2023_CBS_04074 - Omgevingsvergunning - OMV_2022130920. Kapelsesteenweg 255-261. District Ekeren - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11/06/2021: voorwaardelijke vergunning (OMV_2021055426) voor het slopen van bestaande bebouwing.

Vergunde & bestaande toestand

-          functie:

• braakliggend terrein, na het uitvoeren van hoger vermelde vergunning (OMV_2021055426).

Nieuwe toestand

-          functie:

• nieuw opgerichte meergezinswoning, met 8 wooneenheden;

-          voor de nieuwe woongelegenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 3 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van respectievelijk 78 m² (2 x) en 83 m²;
• 3 drie-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van respectievelijk 103 m², 111 m² en 119 m²;
• 2 één-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van respectievelijk 59 m² en 64 m²;

-          de nieuwe woongelegenheden hebben een gemiddelde netto vloeroppervlakte van circa 87 m²;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder zadeldak; 
• bouwdiepte gelijkvloers & 1ste verdieping: 13 m aan linkerzijde en 11,80 m aan rechterzijde;
• bouwdiepte hoger gelegen verdiepingen: 8 m;
• kroonlijsthoogte op 11,10 m en nokhoogte op 15,14 m;
• ondergrondse parkeergarage;
• uitwendige dakterrassen op eerste en tweede verdieping en inpandige terrassen op derde verdieping;
• twee dakkapellen aan voorzijde, met een breedte van elks 4,61 m;
• luifel achteraan in de tuin, deels ingericht als fietsenstalling;
• tuin wordt verder ingericht als gemeenschappelijke buitenruimte;

-          gevelafwerking:

• lichtbeige gevelsteen boven een plint in arduin;
• dakrand, dorpels en buitenschrijnwerk in brons aluminium en borstweringen in brons staal;
• dakkapellen zijdelings bekleed met donkergrijze kunstleien – voorzijde in zelfde gevelsteen als de gevels eronder;
• poort naar ondergrondse parkeergarage, uiterst links, eveneens in brons staal.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een nieuwe meergezinswoning, op een braakliggend terrein;

-          wijzigen van de scheidsmuren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend(e) punt(en):

• er wordt een regenwaterput geplaatst die groter uitvalt dan wat maximaal toegelaten is (10.000 l), hier met een totaal volume van 12.000 l.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 24: er wordt geen vlakke draairuimte voorzien aan de binnenzijde van de algemene toegangsdeur, bij de toegangsdeur naar de kern op het gelijkvloers en bij de toegangsdeuren naar appartementen 0.1 en 0.2, en die naar de tuin;
• artikel 25: er wordt geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minimaal 0,50 m voorzien bij de deur van het meterlokaal in de kelder, naar de gemeenschappelijke kern toe.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 15 – In en uitsprongen aan daken: dakkapellen dienen als een ondergeschikt element in het dak te worden geconcipieerd, bij voorkeur uitgevoerd in een licht materiaal. In deze werd voor de afwerking van de voorzijde ervan dezelfde gevelsteen als de gevels eronder gehanteerd.
• artikel 34 – Stabiliteit en scheidingsmuren: nieuwe en enkelvoudige scheidingsmuren dienen over een minimale dikte van 0,18 m te beschikken en uitgevoerd te worden in een massief en ongeperforeerd materiaal. Aan de hand van de aangeleverde tekeningen en de daarop aanwezige informatie is niet eenduidig op te maken of voorliggende aanvraag voldoet aan het artikel in kwestie.
• artikel 40 – Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: het rioolstelsel moet als een gescheiden stelsel aangeboden worden ter hoogte van de straat en uitgevoerd worden, inzake maatvoering onder andere, conform de bepalingen van artikel 41 – Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbare rioolstelsel. In dit geval wordt al het afvalwater samen en op 1 punt aangeboden bij de overgang naar het openbare domein.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Voor het project is een kleine pluviale overstromingskans onder toekomstig klimaat gemodelleerd.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. De aanvrager wordt echter geadviseerd om maatregelen te treffen ter bescherming van het eigen patrimonium.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Voorliggende aanvraag vertoont een aantal strijdigheden inzake verscheidene vormen van wetgeving en voor een deel daarvan kunnen in het eindadvies, in geval dat niet tot een weigering leidt, expliciete voorwaarden worden opgenomen, zodat het project in uitvoering alsnog zal voldoen aan de artikels in kwestie.

Aangaande echter de omvang van de regenwaterput, die in se de maximaal opgelegde inhoud van 10.000 l overschrijdt, kan gefundeerd worden afgeweken, dit aangezien vermelde afwijking (20 %) te verantwoorden is door de bouw van een meergezinswoning met een totaal van 8 woonunits (en een veelvoud daarvan inzake buitenruimtes en toiletten).

Er wordt dan ook geadviseerd betreffende onregelmatigheid als dusdanig te bekrachtigen.

Bij het oorspronkelijk ingediend dossier was er ook een afwijking vast te stellen op artikel 30 en 38 betreffende ondergronds parkeren onder tuinen wat slechts toegelaten wordt indien een minimale grondlaag van 1 m dikte wordt voorzien bovenop de constructie. Betreffende was niet het geval voor het achterste deel van de ondergrondse parkeergarage. Hieraan werd evenwel geremedieerd met projectinhoudversie 3.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het optrekken van een nieuwe meergezinswoning en gelet op de ligging van het perceel in kwestie in een meer dan voldoende ontwikkeld woongebied, is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De geplande volumetrie, 3 lagen onder hellend dak en in diepte variërend tussen 12 en 13 m op gelijkvloers en 1ste verdieping en met een vaste dieptemaat van 8 m daarboven, is zonder meer passend te noemen in de omringende gebouwde context: er zijn reeds meerdere panden terug te vinden met een identieke opbouw/gabarit en de aangewende dieptes sluiten zonder meer op een correcte ruimtelijke wijze aan op de scheidsmuurprofielen van de bestaande buurpanden. Betreffende bekwam ook een gunstig eindadvies vanwege de stedelijke Kwaliteitskamer Architectuur, onder voorzitterschap van de Antwerpse stadsbouwmeester.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook zonder meer gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De gehanteerde materialen, beigekleurige gevelsteen, donkergrijze dakpannen en leien en bronskleurig schrijnwerk, zijn zonder meer aanvaardbaar voor dit type van bebouwing en bovendien reeds voorkomend in de onmiddellijke omgeving – er is dienaangaande dan ook sprake van een correcte visuele inpassing in het straatbeeld en in de bestaande straatwand.

Omwille van de ruimere omvang van het project werd het advies ingewonnen van de stedelijke Kwaliteitskamer Architectuur en er werd, na een aantal gevraagde wijzigingsrondes, dienaangaande een gunstige aanbeveling geformuleerd, gelet op het feit dat de gewenste aanpassingen zonder meer werden doorgevoerd.

Echter kan worden geconstateerd dat niet wordt voldaan aan het uitgangspunt waarbij wordt opgelegd dakkapellen als een ondergeschikt element in het dak te concipiëren, waarbij zonder meer bij voorkeur wordt gekozen voor een afwerking in hetzelfde materiaal als dat van het dak – in deze werd voor de voorzijde van de dakkapellen echter voor gevelsteen gekozen. Er zal dan ook in voorwaarden worden opgelegd hiervoor dezelfde materialisatie te voorzien als dewelke die werd gebruikt voor de zijkanten ervan.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg voorwaardelijk gunstig.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor 8 woningen, met in totaal 17 slaapkamers, is de fietsparkeerbehoefte 25 stuks.

Betreffende wordt effectief voorzien maar er dient op gelet te worden dat er voldoende ruimte tussen de fietsstalplaatsen beschikbaar is; bij een hoog-laag systeem geldt een minimale tussenafstand van 40 cm (zoals ingetekend werd). Het is echter niet eenduidig op te maken of dit in de kelder het geval is.

Betreffende zal bijgevolg in de eindvoorwaarden worden opgenomen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

3. De uitvoering van het nieuwe rioolstelsel dient, ook inzake de aanbieding ter hoogte van het openbare domein, te worden voorzien overeenkomstig de bepalingen van artikels 40 en 41 van de Antwerpse bouwcode (met andere woorden: onder andere als een gescheiden stelsel, mits het voorzien van de vereiste controleputten en het respecteren van de opgelegde maatvoering).

4. De interne inrichting van het project dient minimaal te worden aangepast, zodat wordt voldaan aan de bepalingen van artikels 24 en 25 van de verordening integrale toegankelijkheid (dit onder andere inzake vrije vlakke draairuimte en vrije vlakke wandbreedte ter hoogte van toegangsdeuren).

5. Om te voldoen aan de richtlijnen van artikel 29 van de Antwerpse bouwcode, dient de fietsstalplaats in de kelder met een hoog-laag fietsenrek te worden ingericht.

6. De afwerking van de dakkapellen dient ook aan de voorzijde te gebeuren door middel van de aan de zijkant ervan voorziene donkergrijze kunstleien.

7. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Als gevolg van de cyberaanval op de systemen van de stad Antwerpen zijn sommige van de lopende aanvraagdossiers getroffen, in die zin dat zoals hier er interferentie is ontstaan ten tijde van de uitvoering van het vereiste openbare onderzoek – om geen procedurefouten te veroorzaken is het dus noodzakelijk een administratieve lus door te voeren en vermeld openbaar onderzoek opnieuw te organiseren.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten