Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023041288 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA B&L PROJECTS met als adres Rode Dreef 29 te 2110 Wijnegem |
Ligging van het project: | Frans van Dunlaan ZN te 2610 Wilrijk (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 42 sectie C nr. 232G12 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | bouwen van een meergezinswoning met 3 woongelegenheden |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- er werd geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden.
Geacht vergunde en bestaande toestand
- braakliggend terrein.
Nieuwe toestand
- functie: meergezinswoning met 3 woongelegenheden:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- bouwen van een meergezinswoning;
- wijzigen van de scheidingsmuren.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Agentschap Wegen en Verkeer/ AWV - District Antwerpen | 6 juni 2023 | 4 juli 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
AQUAFIN NV | 6 juni 2023 | 30 juni 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 6 juni 2023 | 5 juli 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 6 juni 2023 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
PROXIMUS/ Proximus | 6 juni 2023 | 14 juli 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Water-link | 6 juni 2023 | 30 juni 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 6 juni 2023 | 7 juni 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 6 juni 2023 | 7 juni 2023 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Milieu | 6 juni 2023 | 30 juni 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
De uitkragende balkons aan de voorgevel zijn niet kenmerkend in de omgeving.
De bouwhoogte van de linker scheimuur, ter hoogte van het dakterras in het achterste dakvlak, overschrijdt de kenmerkende bouwhoogte van de omgeving.
De aanvraag voorziet een donkerkleurig metselwerk voor de voorgevel. Volgens dit artikel is een lichte kleurkeuze voor de afwerking van de gevels wenselijk.
De uitsprong van het terras in het achterste dakvlak tast de schuine dakvorm aan.
De fietsenstalplaatsen voldoen niet aan de inrichtingsprincipes van de bouwcode.
De fietsenberging in de kelder is niet vlot bereikbaar.
Er worden geen autostaanplaatsen voorzien voor de nieuwe appartementen.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De omgeving van de Frans van Dunlaan wordt gekenmerkt door zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen als handelspanden. Het voorzien van een meergezinswoning is functioneel inpasbaar.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Het gabarit van de bebouwing sluit aan bij deze van de rechter gebuur.
De bouwdiepten, behoudens deze van het terras van +0,5, zijn kenmerkend in de omgeving.
Aangezien het terras op +0,5 zich 1,90 meter boven het maaiveld bevindt en de scheidingsmuren naar de geburen onvoldoende hoog zijn, wordt geoordeeld dat er geen terras kan worden voorzien aan de achtergevel van +0,5. Enkel een centraal bordes en trap naar de tuin kan worden toegelaten. Het ophogen van de scheimuren voorbij een bouwdiepte van 15 meter kan ook niet worden toegestaan.
Het ophogen van de linker scheimuur, ter hoogte van het terras in het achterste dakvlak kan evenmin worden toegestaan. Er wordt als het ware een soort vrijstaande flap gecreëerd buiten het maximaal aanvaardbaar gabarit.
Om de privacy op het naastliggende perceel te garanderen zal het terras binnen de contouren van het schuine dakvlak moeten worden voorzien, zonder uitstekende balustrade en zal er minimaal een afstand van 0,60 meter van de perceelgrens moeten worden voorzien conform artikel 15 van de bouwcode.
De verhoudingen van de gevelopeningen en de uitkragende balkons in de vorm van een erker sluiten niet aan bij de kenmerken van de naastliggende percelen. De erkers op de omliggende percelen zijn twee bouwlagen hoog, of toch minstens één bouwlaag, waarbij het schrijnwerk onderdeel uitmaakt van de vormgeving van de erker. Dit is niet het geval in voorliggende aanvraag. Ofwel moeten de erkers naar analogie met de naastliggende panden worden uitgewerkt. Ofwel kan een gevel zonder erkers worden voorzien.
De technieken worden voorzien op het platte dak van de uitbouw. Dit is strijdig met de uitgangsprincipes van artikel 16 ‘Technische uitsprongen’ van de bouwcode, waarbij de technische installaties bij voorkeur inwendig in het gebouw worden voorzien. Gelet op het ruime bouwvolume dat reeds wordt gerealiseerd in verhouding tot de omliggende panden, en de aanwezigheid van een terras in het achterste dakvlak, wordt geoordeeld dat de zonnepanelen moeten worden voorzien op de schuine dakvlakken en de warmtepompen moeten worden voorzien binnen het bouwvolume.
Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in appartement 02. De oppervlakte van de leefruimte is onvoldoende voor twee slaapkamers. De oppervlakte van de leefruimte voldoet zelfs niet aan de richtlijnen van de ontwerpleidraad van sociale woningbouw. De oppervlakte van de totale leefruimte is 21 m² in plaats van de vereiste 24 m². De afmetingen van de zithoek voldoen niet gelet op de noodzakelijke doorgang naar de eetkamer. Beter zou zijn een eenslaapkamerappartement te voorzien met een doorzonleefruimte.
Voor duplex 01 voldoet de oppervlakte van de leefruimte net aan de richtlijnen van de ontwerpleidraad.
Visueel-vormelijke elementen
Gelet op de aanwezigheid van overwegend rode bakstenen op de omliggende percelen wordt voorgesteld de gevels te voorzien in rode baksteen. Donkerkleurig metselwerk is principieel in strijd met artikel 11 van de bouwcode.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De Frans van Dunlaan is een drukke verkeersweg, met een smal voetpad, waarbij aan de oneven zijde, de zijde van het project, dwars op de rijrichting wordt geparkeerd. Het voorzien van een verblijfsruimte (bureauruimte) in een verzonken verdieping, die enkel uitzicht heeft op deze geparkeerde wagens, kan niet worden toegestaan. De ruimte aan de voorzijde van -0,5 kan enkel als berging worden voorzien.
Op verdieping +0,5 wordt een slaapkamer voorzien achter de voorgevel, waarbij de ramen worden voorzien tot op de vloerpas. Ondanks de vloerpas hoger ligt dan het straatniveau, wordt geoordeeld dat voor slaapkamers een minimale borstwering moet worden voorzien om de nodige privacy te garanderen.
De stedelijke dienst Milieu wijst erop dat een grondwaterverlaging voor de kelderverdieping vergunnings-of meldingsplichtig is in functie van het debiet en bemalingsdiepte. Verder bevat het gebouw geen technische lokalen noch stookplaatsen voor het nodige wooncomfort.
Conform de bepalingen van artikel 43 ‘Septische putten’ van de bouwcode moet de septische put een inhoud hebben van 3.500 liter.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging. Momenteel is het terrein braakliggend. Men wenst er 3 appartementen te voorzien. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. De werkelijke parkeerbehoefte is 3 x 1 = 3 parkeerplaatsen.
|
De plannen voorzien geen nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12 §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 3.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 3 – 0 = 3. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Fietsvoorzieningen
De fietsparkeerbehoefte is 1 x (3+1) + 2 x (2+1) = 10 fietsenstalplaatsen.
De fietsen worden in een halve kelder voorzien. De stedelijke dienst Mobiliteit merkt in hun advies een aantal tekortkomingen over de fietsstalplaatsen op:
Zo wordt gesteld dat de trapbreedte van 90 cm erg krap is om met fietsen te doen.
De trap die men naar de fietsenkelder moet nemen heeft ook geen goot. Er moet een goot voorzien worden op minimum 25 cm van de muur.
De fietsen zijn ingetekend op één niveau en op maar 35 cm tussenafstand. Men moet minstens een hoog/laag niveau voorzien en minimaal 40 cm hart-op-hart afstand hebben conform de inrichtingsprincipes van de bouwcode (artikel 29). Er passen dan maximaal 9 fietsen tegen de volledige muur. Er zijn dan 11 nuttige plaatsen met de enkele fietsenstallingen aan de overliggende muur erbij. Dit is voldoende.
Het aanpassen van alle bovenstaande punten wijzigt het ontwerp dermate dat wordt voorgesteld de aanvraag te weigeren en een nieuw ontwerp in te dienen.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van de onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 3 april 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 6 juni 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Beslissingsdatum na V&O (zonder noodbesluit) | 5 augustus 2023 |
Uiterste beslissingsdatum (noodbesluit) | 3 november 2023 |
Verslag GOA | 3 augustus 2023 |
naam GOA | Katrine Leemans |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
1 | 0 | 0 | 0 |
Bespreking van de bezwaren
Naar aanleiding van de vraag naar het standpunt van de aanpalenden werd 1 bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:
Beoordeling:
Het klopt dat er geen parkeerplaatsen worden voorzien voor de appartementen.
Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan 8 meter. Volgens artikel 12 §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
Op zich wordt door het voorzien van 3 appartementen de draagkracht van het perceel niet overschreden.
Het bezwaar is ongegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.