Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022163248 |
Gegevens van de aanvrager: | BV RETAIL CAPITAL met als contactadres Napoleonkaai 15 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Ambtmanstraat 14 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 1 sectie A nr. 1009D |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een meergezinswoning met 2 appartementen en een atelier tot 7 appartementen |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 26/03/1998: vergunning (86#8720498) voor het uitvoeren van verbouwings- en uitbreidingswerken (huisnummer 16A);
- 04/03/1938: toelating (18#9719) voor gevel- en binnenveranderingen.
Vergunde / Geacht vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- voorgevelafwerking:
Bestaande toestand
- functie:
- bouwvolume:
- voorgevelafwerking:
Nieuwe toestand
- functie: meergezinswoning met 7 woonentiteiten waarvan:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 7;
- supprimeren van de atelierfunctie;
- uitbreiden van het volume;
- inrichten van terrassen;
- doorvoeren van interne constructieve werken waaronder het plaatsen van een lift en brandtrap;
- inrichten van een ondergrondse fietsen- en afvalberging.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
AQUAFIN NV | 21 februari 2023 | 4 april 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 21 februari 2023 | 7 april 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 21 februari 2023 | 7 maart 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Water-link | 21 februari 2023 | 4 april 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 21 februari 2023 | 3 maart 2023 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 21 februari 2023 | 21 februari 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 21 februari 2023 | 22 februari 2023 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 21 februari 2023 | 22 februari 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1: zone voor wonen - (wo1).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgende punten:
- Artikel 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde:
na de verbouwing en uitbreiding is de kenmerkende, dubbele structuur van voor- en achterhuis niet langer duidelijk afleesbaar;
- Artikel 2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:
het voorhuis is in de vergunde toestand enkel verbonden met het achterhuis door een circulatieruimte. In de gewenste toestand wordt de open ruimte, zowel op de 1ste, 2de als 3de verdieping volgebouwd met leefruimtes en terrassen. Deze volume-uitbreiding vermindert de lichtinval, bezonning en leefbaarheid van het pand op ontoelaatbare wijze;
- Artikel 2.2.1 Draagkracht:
de aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project moeten worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving. Het aantal wooneenheden wordt vermeerderd van 2 naar 7.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
na de verbouwing en uitbreiding is de kenmerkende, dubbele structuur van voor- en achterhuis niet langer duidelijk afleesbaar;
het hoofdgebouw en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving. In de gewenste toestand wordt de open ruimte, zowel op de 1ste, 2de als 3de verdieping volgebouwd met leefruimtes en terrassen;
het voorhuis is in de vergunde toestand enkel verbonden met het achterhuis door een circulatieruimte. In de gewenste toestand wordt de open ruimte, zowel op de 1ste, 2de als 3de verdieping volgebouwd met leefruimtes en terrassen. Deze volume-uitbreiding vermindert de lichtinval, bezonning en leefbaarheid van het pand op ontoelaatbare wijze. Bovendien wordt de open ruimte in de kern van het bouwblok overbelast;
uit de plannen valt niet op te maken hoe groot de ramen zijn van slaapkamers 2 van de appartementen 1.1, 2.1 en 3.1. De lichtinval wordt danig beperkt door de aanwezigheid van de aanpalende, inpandige terrassen;
na de functiewijziging van bedrijvigheid (atelier) naar wonen wordt slechts 17 % van de perceeloppervlakte op het maaiveldniveau onbebouwd behouden, in plaats van de minimaal vereiste 20 %;
de terrassen van appartementen 1.1, 2.1 en 3.1 zijn zeer diep en weinig kwalitatief / bruikbaar als buitenruimte;
Er worden geen autostalplaatsen voorzien voor de bijkomende entiteiten
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De bestemming van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma van 2 naar 7 woningen wordt de draagkracht van de site ruim overschreden.
De oorspronkelijke toestand betrof een voorbouw en een achterhuis verbonden door een volume rechts waarin zich de verticale circulatie bevond, zoals ook blijkt uit de aangeleverde vergunde toestand. Het volledige gelijkvloers werd dicht gebouwd, wat als geacht vergund wordt beschouwd.
In voorliggend voorstel wordt de open ruimte tussen voor- en achterbouw ook op de bovenliggende bouwlagen volledig dicht gebouwd. Hierdoor verdwijnt niet enkel de kenmerkende morfologie van het pand, maar ook de leesbaarheid van de volumes wat de stad leesbaar maakt. Deze volume-uitbreiding vermindert de lichtinval, bezonning en leefbaarheid van het pand op ontoelaatbare wijze. De leefruimtes en terrassen die daar gesitueerd worden, leggen ook zware druk op de open ruimte binnen het bouwblok door de grote nabijheid onderling en ten opzichte van de aanpalende woningen. Dergelijke confrontatie verwacht en tolereert men enkel langsheen openbare en publieke ruimte en niet in de rustige kern van een bouwblok.
In voorliggende aanvraag wordt het mansardedak, dat via het verbindingsvolume doorliep van voor- naar achterhuis, onderbroken door plaatsing van een verdiepingshoog schrijnwerkgeheel. Bovendien worden de dakvlakken van de mansarde, grenzend aan de open ruimte, volledig verticaal geplaatst. Beide ingrepen doen in sterke mate afbreuk aan de hier aanwezige en kenmerkende dakvorm.
Hoewel voorliggende aanvraag een functiewijziging op het gelijkvloers betreft, wordt er, strijdig met de bouwcode, geen 20 % open ruimte voorzien op maaiveldniveau. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. De geplande uitbreidingswerken achteraan zijn storend voor de omgeving en bijgevolg niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.
Cultuurhistorische en Visueel-vormelijke aspecten
Aan de stedelijke dienst Monumentenzorg werd advies gevraagd omdat de aanvraag gelegen is in CHE-gebied. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie in dergelijk gebied dient immers onderworpen te worden aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.
Het advies van Monumentenzorg is voorwaardelijk gunstig omwille van volgende overweging:
“Cultuurhistorische waardenstelling
De aanvraag heeft betrekking op een historisch breedhuis van vier traveeën en twee bouwlagen. Het pand kreeg in de loop van de negentiende eeuw een lijstgevel en werd in 1908 uitgebreid met twee bouwlagen: een tweede verdieping en een mansardedak.
Het pand heeft een beeldbepalende gevel binnen het straatbeeld van de Ambtmanstraat dat voor het grootste deel gaaf bewaard is.
In 1938 werd de indeling compleet gewijzigd waarbij de ingang van links naar rechts werd verplaatst en ook het achterhuis en de verbinding tussen voor- en achterhuis hun huidige vorm kregen.
Naar alle waarschijnlijkheid zijn ook de houten roosteringen op dat moment vervangen door betonnen vloerplaten, waarbij ook de oude moer- en kinderbalken zijn vervangen door betonnen liggers.
De ruimte tussen voor- en achterhuis is vrijwel volledig dichtgebouwd, waardoor de leesbaarheid van de kenmerkende dubbele structuur van voor- en achterhuis op +1 verloren ging. Een aantal tongewelfde kelders bleven bewaard. De kamerindeling en het interieur van de bovengrondse bouwlagen bevatten weinig tot geen erfgoedwaarde vanwege de talrijke wijzigingen.
Afweging
Het dossier werd voorafgaand besproken met de stedelijke dienst Monumentenzorg en er werd een plaatsbezoek georganiseerd.
De aangevraagde werken omvatten de volledige herinrichting van het gebouw tot een meergezinswoning. De ruimte tussen voor- en achterbouw wordt verder dichtgebouwd, behoudens een insprong ter hoogte van linker scheidsmuur.
De lijstgevel blijft behouden en het buitenschrijnwerk in de voorgevel wordt vernieuwd. Boven de kroonlijst blijft de mansardedakvorm aangehouden.
In tegenstelling tot de vermeldingen in de beschrijvende nota heeft de stedelijke dienst Monumentenzorg geen specifieke wens tot een volumeverhoging; integendeel. Een herstel van de historische typologie met een straatvolume, een lager achterhuis en centrale binnenplaats zou eerder een versterking betekenen van het historische weefsel, wat vanzelfsprekend vanuit oogpunt monumentenzorg als een verbetering zou worden beschouwd.
Doch resulteerden de drastische verbouwingen in het gebouw, waarbij ook de oorspronkelijke balkstructuren werden gesupprimeerd, tot een ernstige uitholling van de erfgoedwaarde. Daarmee rekening houdende, kan er vanuit oogpunt monumentenzorg geen principieel bezwaar worden gemaakt tegen een herinrichting van de recentere bovengrondse bouwlagen.
De tongewelfde kelders blijven bewaard en de gewelven worden niet doorbroken voor trap- of liftconstructies. Eventuele aanpassingen aan dit ontwerp moeten voorafgaand aan de uitvoering ter advies worden voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.
De stedelijke dienst Monumentenzorg waardeert de inspanningen die worden geleverd tot herwaardering van de beeldbepalende lijstgevel. Daar waar de beschrijvende nota melding maakt van de restauratie van deze gevel, vermeldt de legende van de plannen (nieuwe toestand) een afwerking met een isolerende bepleistering. Na contact met de architect blijkt dit om een vergissing te gaan en is er dus geen intentie tot het opdikken van de voorgevel.
De ramen in de voorgevel worden vervangen in hout naar oorspronkelijk model en geschilderd in een witte kleur (principedetails zijn beschikbaar via monumentenzorg@antwerpen.be). Detailtekeningen van het buitenschrijnwerk dienen voorafgaand aan de bestelling en de plaatsing ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. De aanvraag omvat geen specifieke informatie over de behandeling van de inkomdeur. De stedelijke dienst Monumentenzorg gaat daarom uit van behoud van de houten vleugeldeur.
Gelet op het bovenstaande wordt door de stedelijke dienst Monumentenzorg een gunstig advies verleend, onder de volgende voorwaarden dewelke in het geval van een vergunning dienen te worden opgelegd:
- Integraal behoud van de tongewelfde kelders (doorbrekingen van de gewelven zijn absoluut niet toegestaan). Eventuele aanpassingen aan dit ontwerp moeten voorafgaand aan de uitvoering ter advies worden voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.
- Behoud van de bepleisterde voorgevel zonder opdikking of voorziening van een isolerende pleisterlaag;
- De ramen in de voorgevel worden vervangen in hout naar oorspronkelijk model en geschilderd in een witte kleur. Detailtekeningen van het buitenschrijnwerk dienen voorafgaand aan de bestelling en de plaatsing ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg;
- Behoud van de houten inkomdeur.
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies m.b.t. de voorgevel gevolgd. De dienst Monumentenzorg betreurt het dichtbouwen van de zone tussen voor- en achterbouw maar verbiedt het niet. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan dit, zoals eerder gemotiveerd, niet gunstig beoordeeld worden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De scheidingsmuren van het dak hebben, strijdig met de bouwcode, geen opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden.
Doordat slaapkamers 2 van appartementen 1.1, 2.1 en 3.1 gelegen zijn aan een inpandig terras hebben deze nauwelijks daglicht en slechts een zeer beperkt zicht. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de bewoners en voor een minimum verblijfskwaliteit van elke ruimte. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. De aanvraag dient ook hierom te worden geweigerd.
De inpandige terrassen van appartementen 1.1, 2.1 en 3.1 zijn zeer diep en geven enkel aan de korte zijde uit op de buitenomgeving. Doordat ze ook nog eens boven elkaar gelegen zijn, is de verblijfskwaliteit van deze terrassen minimaal.
Bovendien kijken deze terrassen uit op de terrassen van de achterliggende woningen. De afstand tussen beide terrassen is slechts 3,5 meter. Dit kan naar privacy bezwaarlijk gunstig worden beoordeeld.
Vanop de terrassen van de woningen 1.2, 2.2 en 3.2 is er bovendien ook inkijk in de naastliggende panden. De afstand tussen deze terrassen en de achtergevels van deze woningen bedraagt slechts 5,5 meter. Ook dit is naar privacy niet aanvaardbaar. Hierover werd een bezwaarschrift ingediend.
De aanvraag moet bijgevolg ook hierom worden geweigerd.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 6 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging. In de laatst vergunde toestand zijn er 2 appartementen en een kantoor/atelier van 338 m². Dit wordt verbouwd tot 7 appartementen: - 5 bijkomende appartementen tussen 60 m² en 90 m² met parkeernorm 1,2 = 6
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden: Hoewel voorliggende aanvraag geen betrekking heeft op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed, noch ligt in een beschermd stad- en dorpsgezicht kan op basis van het advies van de dienst Monumentenzorg gesteld worden dat het voorzien van een poort in de voorgevel mogelijk afbreuk doet aan de beeldbepalende lijstgevel. Daarom mogen geen parkeerplaatsen voorzien worden.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 6 – 4 = 2.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 6. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan echter verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.
Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 4: - 338 m² kantoren met parkeernorm 1,1/100 m² : 338 m² x 1,1/100 m² = 3,7
Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 4 parkeerplaatsen. Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 6 – 4 = 2.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 2 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen:
Er moeten 13 fietsenstallingen voorzien worden voor de bijkomende appartementen:
- 1 bijkomend appartement met 3 slaapkamers : 1 x 4 = 4
- 1 bijkomend appartement met 2 slaapkamers : 1 x 3 = 3
- 3 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer : 3 x 2 = 6
In de kelder wordt een fietsenstalling ingericht voor 19 fietsen.
Deze is bereikbaar via de fietslift.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Standpunt college
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert om voorliggende vergunningsaanvraag te weigeren, omwille van een overschrijding van de draagkracht van de site. Het college sluit zich niet aan bij deze beoordeling. Ten opzichte van de bestaande en vergund geachte toestand zijn er een aantal aanzienlijke verbeteringen opgenomen in het project, die ten goede komen aan de ruimtelijke ordening:
Voorts wordt de bestaande structuur zo goed als mogelijk gerespecteerd, maar wordt er bijkomend volume ingenomen tussen voor- en achterhuis, op het 2de en derde verdiep. In de nieuwe situatie zakt evenwel de totale BVO met ca. 25 m².
Voor en achterhuis blijven afleesbaar door de afwijkende beeldtaal van de ‘opvulling’ tussen beide. Deze wordt doorgetrokken tot in de doorlopende mansarde-daklaag. (zoals blijkt uit de geveltekeningen, die afwijken van de 3D visualisatie uit de nota).
Het college acht het bezwaar hierover ongegrond, gesterkt door het advies van de dienst MZ, die dit niet ongunstig adviseert maar weliswaar betreurt. Evenwel vormde dit nooit een probleem in de voorbesprekingen met MZ, zoals blijkt uit de correspondentie toegevoegd aan de aanvraag.
Door deze ingreep ontstaan bovendien ruime en kwalitatieve appartementen, met een goede woonmix. Een project met volledig behoud en herstel van het originele volume zou leiden tot één zeer ruim appartement per verdieping, 4 in totaal, wat de betaalbaarheid van elke unit onder druk zet. Bovendien haalt dit de herontwikkelbaarheid van dit pand onderuit, en dus ook de verbetering t.o.v. de vergunde geacht toestand die nu kan worden verwezenlijkt.
De verblijfsruimtes zijn maximaal 4,5 m diep ten opzichte van de beglaasde gevels, in combinatie met hoge ruimtes en dito ramen. Er is dus geen gebrek aan bezonning of daglicht.
Het klopt dat de uitpandige terrassen van de achterliggende units op de 1ste , 2de en 3de verdieping enigszins beeldverstorend werken en weinig afstand respecteren t.o.v. de aanpalende units. De zware doorlopende balkenstructuur in zichtbeton staat haaks op de wens om voor- en achterhuis te verbinden met een zo licht mogelijke structuur. In voorwaarden zal worden opgelegd de terrassen op de 2de en 3de verdieping uit te voeren als ‘Franse balkons’ die maximaal 80 cm uitkragen, balustrade inbegrepen. Een beperkte afwijking kan hiervoor worden verleend op art. 28 van de bouwcode voor wat betreft de minimale oppervlakte. Dit in combinatie met een dubbele opengaande deur zorgt ervoor dat het balkon an sich niet intensief kan gebruikt worden als verblijfsruimte, maar door het openen van de verdiepingshoge ramen kan de leefruimte maximaal van het buitenklimaat genieten. Ten opzichte van de vergund geachte toestand is er dan geen wijziging aan de impact op het binnengebied, dat bovendien ook een publiek karakter heeft.
De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening, er zijn geen afwijkingen ten opzichte van het RUP. Ten opzichte van de bouwcode hoeft enkel een beperkte afwijking worden verleend op art. 28 en 30: het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 2 plaatsen.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 7 december 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 21 februari 2023 |
Start openbaar onderzoek | 3 maart 2023 |
Einde openbaar onderzoek | 1 april 2023 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 4 september 2023 |
Verslag GOA | 23 mei 2023 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
3 maart 2023 | 1 april 2023 | 1 | 0 | 0 | 0 |
Bespreking van de bezwaren
Schending CHE-regel: het bezwaar tegen het dichtbouwen van de ruimte tussen voor- en achterbouw, wat afbreuk doet aan de originele culturele historische waarde van het achterhuis.
Beoordeling: De stedenbouwkundig omgevingsambtenaar is eveneens van mening dat het dichtbouwen van de open ruimte tussen voor- en achterbouw afbreuk doet aan de leesbaarheid van de volumes. De dienst Monumentenzorg vermeldt tevens in hun advies dat zij het dichtbouwen van deze ruimte betreuren. Het bezwaar is gegrond.
Verlies van privacy: Het bezwaar tegen inkijk vanuit de woningen en de terrassen naar de binnenruimte van het pand gelegen, Keizerstraat 3.
Beoordeling: Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat inkijk niet kan tegenhouden. Dit staat goed nabuurschap niet in de weg. Gelet op de grote afstand van ruim 20 meter tussen de gevels van het project en de achtergevel van het hoofdvolume van de bezwaarindiener, kan deze stelling niet worden bijgetreden. Het bezwaar is ongegrond
Mobiliteitshinder: De vergunningsaanvraag zou de parkeerdruk, die thans zeer hoog is, nog doen toenemen en zo de leefbaarheid in het gedrang brengen.
Beoordeling: Het woonprogramma genereert volgens het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit een bijkomende parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen. Er is een minimale toename aan parkeerdruk. Het bezwaar is ongegrond.
Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden.
Algemene voorwaarden
De algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.