2023_CBS_04053 - Omgevingsvergunning - OMV_2022109066. Abdijstraat 135. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25/07/1983: vergunning (18#82511) voor het verbouwen winkelraam;

-          4/07/1983: vergunning (18#63113) voor een dakverbouwing ;

-          16/05/1983 : vergunning (18#62725) voor het verbouwen. 

-           

Vergunde toestand

-          functie:

• handelspand;
• gelijkvloerse winkel met berging op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen onder hellend dak en perceelbrede dakkapel vooraan;
• perceel op gelijkvloerse verdieping volledig bebouwd;
• uitbouw op 1e verdieping tegen linker perceelgrens; 

-          gevelafwerking:

• parement in similibezetting, winkelpui in ruwe bruinrode steen en schrijnwerk in aluminium;

-          inrichting:

• pand is verbonden met pand in Luxemburgstraat.

Bestaande toestand

-          overeenkomstig met de vergunde toestand, uitgezonderd van

• functie: reca (momenteel reeds ingericht als restaurant);
• bouwvolume: 2 bouwlagen en een daklaag onder plat dak;
• pand is afgesplitst van pand in Luxemburgstraat;
• zwart reclamepaneel aan voorgevel.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• gelijkvloerse reca. Berging op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• volume pand Abdijstraat blijft ongewijzigd;
• geen open ruimte;

-          gevelafwerking:

• parement in beige pleister, pui in bruinrode gevelsteen (voorzien van zonneluifels) en schrijnwerk in aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie (van handel naar reca);

-          regulariseren structurele verschillen ten opzichte van de vergunde toestand;

-          wijzigen van de voorgevel (reclamepaneel).

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 26 Afvalverzameling:
  Functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 vierkante meter groot is. Er werd geen afvalberging voorzien;
• Artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit: Plaatsing in het gevelvlak en aan vaste uitsprongen: Ze dient minstens 0,60 meter verwijderd te blijven van de grens met het naburige eigendom. De reclame bevindt zich op minder dan 0,60 meter afstand van de grens met het naburig eigendom.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder toekomstig klimaat.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

Op straat komen waterdieptes voor tot 10 cm bij een middelgrote kans op overstromingen onder huidig klimaat. De bestaande en te behouden vloerpas binnen ligt echter op 12 cm van het straatniveau. Hoewel theoretisch hoog genoeg, wordt de aanvrager aangeraden mobiele maatregelen te voorzien tegen instroming van water in de kelder en op de gelijkvloerse verdieping en zich daarbij te richten naar de ingeschatte waterhoogtes bij een pluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder toekomstig klimaat, zijnde 22 cm.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 26 en 33 en van de bouwcode. Voor artikel 26 kan er niet op geldige wijze worden afgeweken. Dit wordt als voorwaarde opgenomen bij de aanvraag. Artikel 33 wordt gemotiveerd onder de rubriek ‘Visueel-vormelijke elementen’.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt het wijzigen van de gelijkvloerse functie handel naar restaurant.

Het perceel is overeenkomstig de vergunde toestand volledig volgebouwd. Gezien de ligging in kernwinkelgebied is het echter mogelijk minder dan 20 % van het perceel onbebouwd te laten indien het perceel in het kernwinkelgebied gelegen is en geen woonbestemming heeft op het gelijkvloers.

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing.

Het advies is gunstig en luidt als volgt:

“Gunstig advies voor het wijzigen van de functie handel naar reca op de gelijkvloerse verdieping van een pand gelegen in de zone kernwinkelgebied Abdijstraat-Den TIR. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zones er gestreefd wordt naar een goede mix tussen de functies handel, reca en diensten om op deze manier de aantrekkelijkheid en de verblijftijd van de bezoekers te verhogen.

In dat opzicht blijft de functionele inpasbaarheid gegarandeerd.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag beoogt enerzijds een functiewijziging en anderzijds de regularisatie van de verschillen tussen de vergunde en de huidige en nieuwe toestand. Zo komt het gabarit van het dak niet overeen met de vergunde toestand. Het dak werd vergund met een hellend dak en een dakkapel over de volledige breedte van de voorgevel. Het dak werd echter anders opgebouwd namelijk als daklaag met plat dak. In dit straatsegment komen er panden met zowel hellende daken als platte daken voor waardoor het volume en de verschijningsvorm inpasbaar is. Er wordt opgemerkt dat op het plan in het archief van 1983 een verbinding is tussen Abdijstraat 135 en Luxemburgstraat 20 en Abdijstraat 137 en Luxemburgstraat 22. Deze doorgangen of verbindingen zijn volgens de beschrijvende nota bij de aanvraag nooit uitgevoerd. Bijgevolg worden enkel de panden Abdijstraat 135-137-139 opgenomen en beoordeeld in deze aanvraag. Schaal en ruimtegebruik zijn gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel bestaat uit een plint in roodbruine gevelsteen, een beige bepleistering voor de overige gevel, grijs aluminium schrijnwerk en grijze leien voor het dak.

Ten opzichte van de vergunde toestand werden de ramen op het gelijkvloers tot op vloerniveau voorzien in plaats van met een borstwering. In voorliggende aanvraag wenst men eveneens de gevelreclame voor het restaurant en de zonnewering aan de voorgevel te regulariseren. De goudkleurige reclameletters zijn bevestigd op zwart plaatmateriaal dat onder de ramen van de 1ste verdieping is geplaatst en een afstand houdt van de perceelgrenzen van 0,27 meter en 0,55 meter. Volgens artikel 33 dient gevelreclame echter op een afstand van 0,60 meter van de grens met het naburige eigendom verwijderd te blijven. Dit zal in voorwaarde opgenomen worden.

De zwartkleurige zonnewering wordt zo goed als perceelsbreed voorzien en heeft een maximum uitgeschoven diepte van 2 meter. De vrije hoogte onder het doek is 2,60 meter boven het voetpad. Gezien de context van winkels en restaurants is de uitvoering van de reclame en de zonnewering niet vreemd in de omgeving. Bovendien is de kleur en het materiaalgebruik van zowel de reclame als de zonnewering op elkaar afgestemd. De verscheidenheid in het gebruik van kleur en materiaal is hierbij beperkt waardoor dit een harmonieus geheel vormt. Bijgevolg kan er een afwijking worden toegestaan op artikel 35 van de bouwcode. De visueel vormelijke elementen zijn aldus gunstig.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op de bijgevoegde foto’s zien we dat er achteraan op het plat dak, strijdig met artikel 16 van de bouwcode, een airco toestel is geplaatst. Aangezien dit niet werd opgetekend op de plannen maakt dit aldus geen onderdeel uit van de aanvraag en de vergunning. Nog op de foto’s is te zien dat er, strijdig met artikel 35 van de bouwcode, een afvoerkanaal uitmondt in de voorgevel. Aangezien dit eveneens niet is opgetekend op de plannen maakt dit geen deel uit van de aanvraag en de vergunning.

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Milieu. Het advies is gunstig:

“Deze aanvraag betreft de functiewijziging van een handelspand naar een restaurant, de regularisatie van de verschillen van de huidige toestand en de vergunde toestand en het voorzien van gevelreclame voor het restaurant. Op de eerste verdieping is een koelcel met een vermogen van 368W geïnstalleerd. De eerste en tweede verdieping worden louter als berging gebruikt. De kelder wordt eveneens als een berging gebruikt.

De koelcel is niet indelingsplichtig gezien deze een vermogen kleiner dan 5kW heeft. Gelet op de Europese verordening 517/2014 die vanaf 1 januari 2015 in werking is getreden, zijn de koelmiddelen die gebruikt worden in de koelcel onderworpen aan bovenvermelde bepalingen.

Gezien de eerste verdieping boven het handelspand geen woonfunctie heeft en deze louter als berging gebruikt wordt, zal de lichthinder afkomstig van het reclamebord minimaal zijn. Verder mogen er geen grote hoeveelheden gevaarlijke producten opgeslagen worden.

Er wordt vanuit gegaan dat de lozing van het huishoudelijk afvalwater niet meer dan 600m³/jaar bedraagt.

De https://vlaremwegwijzer.navigator.emis.vito.be/ kan gebruikt worden als indicatief middel om indelingsplichtige inrichtingen of activiteiten voor K.M.O.'s te bepalen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van handel naar restaurant.

Het restaurant heeft een oppervlakte van 166 m². Omdat het om een beperkte oppervlakte gaat (< 500 m²) wordt er geen parkeerbehoefte bepaald.

Fietsvoorzieningen:

Omdat handel en reca tot een zelfde functiegroep behoren voor het bepalen van het aantal fietsstalplaatsen moeten er geen fietsstalplaatsen voorzien worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Er dient een afvalberging te worden voorzien conform artikel 26 van de bouwcode.

3. De gevelreclame, inclusief de zwarte balk waarop de letters bevestigd werden, moeten op een afstand van 0,60 meter van de grens met het naburige eigendom verwijderd blijven.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten