2023_CBS_04266 - Omgevingsvergunning - OMV_2022142633. Bosstraat 1. District Berendrecht-Zandvliet-Lillo - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/06/2011: vergunning (3508#7746) voor het verbouwen van een garage en bouwen van een tuinpaviljoen;

-          20/07/2007: vergunning (200613) voor het verkavelen van gronden in 11 loten voor woningbouw – 5 loten binnen de contour van deze aanvraag vallen uitgesloten uit de vergunning waardoor de verkaveling niet van toepassing is op deze percelen;

-          02/04/1990: vergunning (86#900169) voor de aanleg van een zwembad;

-          28/12/1989: vergunning (86#900169) voor het bouwen van een veranda;

-          19/04/1957: toelating (945#180) voor het uitbreiden van een bestaande villa;

-          17/07/1950: toelating (945#83) voor het verbouwen van een woning.

Vergunde toestand

-          functie: eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• vrijstaande bebouwing van 1 tot 1,5 bouwlagen onder een zadeldak;
• L-vormige achterbouw van 1 bouwlaag met deels een plat dak, deels een zadeldak;

-          gevelafwerking:

• gevelafwerking in baksteen met voorgevelschrijnwerk in hout;
• in de achterbouw 2 poorten naar een inpandige garage;

-          inrichting: op een perceel van circa 3.500 m²:

• zwembad;
• verschillende andere verhardingen.

Bestaande toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Nieuwe toestand

-          functie:  meergezinswoning met 22 woongelegenheden, verdeeld over 2 bouwblokken:

• blok A:

-          4 tweeslaapkamerappartementen van circa 102-105 m²;

-          1 tweeslaapkamerappartement van circa 86 m²;

-          2 eenslaapkamerappartementen van circa 61-64 m²;

-          2 drieslaapkamerappartementen van circa 110-114 m²;

• blok B:

-          5 eenslaapkamerappartementen van circa 65-70 m²;

-          6 tweeslaapkamerappartementen van circa 80-85 m²;

-          1 drieslaapkamerappartement van circa 90 m²;

-          1 drieslaapkamerappartement van circa 110 m²;

-          bouwvolume:

• 2 bouwblokken A en B van 3 bouwlagen met een plat dak;
• bouwhoogte blok A en B van 9,80 m;
• elk appartement voorzien van een terras;

-          gevelafwerking:

• gevel in grijze baksteen met voorgevelschrijnwerk in grijs aluminium;
• aan de linkerzijde van het perceel een ondergrondse inrit naar de parkeergarage;

-          inrichting:

• 1 gemeenschappelijke ondergrondse parking met 38 parkeerplaatsen, een fietsenberging voor 71 fietsstalplaatsen en private bergingen;
• enkel de noodzakelijke toegangen verhard.

Nieuwe toestand aangepast volgens wijzigingsaanvraag projectinhoud versie 2

-          inrichting:

• herschikte kelder met 38 parkeerplaatsen, 71 fietsstalplaatsen en private bergingen;
• ondergrondse infiltratievoorziening vervangen door een bovengrondse wadi;
• wadi voor het infiltreren van regenwater op eigen terrein met overstort naar de riolering;
• hemelwaterput van 3.000 liter en 8.000 liter;
• septische put van 15.000 liter;
• bomen en planten.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande woning en aanhorigheden;

-          bouwen van 2 meergezinsgebouwen met gemeenschappelijke ondergrondse garage;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 22.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  Het invullen van dit perceel met 2 grote bouwblokken met in totaal 22 appartementen overschrijdt de draagkracht van de omgeving. Zowel het programma als het ontwerp zijn niet kenmerkend in de omgeving die voornamelijk uit eengezinswoningen bestaat van 1 tot 2 bouwlagen plus een zadeldak.
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  Een bouwhoogte van 3 bouwlagen is atypisch voor het straatbeeld dat voornamelijk uit eengezinswoningen van 1 tot 2 bouwlagen bestaat.
• artikel 19 Tuinafsluitingen:
  De voortuin moet afgesloten worden door een levende afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximum 1 m. Er is geen afsluiting voorzien.
• artikel 37 Centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers:
  Nieuwbouwwoningen met meer dan 10 woongelegenheden moeten worden voorzien van een centrale stookruimte en bijhorende leidingschachten. In het ontwerp is geen centrale stookruimte terug te vinden.

Sectorale regelgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
De project-MER-screeningsnota wordt niet aanvaard:

• Sloop: Overeenkomstig Vlarem II hoofdstuk 6.12 dient de uitvoerder van de sloopwerken de nodige maatregelen te nemen om stofemissies tijdens de afbraak zoveel mogelijk te beperken.
• Bouw meergezinswoningen: Er werd een m.e.r.-screeningsnota aan de aanvraag toegevoegd aangezien het project valt onder bijlage III, rubriek 10b van het MER-besluit. De m.e.r.-screeningsnota bevat echter niet de nodige informatie om de effecten van het project op de omgeving te kunnen beoordelen vooral wat de disciplines water, geluid en trillingen en bodem betreft. 

• Bodem: Aangezien het district Berendrecht-Zandvliet-Lilo in een no regret-zone voor PFAS ligt, dienen er extra maatregelen genomen te worden. Een analyse van een grondstaal en beschrijving van wat er met de uitgegraven grond gaat gebeuren bij verontreiniging, lijken hier wel minstens van toepassing te zijn. Op basis van de analyseresultaten kunnen eventueel milderende maatregelen voorgesteld worden.

• Geluid en trillingen: Het is uit de aanvraag niet op te maken of er technische installaties op de daken van beide meergezinswoningen worden geplaatst. Indien dit wel het geval is, dienen deze installaties mee in de mogelijke effecten op de omgeving meegenomen te worden.
• Water: Een deel van het perceel is gelegen in pluviaal overstromingsgebied volgens de meest recente overstromingskaarten wat betekent dat het perceel een verhoogde kans op wateroverlast heeft. In de screeningsnota worden deze mogelijke effecten niet beschreven noch worden er milderende maatregelen voorgesteld. 
• Bijkomend zal er voor de realisatie van de ondergrondse parkeergarage een bemaling noodzakelijk zijn. Een m.e.r.-screening dient echter álle mogelijke effecten te beschrijven zowel tijdens de aanlegfase als de exploitatiefase. De beschrijving van de karakteristieken van de bemaling en de mogelijke effecten hadden in de screeningsnota meegenomen moeten worden. 

-      Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

De aanvraag doorstaat de watertoets niet:

• Volgens de pluviale kaarten neemt gebouw B voor een deel ruimte voor water in beslag. Deze ingenomen ruimte wordt volgens de aangeleverde plannen nergens op het terrein gecompenseerd.

• Daarnaast heerst er op het perceel een hoge voorjaarsgrondwaterstand. Volgens de bodemkaart zit het grondwater in het voorjaar tot tegen 30 cm onder het maaiveld. De infiltratievoorziening zit voor een groot deel onder de voorjaarsgrondwaterstand waardoor er onvoldoende nuttige oppervlakte/nuttig volume wordt gecreëerd.

De aanvraag is in de huidige vorm niet verenigbaar met de doelstellingen van het Decreet Integraal Waterbeleid (art. 1.2.2). De provinciale Dienst Integraal Waterbeleid beoordeelt de aanvraag hierdoor als ongunstig.

-      Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-      Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 11/10/2022. De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.

-      Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het slopen van een eengezinswoning en het bouwen van twee meergezinswoningen met 22 woongelegenheden.

De kenmerkende bebouwing in de Bosstraat en omgeving, uitgezonderd het rusthuis Monnikenhof en de stedelijke basisschool, bestaan uit eengezinswoningen.

De grootte van de functie in voorliggende aanvraag past zich niet in in een omgeving die uitsluitend gekenmerkt wordt door eengezinswoningen en genereert een overdreven overlast voor deze woonomgeving. Door het vervangen van 1 eengezinswoning door 22 woongelegenheden stijgt de densiteit naar circa 63 woningen per hectare. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk zodanig dat de draagkracht van het perceel en de omgeving ruim wordt overschreden. Als gevolg van het te dense programma wordt er een groot aantal autoparkeerplaatsen en fietsparkeerplaatsen op eigen terrein voorzien, waarbij de bestaande buitenruimte op onaanvaardbare wijze wordt verhard en gefragmenteerd en de mobiliteitsdruk overdreven hoog is.

Bovendien bevat geen enkele van deze meergezinswoningen een ruime gezinswoning ter vervanging van de reeds bestaande eengezinswoning. Integendeel, het grootste appartement heeft een oppervlakte van circa 110 m², wat in principe voldoet aan de norm, maar niet de ruimte heeft die gewenst is in deze omgeving.

Belangrijk is dat Berendrecht nog steeds niet wordt aangeduid als een verdichtingslocatie. Integendeel, er wordt gestreefd naar het behoud van de kleinschaligheid ervan alsook het landelijk karakter. Om die reden wordt er bij nieuwe projecten steeds vertrokken vanuit een dichtheid van 13 à 15 woningen per hectare. Dit vormt tevens een van de uitgangspunten van het in opmaak zijnde RUP voor deze polderdorpen.

Zoals de architect in zijn nota beschrijft, maakte het perceel in deze aanvraag in het verleden deel uit van loten 7 t.e.m. 11 van een verkavelingsaanvraag 200613 waarop halfopen bebouwingen werden voorgesteld met gekoppelde garages. Deze loten 7 t.e.m. 11 werden in de verkavelingsvergunning van 20/07/2007 na een bindend advies van het Agentschap Ruimtelijke Ordening echter uitgesloten en dit op basis van onder meer volgende argumentatie:

“Het gevraagde zal de goede ruimtelijke ordening en de perceelsordening in het gebied verstoren en kan bijgevolg niet worden toegestaan. Er dient op deze locatie te worden geopteerd voor vrijstaande eengezinswoningen.”

Noch de schaal van de bebouwing, noch de perceelsstructuur is sindsdien opmerkelijk gewijzigd. Het standpunt blijft daarom ook nu nog gelden.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Niet alleen de aard en de grootte van de functie, maar ook de typologie en schaal van het project overschrijden de draagkracht van de omgeving.

Voorliggende aanvraag omvat het slopen van een bestaande villa met aanhorigheden en het optrekken van een project met 22 woongelegenheden in twee volumes, gebouw A met 9 appartementen en gebouw B met 13 appartementen.

De omgeving wordt gekenmerkt door eengezinswoningen, zowel vrijstaand als gekoppeld, met één à twee bouwlagen plus een zadeldak.

Wat betreft de voorgestelde bouwvolumes moet er vastgesteld worden dat deze met drie volwaardige bouwlagen de kenmerkende bebouwing in de omgeving ruim overschrijden. Ook het ontwerp met twee blokken met een plat dak is niet kenmerkend in deze omgeving.

Bij de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte moet er rekening gehouden worden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving.

In dit geval moet het project zich richten naar de grondgebonden eengezinswoningen met maximaal twee bouwlagen (en zadeldak) waarbij de leefruimtes zich steeds op het gelijkvloers bevinden.

Het voorzien van woongelegenheden op elke bouwlaag in dit project, waarbij de leefruimtes zich vaak aan de zijde van de bestaande achtergelegen woningen en hun daarbijhorende tuinen situeren, zorgt voor conflicten naar zichten en privacy.

Door te veel te bouwen (te hoog, te diep) in verhouding tot de terreinoppervlakte van het perceel en de gevels van het gebouw komt de beschikbaarheid van licht, lucht en open ruimte voor de gebruikers in het gedrang.

Dit blijkt tevens uit de inplanting van de gebouwen binnen het project. Zo wordt er ten opzichte van de rooilijn aan de straatzijde een afstand van 7,03 meter voor gebouw A en een afstand van 9,53 meter voor gebouw B bepaald. Wat echter meer determinerend is voor de exacte positie van de gebouwen op het perceel, is de minimale afstand van 10 meter ten opzichte van de perceelsgrenzen van de panden in de achterliggende Neerhoefstraat, minstens 6,11 meter van het rechts aanpalende perceel en 6 meter ten opzichte van het links aanpalende perceel. Binnen de zone van 10 meter achter de gebouwen wordt een deel ingenomen door twee afgegraven zones ter compensatie voor de ingenomen ruimte voor de gebouwen A en B. Nog binnen deze zone wordt in de hoek van het perceel een wadi voorzien. Verder wordt een groot deel van deze 10-meterzone onderbouwd door de ondergrondse parking. De afstand tussen beide gebouwen bedraagt 10 meter. Binnen deze zone, die eveneens grotendeels op de ondergrondse parking gelegen is, wordt, naast een terras bij een woongelegenheid, het toegangspad naar gebouw B aangelegd.

Dit alles betekent dat de ‘open groene ruimte’ op het perceel zeer versnipperd is. Ze is ofwel bestemd als voor- of zijtuin, ofwel gebruikt als toegang tussen de gebouwen, ofwel als ‘achtertuin’ ingericht, maar dan zeer gefragmenteerd ten gevolge van de afgegraven zones, wadi en ligging ervan boven de ondergrondse parking. De kwaliteit van deze buitenruimte zelf is daarmee ondermaats en levert geen positieve bijdrage voor de beleving van de groene ruimte vanuit de individuele woongelegenheden. Een duidelijke gemeenschappelijke (tuin)ruimte en/of een privatieve tuinzone bij de woongelegenheden op het gelijkvloers ontbreken, wat een impact heeft op de woonkwaliteit van deze woongelegenheden op het gelijkvloers, maar ook van deze op de verdiepingen.

Vanuit het principe van de harmonie kan er op een perceel even diep en hoog gebouwd worden als in de omgeving, t.t.z. eengezinswoningen met één à twee bouwlagen en een zadeldak.

Door even hoog en diep te bouwen als de percelen in de omgeving garandeert de bouwcode dat de ontwikkelingsmogelijkheden voor iedereen vergelijkbaar zijn en dat de hinder voor de omliggende percelen, voor bezonning en privacy, beperkt blijft.

Ook het voorzien van een groot aantal eenzijdig gerichte woongelegenheden (5 in gebouw A en zelfs 11 in gebouw B) wordt als negatief voor de leef- en woonkwaliteit ervaren. Dit voor de woongelegenheden zelf, die slechts beperkt van zonlichtinval kunnen genieten, maar evenzeer naar de omgeving toe. Zeker wanneer de beperkte afstanden tot de achterste perceelsgrens in acht genomen worden, zal dit op de verdiepingen ontegensprekelijk conflicteren met de eengezinswoningen aan de Neerhoefweg. Daar zijn op de verdiepingen immers geen leefruimtes maar slaapkamers aanwezig en kunnen ook in de tuinen bij deze eengezinswoningen privacyproblemen door inkijk onstaan.

Artikel 12 van de bouwcode stelt tot slot dat het gelijkvloers dat aan de openbare weg grenst een verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte moet bevatten met een raamopening aan de straatzijde, zodat een regelmatig contact tussen de gebruiker(s) van het gebouw en de straat mogelijk is.

De voorgestelde gebouwen zijn ingeplant op een ruime afstand vanaf de openbare weg, waardoor het contact met de straat reeds bemoeilijkt wordt. Bovendien worden bij de woongelegenheden aan de straatzijde ter hoogte van de terrassen leibomen voorzien.

Visueel-vormelijke elementen

Voor beide gebouwen worden dezelfde materialen voorgesteld. De gevel wordt opgebouwd met grijze gevelsteen. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in antracietkleurig aluminium.

De gebouwen in de omgeving kenmerken zich door de aanwezigheid van baksteen, zij het voornamelijk in de kleuren rood tot roodbruin en beige.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Artikel 19 van de bouwcode stelt dat een perceel aan de straatzijde afgesloten moet worden met een levende afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximum 1 meter. Ter hoogte van de rooilijn wordt geen afsluiting voorzien.

Wat er op de plannen eveneens ontbreekt, is een centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers zoals voorgeschreven in artikel 37 van de bouwcode. Volgens de voorschriften moet deze ruimte, voor aanvragen met 17 tot 32 woongelegenheden, een minimale oppervlakte van 16 m² hebben.

Rekening houdend met het voorgaande en de vele gegronde bezwaren moet besloten worden dat de aanvraag, omwille van de strijdigheden met de stedenbouwkundige voorschriften, de onverenigbaarheden met de goede ruimtelijke ordening van deze plaats, het niet doorstaan van de watertoets en de gebrekkige project-mer-screening niet in aanmerking komt om vergund te worden.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Voorwaarden ondergrondse parking

-          De in-en uitrit moet voorzien worden van een lichtsysteem gezien wagens niet kunnen kruisen op de helling.

-          Anders inrichten van de toegangen tot de bergingen achter pp 1-11.

-          Voorzien van plaatsen voor elektrisch laden.

Fietsvoorzieningen

Er dienen 63 fietsparkeerplaatsen voorzien te worden die overdekt en afsluitbaar zijn.

-          De helling van de toerit is te steil voor de fietser.

-          Er zijn ook geen voorzieningen om de fietser gescheiden van het autoverkeer te houden bij het in-en uitrijden van de parkeergarage.

-          De fietser heeft geen trap met fietsgoot, noch lift die voldoende breed is.

De fietser heeft dus in de huidige plannen geen veilige toegankelijke manier om in de fietsberging te geraken.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Er werd een nieuw openbaar onderzoek georganiseerd aangezien het eerste geschonden werd door de cyberaanval.

Er werd tevens een nieuwe projectversie ingediend.

Naast het nieuw openbaar onderzoek werden ook nieuwe adviezen gevraagd.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Tijdens de periode van beide openbare onderzoeken werden in totaal 26 bezwaren ingediend handelend over volgende aspecten:

1. Te weinig parkeerplaatsen voor buurtbewoners: Er zijn nu al te weinig parkeerplaatsen voor de bewoners in de Bosstraat, de Monnikenhofstraat en de Neerhoefstraat. Er zal voor de huidige bewoners nog minder parkeergelegenheid zijn in hun eigen straat en zij zullen moeten uitwijken naar andere straten in de buurt. Met de heraanleg van de Bosstraat is er geen afwisselend parkeren voorzien zoals in de aanvraag vermeld staat. Momenteel zijn er geen parkeerplaatsen voor de Bosstraat voor bewoners en/of bezoekers tussen huisnummer 1 tem 4. Enkel vanaf huisnummer 5 tem 9 zijn er parkeerplaatsen voorzien die momenteel al elke dag ingenomen zijn door de huidige bewoners . Deze moeten dan gebruikt worden voor alle bewoners en/of bezoekers van Bosstraat nummer 1 tem 12. Er zal voor de huidige bewoners en/of bezoekers nog minder parkeergelegenheid zijn in hun eigen straat en zullen moeten uitwijken naar andere straten in de buurt.  Bewoners en/of bezoekers van Monnikenhofstraat ter hoogte van huisnummer 112 tem 116 moeten nu al parkeren in Neerhoefstraat (begin van de straat). Er zijn niet voldoende parkeerplaatsen voorzien aangezien elk gezin tegenwoordig minstens 2 auto’s heeft. Er zullen er 38 worden voorzien maar er zijn 22 appartementen en bezoekers. Waar moeten die parkeren?

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De bouwcode legt in artikel 30 §2 het aantal te voorziene parkeerplaatsen bij een nieuwbouw vast. In deze parkeerbehoefte zit ook het aantal parkeerplaatsen voor bezoekers vervat. Het voorziene aantal parkeerplaatsen in dit dossier is toereikend volgens artikel 30 van de bouwcode.

2. Verlies rendement zonnepanelen: Buurtbewoners die zonnepanelen hebben laten plaatsen, gaan een groot deel van hun rendement verliezen door de plaatsing van het gebouw.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het vermeende rendementsverlies van zonnepanelen is geen ruimtelijk aspect en wordt niet in overweging genomen bij de beoordeling van een omgevingsvergunning.

3. In- en uitrit ondergrondse garage en verkeersveiligheid: De in- en uitrit van de ondergrondse garage gaat problemen geven voor het vernieuwde, drukste kruispunt van dit district waar het momenteel al zeer moeilijk is om met 2 wagens elkaar te passeren, laat staan het vrachtvervoer dat elke dag komt leveren in rusthuis en woonzorgcentrum/ serviceflats Monnikenhof, bussen van de lijn en de bussen voor de werknemers van de haven. Bovendien situeert zich in deze omgeving een school waardoor de veiligheid van de schoolgaande kinderen alsook de kinderen die staan te wachten aan de bushalte in het gedrang komen. Dit kruispunt is niet voorzien voor een toename van en groot aantal wagens en bussen. De omgeving en infrastructuur van de smalle wegen zijn niet voorzien op een ondergrondse parkeergarage waar elke dag bewoners in- en uit moeten rijden. Er zullen aanpassingen aan de straat moeten gebeuren om dit te kunnen voorzien op een veilige manier. Er is ook geen volwaardig fietspad waardoor fietsers hier dagelijks blootgesteld zullen worden aan zeer gevaarlijke situaties.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De verkeersafwikkeling langs de Bosstraat t.h.v. het project zal logischerwijs toenemen. De afwikkeling van het verkeer gebeurt echter via de bestaande openbare weg van de Bosstraat. De aanname dat de bestaande wegenis onvoldoende aangepast zal zijn aan de nieuwe situatie berust op vermoedens.

4. Vragen rond een meergezinswoning: Een meergezinswoning is toch net een andere interpretatie van een appartementsgebouw van drie verdiepingen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Volgens de definitie is een meergezinswoning een gebouw waarbinnen meerdere huishoudens wonen. Dit betekent dat er zich boven en/of onder de woongelegenheid van een huishouden andere woongelegenheden bevinden van andere huishoudens. Een meergezinswoning kan appartementen, gestapelde woningen (vb. duplex of triplex), studio’s, kamers, assistentiewoningen en kamers in een woonzorgcentrum zijn. Een appartementsgebouw is dus wel degelijk een meergezinswoning.

5. Het voorstel past niet in het straatbeeld, is in strijd met de goede ruimtelijke ordening: Bezwaarindiener stelt vast dat de directe omgeving van het geplande project bestaat uit een homogeen geheel van woningen met één verdieping met zadeldak en tuinen. De inplanting en de aard van de gebouwen in de aanvraag wijkt hier totaal van af.

Een plat dak is in strijd met artikel 6 van de bouwcode m.b.t. harmonie aangezien de omgeving volledig bestaat uit eengezinswoningen met een zadeldak. Dit artikel stelt duidelijk dat in een omgeving waar de bestaande bebouwing homogene kenmerken vertoont, de op te richten of de te verbouwen gebouwen zodanig ontworpen moeten worden dat ze in harmonie zijn met de kenmerken van de omgeving. De omgeving van voorliggende aanvraag wordt duidelijk gekenmerkt door de aanwezigheid van zadeldaken. Het voorzien van een plat dak, zoals in deze aanvraag is dan ook vreemd aan de omgeving en daardoor strijdig met voornoemd artikel 6 van de bouwcode.

In artikel 10 van de bouwcode wordt bepaald dat bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of een volume-uitbreiding de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie moeten zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in Artikel 6 "Harmonie en draagkracht”. Er kan niet gerefereerd worden naar bestaande gebouwen die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving. Bij de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte moet er rekening gehouden worden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving. De schaal van het project brengt de goede ruimtelijke ordening uit balans. Voor de hoogte van een nieuwbouw moet er gekeken worden naar de reeds bestaande omliggende gebouwen. De derde bouwlaag van de panden in de Neerhoefstraat mocht enkel een zadeldak zijn met uitsluitend dakramen (geen erkers). Een derde bouwlaag met een kroonlijsthoogte van 9,80 meter was hier niet toegelaten en kan hier ook niet toegelaten worden. Er is tevens onvoldoende afstand tot perceelsgrenzen. De grens van de 2de bouwlaag is slechts op 10 meter van de perceelsgrens. Volgens de nota wordt het volgende voorzien: “Binnen de perceelsgrenzen wordt er naar 2 bouwlagen afgebouwd zodoende dat de 3 bouwlagen telkens binnen de 45 graden vallen (hellend dak).” In het kader van de goede ruimtelijke ordening en de plaatselijke aanleg is deze afstand niet voldoende. Het percentage open ruimte dat men krijgt en wat in de buurt komt van de open ruimte bij de aanwezige woningen in de omgeving kan men alleen realiseren door in de hoogte te bouwen. In strijd met een ruimtelijke ordening.

Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond. Het voorgestelde project wijkt sterk af van het referentiebeeld en past zich noch qua programma, noch qua ontwerp in in de omgeving. Dit aspect wordt uitvoerig geargumenteerd in de beoordeling van zowel de stedenbouwkundige voorschriften als de goede ruimtelijke ordening van deze aanvraag.

6. Rust en Privacy: Het toelaten van 2 verdiepingen met terrassen tast de privacy van de omliggende woningen ernstig aan, er ontstaat directe inkijk naar tuinen, leefruimtes, slaapkamers en badkamers, en dit bij van alle bewoners van de Neerhoefstraat. Zeker gebouw B zal hiervoor zorgen gelet op de bouwdiepte ervan en de afstand tot de perceelgrenzen. De geschreven afstand en begroening gaat hier niets in tegenhouden. Bovendien zorgen hoogstammige bomen en hagen een ernstige beperking naar de inval van zonlicht/licht van de omwonenden.  De woningen in de Neerhoefstraat hebben reeds inzicht van het woonzorgcentrum. Deze hebben echter geen terrassen en er is geen gemeenschappelijk gebruik van de tuin. Bezwaarindiener verwijst naar het collegebesluit van de omgevingsvergunning met nummer 2022115532. De bewoners van de Neerhoevestraat mochten geen dakterras aanleggen omwille van privacyredenen. In het voorstel zijn er nu terrassen tot op de tweede verdieping. De bovenste verdieping van gebouw A westelijk (met terras) heeft volledige inkijk in de tuin van bezwaarindiener, er zal geen privacy meer zijn tijdens het zonnen of bezigheid . Neem hierbij dat de zon westelijk ondergaat en de bewoners veel op het terras zullen gaan zitten, dan is de inkijk in de tuin zeer groot. Door drie bouwlagen te voorzien en terrassen op 6 meter van de scheiding met de buren is er een ernstige inbreuk op de privacy van de bestaande woningen. Men spreekt van een tuinafscheiding van 1,80 m, maar het perceel ligt wel 80cm lager dan de percelen Bosstraat 1, Bergenhoeve 7 en Bergenhoeve 9, wat een effectieve tuinafsluiting zou teweeg brengen van amper 1meter, totaal ontoereikend om de privacy te garanderen.

Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond. Het voorgestelde volume wijkt sterk af van het referentiebeeld en past daardoor niet in de omgeving. Er kan effectief geoordeeld worden dat het voorstel met 3 bouwlagen en terrassen op het platte dak van de 2de verdieping in de omgeving waar enkel eengezinswoningen voorkomen, onverenigbaar is met artikel 6 en 10 van de bouwcode waardoor conflicten kunnen ontstaan, onder andere naar zichten en privacy toe. Dit aspect wordt verder besproken in de beoordeling van de stedenbouwkundige voorschriften en de goede ruimtelijke ordening van deze aanvraag.

7. Gemeenschappelijke tuin: Het concept gemeenschappelijke tuin zal ook voor de nodige geluidsoverlast zorgen. Er is een groot verschil van een eengezinswoning naar 22 gezinnen die dan gebruik kunnen maken van deze tuin.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Vermoedelijke geluidshinder is in casu geen ruimtelijk aspect en wordt niet in overweging genomen bij de beoordeling van een omgevingsvergunning.

8. Verwijzing naar verkaveling: Bezwaarindiener verwijst naar een verkaveling waarbij de percelen in deze aanvraag opgenomen waren. Op 6 loten van deze verkaveling aan de Neerhoevestraat werden eengezinswoningen gebouwd. Het zou logischer zijn ook op de plaats van de villa eengezinswoningen te bouwen, soortgelijk aan deze in de Neerhoefstraat. De aanvrager verwijst hier zelf ook naar in zijn nota onder de rubriek ‘Dichtheid’: “De omgeving bestaat uit gesloten of half open bebouwing. Er komen voornamelijk ééngezinswoningen en meergezinswoningen voor in de omgeving. De gronden zijn onderdeel van een verkaveling met als doel het bouwen van eengezinswoningen type halfopen. Voor de loten 7 t.e.m. 11 werd deze verkaveling geweigerd maar er werden wel voorschriften opgelegd naar aanplanting groen, hoogstammige bomen en hagen op het perceel waarop men huidig project wenst uit te voeren.  De opgelegde voorwaarden maken dat deze percelen wel degelijk onderdeel uitmaken van de in 2007 goedgekeurde verkaveling. De bij de verkaveling opgelegde bijzondere bouwvoorschriften zijn bijgevolg dus minimaal van toepassing op dit en/of toekomstige projecten. De aanvrager meent dat de percelen in de aanvraag geen deel meer uitmaken van de verkaveling uit 2007, goedgekeurd op 20/02/2007. Loten 7 tem 11 voor het bouwen van eengezinswoningen werden geweigerd. Het is duidelijk dat er geen gelijke verdeling is tussen één- en meergezinswoningen. Typerend voor de polderdorpen en ook Berendrecht is bijna uitsluitend lintbebouwing: open, halfopen en gesloten bebouwingen met een verdiep en puntdak. Meergezinswoningen zijn de uitzondering op de regel en passen niet in het straatbeeld, noch in de landelijke omgeving. De architect gebruikt in zijn redenering maar 1 element uit het vorige dossier én houdt geen rekening met de extra opgelegde voorwaarden. Het College kan gezien de ernstige afwijking van de bestaande verkavelingsvoorschriften deze voorschriften toch behouden als weigeringsgrond, ook al zijn deze ouder dan 15 jaar.

Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond. De percelen in deze aanvraag maakten effectief deel uit van de verkaveling, gekend onder nummer 200613. De betrokken percelen werden echter uit de verkaveling geschrapt omdat de voorgestelde bebouwing op de percelen, halfopen met gekoppelde garages, als te dens werden beschouwd voor deze omgeving. Hoewel de verkaveling ouder is dan 15 jaar, zullen aanvragen nog steeds in de geest van de originele randvoorwaarden beoordeeld worden aangezien er noch beleidsmatig, noch qua schaal of perceelsstructuur opmerkelijke wijzigingen zijn gebeurd. Meer specifiek gaat het hier dan over vrijstaande woningen, zoals geformuleerd werd in het advies van Vlaanderen voor deze voornoemde verkaveling. Het in opmaak zijnde RUP wil hier overigens ook het landelijk karakter en de kleinschaligheid behouden. 

9. Bezorgdheid voor schade aan de bestaande woningen omwille van graafwerken en pompen grondwater en daardoor verlagen van de grondwaterstand. Plaatsbeschrijving: er zal een plaatsbeschrijving voor alle aanpalende woningen gemaakt moeten worden, te betalen door de bouwheer en met een deurwaarder. Indien uit voormeld proces-verbaal van plaatsbeschrijving blijkt dat er een verhoogd risico op zettingen bestaat de verplichting op te leggen om scheurmeters aan te brengen en deze te monitoren en desgevallend eveneens de verplichting op te leggen om de nodige schoringen aan te brengen. De verplichting om na beëindiging van de werken opnieuw een proces-verbaal van plaatsbeschrijving van de eigendommen aan de Neerhoefstraat, Bergenhoeve en Bosstraat te laten opmaken ten einde na te gaan of de werken schade aan de eigendommen hebben veroorzaakt. 

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het opmaken van een plaatsbeschrijving behoort tot de verantwoordelijkheid van de architect/bouwheer/uitvoerder van de werken en is geen ruimtelijk aspect noch een vereiste en wordt daarom niet in overweging genomen bij de beoordeling van een omgevingsvergunning.

10. Verdwijnen groen: er verdwijnen ongeveer 30 bomen en er worden er slechts 8 terug aangeplant. De vermelding dat er nieuwe bomen gepland zullen worden, verspreid over het hele terrein is onvoldoende omschreven / uitgewerkt / gemotiveerd. Er wordt niet omschreven welke bomen/planten, waar deze exact gaan komen en hoe de aanvrager ervoor gaat zorgen dat dit geen impact zal hebben op het zonlicht/licht van de buren. Er wordt ook niet gesproken over een verplicht (onderhouds)contract met een tuinaannemer om ervoor te zorgen dat het onderhoud op de juiste momenten en met vakmanschap zal worden uitgevoerd om dit ook in de toekomst te vermijden. Men zoekt ook niets te veranderen aan de huidige situatie en de overlast voor de omwonenden daar dit nergens in het dossier is opgenomen. Enkel het verwijderen van hagen aan de straatkant (Bosstraat) wordt gevraagd/opgegeven.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het is onduidelijk waarop bezwaarindiener zich baseert voor het aantal bomen dat er zou verdwijnen. Zowel op de plannen als op de foto’s bij het dossier zijn slechts een paar bomen zichtbaar. De aanvrager stelt in zijn beschrijvende nota de 3 waardevolle bomen te beschermen tijdens de werken.

11. Perceelsafsluiting coniferen: De coniferenhaag die momenteel aanwezig is op het perceel zou worden ingekort tot op 1,80 cm (momenteel staat deze 3,50 cm hoog) Volgens de regelementen zou deze tenminste 0,5 m van de perceelgrens moeten staan. Het kan niet zijn dat bezwaarindiener voor dergelijke haag zelf het snoeiwerk moet doen. Dit is voor de tuinman/vrouw van Bosstraat 1.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Een coniferenhaag ter afsluiting van een perceel mag wel degelijk op de perceelsgrens geplaatst worden. Vragen omtrent het onderhoud van groenaanplantingen is geen ruimtelijk aspect en wordt niet in overweging genomen bij de beoordeling van een omgevingsvergunning.

12. Grondbemaling en vervuild grondwater: De thematiek die momenteel heerst over het vervuild grondwater mee in acht te nemen (kijk heraanleg bosstraat- durabrik woningen) . Het grondwater van het Durabrik-project Hagelberg in de Frederik-Hendrikstraat te Berendrecht mag niet meer in het riool gedumpt omdat het riool deze hoeveelheden water niet verwerkt krijgt. Er is een zeer grote tijdelijke constructie (min 6ml) opgezet met leidingen die gedeeltelijk in de hoogte gaan richting het kanaal. Is dezelfde overlast te verwachten voor dit project? Het grondwater is sterk vervuild waar men de appartementsblokken willen plaatsen. Bezwaar is tegen de opgegeven bronbemaling noodzakelijk voor het bouwen van de ondergrondse garages. Zonder bijkomende voorafgaande onderzoek naar de kwaliteit van het grondwater op het terrein omdat bij bronbemaling het opgepompte grondwater in de praktijk altijd rechtstreeks in de riolering wordt verpompt i.p.v. opnieuw geïnfiltreerd te worden op een andere locatie. Omdat er bij de laatste projecten vervuild grondwater is aangetroffen in de Bosstraat en naastliggende gronden. Arseen werd teruggevonden tijdens de nog lopende heraanleg van de Bosstraat waarbij extra maatregen werden opgelegd om dit te saneren/zuiveren. Ook het project van Durabrik op gronden grenzend aan de Bosstraat ondervindt hinder van vervuild grondwater. Bezwaarindiener verwacht dat er voorafgaand een grondonderzoek gebeurt waarbij de studie kan worden opgemaakt hoe er met dit grondwater zou moeten worden omgesprongen. Daarna zou deze gemonitord moeten worden door derde waarbij er een constante monitoring en bijschaving moet gebeuren met onmiddellijke ingang van uitvoering. 

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De bemalingsstudie en de gevolgen daarvan vormen geen verplicht onderdeel van een aanvraag en kan ook na het verlenen van de vergunning gebeuren.

13. Belemmering van zichten en wegname van licht: Het zicht van de bewoners rondom dat bij vele nu vrij open is zal veranderen naar zicht op een blok beton! Het neemt licht weg en het open gevoel, zoals het nu normaal een polder zou moeten zijn. 2 gebouwen van 10meter hoog (met plat dak) en zoveel meters breed is nefast. De werkelijke bouwdiepte van het project is 48 meter en tast hiermee de inval van zonlicht en open zicht aan, zeker voor de woningen ten zuiden van het project, waar de bouwdiepte nooit meer dan 16 meter is.

Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond. Door de afwijkende vorm en hoogte van de constructies in voorliggende aanvraag plus het voorzien van terrassen aan de achterzijde, gericht naar de bebouwing in de Neerhoefstraat, kan geoordeeld worden dat dit op deze plaatsen een nadelig effect heeft op de privacy en zichten naar en vanuit deze aanwezige bebouwing.

14. Daling van de waarde van de woningen: Het project zal ook de waarde van de woningen doen dalen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Vermoedelijke waardevermindering van aanpalende panden is geen aspect dat in overweging wordt genomen bij de beoordeling van een omgevingsvergunning.

15. Verschillende zaken bij het bestaande gebouw zijn niet vergund, zoals het bijgebouw en het zwembad.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De vaststelling of constructies al dan niet vergund zijn behoort tot de verantwoordelijkheid van de stadsdienst Handhaving. De vraag naar de vergunningenstaat bij bepaalde constructies is niet relevant in de beoordeling van voorliggende aanvraag aangezien alle aanwezige constructies in deze aanvraag verdwijnen.

16. Aantasting dorsgezicht: De architect zegt dat er geen dorpszicht wordt aangetast. Het pand Bosstraat 3 samen met de Bosstraat 1 werd in de “gebouwen door de eeuwen heen” als “dorpszicht” opgenomen. Als hiernaast nu een gebouw wordt opgetrokken met een totaal ander beeld als deze van de buurt dan past dit totaal niet in het geheel. Bezwaarindiener vraagt om hiermee rekening te houden zodat de dorpssfeer en de kenmerken van de polderdorpen behouden blijft.

Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond. Enkel het pand bosstraat 3 is gekend als bouwkundig erfgoed en maakt effectief deel uit van de omgeving van hier voorgestelde nieuwbouw. Net zoals met de aanwezige bebouwing in de omgeving zal bij het ontwerpen van een nieuwbouw ook rekening moeten houden met de schaal van het naastgelegen pand.

17. Hoogte terreinafsluiting: Bezwaarindiener vermeld dat hijzelf gevraagd heeft om de omheining te verlagen naar 1,80 m maar dit was niet ok voor de privacy en nu kan dit plots wel wanneer deze eigenaar hier geld uit kan halen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De aanname dat de omheining verlaagd kan worden vanuit het oogpunt om winst te maken berust op vermoedens en is ook geen aspect dat in overweging wordt genomen bij de beoordeling van een omgevingsvergunning.

18. RUP: Volgens bezwaarindiener verwijst de aanvrager naar het RUP, maar past hij dit vervolgens niet toe. Eén van de doelen van het RUP is het behouden en versterken van open ruimten en het landelijke karakter in Berendrecht/Zandvliet. De huidige woning, alles behalve onderdeel van lintbebouwing, en de gronden L en R naast de woning voldoen meer aan dit doel dan het nieuwe project, wat het project ongepast verklaart. Het project is niet kleinschalig, geen versterking naar doorzichten open landschappen, geen versterking van de dorpskern en volgt de aanwezige polderarchitectuur niet.  Nochtans ook één van de analyses uit het RUP en één van de vereisten volgens het RUP waaraan het project niet voldoet.  Verder is het inrichtingsprincipe niet vergelijkbaar met de situatie in Berendrecht. Dergelijk project toelaten beperkt de open zichten van de huidige omwonenden wat ook strijdig is met de intenties beschreven in het RUP. In het RUP is geen sprake van een mix tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen. Berendrecht en Zandvliet worden omschreven als polderdorpen waar lintbebouwing veelvuldig voorkomt, gekenmerkt door eenzijdige woningtypologie, voornamelijk bestaande uit eengezinswoningen.  Het bouwen van dit type appartementsblokken voldoet niet aan de vereisten om het landelijk karakter te behouden. 

Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond. Het doel van het RUP dorpsversterking Berendrecht-Zandvliet is het bewaren van het landelijk karakter van deze dorpen. Hoewel het RUP zelf geen goedgekeurd document is, baseert het zich wel op de ‘structuurschets Berendrecht-Zandvliet: dorpen tussen haven en stad’ die in 2015 werd opgemaakt. Een van de pijlers hierin is het behouden van de kleinschaligheid van de bebouwing, en het versterken van de kleinschalige polderarchitectuur. Het hier voorgestelde ontwerp voldoet niet aan deze beleidsvisie.

19. Ontbreken mobiliteitsstudie en toename verkeer: De beschrijving mobiliteit die gegenereerd wordt door de aanvraag wordt in de meldingsakte zeer rooskleurig omschreven. De in- uitrit zal zich in werkelijkheid direct bij een van de gevaarlijkste en drukste kruispunten van Berendrecht bevinden gezien de Bosstraat hier samenkomt met de Monnikenhofstraat, de hoofdweg en drukste straat in Berendrecht. Toename van het verkeer is hier niet gewenst maar zal door goedkeuring van het project problematisch worden. Een financiële compensatieregeling waarbij er bijgedragen wordt aan mobiliteits- en parkeerprojecten die opgezet worden in Antwerpen is hier geen alternatief aangezien dit nul invloed zal hebben op het verbeteren van de verslechterde situatie als het project uitgevoerd zou mogen worden.

Beoordeling:

Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond. De grootteorde van de aanvraag is van die aard dat een mobiliteitsstudie geen noodzaak is. In de argumenten horende bij de m.e.r-screeningsnota in deze aanvraag haalt de aanvrager het volgende aan: “De aanvraag voorziet voldoende parkeerplaatsen/fietsenstalplaatsen op eigen terrein. De inrit van de ondergrondse parking ligt op voldoende afstand van het kruispunt waardoor er kan geoordeeld worden dat de impact niet aanzienlijk is.” Uit het advies van de stedelijke dienst Milieu blijkt dat de m.e.r.-screeningsnota echter niet de nodige informatie bevat om de effecten van het project op de omgeving te kunnen beoordelen, vooral wat de disciplines water, geluid en trillingen en bodem betreft. Echter wordt de verkeersafwikkeling ten gevolge van het parkeerverhaal niet verder besproken.

20. Ontbreken elektrische oplaadpunten. Mogen deze nog in een ondergrondse garage?

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het aanleggen van elektrische oplaadpunten in een ondergrondse garage is niet verboden. Artikel 30 §3, 5° legt op hoeveel elektrische oplaadpunten voorzien moeten worden. Dit kan als voorwaarde bij een vergunning opgenomen worden.

21. Lichthinder: Er wordt bij effect licht of straling geen aandacht besteed aan de privé verlichting van de leefruimtes en terrassen van de appartementsblokken en de impact naar omwonenden. Ook wordt er niet stil gestaan bij de lichtvervuiling tijdens de werken. Gezien de intentie om leefruimtes en terrassen te voorzien op de 1ste en 2de verdieping gericht naar de omliggende buren zal het gebruik van verlichting een rechtstreekse impact hebben op de omgeving en wijkt men hier door het voorzien van “tuinverlichting/ terrasverlichting” af van de eis om niet-functionele lichtoverdracht naar de omgeving maximaal te beperken. Vlarem II, Hfdst 4.6 Beheersing van hinder door licht, Artikel 4.6.0.2. Er wordt tevens niet vermeld welk type verlichting er geplaatst zal worden. Gezien de meeste woningen niet over rolluiken beschikken gaat dit een ernstige impact hebben op de rust en privacy van de huidige bewoners. Hinder van nachtverlichting: Hoe en met welk type verlichting er gewerkt zal worden is ook niet duidelijk. 

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Deze aspecten worden niet mee in overweging genomen bij de beoordeling van deze omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen.

22. Stofhinder tijdens de werken/afwezigheid van beschermende maatregelen om stofhinder (bovenmatige burenhinder) te voorkomen: Bovenmatige burenhinder die de normale ongemakken van het nabuurschap overtreft is onvermijdelijk gezien de werkzaamheden, de duurtijd van het project en de locatie van de appartementsblokken tot 48m diep op het perceel (van slechts 60m totale diepte). De omliggende buren en hun eigendommen zullen rechtstreeks hinder ondervinden van stof. Tuinuitrusting, zwembaden, ramen en auto’s zullen hierdoor meer dan normaal vervuild worden. Niet akkoord omwille van impact op gezondheid, het is al meermaals aangetoond dat blootstelling (al dan niet langdurig) aan stofhinder, lawaaihinder, gebrek aan rust een rechtstreekse impact heeft op de gezondheid. Er worden geen voorzorgsmaatregelen genomen in het project!

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Vermoedelijke stofhinder en de gevolgen ervan op de gezondheid is geen aspect dat in overweging wordt genomen bij de beoordeling van een omgevingsvergunning.

23. Vellen van bomen: Indien men de bomen links aan de straatzijde wil vellen en vervangen door meerdere grotere bomen dieper op het perceel. Waar zoekt men deze in te planten?  Deze Mogen niet oversteken naar de naburige percelen en mogen geen zonlicht/lichtinval wegnemen van de naburige woningen. 

Beoordeling:

Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond. Nieuwe bomen zullen ingeplant moeten worden rekening houdend met het Veldwetboek en het Burgerlijk Wetboek. Dit kan desgevallend als voorwaarde bij een vergunning opgenomen worden.

24. Geluidsoverlast: In de MER-screeningsrapportage wordt geen vermelding gemaakt van eventuele geluidshinder door gebruikt van eventuele airco’s en warmtepompen. Dit dient aangevuld te worden.

Beoordeling:

Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond. Uit het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit blijkt dat de m.e.r-screeningsnota niet kan worden aanvaard omdat ze niet de nodige informatie bevat om de effecten van het project op de omgeving te kunnen beoordelen, vooral wat de disciplines water, geluid en trillingen en bodem betreft.

25. Opstelling van de beschrijvende nota: Door voor omliggende percelen theoretische cijfers te gebruiken en deze tegenover werkelijke cijfers van het project te zetten is het % bebouwd tov. het % groen meer in het voordeel van het project maar geen correcte weergave van de realiteit. De gebruikte theoretische bouwdiepte bij omliggende percelen wijkt teveel af van de werkelijke bouwdiepte en is bijgevolg geen correcte referentie, bewuste misleiding. Dergelijke vergelijkingen hebben ook geen meerwaarde. De inplanting van de gebouwen op het terrein is veel belangrijker en deze is zeer nadelig voor de omwonenden.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het is niet duidelijk welk aspect van de aanvraag bezwaarindiener hier precies bedoelt.

26. De omgevingsanalyse wordt niet meegenomen in het dossier. Er is geen vraag naar verhoging van de woondichtheid wat het bouwen van appartementsblokken overbodig maakt. Kleinschaligheid en behouden van de bestaande verdichting is ook één van de ambities van het RUP waaraan niet wordt voldaan.

Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond. Bij de beoordeling van de aanvraag dient de in de omgeving bestaande toestand in acht genomen te worden. Ook met beleidsvisies kan de vergunningverlenende overheid rekening houden. Het doel van het RUP dorpsversterking Berendrecht-Zandvliet is het bewaren van het landelijk karakter van deze dorpen. Hoewel het RUP zelf geen goedgekeurd document is, baseert het zich wel op de ‘structuurschets Berendrecht-Zandvliet: dorpen tussen haven en stad’ die in 2015 werd opgemaakt. Een van de pijlers hierin is het behouden van de kleinschaligheid van de bebouwing, en het versterken van de kleinschalige polderarchitectuur. Dit maakt dat de dorpen niet als verdichtingslocatie aanzien worden. Het hier voorgestelde ontwerp voldoet hier niet aan.

27. In het deel socio-demografische context wordt weergegeven dat het aantal jongeren afneemt en de vergrijzing toeneemt wat op middellange termijn tot meer leegstand zal lijden in Berendrecht en Zandvliet. Het RUP volgend is het bouwen van appartementen bijgevolg overbodig.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Socio-demografische gegevens zijn geen aspecten die in overweging worden genomen bij de beoordeling van een omgevingsvergunning.

28. Invloed op de leefbaarheid en de leefkwaliteit van de omgeving: Op het niveau van de wijk wil dit zeggen (cfr. de inleidende tekst bij de bouwcode) dat de draagkracht van de omgeving niet overschreden wordt of anders gesteld dat de leefkwaliteit van de omwonenden verbetert. Op een iets kleiner schaalniveau betekent “leefbaarheid garanderen” er voor zorgen dat naburige gebouwen elkaars verblijfskwaliteit niet verminderen bijvoorbeeld door in elkaars weg te gaan staan en zicht of licht te ontnemen van de naburige bebouwing. Door de inplanting van de gebouwen, de leefruimtes en de terrassen vanaf verdieping 1 en hoger plus het “groenplan” waarin sprake van bomen verspreid over het gehele domein kunnen we al stellen dat het project niet aan deze doelstellingen naar omwonenden toe zal kunnen voldoen en dus niet goedgekeurd mag worden.

Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond. Zoals reeds besproken in de behandeling van bezwaar 5 en 26 worden de ontworpen gebouwen als veel te groot en te hoog beschouwd, waardoor ze hinder veroorzaken en de woon- en leefkwaliteit van de omwonenden negatief beïnvloeden. Dit is strijdig met artikels 6 en 10 van de bouwcode

29. Het creëren van open binnengebieden is in polderdorpen met open landschapszichten, en zeker specifiek op deze locatie niet op zijn plaats. Dit is een aandachtspunt gericht op projecten in steden en centrumgebieden, niet op poldergebieden met open landschappen.  De voorgestelde inplanting van de appartementsblokken (voornamelijk blok B) is bijgevolg niet te rechtvaardigen.

Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond. Er dient bij de invulling van de percelen steeds rekening gehouden te worden met de omgeving en de daarin aanwezige bebouwing zoals bepaald in artikels 6 en 10 van de bouwcode. Men moet hier vaststellen dat het voorstel zowel qua programma, schaal als vormgeving geen rekening houdt met deze bebouwde omgeving.

30. Niet akkoord met de verklaring in de Meldingsakte (Effect_omgeving_SV 24 oktober 2022 153208.pdf) waarin verklaard wordt dat de terrassen aangesloten gaan worden op de regenwaterputten die gaan gebruikt worden door de toiletten op het gelijkvloers en de buitenkraantjes omdat dit bij het reinigen van de terrassen zal zorgen voor vervuild regenwater dat op zijn beurt zal leiden tot vervuiling van de tuinen en het grondwater. Niet akkoord met reactie op vraag in de Meldingsakte (Effect_omgeving_SV 24 oktober 2022 153208.pdf) waarbij wordt gevraagd naar maatregelen om effecten op de luchtkwaliteit te voorkomen. De maatregel is parkeren op eigen terrein. Dit is geen maatregel maar een oorzaak die bijdraagt aan negatieve effecten luchtkwaliteit! Niet akkoord met volgende uit de Meldingakte (Effect_omgeving_SV 24 oktober 2022153208.pdf) worden effecten door geluid of trillingen geminimaliseerd.

Beoordeling:

Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond. Deze milieutechnische aspecten hadden deel moeten uitmaken van de m.e.r-screeninsnota, die omwille van onvoldoende informatie, vooral rond water, bodem, trillingen en geluid, niet wordt aanvaard.

31. Geen studie BBT (Best Beschikbare Technieken) opgenomen / uitgevoerd om de onvermijdelijke hinder ingevolgde de geluids- en trillingshinder bij de bouw- en sloopactiviteiten te beperken. Volgens de studie BBT van het Vlaams Kenniscentrum kan de trillingshinder bedoelt in deze studie, als gevolg van gebouwtrillingen veroorzaakt door trillingsbronnen gelinkt aan bouw- en sloopactiviteiten zorgen voor schade aan omliggende gebouwen en gezondheidsrisico’s voor omwonenden / betrokkenen met zich meebrengen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Dit betreft een bouwtechnisch aspect en heeft als dusdanig geen invloed op de beoordeling van de aanvraag voor een omgevingsvergunning.

32. Er dient eenzelfde redenering gevolgd te worden zoals in de weigering in dossier OMV_2022115532 Bosstraat ZN.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Bezwaarindiener verwijst hier naar een ander project in de Bosstraat. Dit project is met 2 eengezinswoningen echter van een heel andere schaal, waardoor de beoordeling van voornoemde omgevingsvergunning niet te vergelijken is met deze in voorliggende aanvraag.

33. Fout in inplantingsplan: De woning betreft Bergenhoeve 7, maar staat opgetekend als Bergenhoeve 5.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Dit betreft een materiële fout en heeft als dusdanig geen invloed op de beoordeling van de aanvraag voor een omgevingsvergunning.

34. Er is geen sprake van een levendige plint: Er is een afstand van ongeveer 10 meter gemeten van de straatkant naar het eerste appartement, appartement dat ook nog wordt afgeschermd door nieuwe beplanting. Het rooien van 2 prachtige bomen aan de straatkant vervangt men met een doorkijk naar de achterzijde van het complex van amper een 6-tal meter breed aan beide zijden van het project, het open zicht in overeenstemming met het RUP wordt gewoon genegeerd. Aanplanting achter de mastodont heeft enkel meerwaarde voor de toekomstige bewoners van de appartementen, vanop de straatzijde zal er nog minder groen te zien zijn en aan de achterzijde wordt de overlast voor de bewoners Neerhoefstraat alleen maar groter.

Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond. Door de inplanting van de gebouwen op minimaal 7,03 meter uit de rooilijn en vervolgens de appartementen ter hoogte van de voorgevel te voorzien van een privatieve open ruimte, aan de straatzijde afgeboord met leibomen met een hoogte van 1,8 meter, wordt het rechtsreeks contact van deze appartementen met de straat teniet gedaan. Hierdoor wordt niet voldaan aan artikel 12 van de bouwcode. Door de inplanting van de volumes zo diep op het terrein wordt ook de zone achter de gebouwen, grenzend aan de tuinen van de achterliggende woningen, tot het minimale herleid.