2023_CBS_04253 - Omgevingsvergunning - OMV_2023036111. Landbouwstraat 67. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          28/10/2022: voorwaardelijke vergunning (OMV_2022113705) voor het wijzigen van de voorgevel en van de gelijkvloerse functie in een eengezinswoning;

-          24/05/2022: proces-verbaal (11002_2022_16168_VPV) voor het wijzigen van de gevel en gelijkvloerse functie zonder voorafgaande, schriftelijke toestemming van het college van burgemeester en schepenen;

-          10/11/2021: weigering (OMV_2021080923) voor het verbouwen van een handelspand met bijhorend appartement naar een meergezinswoning.

Vergunde toestand

-          functie: 

• eengezinswoning met gelijkvloerse koffiebar als complementaire functie;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met schuin dak; 
• voorgevelbreedte van 4,50 m;
• insprong met haakse zijde ter hoogte van voordeur;
• kroonlijsthoogte van 11,80 m;
• hoofdvolume onder schuin dak van 8,30 m;
• bouwdiepte gelijkvloerse en eerste verdieping bedraagt 14 m;
• bouwdiepte tweede verdieping variërend 8,30 m op linkerzijde en 11,60 m op rechterzijde;
• terras op plat dak tweede verdieping tot bouwdiepte 14 m;

-          gevelafwerking:

• inkom met loodrechte zijde op de voorgevel;
• dubbele toegangsdeur: naar gelijkvloerse functie en naar woning boven;
• zwart pvc schrijnwerk.

Bestaande toestand

-          gevelafwerking:

• technische installatie op gelijkvloerse achtergevel bevestigd.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• eengezinswoning met gelijkvloerse koffiebar als complementaire functie;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met schuin dak; 
• voorgevelbreedte van 4,50 m;
• insprong met haakse zijde ter hoogte van voordeur;
• kroonlijsthoogte van 11,80 m;
• hoofdvolume onder schuin dak van 8,30 m;
• bouwdiepte gelijkvloerse verdieping bedraagt 17 m;
• bouwdiepte eerste verdieping bedraagt 14 m;
• bouwdiepte tweede verdieping variërend 8,30 m op linkerzijde en 11,60 m op rechterzijde;
• terras op plat dak tweede verdieping tot bouwdiepte 14 m;

-          gevelafwerking:

• inkom met loodrechte zijde op de voorgevel;
• dubbele toegangsdeur: naar gelijkvloerse functie en naar woning boven;
• zwart pvc schrijnwerk;
• nieuwe gelijkvloerse achtergevel geïsoleerd en bezet met witte crépi.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de scheimuren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode. Wel wordt er vastgesteld dat de afvoer van de horecadampkap niet opgetekend werd. Artikel 35 van de bouwcode stelt het volgende:  Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen: De uitlaat van kanalen voor de afvoer van schadelijke gassen moet zich situeren minstens boven de kroonlijst van het eigen gebouw (gemeten vanaf de uitlaat), en in ieder geval twee meter boven de bovenrand van alle deur-, venster- en ventilatieopeningen, die zich binnen een straal van 4 meter bevinden, horizontaal gemeten vanaf de uitlaat van het afvoerkanaal.

De aanvrager wordt erop gewezen dat hij aan de bepalingen van artikel 35 zal moeten voldoen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder toekomstig (2050) klimaat.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De gelijkvloerse wijziging van de complementaire functie dienstverlening naar reca werd reeds vermeld in de afgeleverde vergunning met referentie OMV_2022113705. Er werd hieromtrent toen advies gevraagd aan de stedelijke dienst Business en Innovatie. Dit advies luidde als volgt:

“Gunstig advies voor het wijzigen van de functie handel naar reca op de gelijkvloerse verdieping van een pand gelegen in de zone lokaal kernwinkelgebied Abdijstraat-Den TIR. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie ervan gunstig wordt geadviseerd.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt werd en wordt er nog steeds aan toegevoegd dat het omvormen van een gelijkvloerse complementaire functie niet als functiewijziging wordt beschouwd. De eengezinswoning blijft behouden. De aanvraag blijft bijgevolg functioneel inpasbaar in de Landbouwstraat. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In huidige aanvraag wordt er echter een gelijkvloerse uitbreiding voorzien van 14 meter naar een bouwdiepte van 17 meter. Er wordt geoordeeld dat een voorgestelde gelijkvloerse bouwdiepte inpasbaar is in de bebouwde omgeving. Na uitbreiding blijft er nog een tuindiepte bewaard van 12,30 meter wat stedenbouwkundig aanvaardbaar is. Schaal en ruimtegebruik zijn gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

Er zijn geen wijzigingen ten opzichte van de afgeleverde vergunning met referentie OMV_2022113705 die een impact hebben in het straatbeeld. De voorgevelmaterialen blijven ongewijzigd ten opzichte van voormelde vergunning en toen omschreven als volgt:

“De wijzigingen aan de voorgevels beperken zich tot het aanpassen van het buitenschrijnwerk in zwart pvc schrijnwerk en het wijzigen van de indeling hiervan. De bestaande voorgevel uit zwarte natuursteen ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping, een lichtkleurige verglaasde gevelsteen ter hoogte van de verdiepingen en een blauwe hardstenen plint blijft behouden. Op die manier blijft het pand zich inpassen in de Landbouwstraat waar gevels met zowel lichte als rode gevelsteen kenmerkend zijn.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om de hinder naar omwonenden te garanderen zal er in voorwaarde worden opgenomen dat de tuinzone niet mag ingericht en gebruikt worden als reca terras.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarde voldoet de woning met complementaire functie aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De tuin kan niet ingericht en gebruikt worden als reca terras.

4. Het afvoerkanaal van de te voorziene dampkap horende bij de complementaire reca functie op het gelijkvloers moet voldoen aan artikel 35 van de bouwcode.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten