Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022142633 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Bert Roelans met als adres bosstraat 1 te 2040 Berendrecht-Zandvliet-Lillo (Antwerpen) |
Ligging van het project: | Bosstraat 1 te 2040 Berendrecht-Zandvliet-Lillo (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 19 sectie C nrs. 84A2, 84B2 en 87M |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | slopen van een eengezinswoning en aanhorigheden en oprichten van 2 meergezinswoningen met ondergrondse parkeergarage |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 17/06/2011: vergunning (3508#7746) voor het verbouwen van een garage en bouwen van een tuinpaviljoen;
- 20/07/2007: vergunning (200613) voor het verkavelen van gronden in 11 loten voor woningbouw – 5 loten binnen de contour van deze aanvraag vallen uitgesloten uit de vergunning waardoor de verkaveling niet van toepassing is op deze percelen;
- 02/04/1990: vergunning (86#900169) voor de aanleg van een zwembad;
- 28/12/1989: vergunning (86#900169) voor het bouwen van een veranda;
- 19/04/1957: toelating (945#180) voor het uitbreiden van een bestaande villa;
- 17/07/1950: toelating (945#83) voor het verbouwen van een woning.
Vergunde toestand
- functie: eengezinswoning;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting: op een perceel van circa 3.500 m²:
Bestaande toestand
- niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.
Nieuwe toestand
- functie: meergezinswoning met 22 woongelegenheden, verdeeld over 2 bouwblokken:
- 4 tweeslaapkamerappartementen van circa 102-105 m²;
- 1 tweeslaapkamerappartement van circa 86 m²;
- 2 eenslaapkamerappartementen van circa 61-64 m²;
- 2 drieslaapkamerappartementen van circa 110-114 m²;
- 5 eenslaapkamerappartementen van circa 65-70 m²;
- 6 tweeslaapkamerappartementen van circa 80-85 m²;
- 1 drieslaapkamerappartement van circa 90 m²;
- 1 drieslaapkamerappartement van circa 110 m²;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Nieuwe toestand aangepast volgens wijzigingsaanvraag projectinhoud versie 2
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- slopen van de bestaande woning en aanhorigheden;
- bouwen van 2 meergezinsgebouwen met gemeenschappelijke ondergrondse garage;
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 22.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
AQUAFIN NV | 24 november 2022 | 18 januari 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
AQUAFIN NV | 22 februari 2023 | 13 april 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 24 november 2022 | 19 januari 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 22 februari 2023 | 3 april 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 24 november 2022 | 13 december 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Provincie Antwerpen/ Dienst Integraal Waterbeleid | 24 november 2022 | 23 december 2022 | Ongunstig |
Provincie Antwerpen/ Dienst Integraal Waterbeleid | 22 februari 2023 | 6 april 2023 | Ongunstig |
PROXIMUS/ Proximus | 24 november 2022 | 16 december 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
TELENET/ Omgevingsloket Telenet | 24 november 2022 | 25 november 2022 | Geen advies |
Vlaamse Milieumaatschappij/ Watertoets | 24 november 2022 | 28 november 2022 | Geen advies |
Vlaamse Milieumaatschappij/ Watertoets | 22 februari 2023 | 23 februari 2023 | Geen advies |
Water-link | 24 november 2022 | 18 januari 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Water-link | 22 februari 2023 | 13 april 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 24 november 2022 | 28 november 2022 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 22 februari 2023 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Stadsbeheer/ Groen en Begraafplaatsen | 24 november 2022 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Stadsbeheer/ Groen en Begraafplaatsen | 22 februari 2023 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 24 november 2022 | 7 maart 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 22 februari 2023 | 7 maart 2023 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Milieu | 24 november 2022 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Milieu | 22 februari 2023 | 13 maart 2023 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Archeologie | 24 november 2022 | 30 november 2022 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Archeologie | 22 februari 2023 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Stadsontwikkeling/ Publieke Ruimte | 24 november 2022 | 24 november 2022 |
Stadsontwikkeling/ Publieke Ruimte | 22 februari 2023 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Stadsontwikkeling/ Team Stadsbouwmeester | 22 februari 2023 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Stadsontwikkeling/ Team Stadsbouwmeester/ Integrale Kwaliteitskamer | 24 november 2022 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
De project-MER-screeningsnota wordt niet aanvaard:
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
De aanvraag doorstaat de watertoets niet:
De aanvraag is in de huidige vorm niet verenigbaar met de doelstellingen van het Decreet Integraal Waterbeleid (art. 1.2.2). De provinciale Dienst Integraal Waterbeleid beoordeelt de aanvraag hierdoor als ongunstig.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 11/10/2022. De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag omvat het slopen van een eengezinswoning en het bouwen van twee meergezinswoningen met 22 woongelegenheden.
De kenmerkende bebouwing in de Bosstraat en omgeving, uitgezonderd het rusthuis Monnikenhof en de stedelijke basisschool, bestaan uit eengezinswoningen.
De grootte van de functie in voorliggende aanvraag past zich niet in in een omgeving die uitsluitend gekenmerkt wordt door eengezinswoningen en genereert een overdreven overlast voor deze woonomgeving. Door het vervangen van 1 eengezinswoning door 22 woongelegenheden stijgt de densiteit naar circa 63 woningen per hectare. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk zodanig dat de draagkracht van het perceel en de omgeving ruim wordt overschreden. Als gevolg van het te dense programma wordt er een groot aantal autoparkeerplaatsen en fietsparkeerplaatsen op eigen terrein voorzien, waarbij de bestaande buitenruimte op onaanvaardbare wijze wordt verhard en gefragmenteerd en de mobiliteitsdruk overdreven hoog is.
Bovendien bevat geen enkele van deze meergezinswoningen een ruime gezinswoning ter vervanging van de reeds bestaande eengezinswoning. Integendeel, het grootste appartement heeft een oppervlakte van circa 110 m², wat in principe voldoet aan de norm, maar niet de ruimte heeft die gewenst is in deze omgeving.
Belangrijk is dat Berendrecht nog steeds niet wordt aangeduid als een verdichtingslocatie. Integendeel, er wordt gestreefd naar het behoud van de kleinschaligheid ervan alsook het landelijk karakter. Om die reden wordt er bij nieuwe projecten steeds vertrokken vanuit een dichtheid van 13 à 15 woningen per hectare. Dit vormt tevens een van de uitgangspunten van het in opmaak zijnde RUP voor deze polderdorpen.
Zoals de architect in zijn nota beschrijft, maakte het perceel in deze aanvraag in het verleden deel uit van loten 7 t.e.m. 11 van een verkavelingsaanvraag 200613 waarop halfopen bebouwingen werden voorgesteld met gekoppelde garages. Deze loten 7 t.e.m. 11 werden in de verkavelingsvergunning van 20/07/2007 na een bindend advies van het Agentschap Ruimtelijke Ordening echter uitgesloten en dit op basis van onder meer volgende argumentatie:
“Het gevraagde zal de goede ruimtelijke ordening en de perceelsordening in het gebied verstoren en kan bijgevolg niet worden toegestaan. Er dient op deze locatie te worden geopteerd voor vrijstaande eengezinswoningen.”
Noch de schaal van de bebouwing, noch de perceelsstructuur is sindsdien opmerkelijk gewijzigd. Het standpunt blijft daarom ook nu nog gelden.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Niet alleen de aard en de grootte van de functie, maar ook de typologie en schaal van het project overschrijden de draagkracht van de omgeving.
Voorliggende aanvraag omvat het slopen van een bestaande villa met aanhorigheden en het optrekken van een project met 22 woongelegenheden in twee volumes, gebouw A met 9 appartementen en gebouw B met 13 appartementen.
De omgeving wordt gekenmerkt door eengezinswoningen, zowel vrijstaand als gekoppeld, met één à twee bouwlagen plus een zadeldak.
Wat betreft de voorgestelde bouwvolumes moet er vastgesteld worden dat deze met drie volwaardige bouwlagen de kenmerkende bebouwing in de omgeving ruim overschrijden. Ook het ontwerp met twee blokken met een plat dak is niet kenmerkend in deze omgeving.
Bij de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte moet er rekening gehouden worden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving.
In dit geval moet het project zich richten naar de grondgebonden eengezinswoningen met maximaal twee bouwlagen (en zadeldak) waarbij de leefruimtes zich steeds op het gelijkvloers bevinden.
Het voorzien van woongelegenheden op elke bouwlaag in dit project, waarbij de leefruimtes zich vaak aan de zijde van de bestaande achtergelegen woningen en hun daarbijhorende tuinen situeren, zorgt voor conflicten naar zichten en privacy.
Door te veel te bouwen (te hoog, te diep) in verhouding tot de terreinoppervlakte van het perceel en de gevels van het gebouw komt de beschikbaarheid van licht, lucht en open ruimte voor de gebruikers in het gedrang.
Dit blijkt tevens uit de inplanting van de gebouwen binnen het project. Zo wordt er ten opzichte van de rooilijn aan de straatzijde een afstand van 7,03 meter voor gebouw A en een afstand van 9,53 meter voor gebouw B bepaald. Wat echter meer determinerend is voor de exacte positie van de gebouwen op het perceel, is de minimale afstand van 10 meter ten opzichte van de perceelsgrenzen van de panden in de achterliggende Neerhoefstraat, minstens 6,11 meter van het rechts aanpalende perceel en 6 meter ten opzichte van het links aanpalende perceel. Binnen de zone van 10 meter achter de gebouwen wordt een deel ingenomen door twee afgegraven zones ter compensatie voor de ingenomen ruimte voor de gebouwen A en B. Nog binnen deze zone wordt in de hoek van het perceel een wadi voorzien. Verder wordt een groot deel van deze 10-meterzone onderbouwd door de ondergrondse parking. De afstand tussen beide gebouwen bedraagt 10 meter. Binnen deze zone, die eveneens grotendeels op de ondergrondse parking gelegen is, wordt, naast een terras bij een woongelegenheid, het toegangspad naar gebouw B aangelegd.
Dit alles betekent dat de ‘open groene ruimte’ op het perceel zeer versnipperd is. Ze is ofwel bestemd als voor- of zijtuin, ofwel gebruikt als toegang tussen de gebouwen, ofwel als ‘achtertuin’ ingericht, maar dan zeer gefragmenteerd ten gevolge van de afgegraven zones, wadi en ligging ervan boven de ondergrondse parking. De kwaliteit van deze buitenruimte zelf is daarmee ondermaats en levert geen positieve bijdrage voor de beleving van de groene ruimte vanuit de individuele woongelegenheden. Een duidelijke gemeenschappelijke (tuin)ruimte en/of een privatieve tuinzone bij de woongelegenheden op het gelijkvloers ontbreken, wat een impact heeft op de woonkwaliteit van deze woongelegenheden op het gelijkvloers, maar ook van deze op de verdiepingen.
Vanuit het principe van de harmonie kan er op een perceel even diep en hoog gebouwd worden als in de omgeving, t.t.z. eengezinswoningen met één à twee bouwlagen en een zadeldak.
Door even hoog en diep te bouwen als de percelen in de omgeving garandeert de bouwcode dat de ontwikkelingsmogelijkheden voor iedereen vergelijkbaar zijn en dat de hinder voor de omliggende percelen, voor bezonning en privacy, beperkt blijft.
Ook het voorzien van een groot aantal eenzijdig gerichte woongelegenheden (5 in gebouw A en zelfs 11 in gebouw B) wordt als negatief voor de leef- en woonkwaliteit ervaren. Dit voor de woongelegenheden zelf, die slechts beperkt van zonlichtinval kunnen genieten, maar evenzeer naar de omgeving toe. Zeker wanneer de beperkte afstanden tot de achterste perceelsgrens in acht genomen worden, zal dit op de verdiepingen ontegensprekelijk conflicteren met de eengezinswoningen aan de Neerhoefweg. Daar zijn op de verdiepingen immers geen leefruimtes maar slaapkamers aanwezig en kunnen ook in de tuinen bij deze eengezinswoningen privacyproblemen door inkijk onstaan.
Artikel 12 van de bouwcode stelt tot slot dat het gelijkvloers dat aan de openbare weg grenst een verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte moet bevatten met een raamopening aan de straatzijde, zodat een regelmatig contact tussen de gebruiker(s) van het gebouw en de straat mogelijk is.
De voorgestelde gebouwen zijn ingeplant op een ruime afstand vanaf de openbare weg, waardoor het contact met de straat reeds bemoeilijkt wordt. Bovendien worden bij de woongelegenheden aan de straatzijde ter hoogte van de terrassen leibomen voorzien.
Visueel-vormelijke elementen
Voor beide gebouwen worden dezelfde materialen voorgesteld. De gevel wordt opgebouwd met grijze gevelsteen. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in antracietkleurig aluminium.
De gebouwen in de omgeving kenmerken zich door de aanwezigheid van baksteen, zij het voornamelijk in de kleuren rood tot roodbruin en beige.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Artikel 19 van de bouwcode stelt dat een perceel aan de straatzijde afgesloten moet worden met een levende afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximum 1 meter. Ter hoogte van de rooilijn wordt geen afsluiting voorzien.
Wat er op de plannen eveneens ontbreekt, is een centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers zoals voorgeschreven in artikel 37 van de bouwcode. Volgens de voorschriften moet deze ruimte, voor aanvragen met 17 tot 32 woongelegenheden, een minimale oppervlakte van 16 m² hebben.
Rekening houdend met het voorgaande en de vele gegronde bezwaren moet besloten worden dat de aanvraag, omwille van de strijdigheden met de stedenbouwkundige voorschriften, de onverenigbaarheden met de goede ruimtelijke ordening van deze plaats, het niet doorstaan van de watertoets en de gebrekkige project-mer-screening niet in aanmerking komt om vergund te worden.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 38 parkeerplaatsen.
7 appartementen tussen 60 m² en 90 m² met parkeernorm 1,55:7 x 1,55 = 10,85 15 appartementen > 90 m² met parkeernorm 1,8:15 x 1,8 = 27 De parkeerbehoefte is 38.
|
De plannen voorzien in 38 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 38. Dit aantal is toereikend.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0. Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 38 – 38 = 0. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Voorwaarden ondergrondse parking
- De in-en uitrit moet voorzien worden van een lichtsysteem gezien wagens niet kunnen kruisen op de helling.
- Anders inrichten van de toegangen tot de bergingen achter pp 1-11.
- Voorzien van plaatsen voor elektrisch laden.
Fietsvoorzieningen
Er dienen 63 fietsparkeerplaatsen voorzien te worden die overdekt en afsluitbaar zijn.
- De helling van de toerit is te steil voor de fietser.
- Er zijn ook geen voorzieningen om de fietser gescheiden van het autoverkeer te houden bij het in-en uitrijden van de parkeergarage.
- De fietser heeft geen trap met fietsgoot, noch lift die voldoende breed is.
De fietser heeft dus in de huidige plannen geen veilige toegankelijke manier om in de fietsberging te geraken.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 2 november 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 24 november 2022 |
Start 1e openbaar onderzoek | 5 december 2022 |
Einde 1e openbaar onderzoek | 3 januari 2023 |
Beslissing toepassing administratieve lus | 22 februari 2023 |
Start laatste openbaar onderzoek | 3 maart 2023 |
Einde laatste openbaar onderzoek | 1 april 2023 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 6 augustus 2023 |
Verslag GOA | 13 juni 2023 |
naam GOA | Katrine Leemans |
Administratieve lus
Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):
Er werd een nieuw openbaar onderzoek georganiseerd aangezien het eerste geschonden werd door de cyberaanval.
Er werd tevens een nieuwe projectversie ingediend.
Naast het nieuw openbaar onderzoek werden ook nieuwe adviezen gevraagd.
De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).
De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
5 december 2022 | 3 januari 2023 | 0 | 0 | 0 | 16 |
3 maart 2023 | 1 april 2023 | 0 | 0 | 0 | 10 |
Bespreking van de bezwaren
Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.
Tijdens de periode van beide openbare onderzoeken werden in totaal 26 bezwaren ingediend handelend over volgende aspecten:
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. De bouwcode legt in artikel 30 §2 het aantal te voorziene parkeerplaatsen bij een nieuwbouw vast. In deze parkeerbehoefte zit ook het aantal parkeerplaatsen voor bezoekers vervat. Het voorziene aantal parkeerplaatsen in dit dossier is toereikend volgens artikel 30 van de bouwcode.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. Het vermeende rendementsverlies van zonnepanelen is geen ruimtelijk aspect en wordt niet in overweging genomen bij de beoordeling van een omgevingsvergunning.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. De verkeersafwikkeling langs de Bosstraat t.h.v. het project zal logischerwijs toenemen. De afwikkeling van het verkeer gebeurt echter via de bestaande openbare weg van de Bosstraat. De aanname dat de bestaande wegenis onvoldoende aangepast zal zijn aan de nieuwe situatie berust op vermoedens.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. Volgens de definitie is een meergezinswoning een gebouw waarbinnen meerdere huishoudens wonen. Dit betekent dat er zich boven en/of onder de woongelegenheid van een huishouden andere woongelegenheden bevinden van andere huishoudens. Een meergezinswoning kan appartementen, gestapelde woningen (vb. duplex of triplex), studio’s, kamers, assistentiewoningen en kamers in een woonzorgcentrum zijn. Een appartementsgebouw is dus wel degelijk een meergezinswoning.
Een plat dak is in strijd met artikel 6 van de bouwcode m.b.t. harmonie aangezien de omgeving volledig bestaat uit eengezinswoningen met een zadeldak. Dit artikel stelt duidelijk dat in een omgeving waar de bestaande bebouwing homogene kenmerken vertoont, de op te richten of de te verbouwen gebouwen zodanig ontworpen moeten worden dat ze in harmonie zijn met de kenmerken van de omgeving. De omgeving van voorliggende aanvraag wordt duidelijk gekenmerkt door de aanwezigheid van zadeldaken. Het voorzien van een plat dak, zoals in deze aanvraag is dan ook vreemd aan de omgeving en daardoor strijdig met voornoemd artikel 6 van de bouwcode.
In artikel 10 van de bouwcode wordt bepaald dat bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of een volume-uitbreiding de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie moeten zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in Artikel 6 "Harmonie en draagkracht”. Er kan niet gerefereerd worden naar bestaande gebouwen die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving. Bij de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte moet er rekening gehouden worden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving. De schaal van het project brengt de goede ruimtelijke ordening uit balans. Voor de hoogte van een nieuwbouw moet er gekeken worden naar de reeds bestaande omliggende gebouwen. De derde bouwlaag van de panden in de Neerhoefstraat mocht enkel een zadeldak zijn met uitsluitend dakramen (geen erkers). Een derde bouwlaag met een kroonlijsthoogte van 9,80 meter was hier niet toegelaten en kan hier ook niet toegelaten worden. Er is tevens onvoldoende afstand tot perceelsgrenzen. De grens van de 2de bouwlaag is slechts op 10 meter van de perceelsgrens. Volgens de nota wordt het volgende voorzien: “Binnen de perceelsgrenzen wordt er naar 2 bouwlagen afgebouwd zodoende dat de 3 bouwlagen telkens binnen de 45 graden vallen (hellend dak).” In het kader van de goede ruimtelijke ordening en de plaatselijke aanleg is deze afstand niet voldoende. Het percentage open ruimte dat men krijgt en wat in de buurt komt van de open ruimte bij de aanwezige woningen in de omgeving kan men alleen realiseren door in de hoogte te bouwen. In strijd met een ruimtelijke ordening.
Beoordeling:
Het bezwaar is gegrond. Het voorgestelde project wijkt sterk af van het referentiebeeld en past zich noch qua programma, noch qua ontwerp in in de omgeving. Dit aspect wordt uitvoerig geargumenteerd in de beoordeling van zowel de stedenbouwkundige voorschriften als de goede ruimtelijke ordening van deze aanvraag.
Beoordeling:
Het bezwaar is gegrond. Het voorgestelde volume wijkt sterk af van het referentiebeeld en past daardoor niet in de omgeving. Er kan effectief geoordeeld worden dat het voorstel met 3 bouwlagen en terrassen op het platte dak van de 2de verdieping in de omgeving waar enkel eengezinswoningen voorkomen, onverenigbaar is met artikel 6 en 10 van de bouwcode waardoor conflicten kunnen ontstaan, onder andere naar zichten en privacy toe. Dit aspect wordt verder besproken in de beoordeling van de stedenbouwkundige voorschriften en de goede ruimtelijke ordening van deze aanvraag.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. Vermoedelijke geluidshinder is in casu geen ruimtelijk aspect en wordt niet in overweging genomen bij de beoordeling van een omgevingsvergunning.
Beoordeling:
Het bezwaar is gegrond. De percelen in deze aanvraag maakten effectief deel uit van de verkaveling, gekend onder nummer 200613. De betrokken percelen werden echter uit de verkaveling geschrapt omdat de voorgestelde bebouwing op de percelen, halfopen met gekoppelde garages, als te dens werden beschouwd voor deze omgeving. Hoewel de verkaveling ouder is dan 15 jaar, zullen aanvragen nog steeds in de geest van de originele randvoorwaarden beoordeeld worden aangezien er noch beleidsmatig, noch qua schaal of perceelsstructuur opmerkelijke wijzigingen zijn gebeurd. Meer specifiek gaat het hier dan over vrijstaande woningen, zoals geformuleerd werd in het advies van Vlaanderen voor deze voornoemde verkaveling. Het in opmaak zijnde RUP wil hier overigens ook het landelijk karakter en de kleinschaligheid behouden.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. Het opmaken van een plaatsbeschrijving behoort tot de verantwoordelijkheid van de architect/bouwheer/uitvoerder van de werken en is geen ruimtelijk aspect noch een vereiste en wordt daarom niet in overweging genomen bij de beoordeling van een omgevingsvergunning.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. Het is onduidelijk waarop bezwaarindiener zich baseert voor het aantal bomen dat er zou verdwijnen. Zowel op de plannen als op de foto’s bij het dossier zijn slechts een paar bomen zichtbaar. De aanvrager stelt in zijn beschrijvende nota de 3 waardevolle bomen te beschermen tijdens de werken.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. Een coniferenhaag ter afsluiting van een perceel mag wel degelijk op de perceelsgrens geplaatst worden. Vragen omtrent het onderhoud van groenaanplantingen is geen ruimtelijk aspect en wordt niet in overweging genomen bij de beoordeling van een omgevingsvergunning.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. De bemalingsstudie en de gevolgen daarvan vormen geen verplicht onderdeel van een aanvraag en kan ook na het verlenen van de vergunning gebeuren.
Beoordeling:
Het bezwaar is gegrond. Door de afwijkende vorm en hoogte van de constructies in voorliggende aanvraag plus het voorzien van terrassen aan de achterzijde, gericht naar de bebouwing in de Neerhoefstraat, kan geoordeeld worden dat dit op deze plaatsen een nadelig effect heeft op de privacy en zichten naar en vanuit deze aanwezige bebouwing.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. Vermoedelijke waardevermindering van aanpalende panden is geen aspect dat in overweging wordt genomen bij de beoordeling van een omgevingsvergunning.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. De vaststelling of constructies al dan niet vergund zijn behoort tot de verantwoordelijkheid van de stadsdienst Handhaving. De vraag naar de vergunningenstaat bij bepaalde constructies is niet relevant in de beoordeling van voorliggende aanvraag aangezien alle aanwezige constructies in deze aanvraag verdwijnen.
Beoordeling:
Het bezwaar is gegrond. Enkel het pand bosstraat 3 is gekend als bouwkundig erfgoed en maakt effectief deel uit van de omgeving van hier voorgestelde nieuwbouw. Net zoals met de aanwezige bebouwing in de omgeving zal bij het ontwerpen van een nieuwbouw ook rekening moeten houden met de schaal van het naastgelegen pand.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. De aanname dat de omheining verlaagd kan worden vanuit het oogpunt om winst te maken berust op vermoedens en is ook geen aspect dat in overweging wordt genomen bij de beoordeling van een omgevingsvergunning.
Beoordeling:
Het bezwaar is gegrond. Het doel van het RUP dorpsversterking Berendrecht-Zandvliet is het bewaren van het landelijk karakter van deze dorpen. Hoewel het RUP zelf geen goedgekeurd document is, baseert het zich wel op de ‘structuurschets Berendrecht-Zandvliet: dorpen tussen haven en stad’ die in 2015 werd opgemaakt. Een van de pijlers hierin is het behouden van de kleinschaligheid van de bebouwing, en het versterken van de kleinschalige polderarchitectuur. Het hier voorgestelde ontwerp voldoet niet aan deze beleidsvisie.
Beoordeling:
Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond. De grootteorde van de aanvraag is van die aard dat een mobiliteitsstudie geen noodzaak is. In de argumenten horende bij de m.e.r-screeningsnota in deze aanvraag haalt de aanvrager het volgende aan: “De aanvraag voorziet voldoende parkeerplaatsen/fietsenstalplaatsen op eigen terrein. De inrit van de ondergrondse parking ligt op voldoende afstand van het kruispunt waardoor er kan geoordeeld worden dat de impact niet aanzienlijk is.” Uit het advies van de stedelijke dienst Milieu blijkt dat de m.e.r.-screeningsnota echter niet de nodige informatie bevat om de effecten van het project op de omgeving te kunnen beoordelen, vooral wat de disciplines water, geluid en trillingen en bodem betreft. Echter wordt de verkeersafwikkeling ten gevolge van het parkeerverhaal niet verder besproken.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. Het aanleggen van elektrische oplaadpunten in een ondergrondse garage is niet verboden. Artikel 30 §3, 5° legt op hoeveel elektrische oplaadpunten voorzien moeten worden. Dit kan als voorwaarde bij een vergunning opgenomen worden.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. Deze aspecten worden niet mee in overweging genomen bij de beoordeling van deze omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. Vermoedelijke stofhinder en de gevolgen ervan op de gezondheid is geen aspect dat in overweging wordt genomen bij de beoordeling van een omgevingsvergunning.
Beoordeling:
Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond. Nieuwe bomen zullen ingeplant moeten worden rekening houdend met het Veldwetboek en het Burgerlijk Wetboek. Dit kan desgevallend als voorwaarde bij een vergunning opgenomen worden.
Beoordeling:
Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond. Uit het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit blijkt dat de m.e.r-screeningsnota niet kan worden aanvaard omdat ze niet de nodige informatie bevat om de effecten van het project op de omgeving te kunnen beoordelen, vooral wat de disciplines water, geluid en trillingen en bodem betreft.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. Het is niet duidelijk welk aspect van de aanvraag bezwaarindiener hier precies bedoelt.
Beoordeling:
Het bezwaar is gegrond. Bij de beoordeling van de aanvraag dient de in de omgeving bestaande toestand in acht genomen te worden. Ook met beleidsvisies kan de vergunningverlenende overheid rekening houden. Het doel van het RUP dorpsversterking Berendrecht-Zandvliet is het bewaren van het landelijk karakter van deze dorpen. Hoewel het RUP zelf geen goedgekeurd document is, baseert het zich wel op de ‘structuurschets Berendrecht-Zandvliet: dorpen tussen haven en stad’ die in 2015 werd opgemaakt. Een van de pijlers hierin is het behouden van de kleinschaligheid van de bebouwing, en het versterken van de kleinschalige polderarchitectuur. Dit maakt dat de dorpen niet als verdichtingslocatie aanzien worden. Het hier voorgestelde ontwerp voldoet hier niet aan.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. Socio-demografische gegevens zijn geen aspecten die in overweging worden genomen bij de beoordeling van een omgevingsvergunning.
Beoordeling:
Het bezwaar is gegrond. Zoals reeds besproken in de behandeling van bezwaar 5 en 26 worden de ontworpen gebouwen als veel te groot en te hoog beschouwd, waardoor ze hinder veroorzaken en de woon- en leefkwaliteit van de omwonenden negatief beïnvloeden. Dit is strijdig met artikels 6 en 10 van de bouwcode
Beoordeling:
Het bezwaar is gegrond. Er dient bij de invulling van de percelen steeds rekening gehouden te worden met de omgeving en de daarin aanwezige bebouwing zoals bepaald in artikels 6 en 10 van de bouwcode. Men moet hier vaststellen dat het voorstel zowel qua programma, schaal als vormgeving geen rekening houdt met deze bebouwde omgeving.
Beoordeling:
Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond. Deze milieutechnische aspecten hadden deel moeten uitmaken van de m.e.r-screeninsnota, die omwille van onvoldoende informatie, vooral rond water, bodem, trillingen en geluid, niet wordt aanvaard.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. Dit betreft een bouwtechnisch aspect en heeft als dusdanig geen invloed op de beoordeling van de aanvraag voor een omgevingsvergunning.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. Bezwaarindiener verwijst hier naar een ander project in de Bosstraat. Dit project is met 2 eengezinswoningen echter van een heel andere schaal, waardoor de beoordeling van voornoemde omgevingsvergunning niet te vergelijken is met deze in voorliggende aanvraag.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. Dit betreft een materiële fout en heeft als dusdanig geen invloed op de beoordeling van de aanvraag voor een omgevingsvergunning.
Beoordeling:
Het bezwaar is gegrond. Door de inplanting van de gebouwen op minimaal 7,03 meter uit de rooilijn en vervolgens de appartementen ter hoogte van de voorgevel te voorzien van een privatieve open ruimte, aan de straatzijde afgeboord met leibomen met een hoogte van 1,8 meter, wordt het rechtsreeks contact van deze appartementen met de straat teniet gedaan. Hierdoor wordt niet voldaan aan artikel 12 van de bouwcode. Door de inplanting van de volumes zo diep op het terrein wordt ook de zone achter de gebouwen, grenzend aan de tuinen van de achterliggende woningen, tot het minimale herleid.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.