Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023036572 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Klein Mier met als contactadres Mercatorstraat 42 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Balansstraat 109-111 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 10 sectie K nr. 1955W11 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | uitbreiden van een appartementsgebouw met een extra bouwlaag |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 19/08/2022: weigering (OMV_2022078853) voor het uitbreiden van een appartementsgebouw met een extra bouwlaag;
- 12/04/1957: toelating (18#36619) voor het afbreken van woningen en oprichten van een appartementsgebouw;
- 29/03/1956: toelating (18#35406) voor verbouwingswerken.
Vergunde toestand
- functie wonen:
- bouwvolume:
- hoofdvolume tot circa 15 m;
- perceel volledig bebouwd op de gelijkvloerse verdieping;
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
- buitenschrijnwerk pvc wit op de verdiepingen;
- dakterrassen achteraan de eerste verdieping.
Nieuwe toestand
- functie wonen:
- bouwvolume:
- hoofdvolume tot circa 15 m;
- daklaag tot circa 10 m;
- perceel volledig bebouwd op de gelijkvloerse verdieping;
- gevelafwerking:
- dakterrassen achteraan de eerste verdieping;
- groendak;
- gewijzigde scheidingsmuren;
- fietsenberging en autostalplaats op de gelijkvloerse verdieping.
Inhoud van de aanvraag
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 4 naar 5;
- uitbreiden van het volume;
- wijzigen van de voorgevel;
- wijzigen van de scheimuren;
- aanleggen van dakterrassen;
- aanleggen van een groendak.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 3 mei 2023 | 13 juni 2023 | Ongunstig |
DE VLAAMSE WATERWEG/ De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio Centraal | 3 mei 2023 | 30 mei 2023 | Gunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 3 mei 2023 | 9 mei 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 3 mei 2023 | 4 mei 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 3 mei 2023 | 9 mei 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
In een omgeving waar de bestaande bebouwing homogene kenmerken vertoont, moeten de op te richten of de te verbouwen gebouwen zodanig worden ontworpen dat ze in harmonie zijn met de kenmerken van de omgeving. De uitwerking van de bijkomende bouwlaag is niet in harmonie met het referentiebeeld.
Bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of een volume-uitbreiding moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in Artikel 6 “Harmonie en draagkracht”. Er kan niet gerefereerd worden naar bestaande gebouwen die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving. De gewenste bouwhoogte na de realisatie van een extra verdieping is niet in harmonie met het referentiebeeld.
Het materiaalgebruik van alle onderdelen van een gebouw, constructie, afsluiting of aanleg moet duurzaam, kwalitatief, constructief en esthetisch verantwoord zijn. Het afwerken van de voorgevel van de nieuwe daklaag met aluminium platen en buitenschrijnwerk in wit pvc is niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving.
Elk (dak)terras dient toegankelijk te zijn via een volwaardige toegang, zoals een deur, schuifdeur, draaideur, opengaand raam tot aan de vloer. Bij dakterrassen zijn ook toegangen via openschuivende koepels toegelaten. Beide terrassen achteraan op de eerste verdieping zijn enkel via een raam toegankelijk.
Bij nieuwbouw, herbouw, vermeerdering van het aantal woongelegenheden of functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 vierkante meter, vermeerderd met 2 vierkante meter per slaapkamer, te rekenen vanaf de tweede slaapkamer. De appartementen op de tweede verdieping worden niet voorzien van een buitenruimte.
De inrichting van de fietsstalplaats voldoet niet aan de afmetingen zoals oplegt in bovenstaand artikel.
Er dient 1 bijkomende autostalplaats voorzien te worden.
Er wordt geen gescheiden rioolstelsel voorzien.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie. Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder huidig klimaat.
Het project is gelegen in een zone met een fluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder huidig klimaat. Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving. De bestaande vergunde meergezinswoning blijft behouden en blijft verenigbaar met het woongebied volgens gewestplan.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Het bestaande meergezinsgebouw van 3 bouwlagen wordt verhoogd met een bijkomende bouwlaag. In de Balansstraat komen overwegend 3 bouwlagen voor. De straat is bovendien erg smal waardoor de verhoging zoals ze nu is uitgewerkt een negatieve impact heeft op de (zon)lichttoetreding in de panden aan de overzijde. De aanvraag is bijgevolg in strijd met artikel 6 en artikel 10 van de bouwcode en moet geweigerd worden.
Op het dak van het magazijn wordt een terras ingericht. De bouwdiepte van de meergezinswoning is ruimer dan de kenmerkende bouwdiepte. Door het toevoegen van een dakterras wordt de gebruiksoppervlakte op de 1ste verdieping nog vergroot ten opzichte van de reeds afwijkende bouwdiepte. Het dakterras is niet verenigbaar met een goede ruimtelijke ordening en kan niet in aanmerking komen van vergunning.
Visueel-vormelijke elementen
De visueel-vormelijke inpassing van de aanvraag is niet verenigbaar met een goede ruimtelijke ordening. De optopping wordt voorzien boven de bestaande kroonlijst van een pand dat werd opgetrokken in witte geglazuurde baksteen. De bekleding van de optopping wordt afgewerkt met aluminium platen. De kleur wordt niet gedefinieerd. In de beschrijvende nota wordt aangegeven dat de bijkomende daklaag zal vormgegeven worden als een mansardedak. De typologie van een mansardedak is hoofdzakelijk kenmerkend voor panden met een 19de-eeuwse architectuur. Het pand uit de aanvraag is echter vormgegeven volgens architectuurstijl uit de jaren ’50 van vorige eeuw. Mansardedaken zijn hier atypisch aan. De visueel-vormelijke inpassing van de aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening en strijdig met artikel 11 van de bouwcode.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De plannen tonen dat de dakterrassen enkel toegankelijk zijn via een raam. Dit is strijdig met artikel 25 waarin wordt opgelegd dat elk terras toegankelijk dient te zijn via een volwaardige toegang. Bij een vergunning dient te worden opgelegd dat de ramen (gedeeltelijk) verlaagd dienen te worden zodat een volwaardige toegang gerealiseerd wordt.
Artikel 28 legt op dat bij het vermeerderen van het aantal woongelegenheden elke zelfstandige woning over een buitenruimte dient te beschikken. Dit is niet het geval in de aanvraag. De aanvraag dient geweigerd te worden.
De plannen tonen dat de privaat gescheiden riolering en de aansluiting met het openbaar rioolstelsel niet worden voorzien conform de bepalingen van artikel 40 en 41 van de bouwcode. Echter wordt de bestaande riolering bij deze werken niet aangepast en kan er mits toepassing van artikel 3 van de bouwcode een afwijking worden toegepast.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van [1] parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van het aantal wooneenheden. Er wordt een extra daklaag voorzien met een extra appartement. Het gaat dus om een uitbreiding van 4 naar 5 wooneenheden. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. De werkelijke parkeerbehoefte is 1.
|
De plannen voorzien in [0] bijkomende nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt [0].
Het plan voorziet niet in het aantal te realiseren plaatsen.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan [1] – [0] = [1].
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt [1] – [0] = [1]. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen. Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor [0] parkeerplaatsen.
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan [1] – [0] = [1].
|
Fietsvoorzieningen
Voor de bijkomende wooneenheid moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden:
- 1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2
In de gang worden 3 fietsstalplaatsen voorzien. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1,70 meter beschikbaar zijn, dat is hier niet altijd het geval. De ruimte voor de 3 fietsen is te krap om hier op een comfortabele manier 3 fietsen te stallen.
Bij een vergunning dienen de volgende voorwaarden te worden opgenomen:
- Er moeten 3 fietsstalplaatsen voorzien worden conform de afmetingen van de bouwcode.
- Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1,70 meter beschikbaar zijn.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 22 maart 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 3 mei 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 30 september 2023 |
Verslag GOA | 6 juli 2023 |
naam GOA | Cynthia Steurs |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
1 | 0 | 0 | 0 |
Bespreking van de bezwaren
Beoordeling
Het bezwaar is gegrond. In de Balansstraat komen overwegend 3 bouwlagen voor. De afwerking en uitwerking van de daklaag in aluminium platen is niet kenmerkend en betreft geen aanvaardbare uitwerking van de daklaag.
Beoordeling
Het bezwaar is gegrond. De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de panden in de Balansstraat overwegend bestaan uit 3 bouwlagen. De straat is bijkomend erg smal waardoor de voorgestelde verhoging een negatieve impact heeft op de (zon)lichttoetreding in de panden aan de overzijde.
Beoordeling
De vergunningverlenende overheid maakt een beoordeling op basis van de ingediende plannen en documenten. De architect wordt volgens deontologische code verondersteld een correcte aanvraag uit te werken. Het gelijkvloers blijft vergund als magazijn. Het verhuren van autostalplaatsen is in strijd met deze functie. Vermoedens van bouwovertredingen moeten gemeld worden bij bouwtoezicht.
Beoordeling
Het is correct dat het geplande project hoger reikt dan de kroonlijst van de aanpalende woning, waardoor het niet uitgesloten is dat rechtstreeks zonlicht weggenomen wordt van de zonnepanelen gedurende een moment van de dag. Toch zal deze impact zeer beperkt zijn aangezien het pand van de bezwaarindieners zich ten zuiden van het project bevindt. Tot slot kan de bezwaarindiener geen rechten putten uit de geplaatste zonnepanelen om de uitbreidingsmogelijkheden van de eigenaar van het aanpalende perceel te beperken. Het bezwaar is ongegrond.
Beoordeling
Het Burgerlijk Wetboek schrijft een minimumafstand voor voor het creëren van rechtstreekse en schuine zichten op een aanpalend erf. De aanvraag voldoet op alle plaatsen aan deze afstanden door de toegankelijke terrassen op minstens 1,90 meter van de perceelsgrenzen in te richten. Het bezwaar is ongegrond.
Beoordeling
De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de brandweer. Zij gaven een ongunstig advies. Het bezwaar is gegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.