Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021129614 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Kim Mayeur met als adres Buffelstraat 14 te 9000 Gent |
Ligging van het project: | Gitschotellei 296 te 2140 Borgerhout (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 26 sectie B nr. 905E13 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | wijzigen van functie op het gelijkvloers van detailhandel naar wonen, uitvoeren van een gevelwijziging en plaatsen van een veranda op de eerste verdieping |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 19/8/2022: opname in het vergunningenregister (2021326) voor de constructie inclusief de functie van wonen met 1 woonentiteit met uitzondering van:
- 19/2/1973: vergunning (179#6935) voor het vervangen van de bestaande lichtreclame door nieuwe reclame letters;
- 4/12/1972: vergunning (179#6875) voor verbouwingswerken op het gelijkvloers;
- 25/4/1966: vergunning (180#3956 en 180#1506) voor het plaatsen van lichtreclame aan de voorgevel;
- 31/10/1938: toelating (1229#1163) voor het uitvoeren van interne veranderingen bestaand uit het breken van en dichtmetselen van deuropeningen gelijkvloers;
- 27/04/1937: toelating (1399#16222) voor het uitvoeren van vergrotings- en veranderingswerken.
Geacht vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- bouwdiepte van het hoofdvolume over de gehele perceelsbreedte tot 8,85 m;
- op de linker perceelsgrens een 2,85 m brede uitbouw tot op een bouwdiepte van 13,85 m;
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
- functie: eengezinswoning;
- bouwvolume:
- bouwdiepte van het hoofdvolume over de gehele perceelsbreedte tot 8,85 m;
- op de linker perceelsgrens een 2,85 m brede uitbouw tot op een bouwdiepte van 13,85 m met plat dak;
- veranda van 2,30 m breed op de 1ste verdieping;
- dakterras op de 2de verdieping;
- gevelafwerking:
Nieuwe toestand
- functie: eengezinswoning;
- bouwvolume:
- bouwdiepte van het hoofdvolume over de gehele perceelsbreedte tot 8,85 m;
- op de linkerperceelsgrens een 2,85 m brede uitbouw tot op een bouwdiepte van 13,85 m met plat dak;
- veranda van 2,30 m breed op de 1ste verdieping;
- dakterras op de 2de verdieping wordt gesupprimeerd;
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de functie van het gelijkvloers van detailhandel naar wonen;
- wijzigen van de voorgevel;
- bouwen van een veranda op de eerste verdieping;
- slopen van een bestaand dakterras op de tweede verdieping;
- wijzigen van de scheimuren ten opzichte van vergund geachte toestand;
- inrichten van de zolder.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Stedenbouw/ vermoeden van vergunning | 10 maart 2023 | 29 maart 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
De veranda op de eerste verdieping is niet in harmonie met de omgeving.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Via voorliggende aanvraag wenst men de regularisatie te bekomen voor de omvorming van een pand met handelsgelijkvloers en bovenliggende wooneenheid tot een eengezinswoning. De woonfunctie blijft dus behouden waardoor het pand in harmonie is met de kenmerkende woonfuncties in de Gitschotellei.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Het bouwvolume van de woning werd opgenomen in het vergunningenregister wegens het vermoeden van vergunning (2021326) met uitzondering van de veranda die werd toegevoegd op de eerste verdieping en het dakterras op de tweede verdieping. In voorliggende aanvraag wordt het bestaande dakterras verwijderd, de veranda wenst men te behouden.
Op het niveau van het gelijkvloers is het volledige perceel volgebouwd. De veranda is niet in harmonie met de omgeving en komt niet in aanmerking voor vergunning. Bovendien ontvangen de aangrenzende woonruimtes minder lichtinval en minder luchttoevoer door de aanwezigheid van de veranda.
Daarnaast is de aanvraag ook strijdig met artikel 27 van de bouwcode. Dit artikel stelt dat bij functiewijziging minimaal 20 % van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd moet zijn. Dit is niet het geval in voorliggende aanvraag waarbij de functiewijziging naar wonen een ontpitting veronderstelt. Open binnengebieden zijn zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de aanliggende woongelegenheden. Open binnengebieden, hoe klein ook, brengen niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, zij zorgen ook voor speelruimte, voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor een afkoeling van de stadslucht in tegenstelling tot bebouwde oppervlakten en wegen.
Met het oog op het aantrekkelijker maken van wonen in de stad, kan van dit artikel niet worden afgeweken. Beter zou daarom zijn om de onvergunde veranda te verwijderen en het onderliggende deel van de achterbouw te slopen. Op die manier zou er binnen de contouren van de hoger opgaande bebouwing en rekening houdend met de achterbouw op de linker perceelgrens, optimaal kunnen worden ontpit. Dit zou de algemene woon- en leefkwaliteit van de woning ten goede komen.
Visueel-vormelijke elementen
De bestaande voorgevel in roodbruine gevelsteen met buitenschrijnwerk in wit hout werd uitgesloten uit de opname in het vergunningenregister. Ten opzichte van de vergunde toestand werden de raamopeningen op de verdiepingen verkleind, werd de gelijkvloerse gevelpui gewijzigd en werd de gevel afgewerkt met een nieuwe gevelsteen. De nieuwe gevelafwerking komt ter hoogte van het gelijkvloers en de verdiepingen respectievelijk 6 cm en 18 cm voorbij de rooilijn. Het is niet duidelijk of de nieuwe gevelafwerking is opgebouwd uit isolatie met steenstrips of uit gevelsteen. Het na-isoleren en afwerken van de gevels is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar. Echter wordt bij gunstig advies tot plaatsing van buitengevelisolatie verplicht om de werken uit te voeren over een dikte van 14 cm. Op die manier wordt er maximale energiebesparing gerealiseerd binnen de bepalingen van het rooilijnendecreet. Het uitvoeren van de gevel voorbij de rooilijn met een dikte van meer dan 14 cm is niet toegelaten.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
In voorliggende aanvraag wordt de gelijkvloerse handelsruimte omgevormd tot hobbyruimte als deel van de woning. De ruimte heeft in het achterste deel een hoogte van slechts 2,31 m. Dit is minder dan de minimaal vereiste 2,60 m volgens artikel 21 van de bouwcode. Gezien het voorste deel van de ruimte wel voldoende hoog is, zou een afwijking hierop echter wel verdedigbaar zijn.
De zolderruimtes op de derde verdieping worden omgevormd tot slaapkamer en speelkamer. Het dakvlakraam in de slaapkamer heeft een te kleine oppervlakte om de ruimte van voldoende licht en lucht te voorzien conform artikel 24 van de bouwcode. Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie van de woning met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de bewoners en voor een minimum verblijfskwaliteit van elke woning. Het raam moet een lichtdoorlatende oppervlakte hebben die minstens 10 % van de vloeroppervlakte van de ruimte bedraagt, dit is niet het geval.
Omwille van alle bovenstaande afwijkingen dient de aanvraag te worden geweigerd.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 10 november 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 10 maart 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 7 augustus 2023 |
Verslag GOA | 8 juni 2023 |
naam GOA | Katrine Leemans |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.