Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023013046 |
Gegevens van de aanvrager: | BV BOULDERMUUR Antwerpen met als adres Rijnkaai 2 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Braziliëstraat 2A 2000 te Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 7 sectie G nr. 129K3 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | regulariseren van de verbouwing van een evenementenhal tot klimzaal |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 29/08/2014: vergunning (20141260) voor het verbouwen van het aanwervingslokaal voor scheepsherstellers tot evenementenhal, horecagelegenheid en kantoren;
- 29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:
- https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/98864
- 29/05/2001: beschermd als monument: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/6664
Vergunde toestand
- pand van 2 tot 3 bouwlagen op de kop van het bouwblok tussen de Rijnkaai, de Braziliëstraat en de Limastraat (vroeger gekend als de shop);
- ingericht als café plus restaurant, een evenementenhal, een discotheek en kantoorruimtes;
- voorgevels in baksteen, natuursteen, leien en kunststof panelen met buitenschrijnwerk in aluminium.
Bestaande en nieuwe toestand
- evenementenhal omgebouwd tot klimzalen;
- het kantoorgedeelte op de eerste verdieping werd bij het klimpark geïntegreerd (de overige functies bleven ongewijzigd);
- inrichting van receptie, bar, cafetaria, kleedkamers en sanitair bij het klimpark;
- ongewijzigde gevels buiten het vervangen van een aantal kiepramen door draai-kiep ramen.
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de functie kantoor naar dagrecreatie;
- inrichten van een klimpark;
- vervangen van enkele ramen;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 17 mei 2023 | 22 juni 2023 | Ongunstig |
DE VLAAMSE WATERWEG/ De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio Centraal | 17 mei 2023 | 12 juni 2023 | Gunstig |
Onroerend Erfgoed | 17 mei 2023 | 26 mei 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 17 mei 2023 | 30 mei 2023 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Milieu | 17 mei 2023 | 12 juli 2023 |
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg | 17 mei 2023 | 12 juni 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor centrumfuncties-art. 5-stedelijke functies en zone voor publiek domein-art. 7.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Eilandje.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.
Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder huidig klimaat.
Het project is gelegen in een zone met een fluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder huidig klimaat.
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De huidige/gewenste functie is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften.
Cultuurhistorische aspecten
De aangevraagde werken hebben betrekking op het voormalige 'Aanwervingslokaal voor scheepsherstellers', dewelke integraal beschermd is als monument. Het agentschap Onroerend Erfgoed geeft een voorwaardelijk gunstig advies. Bij een eventuele vergunning dienen volgende voorwaarden te worden opgenomen:
- Er dient een bijkomende toelating aangevraagd te worden bij Onroerend Erfgoed voor:
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 77 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging naar een klimzaal.
Voor een klimzaal/boulderzaal zijn er geen kencijfers opgenomen in de CROW, noch normen in de bouwcode. Dit is een functie waar dit op maat moet worden vastgesteld.
Voor 50% van de gelijktijdig aanwezige klimmers moet een parkeerplaats voorzien worden, en ook voor 50% van het personeel moet parkeerplaats voorzien worden.
Er zijn gemiddeld 150 klimmers en 4 personeelsleden aanwezig. De parkeerbehoefte is 77 (154 personen x 0,5 = 77)
De werkelijke parkeerbehoefte is onbekend door een gebrek aan informatie.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en ligt in een beschermd stad- en dorpsgezicht. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan. Daarom mogen geen parkeerplaatsen voorzien worden.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 77. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.
De vorige aanvraag was de exploitatie van club Vaag en een evenementenhal en de wijziging van een brasserie met restaurant naar dansgelegenheden/foyer Roxy en Lima. De parkeerbehoefte voor alle functies was hier 244 tot 916. Dit is afhankelijk of er met een gemiddelde of maximum bezetting wordt gerekend, en of de evenementenhal wel of niet ingevuld is met een nightlife event.
Het restaurant en de brasserie blijven behouden, enkel de evenementenhal wordt verbouwd tot klimzaal. We kunnen ervan uitgaan dat het grootste deel van de bestaande parkeerbehoefte voor de evenementenhal gerekend was. De nieuwe parkeerbehoefte van de klimzaal is lager dan de bestaande parkeerbehoefte.
Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor minstens 77 parkeerplaatsen.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus niet van toepassing.
|
Fietsvoorzieningen:
Voor minimum 1/3 van de gelijktijdig aanwezige bezoekers en voor 50% van het personeel moet een fietsenstalling op eigen terrein voorzien worden.
Er zijn 150 bezoekers en 4 personeelsleden aanwezig.
Voor de bezoekers moeten 50 fietsenstallingen ingericht worden op eigen terrein. Deze moet vlot toegankelijk zijn vanaf openbaar domein.
Voor het personeel moet 1 afgesloten en overdekte fietsenstalling ingericht worden.
Er worden geen fietsenstallingen ingericht op eigen terrein. Er is geen argumentatie aangeleverd waarom deze afwezig zijn. Nochtans lijkt het perceel (binnen en buiten) over voldoende mogelijkheden te beschikken om deze te voorzien. De aanvrager wordt gevraagd om, in afstemming met het Agentschap Onroerend Erfgoed en de stedelijke dienst Monumentenzorg een voorstel voor fietsenstalplaatsen op eigen terrein uit te werken, conform de richtlijnen uit dit verslag en artikel 29 van de bouwcode.
Laden en lossen:
Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Door Brandweer werd een ongunstig advies afgeleverd. Dit advies maakt gewag van een groot aantal tekortkomingen in de voorliggende aanvraag. Deze tekortkomingen kunnen niet in voorwaarden worden opgelegd en vereisen essentiële aanpassingen aan de voorliggende aanvraag. Ingevolge het advies van Brandweer dient de voorliggende aanvraag ongunstig geadviseerd te worden.
De aanvraag wijkt op enkele punten af van de verordening toegankelijkheid. Er worden in het bijgevoegde toegankelijkheidsadvies geen afwijkingen geadviseerd. Deze kunnen bijgevolg niet meegenomen worden in de beoordeling. Hier kunnen geen afwijkingen op worden toegestaan. De aanvraag dient ook hierom te worden geweigerd.
Er wordt geen afvalberging voorzien. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan en dient bij een eventuele vergunning te worden opgelegd in voorwaarde.
Door de dienst Omgevingsvergunningen/milieu ten slotte, werd volgend advies aangeleverd:
“De evenementenhal werd ingericht als klimzaal. De potentie naar hinder voor omgeving daalt hiermee. Op het eerste zicht lijken geen IIOA betrokken bij het project. De club op kelderniveau en de aanhorende ruimtes op het gelijkvloers blijven ongewijzigd.
De kleedkamers zullen beschikken over douches. Het lozen van huishoudelijk afvalwater is meldingsplichtig vanaf een volume van 600 m³/jaar. Uit de plannen lijkt het dat de interne riolering, voorbehandeling en het lozingspunt gedeeld worden met de andere gebruikers van het gebouw. Een afzonderlijke vergunning of melding is derhalve niet noodzakelijk.”
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening en omwille van het ongunstig advies van de brandweer.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 30 maart 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 17 mei 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 14 oktober 2023 |
Verslag GOA | 12 juli 2023 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.