gunstig |
Onroerend Erfgoed | 27 april 2023 | 27 mei 2023 | Gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 26 april 2023 | 5 mei 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 26 april 2023 | 9 mei 2023 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Milieu | 26 april 2023 | 5 mei 2023 |
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg | 26 april 2023 | 19 juni 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel 1: zone voor wonen - (wo1).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.
o 1 Inleidende voorschriften, 1.1 Algemene ruimtelijke kwaliteit en milieukwaliteit: De koer is volgens het plan bestaande toestand voorzien van kasseien en 3 autostaanplaatsen. Op foto 6 is echter duidelijk te zien dat deze koer is voorzien van dals alsook van twee bomen waardoor de autostaanplaats 3 niet bruikbaar is. Gelet op de grootte van de boom behelst dit een vergund geachte situatie. Het rooien van de bomen brengt geen minimaal mogelijke milieubelasting tot stand. Het behoud van de verharding van de volledige koer én het behoud van autostaanplaats 1 of 2 brengt ook geen verhoging van de leefbaarheid voor de gewenste functie.
o 2 Algemene voorschriften, 2.1 Algemene bouwvoorschriften, Artikel 2.1.7 Gevelmaterialen: De voorgevel is oorspronkelijk als bepleisterde gevel opgetrokken. Deze is afgekapt zonder het oog op het aanbrengen van een nieuwe pleisterafwerking.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
o Artikel 27 Open ruimte:
§2: De koer wordt omgevormd naar tuin voor de nieuwe woongelegenheden. Deze wordt niet zoveel mogelijk als3
onverharde ruimte ingericht en als groene ruimte aangeplant.
§3: De tuin is 104m² groot en volledig verhard.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Het omvormen van een café met feestzaal naar wonen met een kleine kantoorruimte is functioneel inpasbaar. Het advies van de stedelijke dienst Business en innovatie is gunstig:
“Gunstig advies voor de functiewijziging van vergunde reca-ruimten naar woonst en kantoor/dienstverlening, gelijkvloers in een pand gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden (verspreide bewinkeling). Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is behoud van commerciële ruimte in de zone voor verspreide bewinkeling niet op te leggen en kunnen er gelijkvloers woonruimten of andere functies voorzien worden.”
In tegenstelling tot de huidige bestemming zal een residentiële invulling minder hinder veroorzaken voor de omwonenden.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Er is geen volumewijziging. De bijkomende woningen leggen geen extra druk op de draagkracht van de site.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is gelegen in CHE-gebied. Het pand is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed en tevens beschermd als monument. Het Agentschap Onroerend Erfgoed gaf een stilzwijgend gunstig advies. De stedelijke dienst Monumentenzorg heeft geen bezwaar tegen de ingrepen:
“De ingrepen doen geen fundamentele afbreuk aan de monumentwaarde van het achterhuis. Het interieur werd zwaar aangepakt. De beperkte ingreep werd voorbesproken.
De ontpleisterde voorgevel dient uitgesloten van vergunning indien onvergund. Het zou een meerwaarde zijn indien deze op termijn opnieuw gepleisterd wordt.”
De ontpleisterde voorgevel wordt uit de vergunning gesloten.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het wonen rond de koer is aanvaardbaar op voorwaarde dat de bomen niet gerooid worden en de koer deels onthard wordt.
Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van het aantal wooneenheden van 4 naar 6.
1 bijkomend appartement tussen 60 m² en 90 m² met parkeernorm 1.2 : 1 x 1.2 = 1.2 1 bijkomend appartementen > 90 m² met parkeernorm 1.35 : 1 x 1.35 = 1.35 36m² kantoren met parkeernorm 1.1/100 m² : 36 m² x 1.1/100 m² = 0.4 (afgerond 0)
De werkelijke parkeerbehoefte is 3 (1.2 + 1.35 = 2.55).
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
De voorliggende aanvraag heeft betrekking op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed of ligt in een beschermd stad- en dorpsgezicht. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw én gebruiksgenot van de nieuwe woongelegenheden teniet worden gedaan. Daarom kunnen geen parkeerplaatsen voorzien worden.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 3. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. In de laatst vergunde toestand is er een café met kleine feestzaal. Hiervoor waren 2 parkeerplaatsen voorzien op de binnenkoer. De functie voorzag in eigen parkeerplaatsen. Zowel de functie als de parkeerplaatsen verdwijnen.
Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 0.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 3 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen:
Voor de 2 bijkomende wooneenheden met 1 en 2 slaapkamers moeten 5 fietsenstallingen voorzien worden.
Er wordt een fietsenstalling ingericht op het gelijkvloers.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
3. 69m² van de koer te ontharden en géén parkeerplaats te voorzien.
4. Het afkappen van de pleisterafwerking van de voorgevel wordt uit de vergunning gesloten.
5. Het rooien van de bomen op de koer, zichtbaar op foto 6, wordt uit de vergunning gesloten.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 29 maart 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 26 april 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 23 september 2023 |
Verslag GOA | 19 juli 2023 |
naam GOA | Gerd Cryns en Wim Van Roosendael |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
3. 69m² van de koer te ontharden en géén parkeerplaats te voorzien.
4. Het afkappen van de pleisterafwerking van de voorgevel wordt uit de vergunning gesloten.
5. Het rooien van de bomen op de koer, zichtbaar op foto 6, wordt uit de vergunning gesloten.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.