2023_CBS_05007 - Omgevingsvergunning - OMV_2022163070. Wetstraat 45. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van het bestaande bouwvolume;

-          bouwen van een meergezinswoning met 3 woongelegenheden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone recht van voorkoop - algemene voorschriften en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 1.2.1 Bouwdiepte (Zone voor wonen):
De maximale bouwdiepte is afhankelijk van de perceelsdiepte en wordt vastgelegd op 5 meter afstand van de achterste perceelsgrens. Deze 5 meter wordt gevrijwaard van constructies en is bestemd als tuinzone.
Er wordt een tuinberging voorzien tegen de achterste perceelgrens.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  Het gedeelte van de scheidingsmuren heeft een opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.
  Er wordt geen opstand voorzien van 0,30 meter ten opzichte van de nieuwe daken;
• artikel 39 Infiltratie- en buffervoorzieningen:
  Niet overdekte terrassen grenzend aan een tuin dienen aangelegd te worden in een helling van 1 à 2%, om het regenwater hiernaar te laten afwateren en op natuurlijke wijze te laten infiltreren.
  Het gelijkvloers terras kan niet op natuurlijke wijze regenwater laten infiltreren.

Sectorale regelgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-      Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-      Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-      Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag volgt de uitgangspunten betreft functie en ontpitting van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060 en is aldus functioneel inpasbaar.

2060 is een erg dens gebied. Er is een grote nood aan zowel publiek als privaat groen.

Privaat groen kan stelselmatig gecreëerd worden door perceelsgewijs te ontpitten.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het nieuw bouwen van een meergezinswoning met 3 woonentiteiten wordt de draagkracht van de site niet overschreden. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

Het ontpitten van het perceel dat in bestaande toestand volledig bebouwd is in binnegebied vormt een verbetering voor het bouwblok. Open binnengebieden zijn zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok. Open binnengebieden brengen niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, zij zorgen ook voor speelruimte, voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor een afkoeling van de stadslucht in tegenstelling tot bebouwde oppervlakten en wegen. De nieuwe tuinberging wordt strategisch ingeplant aangrenzend aan de achterbouw van het rechter aanpalende pand waarbij scheidsmuren en tuinmuren maximaal verlaagd worden. Hierdoor kan een afwijking toegestaan worden op artikel 1.2.1 bouwdiepte.

De geplande nieuwbouw is niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

Het voorgestelde materiaalgebruik past zich in in de omgeving. De nieuwe voorgevel is voorzien in wit/beige gevelsteen met horizontale banden in beton natuurkleur gecombineerd met wit/adonisé aluminium buitenschrijnwerk. De dakbedekking wordt uitgevoerd in zink.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voorliggende aanvraag is strijdig met een aantal artikels van de bouwcode zoals hierboven beschreven in de toetsing aan de regelgeving. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden van voorliggende aanvraag.

Voor het overige voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande werken zijn mits naleven van de voorwaarden niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.    Bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.    Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand; 

3.    Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

4.    Het gelijkvloers terras uit te voeren conform artikel 39 van de bouwcode.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

De bezwaren handelen over het overschrijden draagkracht perceel door bouwlagen en functie:

Het nieuwe gebouw zal bestaan uit 5 bouwlagen (4 bouwlagen plus een daklaag die neerkomt op een volwaardige verdieping). Bijgevolg is het nieuwe gebouw niet in harmonie met het straatbeeld. In de beschrijvende nota van het nieuwe voorstel wordt gesteld dat de kroonlijsthoogte ‘ongeveer’ zal overeenstemmen met die van de aangrenzende gebouwen. In de plannen is echter te zien dat er boven de kroonlijst nog een volwaardige verdieping zal komen, zodat de werkelijke bouwhoogte die van nr. 43 zal overstijgen.

De nieuwbouw houdt geen rekening met de lichttoetreding, de privacy en het uitzicht van de overburen. Bezwaarindieners betreuren dat de aanvragers op geen enkel moment in dialoog gegaan zijn met de overburen, noch voor de initiële aanvraag, noch na de gegronde eerste bezwaarschriften. 

De draagkracht wordt overschreden door 3 woonentiteiten te voorzien: 2 appartementen met 3 slaapkamers en 1 met 1 slaapkamer, dus zal deze eengezinswoning een appartementsblok worden voor minsten 3 gezinnen. De woondruk in deze straat en buurt is reeds hoog, ook de parkeerdruk wordt verhoogd.

Evaluatie:

Het is inderdaad correct dat het project afwijkt van het referentiebeeld in de omgeving omwille van het aantal bouwlagen. Het is echter niet correct te stellen dat het nieuwbouw project qua volume en functie niet aanvaardbaar is of dat dit onaanvaardbare hinder zal bezorgen aan de naburige panden noch dat het project de draagkracht zal overschrijden.

Het klopt dat de straat gekenmerkt wordt door laat 19de eeuwse/vroeg 20ste eeuwse panden met 3 lagen en een daklaag (4 bouwlagen) met een (ver)hoog(d) gelijkvloers en hoge verdiepingshoogtes. Het nieuwbouwproject behelst een laag gelijkvloers dat aansluit op de buurpanden en hedendaagse verdiepingshoogtes waardoor 4 bouwlagen onder circa dezelfde kroonlijst mogelijk zijn.

De kroonlijsthoogte van het nieuwe project overschrijdt de kenmerkende kroonlijsthoogte dus niet substantieel.

Het pand wordt ook niet substantieel hoger gebouwd dan de linker aanpalende en is circa evenhoog als de nok van de linker aanpalende.

Bovendien dient opgemerkt dat een verscheidenheid aan typologieën, stijlperiodes en schaal ook eigen is aan de stedelijke context en de omgeving. Het project is op vlak van schaal en gevelbeeld inpasbaar binnen de omgeving.

Het project bevindt zich in een stedelijke context. Uiteraard zal het uitzicht voor enkele omwonenden wijzigen, het volume brengt echter hierdoor de woonkwaliteit niet onaanvaardbaar in het gedrang. Wonen in een stad houdt een hogere densiteit in, zodat enige inkijk niet kan voorkomen worden.

Dit staat goed nabuurschap natuurlijk niet in de weg. Inkijk aan de straatgevels is inherent aan stedelijk wonen. Gelet op de noordoost oriëntatie van de voorgevels van de percelen gelegen aan de overzijde van de straat wordt geoordeeld dat het nieuwbouwproject een niet onaanvaardbare impact heeft op de lichtinval van deze panden.

Het is niet correct te stellen dat de draagkracht overschreden wordt noch dat de parkeerdruk stijgt. De bevolking in Antwerpen groeit. Dit vraagt om een voldoende aanbod van de verschillende woontypologieën van betaalbare en kwaliteitsvolle gezinswoningen en appartementen. In nieuwe toestand wordt een mix voorzien van 3 zeer ruime, kwalitatieve appartementen die aantrekkelijk zijn voor zowel gezinnen als jonge starters:

-          1 drieslaapkamerappartement op de gelijkvloerse en eerste verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 191 m²;

-          1 eenslaapkamerappartement op de tweede verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 80,5 m²;

-          1 drieslaapkamerappartement op de derde en vierde verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 113 m²;

Alle voorliggend woongelegenheden voldoen aan de gestelde eisen inzake modern wooncomfort.

Na verder onderzoek blijkt ook dat de parkeerdruk in nieuwe toestand daalt. Er wordt één wagen minder afgewenteld op het openbaar domein. In laatst vergunde toestand werden er namelijk 4 parkeerplaatsen (500m² kantoor in stationsomgeving met parkeernorm 0.6/100m² = 3 en 1 wooneenheid : parkeerbehoefte = 1) afgewenteld op het openbaar domein. De parkeerdruk op het openbaar domein wordt dus verminderd met 1.

Bovendien wordt de bestaande bebouwing in de tuinzone vervangen door een open en groene tuin, hierbij wordt een duidelijke meerwaarde gecreëerd voor de omwonenden die zullen uitkijken op een groen binnengebied.

In alle redelijkheid kan gesteld worden dat het nieuwe project door zijn huidige uitwerking, indeling én volume aanvaardbaar is. Er worden ruime woonentiteiten voorzien worden, de parkeerdruk daalt en door de ruime ontpitting verbetert de woon- en leefkwaliteit binnen het bouwblok aanzienlijk.

Het bezwaar is ongegrond.