Op datum van 6 december 2021 vroeg Dirk Geens namens Kerkfabriek Onze-Lieve-Vrouw (VL - Antwerpen) om het pand gelegen Lijnwaadmarkt 14, district Antwerpen, op te nemen in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning.
Het college van burgemeester en schepenen besliste in zitting van 28 april 2023 (2023_CBS_02672) over de ingediende aanvraag tot opname in het vergunningenregister.
Na het verkrijgen van bovenstaande beslissing werden er door de aanvrager nog nieuwe bijkomende dossierstukken aangeleverd. De klant vraagt om deze nieuwe dossierstukken alsnog toe te voegen aan zijn oorspronkelijk ingediend aanvraagdossier.
Daarenboven vraagt de aanvrager om met de nieuwe bijkomende stukken rekening te houden en te bekijken of er een nieuwe beslissing kon worden genomen. Uit onderzoek van de nieuw aangeleverde bewijsstukken kon besloten worden om de initiële beslissing te herzien.
Aan het college van burgemeester en schepenen wordt dan ook gevraagd om:
Dit besluit vervangt de initiële beslissing van het college.
De beoordeling van de aanvraag gebeurde aan de hand van volgende gegevens:
1. Bestaande juridische toestand
Kadastrale gegevens:
Het pand, Lijnwaadmarkt 14, district Antwerpen, met kadastrale ligging (afd.3) sectie C 2413 is kadastraal gekend als huis zonder bewoonbare kelderverdieping, met één woongelegenheid.
2.Bestaande feitelijke toestand
Omschrijving van de bestaande toestand:
Het pand betreft een samenstel van twee traditionele breedhuizen, genaamd "Sint-Jan" en "Sint-Mattheus", die omstreeks 1553-1554 werden opgetrokken door de kerkmeesters van de Onze-Lieve-Vrouwekathedraal. De panden maken deel uit van de huizenrij die aanleunt tegen het noordkoor van de Onze-Lieve-Vrouwekathedraal.
Het huidige pand is als volgt ingedeeld:
Overtredingen:
Er werd geen proces-verbaal van overtreding teruggevonden.
Iedere constructie waarvan aangetoond is dat ze gebouwd werd vóór 22 april 1962 ofwel tussen deze en vóór de eerste invoering van het gewestplan Antwerpen (3 oktober 1979, van kracht 9 november 1979), dient te worden opgenomen in het vergunningenregister als “vergund geacht” in toepassing van artikel 5.1.3. §1 en §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening.
Het college is bevoegd in het kader van de opmaak van het vergunningenregister en de actieve onderzoeksplicht in toepassing van artikel 5.1.3 §1 en §2, en artikel 7.6.2. §1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
Het voorwerp
De aanvraag betreft de vraag tot opname in het vergunningenregister van een constructie met de functie van detailhandel, zonder woonentiteiten.
De bewijsvoering
Voor dit pand werden oude stedenbouwkundige toelatingen van vóór 1900 teruggevonden in onze archieven. Deze dossiers bevatten echter onvoldoende getailleerde bouwplannen en informatie om met zekerheid te kunnen oordelen of deze dossiers daadwerkelijk betrekking hebben op het huidige pand met adres Lijnwaadmarkt 14. Zo blijken de opgetekende gevelaanzichten en de aangeleverde informatie in deze dossiers niet langer overeen te komen met de opgenomen foto’s van het straatbeeld, in de beeldbank van Onroerend Erfgoed Vlaanderen genomen in het jaar 1969, 1970 en 1975. Gelet op het feit dat deze foto’s zijn genomen binnen de relevante periode tussen 1962-1979 maakt dat de inhoud van deze oude stedenbouwkundige toelatingen slechts als richtinggevende informatie zal worden meegenomen in de verdere beoordeling van deze aanvraag.
De klant levert een overzicht aan van de afgeleverde stedenbouwkundige toelatingen en vergunningen. Hierin wordt volgende melding gemaakt:
…
Uit een huurcontract van 2014 blijkt dat op het stedenbouwkundige uittreksels (2 oktober 2014) voor de nr 14 dat er een vergunning werd afgeleverd.
“een vergunning tot verbouwen van een handelshuis op zestien augustus 1988 met dossiernummer 11002-1988-1321.(dit is volgens mij het dossier van de Lijnwaadmarkt nr 12)
.…
Het aangehaalde huurcontract noch het vernoemde stedenbouwkundige uittreksel, werden toegevoegd aan het aanvraagdossier. De aanvrager levert heden bijkomend een huurovereenkomst aan, die opgemaakt werd op 26 januari 2015. In deze huurovereenkomst wordt eveneens het desbetreffende stedenbouwkundig uittreksel vernoemd. Echter uit nazicht van het gearchiveerde bouwdossier uit 1988 (met dossiernummer 11002-1988-1321), kan hier wel bevestigd worden dat dit dossier inderdaad betrekking heeft op het rechts naastgelegen pand met huisnummer 12. De inhoud van dit dossier is bijgevolg dan ook niet relevant en zal niet meegenomen worden in de verdere beoordeling van deze aanvraag.
Volgens de kadastrale gegevens dateert de ingebruikneming van het gebouw van vóór 1850. Dit wordt eveneens bevestigd uit lezing van de tekst die opgenomen is bij ID 4336 in de Inventaris bouwkundig erfgoed van het Agentschap Onroerend Erfgoed Vlaanderen, waaruit blijkt dat de woning omstreeks 1553-1554 werd opgetrokken door de kerkmeesters van de Onze-Lieve-Vrouwekathedraal.
Uit de kadastergegevens blijkt verder dat, voor de datum van het gewestplan, reeds één woonentiteit aanwezig was in het pand.
Uit de bevolkingsgegevens blijkt dat er tussen 1954 en 1963 meerdere gezinnen tegelijk waren ingeschreven op dit adres. Gezien deze periode waarin meerdere gezinnen tegelijk waren ingeschreven wordt beschouwd als de naoorlogse periode, waarin een tekort aan woningen was, is deze periode niet doorslaggevend voor het aantal wooneenheden.
Tussen de periode 1963 en 1965 werden er op dit adres geen personen ingeschreven. Vanaf 1966 tot zeker 2001 werd er maximaal één gezin tegelijk ingeschreven. Het laatste gezin werd op dit adres uitgeschreven op 16 augustus 2001. Tot op heden is het pand in gebruik als handelspand zonder woonentiteit. De aangeleverde foto’s in het dossier en de teruggevonden foto’s in de beeldbank van Onroerend Erfgoed Vlaanderen, Street Smart en Google Streetview genomen in de jaren 1969, 1970, 1975, 2006, 2009, 2017 en 2019 bevestigen deze gegevens.
Als bewijs voor de aanwezigheid van deze gelijkvloerse handelsactiviteit levert de aanvrager een handelshuurovereenkomst aan. Dit document werd opgesteld en ondertekend door de eigenares/verhuurder en de huurder van het pand op 20 maart 2018.
In de opgemaakte huurovereenkomst wordt de interne indeling van het pand als volgt omschreven:
…
De verhuurder verklaart bij deze te verhuren, ten titel van handelsduur, aan de huurder die aanvaardt: een pand op en met grond en alle aanhorigheden, staand en gelegen te 2000 Antwerpen, Lijnwaadmarkt 14, volgens titel en huidig kadaster gekend Antwerpen derde Afdeling sectie C, deel van nummer 2413
Gelijkvloers: winkelruimte, inkom, berging, traphal, leefruimte, keuken, badkamer, binnenkoer
Verdiep 1: woonruimte, traphal, slaapkamer
Verdiep 2: kamer
Verdiep 3: zolder
…
Mevrouw V. maakt thans gebruik van het gelijkvloers van het pand Lijnwaadmarkt 16, eveneens eigendom van de verhuurder, dat zij tot op heden in onderhuur had van een derde.
In afwachting van de werken die thans door de verhuurder nog uitgevoerd worden in het pand Lijnwaadmarkt 14 en teneinde de huurder in staat te stellen haar handelszaak zonder onderbreking verder te zetten staat de verhuurder toe dat de huurder haar handelszaak handhaaft in het pand Lijnwaaadmarkt 16, mits betaling van dezelfde huurprijs als deze voorzien in onderhavig contract.
Mevrouw V. verbindt er zich toe om haar handelszaak over te brengen naar het pand Lijnwaadmarkt 14, na beëindiging van de aan de gang zijnde werken, en dit op eerste verzoek van de verhuurder.
Wat betreft de aard en de omvang van deze werken verklaart mevrouw V. voldoende ingelicht te zijn door de verhuurder, en verzaakt zij aan enig verhaal tegen de verhuurder aangaande de termijnen en de uitvoering van deze werken.
…
Uit het voorgaande blijkt dat de aanwezige woonentiteit in het pand werd omgevormd rond het jaar 2018. Het verwijderen van deze woonentiteit maakte dat de hoofdfunctie ‘wonen’ verdween uit het pand. Zowel het wijzigen van het aantal woongelegenheden alsook het wijzigen van de hoofdfunctie ‘wonen’ naar het huidige gebruik als atelier / opnamestudio op de verdiepingen was toen reeds een vergunningsplichtige stedenbouwkundige handeling. Bijgevolg kan deze omvorming niet opgenomen worden als zijnde geacht vergund in het vergunningenregister.
Op 20 november 1997 werd door het college van burgemeester en schepenen een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd voor het plaatsen van drie zilveren verlichtingsarmaturen voor de verlichting van de voorgevel van het pand. Deze goedgekeurde stedenbouwkundige vergunning noch de toenmalig goedgekeurde bouwplannen werden door de klant aangeleverd in het dossier. Na nazicht in onze databank en archieven, bleken deze documenten ook aldaar niet beschikbaar. De concrete inhoud van dit goedgekeurde bouwdossier kan dan ook niet ten gronde achterhaald worden. Bijgevolg kan de concrete inhoud van dit goedgekeurde bouwdossier niet meegenomen worden in de eindbeoordeling van deze aanvraag.
Op basis van de voorliggende informatie kan daarom enkel met zekerheid worden gesteld dat het college van burgemeester en schepenen op 20 november 1997 een goedgekeurde stedenbouwkundige vergunning afleverde voor het plaatsen van drie zilveren verlichtingsarmaturen voor de verlichting van de voorgevel van het pand . Echter de plaatsing van een gevelverlichting op zichzelf, is onvoldoende bewijs om enkel op basis daarvan te oordelen dat de benedenverdieping toen reeds in gebruik was als zijnde een detailhandel.
Nadat de aanvrager de eindbeslissing van het college heeft ontvangen, bezorgt hij onze diensten een aantal nieuwe bewijsstukken die in hoofdzaak volgende gegevens bevatten:
Er werd op 31 maart 1995 een huurovereenkomst afgesloten voor dit adres. Uit lezing van deze huurovereenkomst blijkt dat men een bloemenzaak wenst uit te baten in het pand. De huurovereenkomst zou ingaan op 1 april 1995 en eindigen op 30 maart 2004.
Op 28 april 2000 wordt echter al een nieuwe huurovereenkomst afgesloten voor dit pand. Uit deze huurovereenkomst blijkt dat beide partijen overeenkomen, dat de lopende huurovereenkomst vroegtijdig zal beëindigd worden. Namelijk op 30 april 2000.
Binnen dezelfde huurovereenkomst wordt opgenomen dat het volledige pand terug ter beschikking zal worden gesteld voor verhuur vanaf 1 mei 2000. Ook wordt er onmiddellijk een nieuwe handelshuurovereenkomst opgenomen in het document, waarin men vermeldt dat de gehuurde lokalen worden bestemd tot de uitbating van een antiekwinkel. De huurtijd wordt vastgelegd op negen jaar, behoudens gebeurlijke hernieuwingen. De nieuwe huurovereenkomst zal ingaan op 1 mei 2000 en eindigen op 30 april 2009.
Er werden geen bewijsstukken aangeleverd waaruit blijkt dat de lopende huurovereenkomst vroegtijdig werd beëindigd, toch sluit men reeds op 16 maart 2001 opnieuw een nieuwe handelshuurovereenkomst af. Uit deze huurovereenkomst blijkt dat zowel het pand Lijnwaadmarkt 14 als de benedenverdieping van het pand met adres Lijnwaadmarkt 16-18 samen worden verhuurd, met als doel het uitbaten van een handel in tapisserie, linnen, kant, souvenirs, religieuze voorwerpen en aanverwante artikelen. De huurtijd wordt wederom vastgelegd op negen jaar, behoudens gebeurlijke hernieuwingen. Deze nieuwe huurovereenkomst zal ingaan op 1 mei 2001 en eindigen op 30 april 2010.
Een bijlage gevoegd bij het Belgisch Staatsblad van 4 april 2014 bevestigd dat op 25 maart 2014 de maatschappelijke zetel van een besloten vennootschat met beperkte aansprakelijkheid gevestigd was op dit adres.
Op 26 januari 2015 wordt echter opnieuw een nieuwe handelshuurovereenkomst afgesloten waaruit blijkt dat zowel het pand Lijnwaadmarkt 14-16-18 samen worden verhuurd, met als doel het uitbaten op de benedenverdieping van een handelsactiviteit. De huurtijd wordt vastgelegd voor het pand met als adres Lijnwaadmarkt 16-18 op vijftien jaar, behoudens gebeurlijke hernieuwingen en zal aanvang nemen op 1 juni 2013. De nieuwe huurovereenkomst voor het pand met adres Lijnwaadmarkt 14 zal daarentegen pas ingaan op 1 augustus 2014. De einddatum voor alle drie de handelshuizen zal eindigen op 31 mei 2028.
Op 6 februari 2018 doet de rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, afdeling Antwerpen een uitsprak over een ingesteld geschil tussen de eigenaar en de huidige huurster van het pand.
Later werd het geschil door de eigenaar terug voorgeleid bij het vredegerecht van het 2de kanton Antwerpen. De vrederechter zal op 16 maart 2017 (een tussenvonnis) en op 1 juni 2017, over het voorgelegde geschil, een vonnis met voorwaarden vellen. Een schending van deze voorwaarden zou een onmiddellijke ontbinding van de op 26 januari 2015 opgemaakte handelshuurovereenkomst tot gevolg hebben.
Er worden binnen deze aanvraag bewijzen aangeleverd waaruit blijkt dat de op 26 januari 2015 opgemaakte huurovereenkomst, daadwerkelijk vroegtijdig werd ontbonden.
Zo werd er namelijk reeds op 20 maart 2018 een nieuwe huurovereenkomst met een huurster afgesloten, die in oorsprong het pand onderhuurde van derde. Uit de toen opgemaakte huurovereenkomst blijkt dat er -op het moment van betekening van deze huurovereenkomst- nog volop werken worden uitgevoerd in het pand met adres Lijnwaadmarkt 14. Hierdoor moet de huurster haar activiteiten eerst verderzetten in het pand met huisnummer 16-18 (dat zij ook reeds in onderhuur had van derde). Pas na voltooiing van de werkzaamheden in huisnummer 14, kan zij haar handel aldaar ononderbroken verderzetten. De meegegeven bestemming in deze huurovereenkomst is het uitbaten van een conceptstore.
De inhoud van deze huurovereenkomst levert voldoende bewijs dat de huidige functie van het pand een detailhandel betreft. Uit nazicht van de gegevens van de onderneming, in de kruispuntbank van Ondernemingen (KBO), blijkt inderdaad dat de huidige huurster de handelszaak oprichtte op 9 oktober 2018 onder de naam ‘Bovary Studio’. Tot op heden is deze zaak nog steeds actief aanwezig op dit adres.
Gelet op het voorgaande bevat dit aanvraagdossier voldoende concrete bewijzen die aantonen dat de huidige functie detailhandel op de benedenverdieping reeds aanwezig was in het pand, vóór 1 mei 2000.
Uit zowel de foto’s als de aangeleverde bouwplannen in het dossier, blijkt dat het huidige bouwvolume van het pand ongewijzigd is gebleven. Gezien het pand reeds lang vóór de inwerkingtreding van de stedenbouwwet op 22 april 1962 voltooid was, valt het huidige bouwvolume volledig onder het onweerlegbaar vermoeden van vergunning. Het huidige bouwvolume en de interne indeling van het pand zullen dan ook volledig opgenomen worden in het vergunningenregister als zijnde geacht vergund.
Voorgaande bewijst voldoende dat het huidige bouwvolume van het pand, dateert van vóór de inwerkingtreding van de wet op stedenbouw (22 april 1962).
Het college beslist het besluit van 28 april 2023 (jaarnummer 2672) in te trekken.
Het college neemt kennis van de opname van het huidige bouwvolume van het pand Lijnwaadmarkt 14, district Antwerpen, inclusief de functie van detailhandel op de benedenverdieping, in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning, met uitsluiting van het omvormen van de woonentiteit, waarvan onweerlegbaar bewezen is dat deze nog bewoond was tot 16 augustus 2001, naar het huidige gebruik als atelier / opnamestudio (zoals in rood aangeduid op de plannen).
Het college geeft opdracht aan:
| Dienst | Taak |
| SW/V/SW | Een duplicaat van deze beslissing te bezorgen aan het kadaster voor eventuele aanpassing van de kadastrale gegevens. |
| SV/V/SW | Een duplicaat van deze beslissing te bezorgen aan maatschappelijke veiligheid/ stadstoezicht (MV/ST) voor eventueel verder gevolg. |
| SV/V/SW | Een duplicaat van deze beslissing te bezorgen aan maatschappelijke veiligheid/ bestuurlijke handhaving (MV/ BH)voor eventueel verder gevolg. |
| SV/V/SW | Een duplicaat van deze beslissing te bezorgen aan DL/huisnummering voor eventuele aanpassing van de gegevens. |