2023_CBS_03784 - Omgevingsvergunning - OMV_2022173901. Brederodestraat 39. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/02/1991: vergunning (86#890974) voor regularisatie gevelverbouwing;

-          18/04/1941: toelating (18#14004) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde / Geacht vergunde toestand

-          meergezinswoning met 4 wooneenheden plus een gelijkvloerse reca functie;

-          geen bewoning op de daklaag;

-          hoekpand van 4 bouwlagen onder een afgeplat, schuin dak;

-          perceel volledig bebouwd;

-          gevels in witte crepi met buitenschrijnwerk in grijs aluminium.

Bestaande toestand

-          gelijkvloerse reca functie plus 7 bovenliggende studio’s.

Nieuwe toestand

-          gelijkvloerse dareca functie (casco);

-          4 tweeslaapkamer appartementen;

-          de daklaag wordt samen met de derde verdieping verhoogd en omgevormd tot mansarde dak;

-          uitkragende terrassen op de verdiepingen;

-          gevels in witte crepi met wit, aluminium buitenschrijnwerk op een gelijkvloerse plint in groene, keramische tegels.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van het volume in de hoogte;

-          wijzigen van de voorgevels;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De aanvraag voldoet aan de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 26 Afvalverzameling: er wordt voor de reca-functie geen aparte afvalberging voorzien.
• Artikel 38 Groendaken: de delen van het plat dak waar geen zonnepanelen geplaatst worden, moeten als groendak worden aangelegd.
• Artikel 43 Septische putten: het is niet duidelijk of de voorziene septische put voldoende gedimensioneerd is.
• Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders: er worden geen vetafscheiders voorzien voor de reca functie.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De Brederodestraat wordt gekenmerkt door gelijkvloerse commerciële functies met bovenliggende meergezinswoningen. De beoogde meergezinswoning met gelijkvloerse dareca is functioneel inpasbaar in de omgeving. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In de huidige toestand zijn er boven de gelijkvloerse dareca-functie 7 studio’s in het gebouw aanwezig. De bouwtoelating uit 1949 toont reca op het gelijkvloers en 3 woningen op de bovenliggende verdiepingen. Er is geen sprake van een bewoonbare daklaag. Uit het onderzoek naar de vergund geachte toestand blijkt echter dat er al van voor 1979 4 wooneenheden aanwezig waren in het gebouw naast de gelijkvloerse reca-functie.

Omdat de huidige toestand afwijkt ten opzichte van de toestand van voor 1979, zijn de 4 wooneenheden niet gedekt door het vermoeden van vergunning. De bijkomende wooneenheden moeten als nieuw beoordeeld worden en worden niet ontslagen van een toetsing aan de voorschriften. Gezien het vergund geachte statuut kunnen er wel afwijkingen op de voorschriften worden overwogen voor zover deze de basale woonkwaliteit van de woningen, het gebouw en zeker ook van de omgeving niet overschrijden.  

De voorliggende aanvraag behoudt de gelijkvloerse dareca-functie. Op de drie bovenliggende verdiepingen wordt telkens een 2-slaapkamerappartement van ca. 64 m² met nieuw uitpandig terras van ca. 6 m² voorzien. Door de vorm van het pand en de ligging op een hoek varieert de breedte van het terras van 0,60 m tot 1,50 m.

Door de voorgestelde invulling ontstaat in verhouding tot de perceelsoppervlakte wel een grote densiteit aan bewoners in eerder kleinere woonentiteiten.

Dit eerder eenzijdige aanbod kan echter omwille van de geacht vergunde situatie en de toevoeging van de nieuwe terrassen als gunstig beoordeeld worden.

In de daklaag voorziet de aanvraag eveneens een wooneenheid. 

Om deze woonentiteit te herbergen wordt de bestaande daklaag omgevormd tot een mansardedak. De kroonlijst komt hierdoor van 13,20 m op 14,55 m te liggen en de nokhoogte wordt van 15,91 m naar 17,28 m verhoogd. 

Deze bijkomende wooneenheid kan echter niet gunstig beoordeeld worden.

De netto oppervlakte van deze wooneenheid bedraagt door de creatie van een inpandig terras ca. 56 m². Ondanks de 2 slaapkamers is dit zo’n 8 m² gebruiksoppervlakte minder dan in de onderliggende appartementen. Geoordeeld wordt dat het aantal slaapkamers niet langer in verhouding staat tot de oppervlakte van de leefruimtes waardoor de woonkwaliteit onvoldoende gegarandeerd kan worden. Door het reduceren van het aantal slaapkamers van twee naar één en het toevoegen van de vrijgekomen ruimte aan de leefruimte kan de woonkwaliteit van de woongelegenheid verhoogd worden. Dit zal opgenomen worden in de voorwaarden van de vergunning.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag voorziet een grondige gevelwijziging. De gelijkvloerse raamopeningen worden maximaal vergroot en verdiepingshoog uitgewerkt. De gelijkvloerse gevel wordt met gekleurde, glanzende geveltegels afgewerkt waardoor een duidelijk leesbare gelijkvloerse plint ontstaat. 

Zowel de grote raamopeningen als de gelijkvloerse gevelbekleding komen de zichtbaarheid en het karakter van het pand en de dareca-functie ten goede.

Op de bovenliggende verdiepingen worden aan de zijde van de Brederodestraat en de hoek van de Bestormingstraat uitpandige terrassen voorzien. Deze terrassen zijn cruciaal om de wooneenheden als langdurige en duurzame woonplaatsen te kunnen beschouwen.

Ook op de verdiepingen worden de raamopeningen vergroot.

De gevel wordt na-geïsoleerd en afwerkt in witte gevelpleister. 

De beoogde dakvorm die ontstaat door aanpassing van het hellend dak naar een volwaardig mansardedak is aanvaardbaar in het straatbeeld.

Gezien de ligging van de panden in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies is gunstig en laat zich als volgt lezen: 

“Het pand is gelegen in CHE-gebied.

Het project werd voorbesproken en is vanuit erfgoedoogpunt aanvaardbaar. De beeldondersteunende waarde van het hoekpand bleef behouden door een zorgvuldig ontwerp met voldoende detaillering qua geleding en materiaalgebruik toe te passen.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies van de dienst Monumentenzorg bijgetreden. Ondanks de gevelwijzigingen blijft het pand zich door de materialisatie inpassen in de Brederodestraat.  

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Omdat het onduidelijk is hoeveel zonnepanelen op het plat dak voorzien zullen worden, wordt in de voorwaarden opgenomen dat de delen van het plat dak waar geen zonnepanelen geplaatst worden, als groendak aangelegd moeten worden. (bouwcode, art. 38)

Het is niet duidelijk of de voorziene septische put voldoende groot gedimensioneerd is conform het gebruikersequivalent. Dit zal dan ook in voorwaarden opgelegd worden. (bouwcode, art. 43)

Voor de dareca-functie moeten zowel de nodige vetafscheiders (bouwcode, art. 44) als een aparte afvalberging (bouwcode, 26) voorzien worden. Deze ontbreken in de voorliggende aanvraag.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.  

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien het aantal wooneenheden niet gewijzigd wordt ten opzichte van de vergund geachte toestand.

Fietsvoorzieningen:

Er dienen geen fietsvoorzieningen ingericht te worden aangezien het aantal wooneenheden niet gewijzigd wordt ten opzichte van de vergund geachte toestand. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

3. Het deel van het plat dak wat niet van zonnepanelen voorzien wordt, moet als groendak aangelegd worden. (bouwcode, art. 38)

4. Voor de dareca-functie moet een aparte afvalberging van minimaal 4m² voorzien worden. (bouwcode, art. 26)

5. Conform artikel 43 uit de bouwcode moet de septische put gedimensioneerd worden om aan het gebruikersequivalent te voldoen.

6. Voor de dareca-functie moeten conform artikel 44 uit de bouwcode de nodige vetafscheiders voorzien worden. 

7. De woonentiteit in de daklaag dient ingericht te worden als een éénslaapkamerappartement door het supprimeren van slaapkamer 2 en het toevoegen van de vrijgekomen ruimte aan de leefruimte, zoals in rood aangeduid op het plan ‘BA_22KA_P_N_4_Verdieping 4_rood’.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten