2023_CBS_05002 - Omgevingsvergunning - OMV_2023047532. Scheldestraat 98-98A. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:

https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/209188;

-          27/12/2012: vergunning (3553#9433) voor het verbouwen van een handelshuis.

Vergunde toestand

-          functie wonen op de verdiepingen:

• meergezinswoning;

-          functie detailhandel op de gelijkvloerse verdieping;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met mansardedak; 
• bouwdiepte:

-          hoofdvolume tot circa 9 m;

-          uitbouw over 5 bouwlagen aan de rechterzijde tot achteraan het perceel;

-          gelijkvloerse verdieping volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• plint en dorpels natuursteen;
• lijstgevel wit gepleisterd;
• buitenschrijnwerk pvc wit;
• gelijkvloerse winkelpui en inkomdeuren in hout.

Bestaande toestand

-          overeenkomstig met de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie wonen op de verdiepingen:

• meergezinswoning;

-          functie reca op de gelijkvloerse verdieping;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met mansardedak; 
• bouwdiepte:

-          hoofdvolume tot circa 9 m;

-          uitbouw over 5 bouwlagen aan de rechterzijde tot achteraan het perceel;

-          gelijkvloerse verdieping volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• plint en dorpels natuursteen;
• lijstgevel wit gepleisterd;
• buitenschrijnwerk pvc wit;
• gelijkvloerse winkelpui en inkomdeuren in hout.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie detailhandel naar reca.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 26 Afvalverzameling

Functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor

afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 vierkante meter groot is.

Het is niet duidelijk of er een afvalberging voorzien is.

• Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders

Horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.

Het is niet duidelijk of in de keuken vetafscheiders voorzien zijn.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder huidig klimaat.

Het project is gelegen in een zone met een fluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder huidig klimaat.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Gezien de gelijkvloerse handelsruimte wordt omgevormd naar dareca werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing – business en innovatie. Het advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing leest als volgt: 

“Het pand is gelegen in de Scheldestraat, aan de Marnixplaats te Antwerpen. Op de gelijkvloerse verdieping was voorheen een restaurant gevestigd. De ruimte zal nu opnieuw in gebruik genomen worden als restaurant, maar is echter vergund als handelsruimte. Op de bovenliggende verdiepingen bevinden zich appartementen. Het pand is gelegen in de afgebakende strategische horecakern Zuid. Het clusteren van reca-functies in deze kernen is gunstig te beoordelen.”

Gezien het gunstig advies en de overeenstemming met het RUP is de aanvraag functioneel inpasbaar.   

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het perceel is volledig dichtgebouwd. Ondanks de functiewijziging voorziet de aanvraag geen minimale 20 % ontpitting op het perceel (art. 27, bouwcode)

Het pand is gelegen in het kernwinkelgebied Antwerpen Zuid en de aanvraag voorziet niet in een gelijkvloerse woonfunctie waardoor een afwijking op dit artikel voorzien kan worden.

Gezien de beperkte oppervlakte van het perceel (79 m²) zou een ontpitting het functioneren van de reca-zaak met een oppervlakte van 59 m² in het gedrang brengen.

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume en beogen geen aanpassing van het aantal woongelegenheden waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven. 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van de panden in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen: 

“In voorliggende aanvraag wordt er buiten de gevraagde functiewijziging van detailhandel naar reca in de beschrijvende nota geen melding gemaakt van eventuele wijzigingen aan het interieur en de aanwezigheid van te behouden erfgoedelementen waardoor kan aangenomen worden dat de toestand ongewijzigd blijft. Bij eventuele werken dienen nog aanwezige rozetten, kroonlijsten, paneeldeuren, schouwmantels, parketvloeren, lambrisering, … in de eerste plaats bewaard te blijven en dienen wijzigingen ter advies voorgelegd te worden aan de dienst monumentenzorg via monumentenzorg@antwerpen.be. Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen bezwaar tegen een functiewijziging van detailhandel naar reca.

In 2012 werd een vergunning verleend waarbij voorwaarden werden opgelegd door de dienst monumentenzorg voor werken die reeds werden uitgevoerd zonder vergunning en die de kwaliteit van deze beeldbepalende gevel verstoren.  Het houten buitenschrijnwerk met een historische profilering werd vervangen door pvc-schrijnwerk en de linkerzij –en of wachtgevel werd bekleed met bardageplaten. Opgelegd werd als voorwaarden: houten schrijnwerk met een historische profilering en verdeling te plaatsen; de bardageplaten op de linker zij –en of wachtgevel te verwijderen en deze te bepleisteren en schilderen cfr. rechter zij –en of wachtgevel; al het buitenschrijnwerk in de voorgevel in een uniforme kleur te schilderen. Deze voorwaarden werden niet uitgevoerd.

Wel werd de blauwe hardstenen gevelplint - in 2009 nog zonder vergunning wit overschilderd - terug ontdaan van haar verflaag. Verder werd de neoclaccistische bepleisterde lijstgevel terug herschilderd in een uniforme lichte kleurstelling. Deze ingrepen ondersteunen de beeldwaarde en worden gunstig geadviseerd door de dienst monumentenzorg. Een hardstenen plint is historisch niet bedoeld om overschilderd te worden en een uniform uitzicht van de lijstgevel is kenmerkend.

De houten winkelpui is beeldbepalend en nog gaaf bewaard. Houten winkelpuien, veel voorkomend in de eind 19de- en begin 20ste-eeuw zijn en erfgoedkenmerk bij uitstek en werden steeds overschilderd. De winkelpui werd echter van zijn verflaag ontdaan. Het hout waaruit ze vervaardigd zijn is niet bedoeld om zichtbaar te blijven. Al het schrijnwerk (met inbegrip van de houten pui) dient in een uniforme -niet opvallende- kleur geschilderd te worden. Dit conform de voorwaarde die gekoppeld werd aan de vergunning die dateert uit 2012 en die wordt overgenomen in voorliggende aanvraag.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden de aandachtspunten van de dienst monumentenzorg bijgetreden en worden volgende volgende voorwaarden mee in de vergunning opgenomen:

-          al het buitenschrijnwerk in de voorgevel in een uniforme en niet opvallende- kleur te schilderen.

Wat betreft de bovenliggende verdiepingen van de voorgevel wordt opgemerkt dat de voorwaarden verbonden aan de verleende vergunning (20127219) niet werden uitgevoerd. De blijven geldig, m.n.:

-          het plaatsen van houten schrijnwerk met een historische profilering en indeling;

-          het verwijderen van de bardageplaten op de linker zij –en of wachtgevel en te bepleisteren en schilderen cfr. rechter zij –en of wachtgevel ;

-          al het buitenschrijnwerk in de voorgevel in een uniforme kleur te schilderen.

Voor de duidelijkheid worden deze voorwaarden vernieuwd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Omdat het niet duidelijk is of er een afvalberging (art. 26, bouwcode) en vet- en olieafscheiders (art. 44, bouwcode) voor de reca-functie voorzien worden, wordt dit in de voorwaarden opgenomen.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.  

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Omdat handel en reca tot dezelfde functiegroep behoren voor het bepalen van het aantal fietsstalplaatsen moeten er geen fietsstalplaatsen voorzien worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Al het buitenschrijnwerk in de voorgevel in een uniforme en niet opvallende kleur te schilderen.

3. Conform artikel 26 van de bouwcode: een aparte afvalberging voor de reca-functie voorzien.

4. Conform artikel 44 van de bouwcode: de reca-inrichting uit te rusten van vetafscheider(s) voor het lozen van afvalwater.

5. De  voorwaarden over de gevel, opgenomen in de vergunning 20127219 dienen gerespecteerd te blijven:

- het plaatsen van houten schrijnwerk met een historische profilering en indeling;

- het verwijderen van de bardageplaten op de linker zij –en of wachtgevel en te bepleisteren en schilderen cfr. rechter zij –en of wachtgevel.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.