2023_CBS_05029 - Omgevingsvergunning - OMV_2023025624. Bredabaan 249. District Merksem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/05/2022: vergunning (2022739/OMV_2022024892) voor het inrichten van een kantoor op de gelijkvloerse verdieping;

-          12/04/2021: proces-verbaal (11002_2021_13919_APO) voor het wijzigen van de gelijkvloerse functie zonder voorafgaandelijke schriftelijke toestemming van het college van burgemeester en schepenen;

-          03/02/1986: vergunning (1974#9368) voor het verbouwen van winkelruimte tot garage;

-          11/10/1954: toelating (103#4867) voor het bouwen van een winkelhuis.

Vergunde toestand

-          functie:

• meergezinswoning met twee woongelegenheden op de eerste en tweede verdieping;
• kantoorruimte op de gelijkvloerse verdieping;

-          bouwvolume:

• drie bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;
• gelijkvloerse bouwdiepte van 17,50 m;
• bouwdiepte van 13 m op eerste en tweede verdieping;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in bruinrode klampsteen;
• dorpels in grijze blauwe hardsteen;
• buitenschrijnwerk op de eerste en tweede verdieping in witte pvc met omlijsting in witte kunststeen rondom het schrijnwerk;
• raam tot aan de vloerpas in zwartgrijs aluminium;
• zwartgrijs traliewerk met verticale spijlen voor de inkom;

-          inrichting:

• garage tegen de achterste perceelsgrens.

Bestaande toestand

-          overeenkomstig met vergunde toestand, uitgezonderd van:

• gewijzigde functie op de gelijkvloerse verdieping: garage, magazijn en werkplaats;
• gewijzigde voorgevel met garagetoegang langs de rechter perceelsgrens, voordeur omkaderd met zwartgrijze natuursteen en geen traliewerk;
• gewijzigde raamopdeling op de gelijkvloerse verdieping in de achtergevel.

Nieuwe toestand

-          functie:

• meergezinswoning met drie woongelegenheden;
• 1 tweeslaapkamerappartement op de gelijkvloerse verdieping van circa 80 m²;
• 2 eenslaapkamerappartementen op de eerste en tweede verdieping;

-          bouwvolume:

• drie bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;
• gelijkvloerse bouwdiepte van 17,50 m;
• bouwdiepte van 13 m op eerste en tweede verdieping;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in bruinrode klampsteen;
• dorpels in grijze blauwe hardsteen;
• buitenschrijnwerk op de eerste en tweede verdieping in witte pvc met omlijsting in witte kunststeen rondom het schrijnwerk;
• twee ramen tot aan de vloerpas in zwartgrijs aluminium;
• voordeur omkaderd met zwartgrijze natuursteen en geen traliewerk;

-          inrichting:

• fietsenberging op de gelijkvloerse verdieping met een oppervlakte van circa 4,23 m².

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3;

-          wijzigen van de functie op de gelijkvloerse verdieping van kantoor naar woongelegenheid;

-          wijzigen van de voorgevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

de fietsenstalling moet een minimale oppervlakte hebben van 1,5 m² per fiets;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

bij de wijziging van het aantal wooneenheden moet het project voldoen aan de parkeerbehoefte van de nieuwe toestand;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie. Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd. Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd. Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gesitueerd aan de Bredabaan, gelegen in het district Merksem. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen afgewisseld met gelijkvloerse handelszaken.

Het wijzigen van een gelijkvloerse ruimte vergund als kantoor/dienstverlening naar een woonruimte kan gunstig geadviseerd worden. Het pand is niet gelegen in een strategische horecakern, kantoorzone of afgebakend kernwinkelgebied. Gelijkvloers wonen is hier gewenst.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Er worden geen volumetrische wijzigingen voorzien ten opzichte van de vergunde toestand waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik gunstig is.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak visueel-vormelijke elementen.

Het bestaande etalageraam wordt vervangen door twee verticale ramen. Deze verdeling weerspiegelt de achterliggende functies. Hierdoor is er een duidelijke uitspraak over de architectuur van de woning en de beeldkwaliteit van het gebouw is in samenhang met zijn omgeving. De gevelwijziging is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in de voorliggende aanvraag.

Om beide slaapkamers van voldoende daglicht te voorzien worden deze naast elkaar geplaatst/gewrongen. Hierdoor ontstaat er een lange smalle koker die als slaapkamer moet gebruikt worden en weinig kwaliteit biedt. Door één volwaardige grote slaapkamer met voldoende daglicht te voorzien, wordt er een degelijke wooneenheid aangeboden met voldoende leefruimte. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden en in rood aangeduid op plan. Deze aanpassing biedt eveneens de mogelijkheid om ook de badkamer te verplaatsen en te vergroten, waardoor ook de fietsenberging functioneler kan ingericht worden. Dit wordt eveneens meegenomen naar de voorwaarden en in rood aangeduid op plan.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er werden 3 fietsstalplaatsen voorzien zoals gevraagd door de bouwcode. Deze zijn echter foutief ingericht. Er is niet voldoende afstand achter de fietsen om de fietsberging conform te maken.

Door de in rood aangeduide wijziging op plan ontstaat er een voldoende grote fietsenstalling waardoor de invulling aanvaardbaar is.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De twee slaapkamers dienen samengevoegd te worden zoals in rood aangeduid op het plan zodat er één volwaardige slaapkamer wordt aangeboden.

4. De badkamer dient verplaatst te worden zoals in rood aangeduid op plan.

5. De fietsenberging dient vergroot te worden zodat er een bruikbare fietsenberging ontstaat conform artikel 29 van de bouwcode.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.