Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021052382 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Willy Rennen met als adres Parijseweg 20 te 2950 Kapellen |
Ligging van het project: | Lange Sint-Annastraat 23 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 2 sectie B nr. 1500C |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | slopen van de bestaande bebouwing en bouwen van een meergezinswoning met 3 studiowoningen |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 18/12/2002: vergunning (86#20634) voor het wijzigen van de functie: verbouwen van handelspand met appartementen tot studentenkamers.
Vergunde en bestaande toestand
- functie: 6 studentenkamers;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Nieuwe toestand
- functie: meergezinswoning met 3 studio’s:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting: volledige perceel bebouwd uitgezonderd de servitudeweg.
Inhoud van de aanvraag
- slopen van de bovenbouw van een bestaand woongebouw;
- bouwen van een meergezinswoning met 3 studio’s op een bestaande kelder.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
AQUAFIN NV | 17 februari 2023 | 4 april 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 17 februari 2023 | 31 maart 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Water-link | 17 februari 2023 | 4 april 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 17 februari 2023 | 20 februari 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 17 februari 2023 | 21 februari 2023 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Archeologie | 17 februari 2023 | 21 maart 2023 |
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg | 17 februari 2023 | 20 maart 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel 1: zone voor wonen - (wo1).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:
- 2.1.1 culturele, historische en\of esthetische waarde:
In het plangebied met culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het gebouw wordt vanaf het gelijkvloers gesloopt. Alle aanwezige elementen, uitgezonderd de bestaande kelder, worden verwijderd.
- 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen
Dakkapellen zijn mogelijk indien zij in harmonie zijn met het referentiebeeld zoals beschreven in punt 2.1.2. Ze zijn maximum 1,50 m breed. De kroonlijst mag niet onderbroken worden. De dakkapel aan de achterzijde is 2 m breed en doorbreekt de kroonlijst.
- 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen
Voor nieuwbouw moet een oppervlakte van minimum 15 % van de perceelsoppervlakte voorzien worden als onbebouwde ruimte. Het perceel wordt volledig bebouwd op het gelijkvloers.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoozieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
De insprong achter de poort, is dieper dan 2 m en moet verlicht worden en ’s nachts afgesloten worden.
Uitsprongen in hellende daken mogen de kroonlijst niet onderbreken. De dakkapel in de achtergevel doorbreekt de kroonlijst.
Voor nieuwbouw moet een oppervlakte van minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn.
Er worden geen autoparkeerplaatsen voorzien op eigen terrein.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Het voorzien van een meergezinswoning is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het RUP Binnenstad en functioneel inpasbaar in de omgeving van de Ossenmarkt.
De aanvraag voorziet 3 studio’s met eigen buitenruimte en een gemeenschappelijke ruimte op het gelijkvloers in plaats van de 6 studentenkamers, binnen hetzelfde volume. Gelet op de ligging in de studentenbuurt is deze typologie van kleinere woonentiteiten en een gemeenschappelijk gelijkvloers aanvaardbaar.
In voorwaarden zal worden opgenomen dat het gelijkvloers steeds als gemeenschappelijke zit- of hobbyruimte moet worden gebruikt.
In voorwaarden zal worden opgenomen dat de fietsenstalling ook bereikbaar moet zijn vanuit deze gemeenschappelijke ruimte.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
De aanvraag voorziet een nieuwbouw binnen hetzelfde gabarit als de te slopen woning. Dit gabarit past zich ruimtelijk in in de bestaande omgeving.
Het dichtbouwen van het gelijkvloers is principieel in strijd met artikel 2.2.5 ‘Onbebouwde ruimte en tuinen’ van het RUP Binnenstad en artikel 27 ‘Open ruimte’ van de bouwcode. Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de VCRO kunnen na het voeren van een openbaar onderzoek beperkte afwijkingen op de voorschriften worden toegestaan. Gelet op de beperkte diepte van het perceel van 12,32 meter en de kenmerkende bouwdiepte in de omgeving kan een afwijking worden voorzien op het voorzien van deze open ruimte op perceelniveau. Het perceel grenst achteraan aan een gemeenschappelijke open ruimte met de achterhuizen in dit bouwblok.
Cultuurhistorische aspecten en visueel-vormelijke elementen
De aanvraag heeft betrekking op een pand dat gelegen is in CHE-gebied conform het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.
Artikel 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.
Conform artikel 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw.
Op basis van een plaatsbezoek door de stedelijke dienst Monumentenzorg werd sloop aanvaardbaar geacht. Het advies luidt als volgt:
“Het bestaande pand heeft een beeldondersteunende functie in deze omgeving.
Voor een nieuwbouw gaan we ervan uit dat de beeldondersteunende functie behouden blijft. We appreciëren dan ook de gevelopbouw van de bovengevel en bedaking die zich qua beeld en volume inpast in deze historische context.
De plint wordt onderbroken door een gevelopening, wat erg atypisch is. Gevelopeningen starten normaal op de plint in blauwe steen, wat je ziet bij de naastgelegen panden. Als voorwaarde zal dan ook gesteld worden de gevelopening van de gelijkvloerse verdieping te plaatsen op de plint in blauwe hardsteen zodat deze een ononderbroken geheel vormt. Huisnummer 29 kan als referentiehoogte worden gezien, hier is de plint iets lager maar start de opening ook op de plint. Dit vormt een mooi compromis tussen een grotere gevelopening en een goede inpassing in deze straatzijde.”
Bovenstaand advies zal als voorwaarde worden opgenomen bij het verlenen van de vergunning.
De dakkapel in het achterste dakvlak, die de kroonlijst doorbreekt, is principieel in strijd met artikel 2.1.9 ‘Dakvormen en dakkapellen’ van het RUP Binnenstad en artikel 15 ‘In- en uitsprongen aan daken’ van de bouwcode. Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de VCRO kunnen na het voeren van een openbaar onderzoek beperkte afwijkingen op de voorschriften worden toegestaan. Het doorbreken van de kroonlijst in de achtergevel is niet storend in het gevelbeeld aangezien de dakkapel in breedte een correcte verhouding heeft met de rest van het dak, waardoor deze afwijking kan worden toegestaan.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De doorgang vanop de straat naar de achterhuizen in het bouwblok wordt afgesloten met een poort in stalen hekwerk. In voorwaarden zal worden opgenomen dat deze ’s nachts afgesloten moet worden en dat de doorgang verlicht moet worden conform artikel 14 ‘Insprongen en openingen aan voorgevels’ van de bouwcode.
De doorsnede bevat enkele lijnen, waardoor het niet duidelijk is waar het plafond wordt voorzien in de bovenste studio. Om voldoende plafondhoogte te garanderen zal in voorwaarden worden opgenomen dat de bovenste studio één open ruimte moet zijn tot in de nok.
Bodemreliëf
Het projectgebied bevindt zich binnen een vastgestelde archeologisch zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte onder 300 m² (ca. 69 m²) en een vergunningsplichtige ondergrondse ingreep met een oppervlakte onder 100 m² (beperkt). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.
De kelders blijven bewaard en zullen niet afgebroken worden. In de tuin zijn de ingrepen van de septische put te beperkt om archeologische kenniswinst op te leveren.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging naar 3 appartementen. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. 3 wooneenheden: parkeerbehoefte = 3. De werkelijke parkeerbehoefte is 3.
|
De plannen voorzien geen nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12 §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 2. Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 3 – 0 = 3. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 1 parkeerplaats. In de laatst vergunde toestand zijn er 6 studentenkamers. 6 x 0,15/kamer = 0,9. Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 1.
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 3 – 1 = 2.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 2 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen
Voor de 3 studio’s moeten 6 fietsenstallingen voorzien worden (3 x 2 = 6).
Er wordt een fietsenberging ingericht op het gelijkvloers voor 7 fietsen.
Deze is bereikbaar via een doorgang naast het gebouw.
In voorwaarden zal worden opgenomen dat deze ook bereikbaar moet zijn via de gemeenschappelijke ruimte op het gelijkvloers.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. Het gelijkvloers is steeds te gebruiken als gemeenschappelijke zit-of hobbyruimte.
3. De fietsenstalling moet ook bereikbaar worden gemaakt via de gemeenschappelijke ruimte op het gelijkvloers.
4. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg moet worden opgevolgd.
5. De doorgang vanop de straat naar de achterhuizen in het bouwblok dient ’s nachts te worden afgesloten en verlicht te worden conform artikel 14 van de bouwcode.
6. De studio onder het dak is te voorzien als één open ruimte tot in de nok.
7. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 27 september 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 17 februari 2023 |
Start openbaar onderzoek | 1 maart 2023 |
Einde openbaar onderzoek | 30 maart 2023 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 7 augustus 2023 |
Verslag GOA | 15 juni 2023 |
naam GOA | Katrine Leemans |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
1 maart 2023 | 30 maart 2023 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. Het gelijkvloers is steeds te gebruiken als gemeenschappelijke zit-of hobbyruimte.
3. De fietsenstalling moet ook bereikbaar worden gemaakt via de gemeenschappelijke ruimte op het gelijkvloers.
4. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg moet worden opgevolgd.
5. De doorgang vanop de straat naar de achterhuizen in het bouwblok dient ’s nachts te worden afgesloten en verlicht te worden conform artikel 14 van de bouwcode.
6. De studio onder het dak is te voorzien als één open ruimte tot in de nok.
7. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.