2023_CBS_03794 - Omgevingsvergunning - OMV_2022172282. Nationalestraat 88. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de  van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          19/03/1954: toelating (18#32232) voor verbouwingswerken;

-          12/03/1954: toelating (18#32302) voor verbouwingswerken.

Geacht vergunde toestand

-          functie: eengezinswoning met reca op het gelijkvloers.

Bestaande toestand

-          functie:

• 4 logies (verblijfsrecreatie) op de verdiepingen;
• reca op het gelijkvloers.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• 4 logies (verblijfsrecreatie) op de verdiepingen;
• reca op het gelijkvloers.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de woonfunctie naar verblijfsrecreatie;

-          inrichten van 4 toeristische logies.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

De hotelkamer die wordt voorzien op de bovenste verdieping heeft een hoogte die beperkt is tot maximaal 2,55 m. Dit is minder dan de minimaal vereist 2,60 m voor verblijfsruimten.

Sectorale regelgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-      Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-      Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-      Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het omvormen van de eengezinswoning naar 4 toeristische logies.

De functie verblijfsrecreatie op zich is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van RUP Binnenstad.

De stedelijke dienst Visit gaf een voorwaardelijk gunstig advies:

“Bij Vlaanderen is een vergunning voor 4 units (4 vakantiewoningen) aangemeld. Het gaat om 4 units voor telkens 4 personen. De vergunning moet uiteraard overeenkomen met de bestaande situatie en afgestemd zijn met de stedelijke voorwaarden.”

Oorspronkelijk betreft dit een ruime eengezinswoning met handelsgelijkvloers die zonder vergunning werd opgedeeld. Het is belangrijk dat dit soort gezinswoningen in de binnenstad behouden blijft.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Daarom legt artikel 23 van de bouwcode minimum eisen op in geval van opdeling eengezinswoning. Daarnaast is het nodig om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime eengezinswoningen.

Bovendien dreigen dergelijke commercieel uitgebate logies (airbnb) het aanbod aan eengezinswoningen en in het algemeen het wonen in de binnenstad onder druk te zetten.

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie aan toeristische logies kan overlast met zich meebrengen. De impact van deze 4 logies is bijvoorbeeld heel anders dan die van een woning voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van een grote woongelegenheid naar 4 kleinere logies de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is gelegen in CHE-gebied. De functiewijziging van wonen naar verblijfsrecreatie heeft volgens de stedelijke dienst Monumentenzorg geen impact op de culturele, historische en/of esthetische waarde van het pand en zijn omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Er wordt opgemerkt dat de hotelkamer op de bovenste verdieping een hoogte heeft van 2,55m, wat in strijd is met artikel 21 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

Standpunt college

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert om voorliggende vergunningsaanvraag te weigeren, omwille van een overschrijding van de draagkracht van de site. De omgevingsambtenaar gaat hier uit van een omvorming van een eengezinswoning met een ondergeschikte gelijkvloerse recafunctie naar 4 logies. Het college sluit zich niet aan bij deze beoordeling. De vergund geachte toestand betreft een handelswoning met één gezin, maar spreekt zich niet uit over het functioneren van het handelsgelijkvloers. Het klopt dat het in de stad het nastrevenswaardig is om kwalitatieve eengezinswoningen met een tuin te beschermen tegen opdeling, zodat gezinnen een plaats vinden. Evenwel betreft het in deze aanvraag een autonoom functionerende handelszaak op het gelijkvloers, in handen van een andere eigenaar dan de logies op de verdiepingen. Het college acht het niet opportuun dergelijke woningen retroactief te beschermen tegen een opdeling, in acht genomen onderstaande overwegingen:

• De vergunde plannen uit 1954 tonen aan dat de bestaande, aparte voordeur van de handelszaak behouden bleef. Verder werd de handelszaak vergroot door de afbraak van interne muren;

• De huidige, bestaande toestand komt grotendeels overeen met deze planwijzigingen. Bijkomend werd evenwel de interne binnendeur in de inkomhal verwijderd, wat niet vergunningsplichtig is;

• De woning en de handelszaak functioneren derhalve autonoom: er is een aparte inkom voor de handelszaak, een aparte ingang richting de trappenhal van de bovengelegen woning en de handelszaak beschikt over eigen sanitair;

• De handelszaak beslaat heel de gelijkvloerse verdieping, er is geen buitenruimte;

• De tellers voor de bovengelegen woning bevinden zich in de hal, achter de voordeur en niet in de kelder (die enkel toegankelijk is vanuit de handelszaak).

De notariële historiek vertoont een aparte verkoop van het gelijkvloers en elk verdiep apart als afzonderlijk appartement. Hiervoor werden nooit de noodzakelijke vergunningen verkregen, maar het toont wel aan dat in het pand, zonder constructieve ingrepen, de vergunning uit 1954 ertoe heeft geleid dat het gelijkvloers apart in de loop der jaren kon worden vervreemd van de bovenliggende verdiepingen, en er zich dus een feitelijke functiewijziging heeft voltrokken van het gelijkvloers van wonen naar reca. Dit zal moeten geregulariseerd worden.

Dit is evenwel niet het voorwerp van de aanvraag. Die betreft enkel het omvormen van één woning op de verdiepingen naar 4 reeds erkende logies.

De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening, er zijn geen afwijkingen ten opzichte van het RUP Binnenstad dat in die zone zowel de functie wonen als verblijfsrecreatie toelaat. In het verslag verwijst de omgevingsambtenaar ten onrechte naar het concept ‘airbnb’, het betreft hier erkende toeristische logies.

Ten opzichte van de bouwcode hoeft enkel een beperkte afwijking te worden verleend op art. 27. De hotelkamer op de bovenste verdieping heeft namelijk een hoogte van 2,55m in plaats van de minimaal vereiste 2,60m voor verblijfsruimten. Het college acht deze beperkte afwijking echter aanvaardbaar, gelet op het feit dat het logies betreft en de hotelkamer dus een wisselende bezetting kent.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.