2023_CBS_05030 - Omgevingsvergunning - OMV_2022147179. Doornstraat 181. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-          07/09/2021: adviesvraag aanvrager;

-          13/09/2021: advies Omgeving;

-          14/01/2022: indiening aanvraag OMV_2022003971 aanvrager;

-          28/01/2022: advies Kwaliteitskamer ;

-          05/05/2022: intrekking aanvraag 2022131;

-          14/07/2022: advies Kwaliteitskamer;

-          22/11/2022: indiening aanvraag OMV_2022147179 aanvrager;

-          17/03/2023: advies Kwaliteitskamer.

Inhoud van de aanvraag 

-          slopen van een woning en een gebouw; 

-          bouwen van een meergezinswoning en 9 eengezinswoningen; 

-          vellen van enkele bomen; 

-          aanplanten van nieuwe bomen; 

-          aanleggen van een gemeenschappelijke tuin; 

-          voorzien van een doorrit; 

-          voorzien van 13 parkeerplaatsen en een fiets/tuinberging. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor dagrecreatie. De gebieden voor dagrecreatie bevatten enkel de recreatieve en toeristische accommodatie, bij uitsluiting van alle verblijfsaccommodatie, (Artikel 16 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

de slaapkamers van ‘App.01’ liggen 1,50 meter onder het niveau van het aangrenzende maaiveld;

• artikel 26 Afvalverzameling:
  er is geen afgescheiden en verluchte ruimte voorzien voor afvalverzameling voor de 4 appartementen; 
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  de aanvraag voorziet 13 parkeerplaatsen in plaats van de gevraagde 20 parkeerplaatsen; 
• artikel 38 Groendaken:
  het plat dak van de meergezinswoning en van de twee carports wordt niet als een groendak aangelegd; 
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  de opstand van het dak van de meergezinswoning ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak dient een minimale hoogte van 0,30 m te hebben; 
• artikel 43 Septische putten:
  de inhoud van de septische putten voldoet niet aan dit artikel, voor de meergezinswoning is er een septische put van 3000 liter voorzien in plaats van de minimale inhoud van 3725 liter. 

Sectorale regelgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Op basis van de beschikbare informatie kan niet opgemaakt worden of er al dan niet aanzienlijke effecten zullen optreden. De m.e.r.-screening is ontoereikend..

De vergunning wordt geweigerd.

-      Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.? 

-      Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-      Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Het dossier bevat een archeologienota waarin niet de correcte ingrepen worden weergegeven (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/21579). Bijgevolg kan de stedelijke dienst archeologie geen advies verlenen.

-      Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het bouwen van een meergezinswoning en negen eengezinswoningen is principieel in overeenstemming met de bestemming van het perceel en verenigbaar met de woonfuncties op de omliggende percelen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Op 17/03/2023 is dit ingediende dossier voorgelegd aan de kwaliteitskamer architectuur. Hun advies is ongunstig met volgende afweging: ‘De kwaliteitskamer heeft met aandacht het vorige voorstel met diverse varianten geadviseerd en wat betreft de inplanting  geopteerd voor de variante (inplanting versie 4, bundel 23.06.2022) om de woningen in één langwerpig volume te schakelen. Dit voorstel draagt de stedenbouwkundig kwaliteit in zich dat de groene ruimte en het landschap zo minimaal mogelijk geïmpacteerd wordt. De kwaliteitskamer betreurt dat dit advies niet werd gevolgd, dat er geopteerd wordt om opnieuw uit te gaan van een L vormige inplanting en zonder terugkoppeling of dialoog hiervoor reeds een aanvraag tot Omgevingsvergunning in te dienen. Daarnaast merkt de kwaliteitskamer op dat het bovengronds parkeren in groene gebied de landschappelijke en ruimtelijke kwaliteit hypothekeert. Bij voorkeur wordt de parkeervoorziening ondergronds opgelost of het parkeren te beperken tot 1 rij langsheen de rechter perceelsgrens en de groene tuin ongemoeid te laten van bovengrondse constructies in functie van parkeren.

Omwille van dit ongunstig advies zal aan het college van burgemeester en schepenen voorgesteld worden om de aanvraag te weigeren.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voorziet voor de meergezinswoning een afwerking in een lichte steen en ter hoogte van de onderdoorgang een rood genuanceerde steen. Het schrijnwerk wordt in antraciet aluminium voorzien. De eengezinswoningen worden in dezelfde materialen voorzien waarbij er 4 woningen in een lichte steen en 5 in een rood genuanceerd steen worden opgericht. Deze materialen zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.

De voorziene verschijningsvorm is eveneens voorgelegd aan de kwaliteitskamer waarbij er volgend advies is verleend: ‘tot slot werd voor de typologie, morfologie en beeldkwaliteit gevraagd om de woningen vorm te geven als één schuur met flauw hellend dak. Het voorstel met de verspringende gevellijn en de hoge daken met puntgevels druist in tegen de landelijke typologie die zich beter inpast in het groene karakter.’. Ook dit deel van het advies is ongunstig.

Cultuurhistorische aspecten

Het dossier bevat een archeologienota waarin niet de correcte ingrepen worden weergegeven (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/21579). Bijgevolg kan de stedelijke dienst archeologie geen correct advies verlenen.

Het is belangrijk om bij een nieuwe indiening een nieuwe archeologienota (waarvan akte is genomen) te voorzien.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De stedelijke dienst groen en begraafplaatsen is akkoord met het vellen van vier bestaande bomen en geeft gunstig advies onder volgende voorwaarden:

-        Alle bestaande bomen moeten optimaal beschermd worden.

-        Er mag geen werfzone worden ingericht onder de kruinzone van bestaande bomen (geen stockage etc.).

-        De gerooide bomen moeten gecompenseerd worden. De nieuwe bomen moeten een stamomtrek van minstens 18/20 cm hebben en van eerste grootte zijn.

-        In afwachting van de ontwikkeling van de nieuwe boom van eerste grootte bij unit 8, kunnen in de onmiddellijke omgeving twee ondersteuners van tweede grootte worden aangeplant.

         De groenzone die grenst aan CP10, PP13 en CP09 en de groenzone die grenst aan CP08 en CP07 moeten zodanig worden afgeschermd dat auto's niet door de groenzones kunnen rijden of parkeren.

De stedelijke dienst milieuvergunningen geeft een ongunstig advies met volgende afweging: ‘De aanvraag betreft de bouw van een meergezinswoning met 4 appartementen, 9 eengezinswoningen en 13 parkeerplaatsen in een binnengebied ter hoogte van de bebouwing aan Doornstraat 181 te Wilrijk. Het project is onderworpen aan de m.e.r.-screeningsplicht volgens rubriek 10b) van bijlage III van het MER-besluit, m.n. stadsontwikkelingsprojecten, met inbegrip van de bouw van winkelcentra en parkeerterreinen (projecten die niet onder bijlage II vallen). De toegevoegde m.e.r.-screening in het dossier is ontoereikend. Typische effecten tijdens de aanleg van het project door onder andere bemaling en vergraving en de mogelijke effecten van het project tijdens de exploitatie door onder andere bijkomende mobiliteit naar het binnengebied, luchtemissies en cumulatieve effecten worden niet besproken in de toegevoegde m.e.r.-screening. Op basis van de beschikbare informatie kan niet opgemaakt worden of er al dan niet aanzienlijke effecten zullen optreden. De m.e.r.-screening is ontoereikend. Dit is in principe voldoende reden om de vergunningsaanvraag te weigeren.

Het is uit de huidig beschikbare plannen niet op te maken of er indelingsplichtige activiteiten van toepassing zijn. Het is aan te raden dat de exploitant dit nagaat en zich indien nodig in regel stelt met de Vlarem-wetgeving.’

De dienst integraal waterbeleid van de Provincie Antwerpen, de preventiedienst van de brandweer en Fluvius geven allen een voorwaardelijk gunstig advies. Bij een eventuele vergunning dient in voorwaarde opgenomen te worden om deze adviezen strikt na te leven.

Ook de afbakening van de parkeerstrook in de Doornstraat dient dan aangepast te worden.

Het eerste hydraulisch en technisch advies van Water-link in samenwerking met Aquafin was ongunstig:
Het dossier kan niet aanvaard worden omwille van volgende zaken:

-          Het infiltratievolume van de infiltratievoorziening is te klein. De helft van de oppervlakte van de aangesloten groendaken dient nog in rekening te worden gebracht.

-          Er wordt aangeraden een overloop van de infiltratievoorziening naar het openbaar rioleringsstelsel te voorzien.

Via een bericht op het Omgevingsloket is er naar aanleiding van dit ongunstig advies een aangepast plan voor de infiltratievoorziening opgeladen. Dit aangepast plan wordt gunstig beoordeeld waardoor het advies is aangepast naar voorwaardelijk gunstig.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

Via de onderdoorgang van het appartementsgebouw aan de Doornstraat.

Fietsvoorzieningen:

De fietsparkeerbehoefte voor het appartementsgebouw is 1 x (1+1) + 3 x (2+1) = 11 fietsstalplaatsen. De fietsparkeerbehoefte voor de woningen is 2 x (3+1) + 3 x (4+1) + 4 x (5+1) = 47 fietsstalplaatsen. In totaal 58 fietsstalplaatsen.

Er wordt in het appartementsgebouw een ruimte voorzien waar (gezien de lopende meters poort) 8 fietsen gestald kunnen worden.

Helemaal aan de andere zijde in het binnengebied blijft een gebouw staan waar fietsenberging en tuinhuis op het plan staat. De ruimte is kwalitatief niet te beoordelen, maar de oppervlakte is wel groot genoeg voor minstens 47 fietsstallingen, eventueel kunnen de ontbrekende fietsen voor de appartementen hier ook gestald worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening, het ontbreken van een correcte archeologienota en de milieu effecten.

Standpunt college

Het college sluit zich niet integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar, die adviseert om voorliggende vergunningsaanvraag te weigeren.

Gewezen wordt onder meer op het ongunstig advies van de kwaliteitskamer architectuur dd. 17 maart 2023, het ontbreken van een correcte archeologienota, de ontoereikende m.e.r.-screening en enkele strijdigheden met stedenbouwkundige voorschriften.

De aanvrager heeft een aantal documenten opgeladen in het omgevingsloket, weliswaar ter kennisgeving gezien de stukken niet als een PIV werden aanvaard, maar die ertoe leiden dat de aanvraag (deels) vergund kan worden, aldus het college.

Vooreerst werd er een aangepaste archeologienota toegevoegd aan het dossier waarin de correcte ingrepen zijn weergegeven. Het Agentschap Onroerend Erfgoed heeft hier op 25 juni 2023 akte van genomen (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/26420). Deze weigeringsgrond vervalt dus, het volstaat als voorwaarde op te leggen dat de archeologienota en het Onroerenderfgoeddecreet nageleefd moeten worden.

Verder werd er ook een aanvullende m.e.r.-screening met verduidelijkingen en bijkomende informatie opgeladen in het omgevingsloket. In deze nota worden o.m. de mogelijke effecten van de graafwerken tijdens de aanleg van het project en de getroffen maatregelen hieromtrent besproken. Ook de mogelijke effecten van het project en de getroffen maatregelen hieromtrent tijdens de exploitatie inzake bijkomende mobiliteit naar het binnengebied, luchtemissies en cumulatieve effecten worden verder besproken en toegelicht in de toegevoegde m.e.r.-screening. Het college is van oordeel dat, op basis van deze aanvullende informatie, de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn, gelet ook op de uitsluiting van vijf woongelegenheden uit de vergunning.

Wat betreft de keuze van de aanvrager voor een L-vormige inplanting van de 9 grondgebonden woningen in het binnengebied, verwijst het college naar het voorwaardelijk gunstig advies van de kwaliteitskamer architectuur dd. 13 november 2020. Het voorgestelde project betrof een nieuwbouw meergezinswoning aan de Doornstraat met een ondergrondse parking en 10 grondgebonden woningen in een L-vorm (3 woningen in het korte been van de L-vorm en 7 woningen in het lange been). De kwaliteitskamer apprecieerde het stedenbouwkundig opzet van deze ontwikkeling en adviseerde gunstig, en legde als bijkomende voorwaarden op om de volumetrie in de atypische hoekaansluiting van de L-vorm verder te onderzoeken, de haalbaarheid naar bovengronds parkeren te onderzoeken en in te zetten op een betere landschappelijke overgang in de collectieve tuin naar het achterliggend groengebied.

In het laatste inplantingsplan dat de aanvrager heeft opgeladen op het omgevingsloket (plan ‘BA_Wilrijk_N_3_Inplanting nieuw’ dd. 28-06-2023), zijn er een aantal planaanpassingen doorgevoerd die tegemoet komen aan de oorspronkelijke bezorgdheden van de kwaliteitskamer, aldus het college.

• Er wordt 1 woning geschrapt in het lange been van de L-vorm, waardoor men nu naar een totaal van 8 woningen in binnengebied gaat. Dit zijn er 2 minder dan het project dat door de kwaliteitskamer dd. 13 november 2020 als concept gunstig werd beoordeeld. Door 1 woning te supprimeren en maar 2 woningen in het korte been van de L-vorm te voorzien en 6 woningen in het lange been, is de hoekaansluiting tussen unit 6 en 8 nu klassiek opgelost naar afstand en positie stedenbouwkundig aanvaardbaar. Bovendien ontstaat aan rechterzijde van het perceel meer doorzicht naar het achterliggend groengebied door het supprimeren van een woning. Dit sluit ook aan bij de wens van de kwaliteitskamer om een volwaardige toegang en op termijn eventueel doorgang te creëren, (zie onder).
  
  
• De parkeervoorziening wordt bovengronds, langsheen de rechter perceelsgrens voorzien. Door het supprimeren van een woning en het opschuiven van de woningen naar links, is er ruimte vrijgekomen om meer parkeerplaatsen te voorzien. In totaal worden 18 parkeerplaatsen voorzien, waardoor het project voldoet aan de parkeerbehoefte (de werkelijke parkeerbehoefte wijzigt van 20 naar 18 door het supprimeren van 1 woning).
  
  
• Grenzend aan de laatste 4 parkeerplaatsen aan rechterzijde, wordt een verharde zone voorzien (op plan aangeduid als pleintje) en aan linkerzijde hiervan 4 parkeerplaatsen voor bezoekers. De carports aan de linkerzijde van de parking verdwijnen en blijven beperkt tot de 4 achterste parkeerplaatsen aan de rechterperceelsgrens (CP01-CP04). Hierdoor blijft de verharding enerzijds beperkt en bovendien stimuleert dit de mogelijkheid van de verharding tot multifunctioneel gebruik: het kan aangewend worden als speelzone voor kinderen, een pleintje waar tijdelijke constructies gestald kunnen worden i.f.v. samenkomsten (tafels, stoelen, barbecue, …) en zone waar bezoekers kunnen parkeren.

Het college is van mening dat het positioneren van de groene, collectieve tuin in het verlengde van het achterliggende groengebied, de landschappelijke overgang versterkt. Het klopt dat, zoals in het voorbesprekingstraject naar voor kwam, een figuur met enkel één rij woningen (schuur- typologie) dat nog meer doet. Maar dat zou het aanvaardbaar aantal woningen nog verder doen dalen om tot een aanvaardbare inplanting te komen tot de aanpalende percelen enerzijds, anderzijds versterkt de L-vorm (in feite een U-vorm door de positie van de carport) het woonerf-karakter. (begijnhof-typologie). Het college apprecieert de inspanningen van de aanvrager om in het gewijzigde plan de bestaande landschapsstructuur op de achterste perceelsgrens, bestaande uit verschillende bomen en struiken, te behouden. Dit bestendigt en versterkt het groen karakter van het binnengebied in de ruimere landschappelijke omgeving.

Het college sluit zich aan bij de vaststellingen van de kwaliteitskamer dd. 17 maart 2023 met betrekking tot de beeldkwaliteit van de woningen in het binnengebied. Het voorstel met de verspringende gevellijn en de hoge daken met puntgevels druist in tegen de landelijke typologie die zich beter inpast in het groene karakter. Door unit 4 te supprimeren in het aangepaste inplantingsplan, wordt hier gedeeltelijk aan tegemoet gekomen. Als bijkomende voorwaarde legt het college op dat alle grondgebonden woningen met eenzelfde kroonlijsthoogte en nokhoogte moeten worden uitgevoerd.

Het CBS stelt het behoud van de bestaande kleine loods in de hoek van het perceel in vraag. Een nieuwe fietsenstalling kan hier de ruimtelijke situatie op de perceelsgrenzen sterk verbeteren voor de directe aanpalende, en bijkomende ontpitting en natuurwaarde opleveren. Dit is echter niet mogelijk zonder nieuwe omgevingsvergunningsaanvraag.

Wat de meergezinswoning aan straatzijde betreft, gaat het college akkoord met een woonprogramma van 4 units maar vraagt het college, net als de kwaliteitskamer, te onderzoeken hoe het volume als een halfopen bebouwing kan ontworpen worden en de doorgang dus niet te overbouwen. Hierdoor wordt het een volwaardige toegang en wordt de toekomstige ontwikkeling van het volledige bouwblok niet gehypothekeerd. Een vierde bouwlaag (al dan niet uitgewerkt als daklaag) kan deze toegang tot het nieuwe woonerf mogelijks ruimtelijk ook extra articuleren en de verspringende gevellijn kracht bij zetten.

Voorts stelt de omgevingsambtenaar terecht enkele strijdigheden met de stedenbouwkundige voorschriften vast met betrekking tot de meergezinswoning. Om al deze zaken op te lossen is bijkomend ontwerpend onderzoek nodig door de aanvrager. Om die reden zal het college de meergezinswoning aan straatzijde met bijhorende parkeerplaatsen dan ook uitsluiten van vergunning. Hiervoor zal een aparte omgevingsvergunningsaanvraag moeten worden ingediend.

Het supprimeren van 1 grondgebonden woning in het binnengebied en het uitsluiten van de meergezinswoning met 4 appartementen aan straatzijde heeft invloed op de parkeerparagraaf. Deze wordt als volgt aangepast:

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten