2023_CBS_04062 - Omgevingsvergunning - OMV_2022077945. Welvaartstraat 39. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          19/02/2016: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/140031;

-          19/11/1948: toelating (18#25002) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde / Geacht vergunde toestand

-          functie:

• eengezinswoning met gelijkvloerse garage;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 2 bouwlagen onder plat dak;
• gelijkvloers volledig dichtgebouwd;
• terras van circa 8 m2 aan de linkerperceelsgrens op 1ste verdieping;

-          voorgevelafwerking:

• rode gevelsteen met witkleurig schrijnwerk;
• poort naar inpandige garage.

Bestaande toestand

-          gelijk aan vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie: meergezinswoning met 3 wooneenheden:

• 1 drieslaapkamerduplexappartement met een netto vloeroppervlakte van 110 m²;
• 2 studio’s met een netto vloeroppervlakte van 39 m²;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 4 bouwlagen met aanbouw van 2 bouwlaag aan rechter perceelsgrens onder platte daken;
• aan linker perceelsgrens patio van 8 m2;
• op 2de en 3de verdieping: inpandig terras van 4 m2 aan de voorgevel;

-          voorgevelafwerking:

• rood-bruine gevelsteen met gecementeerde plint;
• donkergrijskleurig aluminium schrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van aantal woonheden van 1 naar 3;

-          uitbreiden van volume van 2 naar 4 bouwlagen;

-          ontpitten binnengebied;

-          wijzigen voorgevel;

-          wijzigen scheimuren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:

het bouwvolume, de positie van het gebouw, de voorgevel- en achtergevelbouwlijn, de bouwdiepte, de bouwhoogte, de gevelopbouw en gevelgeleding, de bedaking, de dakbedekking, de kleur en gevelmaterialen, de schrijnwerken, de beglazing en buitenschildering, de uitsprongen en insprongen, moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld. Kortom alle uiterlijke kenmerken van het gebouw moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld.
De inpandige terrassen aan de voorgevel zijn niet kenmerkend.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

het hoofdgebouw en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.

De inpandige terrassen aan de voorgevel zijn gezichtsbepalend maar niet kenmerkend voor de straat. Het programma overschrijdt de draagkracht van het perceel;

• artikel 27 Open ruimte:

er wordt geen minimale open ruimte van 20 % op het perceel voorzien;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

er dienen 8 fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze worden in het tellerlokaal voorzien en zijn moeilijk bereikbaar;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

er ontbreken 4 parkeerplaatsen;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

het gedeelte van de scheidingsmuren heeft geen opstand van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal bekleed worden.

De opstand is slechts 0,22 m.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het verbouwen van eengezinswoning tot meergezinswoning is in overeenstemming met de bestemming van het perceel en de aanwezige woonfuncties op de omliggende percelen. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De bestaande eengezinswoning van 2 bouwlagen met plat dak wordt ingrijpend verbouwd tot een meergezinswoning van 4 bouwlagen met plat dak. De voor- en achtergevel worden onherkenbaar gewijzigd. Ook de bestaande vloerpassen worden aangepast.

Er kan bijgevolg gesteld worden dat dit geen verbouwings- maar een herbouwproject betreft.  

De bouwdiepte voor het hoofdvolume wordt afgestemd op de bouwdiepte van de linkerbuur. Dit is 9,90 m. Dit is 0,90 m dieper dan de rechterbuur.

De bouwdiepte van de rechterbuur is echter de kenmerkende bouwdiepte en bijgevolg de aan te houden bouwdiepte. Dit werd ook zo in vooradvies meegegeven.

Tussen het hoofdvolume en de achterbouw van 2 bouwlagen wordt op het gelijkvloers  8,10 m² open ruimte voorzien. De nieuwe dakrand van het hoofdvolume komt van 6,95 m op 13,00 m te liggen. De dakrand van deze achterbouw ligt op 7,00 m.

Ondanks het feit dat een volume-uitbreiding naar 4 bouwlagen op deze locatie aanvaardbaar is, is de voorgestelde bouwdiepte van 9,90 m dat niet. Deze bouwdiepte belemmert namelijk een voldoende ruime ontpitting die de basis vormt voor een mogelijke kwalitatieve ontwikkeling op het perceel.

Bijgevolg wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.  

Conform artikel 27 uit de bouwcode dient bij herbouw minimaal 20 % open ruimte voorzien te worden. Met een grondoppervlakte van 88,9 m² dient minimaal 17,78 m² ontpit te worden. De aanvraag voorziet in minder dan de helft (8,10 m²) van deze verplichte oppervlakte wat bezwaarlijk als een beperkte afwijking op dit artikel kan beschouwd worden.

Naast het feit dat de open ruimte te klein is in verhouding tot het totale perceel, wordt eveneens geoordeeld dat deze open ruimte ook geen kwalitatieve buitenruimte oplevert voor het drieslaapkamerappartement. Deze buitenruimte zit ingesloten tussen het opgaande volume van de achterbouw, het volume van het linker buurpand en de tuinmuur met de achterliggende buur. De tuinmuur meet momenteel 3,65 m en blijft ongewijzigd. De daglichttoetreding en bijgevolg ook de belevingskwaliteit op de koer blijven hierdoor beperkt. Een kwalitatieve buitenruimte maakt een integraal deel uit van een kwalitatief woonprogramma. Hier kan geen afwijking op toegestaan worden. 

Bijgevolg wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.  

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Daarom legt artikel 23 uit de bouwcode minimum eisen op in geval van opdeling eengezinswoning. Door de afwezigheid van een buitenruimte in de vergunde toestand is dit artikel niet van toepassing. Echter kan er vanuit een goede ruimtelijke ordening geen gunstig advies gegeven worden over het voorgestelde woonprogramma. Het behoud van eengezinswoningen staat voorop. Indien ze alsnog opgesplitst worden dient iedere nieuwe woning, waarvan er minstens een grotere woning onderdeel van uitmaakt, na opsplitsing kwalitatief te zijn. Dit is niet het geval. De nieuwe meergezinswoning telt 3 wooneenheden.

Op de eerste 2 bouwlagen voorziet de aanvraag een duplexappartement met 3 slaapkamers. De duplex heeft een netto vloeroppervlakte van ca. 110 m² en beschikt over 8,10 m² buitenruimte in de vorm van een koer die volledig omsloten is door hoge muren. Op de 2 bovenliggende verdiepingen worden 2 studio’s met een netto vloeroppervlakte van 39 m² voorzien. Elk met een inpandig terras van 4,37 m² aan de straatzijde.

Daarnaast wordt opgemerkt dat de voorgestelde fietsenberging niet vlot bereikbaar is. De aanwezigheid van een voldoende kwalitatieve fietsenstalling behoort eveneens tot de basiskwaliteiten van een woning.

De parkeerbehoefte die ontstaat door het verwijderen van de vergunde garage en de 3 nieuwe woonentiteiten, wordt volledig op het openbaar domein afgewenteld. Dit verhoogt de druk op het openbaar domein.

Geoordeeld wordt dat zowel het voorgestelde volume als het programma de draagkracht van het perceel overschrijden (bouwcode, artikel 6). De aanvraag dient geweigerd te worden. Vanuit bovenstaande knelpunten wordt geadviseerd om het zowel het woonprogramma te reduceren tot 2 woningen en voorzien van alle nodige kwaliteitseisen als het volume te beperken in functie van meer licht, lucht en open ruimte.

Visueel-vormelijke elementen

De nieuwe voorgevel wordt uitgewerkt in rood-bruine baksteen en voorzien van een brede gecementeerde plint onder de gelijkvloerse ramen. Streklagen tussen de verdiepingen onderling versterken de leesbaarheid van de gevel. Het nieuwe aluminium buitenschrijnwerk wordt in een donkergrijze kleur uitgevoerd.

De inpandige terrassen op de 2 bovenste verdiepingen zijn niet kenmerkend in het straatbeeld (bouwcode, art. 6 en RUP Binnenstad, art. 2.1.2) maar aanvaardbaar omdat ze de ritmiek van de gevel niet breken. Bovendien beperken de inpandige terrassen zich tot een beperkt deel van de gevel.

De achtergevel volgt de materialisatie van de voorgevel waardoor een uniform geheel ontstaat.

Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.  

Cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van de panden in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen: 

“Het pand is gelegen in CHE-gebied en heeft een neutrale erfgoedwaarde.

Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen principieel bezwaar tegen de aanpassing en uitbreiding van het pand tot meergezinswoning.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden het gunstig advies van de dienst Monumentenzorg bijgetreden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er wordt opgemerkt dat de scheidingsmuur geen opstand heeft van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak wat naar brandoverslag niet toelaatbaar is (bouwcode, art. 34).

Mocht er alsnog een vergunning verleend worden dan zouden deze aspecten als voorwaarden bij de vergunning opgenomen worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstalplaatsen:

Voor dit project dienen er 8 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er zijn enkel fietsstalplaatsen voor standaardfietsen ingetekend. Er dient ook ruimte te zijn voor buitenmaatse fietsen: cargofiets, longtailfiets,… 

De fietsstalplaatsen werden ingetekend in de kelder en zijn bereikbaar via een trap.

De ruimte waar de fietsen voorzien worden, wordt tevens als tellerlokaal gebruikt.

De bereikbaarheid van de fietsberging is niet goed. De trapbreedte bedraagt 0,90 m en er wordt geen fietsgoot voorzien. Ook de manoeuvreerruimte voor de keldertrap is beperkt. Indien de fietsberging niet goed toegankelijk is, zal ze niet gebruikt worden. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en goede ruimtelijke ordening.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Het vorige openbaar onderzoek werd getroffen door de cyberaanval en kan hierdoor niet als rechtsgeldig beschouwd worden.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten