2023_CBS_05019 - Omgevingsvergunning - OMV_2022107471. Ertbruggelaan 220. District Deurne - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/04/2022: weigering (OMV_2021162703) voor het slopen van de bestaande bebouwing en het oprichten van 3 meergezinswoningen met telkens 12 woonentiteiten;

-          24/12/2020 opname in het vergunningsregister (201980) voor een boerderij en bijhorende stallen en gebouwen.

Vergunde toestand

-          functie: hoevegebouw met aanhorigheden en stallingen voor de functie landbouw;

-          bouwvolume:

• woonstal en hooischuur: 1 bouwlaag en zadeldak;
• stallingen: 1 bouwlaag met zadeldak of lessenaarsdak;

-          gevelafwerking:

• woonstal, hooischuur en meeste aanhorigheden in rode gevelsteen;
• andere aanhorigheden in hout.

Huidige toestand

conform de vergunde toestand met volgende wijzigingen:

-          functie: gedesaffecteerde zone-eigen hoeve;

-          bouwvolume:

• 2 bergingen opgetrokken aan de achterzijde van het hoofdgebouw;
• 3 constructies aangeduid op de plannen als gebouw 6, 8 en 12.

Gewenste toestand

-          de bestaande gebouwen met uitzondering van gebouw 1 worden gesloopt;

-          functie: 8 eengezinswoningen;

-          bouwvolume:

• 2 nieuwe bouwblokken van 3 gekoppelde grondgebonden eengezinswoningen;
• 1 nieuw bouwblok van 2 gekoppelde grondgebonden eengezinswoningen;
• 1 gerenoveerd losstaand gebouw D voor gemeenschappelijke ruimte;
• woningen met 2 bouwlagen en zadeldak;
• gemeenschappelijke ruimte met 1 bouwlaag met zadeldak;
• 2 bouwblokken met breedte van 38 m;
• 1 bouwblok met breedte van 25,35 m;
• woningen met bouwdiepte van 9 m;
• kroonlijsthoogte woningen van 6,60 m en nokhoogte van 11,10 m;
• gemeenschappelijke ruimte met breedte van 10,10 m en bouwdiepte van 8,40 m;
• kroonlijsthoogte gemeenschappelijke ruimte van 2,55 m en nokhoogte van 6,35 m;

-          gevelafwerking:

• gevels woningen in oranjerode kempische gevelsteen;
• daken met rode dakpannen;
• buitenschrijnwerk in lichtgrijze aluminium;
• bestaande gevelmaterialen gemeenschappelijke ruimte in originele staat hersteld;

-          inrichting:

• 3 bouwblokken en een gerenoveerd gebouw D gelegen rondom een gemeenschappelijk plein met wadi (woonerf);
• 13 parkeerplaatsen links van de woningen 6-7-8;
• overdekte fietsenstalling voor 32 fietsen.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande gebouwen (behalve gebouw 1);

-          bouwen van 3 bouwblokken met 8 eengezinswoningen;

-          verbouwen van een bestaand gebouw 1 tot gemeenschappelijke verblijfsruimte (gebouw D);

-          bouwen van een fietsenstalling;

-          aanleg van een toegangsweg en parkeerplaatsen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor gemeenschapsuitrusting en openbare nutsvoorziening. Onder gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen dient te worden begrepen voorzieningen die gericht zijn op de bevordering van het algemeen belang en die ten dienste van de gemeenschap worden gesteld. De idee van dienstverlening (verzorgende sector) aan de gemeenschap is derhalve rechtstreeks aanwezig. Artikel 4.4.8.van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening schrijft voor dat in gebieden die op de gewestplannen zijn aangewezen als gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen, handelingen van algemeen belang en de daarmee verbonden activiteiten te allen tijde kunnen worden toegelaten, ongeacht het publiek of privaatrechtelijk statuut van de aanvrager of het al dan niet aanwezig zijn van enig winstoogmerk. Als gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen kunnen eveneens worden beschouwd een school, een voor het publiek toegankelijke toegangsweg tot een vergund gebouwencomplex in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen en neveninrichtingen naast een autosnelweg. Alhoewel in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen in principe geen gebouwen met een woonfunctie zijn toegelaten, heeft de Raad van State bovendien niettemin geoordeeld dat service-flats voor bejaarden kunnen worden vergund in dergelijk gebied. Ook een nomadenkamp werd door de Raad van State beschouwd als een gemeenschapsvoorziening en openbare nutsvoorziening, (Artikel 17 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in agrarisch gebied. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De site is gelegen binnen de plancontour van de afbakening van het grootstedelijk gebied Antwerpen, een gewestelijk RUP dat delen van het gewestplan herbestemde. Echter voor de voorliggende site werd de gewestplanbestemming agrarisch gebied behouden.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het gewestplan:

-          Het optrekken van een louter residentieel groepswoningbouwproject, met name nieuwbouw van 8 eengezinswoningen en aanhorigheden, staat niet in functie van de beroepslandbouw waarvoor het agrarisch gebied bestemd is.

-          Nieuwe zonevreemde gebouwen en constructies kunnen niet in agrarisch gebied worden opgericht. De basisrechten voor zonevreemde gebouwen en constructies gelden enkel voor bestaande gebouwen en constructies.

Louter residentiële ontwikkelingen in bestaande voormalige zone-eigen hoeves zijn enkel mogelijk via een omgevingsvergunning waarbij een aanvraag tot zonevreemde functiewijziging wordt goedgekeurd. Een zonevreemde functiewijziging kan volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening slechts worden toegestaan wanneer ze voorkomt op de lijst van de toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen én indien voldaan is aan de voorwaarden zoals opgenomen in artikel 4.4.23 VCRO.

-          Een van deze voorwaarden van artikel 4.4.23, 1° VCRO is dat het gebouw of het gebouwencomplex hoofdzakelijk vergund is.

• Artikel 4.1.1, 7° VCRO verduidelijkt dat ‘hoofdzakelijk vergund’ wil zeggen dat zowel het gebouw als de functie dienen vergund te zijn. De hoevegebouwen zijn zonder vergunning gebruikt als ‘zonevreemde woning’ waardoor de functie van het gebouw niet hoofdzakelijk vergund is.
• Artikel 2 §2 van het besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen stelt immers dat “een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen steeds nodig is als het onroerende bebouwde goed een exploitatiewoning betreft bij een gebouw dat onder de functiecategorie “land- en tuinbouw in de ruime zin” valt, en de nieuwe hoofdfunctie na overdracht van enig zakelijk recht geen binding meer heeft met de al dan niet beëindigde exploitatie”. Tot 2014 is hier een landbouwbedrijf gevestigd. Bij de stopzetting/overdracht is geen omgevingsvergunning voor de vergunningsplichtige functiewijziging van een hoeve naar een residentiële functie gekend.

-          Omdat niet voldaan is aan de generieke voorwaarden van artikel 4.4.23, 1° VCRO, kunnen de functiewijzigingen, vermeld in het besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen, niet worden toegestaan.

-          Zelfs indien wel toepassing wordt gemaakt van de toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen zou volgens artikel 11 van dit besluit enkel een vergunning kunnen worden verleend voor het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een eventueel leegstaand landbouwbedrijf, met als nieuw gebruik uitsluitend wonen, op voorwaarde dat al de volgende voorschriften nageleefd worden:

1° de bedrijfswoning en de fysiek aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij de bedrijfswoning, krijgen als nieuw gebruik wonen, met uitsluiting van meergezinswoningen.

2° de bedrijfsgebouwen van het landbouwbedrijf mogen niet afgesplitst worden van de bedrijfswoning en kunnen alleen een nieuw gebruik krijgen als woningbijgebouwen.

• In het voorliggend project worden 8 woongelegenheden voorzien in plaats van de toegelaten enkele woning.
• Ook de landbouwbedrijfsgebouwen, stallen en constructies mogen enkel een gebruik kennen als woningbijgebouw en niet als bijkomende woning.

-          Verder, zelfs indien de residentiële functiewijziging toegelaten zou zijn – wat niet het geval is – leggen de herbouw- en uitbreidingsmogelijkheden van deze site in artikel 4.4.14 en 4.4.15 VCRO uitdrukkelijk als voorwaarde op dat het aantal woongelegenheden beperkt moet blijven tot het bestaande aantal. Het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 8 is uitgesloten in agrarisch gebied.

-          De site is gelegen in beschermd cultuurhistorisch landschap, maar is zelf geen beschermd erfgoed of inventarisitem. De herbouw- en uitbreidingsmogelijkheden van deze site moeten dus afgetoetst worden aan de mogelijkheden in het agrarisch gebied.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op het volgend punt:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: in CHE-gebied, voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en/of voor gebouwen in beschermde landschappen wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud.

Behoudens van 1 gebouw, wordt de sloop van heel de site beoogd.

Sectorale regelgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn

-      Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-      Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-      Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de afbraak van een bestaande hoeve met bijgebouwen (met uitzondering van één bijgebouw, dat gerenoveerd wordt) en de nieuwbouw van acht grondgebonden eengezinswoningen aan de Haviklaan/Ertbruggelaan. Het betreft de hoeve Vermeiren, gelegen in agrarisch gebied en in het beschermd cultuurhistorisch landschap ‘Domein Ertbrugge – Zwarte Arend’.

Omdat de aanvraag onverenigbaar is met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan en ook niet voldoet aan de uitzonderingsbepalingen betreffende de zonevreemde regelgeving, is er geen wettelijke grond om dit groepswoningbouwproject te vergunnen.

Gezien de ligging in agrarisch gebied werd advies gevraagd aan het Departement Landbouw en Visserij. Het advies is ongunstig:

“Gelet op het feit dat de hoeve nog in professioneel landbouwgebruik was tot 2014 en tot op heden geen functiewijziging heeft ondergaan, gelet op de gewestplanbestemming zijnde agrarisch gebied én gelet op het vermeerderen van het aantal woongelegenheden dat niet is toegelaten in agrarisch gebied en waarvoor geen vergunningsgrond bestaat, verstrekt het Departement Landbouw en Visserij dan ook een ongunstig advies voor dit project.”

Het Departement Landbouw en Visserij merkt eveneens op dat het vervangen van een kleinschalige gedesaffecteerde hoeve door dergelijk aantal woningen een aanzienlijke impact heeft op het omliggende landschap, wat neerkomt op de residentialisering van een restgebied open ruimte nabij een stedelijke omgeving. Dergelijke restruimtes agrarisch gebied lenen zich uitstekend voor stadslandbouw en stadsnabije landbouw, kleinschalige voedselproductie, voedselparken, …. Deze bijkomende residentialisering betreft een loutere zware patrimoniale opwaardering van een oude hoeve naar 8 woonentiteiten zonder enige meerwaarde voor de open ruimte.

De aanvraag is functioneel niet inpasbaar. Een eventuele functiewijziging van deze hoeve naar een eengezinswoning kan, gelet op de ingesloten ligging, wel toegestaan worden. De omliggende gronden kunnen desgevallend dan ingeschakeld worden in een stadslandbouwproject. Dergelijke bestemming sluit op zich ook meer aan bij de uiteindelijke erfgoedbescherming die op het gebied van kracht is.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid – cultuurhistorische aspecten

De site omvat drie woongebouwen, een bestaande constructie voor gemeenschappelijk gebruik en een overdekte fietsenstalling. Daarnaast worden 13 parkeerplaatsen in openlucht voorzien, en een nieuwe toegangsweg van 6 meter breed en circa 115 m lang. Vanaf deze weg takken toegangspaden af naar de woningen. Bij de woningen zelf worden nog verhardingen voorzien voor terrassen, met een totale oppervlakte van ruim 430 m².

Bij vergunde (wat hier dus niet het geval is) zonevreemde woningen kan er een maximum aan 80 m² aan nieuwe constructies en verhardingen worden voorzien. Conform artikel 30 van de bouwcode wordt parkeren bij voorkeur binnen het bouwvolume voorzien. Bovengronds parkeren in open lucht kan enkel mits de inrichting het begroende karakter van de tuinzone ondersteunt en mits een kwalitatief uitgewerkt ontwerp. Behalve de vermelding dat er waterdoorlatende tegels worden voorzien, geeft het project op geen enkele manier blijk van groenondersteunende maatregelen of een kwalitatief uitgewerkt ontwerp. De vooropgestelde verharding druist in tegen de context van het cultuurhistorisch landschap en de ambitie om te wonen in het groen.

Ook het advies van de stedelijke dienst Groen en Begraafplaatsen is ongunstig:

“De aansluiting op het openbaar domein in de Haviklaan is onvoldoende uitgewerkt. De oprit komt pal op een boomvak op het openbaar domein uit. De boom in het plantvak is een waardevolle Tilia en is een absoluut te behouden boom. Dit boomvak is bovendien door de stad recent vergroot en staat niet correct ingetekend op de plannen. De situatie zoals nu beschreven is onmogelijk uit te voeren. Bovendien zal een bocht naar rechts op de Haviklaan onmogelijk uit te voeren zijn.”

De vorige aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de Kwaliteitskamer. Dat advies blijft grotendeels van kracht voor voorliggend project. Het advies was ongunstig en luidde als volgt:

“De Kwaliteitskamer kan slechts projecten beoordelen die voor vergunning in aanmerking komen. De strijdigheden met het gewestplan en de regelgeving inzake zonevreemde bebouwing maken het project echter stedenbouwkundig niet aanvaardbaar, waardoor het advies van de Kwaliteitskamer in die zin achterhaald is. De valorisatie van het bestaande erfgoed dient nog uitgevoerd te worden alvorens een afweging van de nieuwe bebouwingsmogelijkheden kan gebeuren. Over de densiteit en de volumetrie doet de Kwaliteitskamer geen uitspraak, het gewestplan primeert.

Toch merkt de Kwaliteitskamer op dat er maximaal moet gestreefd worden om het landschap te laten primeren, in het bijzonder binnen dit landschap grenzend aan natuurgebied.

De Kwaliteitskamer adviseert dat in de plaats van het te slopen boerderijgebouw een nieuw gebouw bespreekbaar is onder strikte voorwaarden (vervangbouw dient de typologie van het bestaande gebouw te hernemen) en mits de landschappelijke aanleg primeert en verharding onder- en bovengronds beperkt wordt tot het minimum. Dit advies blijft uiteraard steeds onder voorbehoud van vergunbaarheid.”

De aanvraag is gelegen in het beschermd cultuurhistorisch landschap ‘Domein Ertbrugge – Zwarte Arend’. Los van de vergunbaarheid gaven de stedelijke dienst Monumentenzorg, het Agentschap voor Onroerend Erfgoed en de stedelijke dienst Archeologie voorwaardelijk gunstig advies.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er werd advies gevraagd aan de Verkeerspolitie. Het advies is voorwaardelijk gunstig.

Vanuit de stedelijke dienst Milieu is ongunstig advies uitgebracht. Het advies kan als volgt samengevat worden:

“Overeenkomstig Vlarem II hoofdstuk 6.12 dient de uitvoerder van de sloopwerken de nodige maatregelen te nemen om stofemissies tijdens de afbraak zoveel mogelijk te beperken. Vermoedelijk zal er in de gebouwen ook asbest aanwezig zijn. Bij de verwijdering van asbest moet de nodige aandacht besteed worden aan de maatregelen die beschreven staan in hoofdstuk 6.4 van Vlarem II.”

Er wordt opgemerkt dat de m.e.r.-screeningsnota álle mogelijke effecten dient te beschrijven zowel tijdens de aanlegfase als de exploitatiefase. Aangezien de woningen voorzien worden van een (weliswaar kleine) kelder zal hier mogelijks een bemaling voor uitgevoerd moeten worden. De beschrijving van de karakteristieken van de bemaling en de mogelijke effecten hadden in de screeningsnota moeten meegenomen worden.

“De omgevingsvergunning nodig voor bemalingswerken moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis en een bemaling dieper dan 4 m–mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2). De karakteristieken (doorlatendheid en dergelijke) van de ondergrond worden bij voorkeur bepaald door een pompproef. 

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4 m–mv). 

De initiatiefnemer wordt verder gewezen op de verplichting volgens de bouwcode van stad Antwerpen om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen. 

In dat geval moet bij lozing van >10 m³/uur op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden.” 

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Ook voor de fietsenstalling bij de niet-vergunbare zonevreemde woningen geldt dat ze niet voor vergunning in aanmerking komt. De stedelijke dienst Mobiliteit geeft los van de vergunbaarheid volgend advies:

-          Indien de site gewoon open blijft, moet de fietsenstalling afgesloten kunnen worden.

-          Een deel van de fietsstalplaatsen moet uitgerust worden met laadpunten voor elektrische fietsen.

-          Er moeten ook een aantal fietsstalplaatsen voor buitenmaatse fietsen voorzien worden. Het is reëel dat er zich gezinnen met kinderen zullen vestigen en mogelijk over een bakfiets, longtail of fietskar zullen beschikken. Ook daar moet ruimte voor voorzien worden.

-          De aansluiting op de straat Haviklaan moet zodanig gebeuren, dat de recent aangelegde verkeersdrempel en de bestaande boom aan de drempel, behouden kunnen blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden 4 bezwaarschriften ingediend:

1. Ligging in agrarisch gebied: Het perceel bevindt zich in agrarisch gebied. Er is geen reden voor een ‘toelaatbare zonevreemde functiewijziging’.
   Beoordeling:
   Het bezwaar is gegrond. De toetsing aan het agrarisch gebied en aan de zonevreemde regelgeving wordt uitgebreid besproken in de ‘toetsing aan de regelgeving en de goede ruimtelijke ordening’. Omwille van de strijdigheden met het gewestplan en de zonevreemde regelgeving, komt de aanvraag niet voor vergunning in aanmerking.

2. De geplande te bebouwen oppervlakte overschrijdt het toelaatbare: Enkel de hoeve heeft een grondoppervlakte die bewoond werd, alle omliggende constructies zijn schuren, stallen en afdaken. De regel die toegepast wordt om de zogenaamde vergunde oppervlakte te bepalen heeft geen enkele juridische grond en wordt nergens omschreven in stedenbouwkundige wetgevingen of bouwcode van de stad Antwerpen.
   Beoordeling:
   Het bezwaar is gegrond. In december 2020 werden de constructies, bestaande uit één hoofdgebouw en acht niet-winddichte constructies, inclusief de functie van landbouw waarvan één hoevewoning, opgenomen in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning. Drie constructies (op plan gebouw 6, 8 en 12) worden als niet-vergund beschouwd.

Het herbouwen van zonevreemde constructies kan vergund worden mits aan enkele voorwaarden wordt voldaan, onder meer dat ze niet-verkrot en vergund geacht zijn ook qua functie, het huidige aantal woongelegenheden niet vermeerderd wordt en het bouwvolume beperkt blijft tot ten hoogste 1000 m³.
De zonevreemde functiewijziging van landbouw naar wonen die hier aan vooraf moet gaan, werd besproken in de ‘toetsing aan de regelgeving’ en kan voor dit project niet toegelaten worden.

3. Incorrect inplantingsplan en onveilige verkeerssituatie: De 6 meter brede toegangsweg naar het woonproject komt uit in de Haviklaan op korte afstand van de kleuterschool, waar ook een verkeersdrempel ligt. Er staat een boom in een plantvak in de Haviklaan ter hoogte van de toegangsweg. Er zal nog meer verkeer zijn in de Haviklaan en omliggende straten, die nu al als sluipweg worden gebruikt om het drukke kruispunt August Van de Wielelei / Ruggeveldlaan te ontwijken.
   Beoordeling:
   Het bezwaar is deels gegrond. Er werd tijdens de procedure advies gevraagd aan de Verkeerspolitie, die vanuit veiligheidsoogpunt geen bezwaar heeft tegen de voorliggende aanvraag. De stedelijke dienst Groen en Begraafplaatsen geeft ongunstig advies in verband met de waardevolle boom in het plantvak.
    
4. Ligging in beschermd cultuurhistorisch landschap: Regionaal landschap De Voorkempen en Agentschap Onroerend Erfgoed stelden een beheersplan op voor dit gebied, goedgekeurd door Vlaams Minister van Omgeving Zuhal Demir en in voege sinds 19 januari 2021. De huidige ingediende plannen zijn in strijd met het beheersplan.
   Beoordeling:
   Het bezwaar is deels gegrond. De ligging in beschermd cultuurhistorisch landschap wordt uitgebreid besproken in de ‘toetsing aan de goede ruimtelijke ordening’. Zowel het Agentschap Onroerend Erfgoed als de stedelijke diensten Monumentenzorg en Archeologie geven voorwaardelijk gunstig advies over het project.
    
5. Draagkracht, typologie en dimensionering: De typologie van de vierkantshoeve, de U-vormige opstelling en de dimensionering van de gebouwen zijn op geen enkele manier gerelateerd aan de typische langgevelhoeves in het beschermd cultuurhistorisch landschap Ertbrugge.
   Beoordeling:
   Het bezwaar is deels gegrond. Dit wordt besproken in de ‘toetsing aan de goede ruimtelijke ordening’. De Kwaliteitskamer, de stedelijke dienst Monumentenzorg en het Agentschap voor Onroerend Erfgoed spraken zich hier onder meer over uit.

6. Zichtverstoring en hagen: De bouwhoogte van het project leidt tot een algemene zichtverstoring in een beschermd cultuurhistorisch landschap. De openheid van het beschermd landschap wordt benadrukt in het Beheerplan. 
   Beoordeling:
   het bezwaar is deels gegrond. Het aspect van de zichtverstoring en de hagen binnen het landschap wordt besproken in de ‘toetsing aan de goede ruimtelijke ordening’. De stedelijke Groendienst, de stedelijke dienst Monumentenzorg en het Agentschap voor Onroerend Erfgoed spraken zich hier onder meer over uit.

7. Effecten op biodiversiteit: Het project heeft een grote invloed op het beschermd landschap, de vegetatie en de aanwezigheid van vleermuizen en boerenzwaluwen.
   Beoordeling:
   Het bezwaar is gegrond. Volgens het Decreet Algemene Bepalingen Milieubeleid moeten voorgenomen projecten onderworpen worden aan een milieueffectrapportage alvorens een vergunning kan worden verleend, onder meer voor landschappen en plaatsen van historisch, cultureel of archeologisch belang. De aanvraag biedt onvoldoende duidelijkheid over deze effecten.

8. Waterhuishouding: Het grote aandeel bijkomende verharding zal een impact hebben op de waterstand, met mogelijke hinder voor de buurtbewoners en/of het eeuwenoude bos.
   Beoordeling:
   Het bezwaar is gegrond. De stedelijke dienst Milieu merkt in haar advies op dat de initiatiefnemer het milieuluik van het project in orde moet brengen. Het gaat dan voornamelijk om de grondwaterbemaling. Bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, zijn vergunningsplichtig krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Er wordt aangeraden een bemaling tegelijk met de stedenbouwkundige handelingen aan te vragen.
   Uitgangspunt hierbij is dat het moet gaan om een retourbemaling, dat het waterbezwaar zo laag mogelijk moet worden gehouden en dat alle nodige maatregelen worden genomen om de groene omgeving, vooral dan het bomenbestand, tegen verdroging te beschermen. 

9. Adviezen: Bij de aanvraag zijn geen adviezen gevraagd van Agentschap Natuur en Bos of Regionaal Landschap.
   Beoordeling:
   Het bezwaar is ongegrond. De adviezen worden door de vergunningverlenende overheid gevraagd tijdens de procedure. Alle verplichte adviezen werden opgevraagd. De verleende adviezen werden verwerkt in de beoordeling van de aanvraag.
    
10. Afbraak en opbouw: De transporten in functie van het project zullen een slechte invloed hebben op de vegetatie en de rust in de buurt.
    Beoordeling:
    Het bezwaar is ongegrond. Het bezwaar heeft geen betrekking op de inhoud van de omgevingsvergunning. Het is onvermijdelijk dat er bij een bouwproject transporten plaatsvinden van bouwmaterialen en dergelijke.

11. De aanvraag is gekenmerkt door onduidelijkheden: Bij de bouwmaterialen wordt bijvoorbeeld verwezen naar een later overleg, waardoor bezwaarindieners deze materialen niet kunnen beoordelen tijdens het openbaar onderzoek.
    Beoordeling:
    Het bezwaar is ongegrond. In de legende worden de verschillende toegepaste materialen omschreven. De beoordeling van de omgevingsvergunning kan met kennis van zaken gebeuren.

12. De plannen vereisen een verkavelingsvergunning: De aangevraagde werken situeren zich over twee kadastrale secties, aangezien de toegangsweg tot de woningengroep en de parkeerzone grotendeels ligt op een apart perceel.
    Beoordeling:
    Het bezwaar is ongegrond. Voor groepswoningbouw (het gemeenschappelijk oprichten van woningen die een gemeenschappelijke werf hebben en fysisch of stedenbouwkundig met elkaar verbonden zijn) is geen verkaveling nodig wanneer de verkavelaar zelf bouwt en dan de woningen afzonderlijk verkoopt. Voor de toepasselijkheid van de vergunningsplicht heeft het geen belang of het onroerend goed een kadastraal nummer of meerdere kadastrale nummers heeft. (MvT, Parl. St. Vl. Parl. 2008-09, nr. 2011/1, 90.91). Wat telt voor verkavelingsplicht is dat een aaneensluitend onroerend goed, ongeacht het aantal kadastrale nummers, aan één eigenaar of aan meerdere eigenaars in onverdeeldheid toebehoort en dat van dat onroerend goed een deel wordt afgesplitst.
     
13. Een nieuw openbaar onderzoek is vereist: Het aanplakbord aan de Bozedreef staat op privédomein.
    Beoordeling:
    Het bezwaar is niet gegrond. Er werd op verschillende plaatsen een aanplakbord geplaatst. Het gevoerde openbaar onderzoek werd nagekeken en aanvaard. Er werden verschillende bezwaarschriften ingediend, wat aantoont dat het project voldoende kenbaar werd gemaakt.
     
14. Archeologisch onderzoek: Indien er gebouwd wordt, moet er een uitgebreid archeologisch onderzoek gedaan worden, ook als dit niet werd opgenomen in het beheersplan.
    Beoordeling:
    Het bezwaar is ongegrond. De beoordeling is aan de vergunningverlenende overheid. Er werd hiervoor advies gevraagd aan de stedelijke dienst Archeologie. Het advies is voorwaardelijk gunstig. Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen buiten een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven 3000 m² (ca. 14 012 m²) en een vergunningsplichtige ingreep net onder de 5000 m² (ca. 4 900 m², totaal aan gebouwen, wadi’s, rioleringen, renovatie, paden en afwateringsgracht). De aanvrager is niet publiekrechtelijk. Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht. Het plan is bovendien aangepast ten opzichte van een vorige omgevingsaanvraag waar deze parameter van 5.000 m² wel werd overschreden. Bij de graafwerken kunnen echter wel bepaalde archeologische restanten aangetroffen worden. De bouwheer dient deze, wanneer hij redelijkerwijs vermoedt dat deze archeologisch relevant zijn, te melden onder te vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst Archeologie van de stad Antwerpen kan deze waarde steeds komen inschatten. Indien er voor dit project een omgevingsvergunning verleend wordt, moeten de voorwaarden opgelegd door de stedelijke dienst Archeologie mee opgenomen worden in de beslissing.